מי אחראי לתשתיות הציבוריות?

ועדת הערר הארצית לתכנון ובנייה דחתה דרישה של עיריית גבעתיים לחייב יזם במימון ובביצוע מטלות ציבוריות. "תוכנית לא נועדה לקבוע הסדרים קנייניים והסכמיים בדבר ביצוע מטלות ציבוריות", קבעה המועצה הארצית.

במשך שנים רבות קיימו ועדות מקומיות לתכנון ובנייה הסדרים עם בעלים ויזמי מקרקעין, לפיהם זכויות בנייה נוספות או שינויים בייעודי הקרקע שקודמו בתוכנית (תב"ע), יזכו לתמיכה של הוועדה. זאת, בתמורה לביצוע מטלות ציבוריות הכלולות בתוכנית, כגון הקמת מבני ציבור או ביצוע תשתיות תנועה וחניה.

בראשית העשור הקודם פסק בית המשפט העליון כי פרקטיקה זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין, וקבע כי התקשרות בין רשות או ועדה מקומית לבין יזמים, המטילה חובות שאינן מעוגנות בחוק, היא התקשרות פסולה ("הלכת דירות יוקרה").

לאורך השנים שחלפו, ועקב החשש מקיפאון תכנוני מטעם הרשויות המקומיות, חל כרסום בהלכה. וכך, במקרים לא מעטים נטו בתי המשפט לאשר הסכמי פיתוח במסגרתם התחייבו יזמים לשאת בעלויות המטלות הציבוריות שנדרשו למימוש התוכניות.

נסקור את החלטתה של ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, אשר נדרשה להכריע במחלוקת בין חברה יזמית לבין ועדה מקומית, שדרשה כי במסגרת התוכנית שהחברה קידמה מימון המטלות הציבוריות יוטל על כתפי החברה.

13 דונם בגבעתיים

נסיבות המקרה: בראשית שנת 2018 החלה חברה יזמית בקידום תוכנית מתאר מקומית ביחס למתחם של כ-13 דונם בגבעתיים, שמטרותיה כללו, הקמת פרויקט התחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי, ויצירת מגרשים הכוללים ייעודים למגורים, תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור.

לימים הצטרפה הוועדה המקומית לקידום התוכנית ואף הוגדרה כיזם התוכנית, לצד החברה היזמית שהחלה בקידומה. יחד עם זאת, לתוכנית הוגשו מספר התנגדויות מטעם תושבי הסביבה, ואף התנגדויות סותרות מטעם החברה היזמית ומטעם מהנדסת העיר.

במסגרת המחלוקת דרשה הוועדה המקומית כי תוספת זכויות הבנייה אותה ביקשה החברה תותנה, בין היתר, בכך שהחברה תישא באחריות ובעלויות הדרושות להקמת מבני הציבור שנכללו בתחום התוכנית. במסגרת הדיון בהתנגדויות, דחתה הוועדה המחוזית את טענות הוועדה המקומית. זו הגישה ערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

לשיטת הוועדה המקומית, אין כל מניעה להתנות תוספת זכויות בנייה בהטלת מטלות ציבוריות על יזם, ככל שאלו מקבלות ביטוי מפורש בהוראות התוכנית. לטענתה, תנאי שכזה אינו כופה על החברה היזמית דבר, שכן ניתן לראות במימוש התוכנית הסכמה מכללא מצדה, לפיה היא מסכימה לביצוע המטלות שנקבעו בתוכנית.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

מנגד, טענה החברה כי דרישת הוועדה המקומית והטלת האחריות לפיתוח ולהקמת מוסדות ציבור על כתפיה, לצד תשלום היטלי ההשבחה ואגרות הבנייה שבהם היא חייבת, אינה סבירה, ולמעשה תביא לביטול הפרויקט שהיא מקדמת.

ועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קיבלה את עמדת החברה היזמית, וקבעה כי על אף שמוסד תכנון רשאי להתנות את מימושה של תוכנית בביצוען של מטלות ציבוריות – אין הוא מוסמך לקבוע בתוכנית הסדרים קנייניים והסכמיים בדבר ביצוע המטלות.

בהקשר זה ציינה הוועדה כי תוכניות לא נועדו להסדיר את זהות הגורם המבצע של המטלות הציבוריות ואת אופן המימון של ביצוען, אלא לבטא את הצרכים והשיקולים התכנוניים בלבד.

עוד ציינה ועדת הערר כי הקשר התכנוני המובנה שבין תוספת זכויות הבנייה למגורים לבין הצרכים הציבוריים הנובעים מתוספת זו, אינו גורע מהעובדה שהרשות המקומית היא האחראית על פי חוק לביצוע ולקיום הצרכים הציבוריים בתחומה. על כן, בנסיבות מקרה זה, קבעה ועדת הערר כי יש לדחות את טענת הוועדה המקומית לפיה יש לכלול הוראות כי מטלות ציבוריות בתחומי התוכנית יבוצעו על ידי החברה היזמית.

(ערר (מטה) 61/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב)

* הכותב הוא ראש מחלקת מיסוי מוניציפלי ומקרקעי ישראל ושותף במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות'

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו