אך החלטה שהתקבלה על ידי המדינה ב 2019 קבעה כי עד שנת 2022 תופסק התוכנית ותוחלף בתוכנית אחרת וזאת עקב ביקורת על כך שהתוכנית לא השיגה את ייעודה המרכזי – לטפל באזורים המסוכנים בפריפריה, וכן לא איפשרה לרשויות לספק מענה ראוי לתושבים והוספת תשתיות מתאימות.
אך בעוד בישראל מכריזים על סופה של התוכנית הפופולרית, התוכנית מוצאת לעצמה בית חדש מעבר לים – ביוון.
גיא כהן טוהר, המנכ”ל והמייסד של יוון החדשה – חברה לפיתוח והתחדשות עירונית הפועלת ביוון, מספר כי באתונה, בירת יוון, רוב המבנים אשר נבנו בשנות השישים והשבעים של המאה הקודמת נבנו בתקן מחמיר לרעידות אדמה, אך באתונה ישנם גם מבנים רבים שנבנו בעיקר בשנות השלושים עד שנות החמישים, אשר לא נבנו בהתאם לתקן המחמיר לרעידות אדמה, חלקם בניינים המוגדרים בניינים לשימור.
ידוע הדבר כי יוון היא אחת המדינות הכי פעילות מבחינת רעידות אדמה באירופה, היות ויוון יושבת על רצף לוחות טקטוני שכבר אלפי שנים גורם לרעידות אדמה. הידועות שברעידות התרחשו בערים קפולוניה, קורינת’, ספרטה והאי רודוס.
ממשלת יוון בעשור האחרון החלה לתמרץ בעלי ביניינים ויזמים לחזק מבנים לפי התקן המחמיר וגם לשמר מבנים ארכיטקטונים יוצאי דופן ולכן הממשלה מעודדת התחדשות עירונית באמצעות הטבות ליזמים. לא מדובר בתוכנית זהה אחד לאחד לתוכנית תמ”א 38 הנהוגה בישראל מסביר כהן-טוהר, התוכניות ביוון לא מעניקות תוספת זכויות בתמורה לחיזוק המבנה, אך התוכנית נותנת ליזמים הטבות כלכליות אחרות בכפוף לתנאי השימור של הבניין, דבר שמשפיע גם על אופי החיזוק של המבנה.
ישראלים רבים מכירים את יוון בתור יעד אטרקטיבי מבחינה תיירותית. יוון משלבת את כל מה שישראלים אוהבים – איכות חיים, מסעדות טובות במחירים נוחים, טברנות ססגוניות, איים וחופי ים לצד תיירים שמגיעים בעיקר מאירופה. אך בשלוש שנים האחרונות כלכלת יוון אשר החלה להראות סימני התאוששות בכלכלה וסימנה עליית מחירים ממוצעת של 10% מדי שנה במחירי הדיור במרכז העיר של אתונה, החלה למשוך גם משקיעים ישראלים שרצו להשתתף בעליית המחירים של שוק הנדל”ן המקומי והחלו לרכוש נכסים להשקעה במרכז העיר של אתונה וסלוניקי. לצידם גם ניתן למצוא ישראלים רבים שרכשו בתי נופש בעיקר בחצי האי פיליון, וולוס, קורינת ובאיים לפקדה, רודוס וכרתים.
בהיבט הנדל”ני, ליוון יש מספר יתרונות, היא חברה מן המניין באיחוד האירופי משנת 1981 וקרובה לישראל מרחק של שעתיים טיסה בלבד, התיירות בשיא של עשור ומארחת למעלה משלושים מיליון תיירים בשנה, פי שלושה מגודל האוכלוסייה.
באתונה יש חמישה מיליון תושבים פי שלושה מגוש-דן, כאשר למעלה משלושים אחוזים מהתושבים הם בגילאים 18-40. המשמעות היא שיש באתונה בכל רגע נתון, מעל שני מיליון שוכרים כולל כ 200,000 סטודנטים הלןמדים באוניברסיטת אתונה, בית הספר לאחיות, בית הספר לרפואה ובנוסף לחוקרים ועובדי הוראה.
יש מספר סיבות שישראלים משקיעים ביוון, ליאת מראשון לציון שרכשה שתי דירות באתונה בשנתיים האחרונות אומרת “הדבר הכי חשוב לי שזה קרוב לישראל, מבחינת שליטה, רק שעתיים טיסה ואני בדירה, יותר קל לי להגיע לאתונה מאשר לנסוע לנהריה. יש שם כמות שוכרים אדירה ומחירי הדירות נוחים ביותר. מחיר דירה את שני הדירות רכשתי בפחות מ 100,000 אירו לדירת שלושה חדרים אבל יש גם זולות יותר, קניתי דירה לכל אחת מהבנות שלי, והדירות רשומות בטאבו”.
גם שיעורי המס ביוון נוחים ודומים לישראל כך למשל על רכישת דירה תשלמו מס רכישה של כ- 3% מהאירו הראשון ועל שכר הדירה שתקבלו תשלמו 15% בשנה מס על הכנסתכם משכירות. בנוסף ולהבדיל מרוב מדינות אירופה, בין ישראל ליוון יש אמנת מס שקובעת שבתנאים מסוימים אזרח ישראלי המשלם מס ביוון מהכנסתו ממקרקעין הנמצא ביוון או מרווחי הון כתוצאה ממכירת נכס ביוון, יש פטור מתשלום מס בישראל – כך שאין כפל מס. כל אלו הופכים את הרכישה של דירה ביוון נוחה כמו רכישה של דירה בנתניה, חיפה או בכל עיר אחרת בישראל.
בתקופות רגילות מגיעות מישראל לאתונה שלוש טיסות ישירות ושתי טיסות ישירות לסלוניקי. בקיץ מגיעות טיסות מלאות לאיי יוון עם מאות אלפי ישראלים, כאשר לפחות שני שליש מהתיירים המגיעים ליוון נשארים לבלות באתונה.
לצד התיירים הרבים השוטפים את רחובות העיר בחודשי הקיץ, מגיעים גם משקיעים רבים מסין, לבנון, רוסיה ואנגליה , כולם באים לתור אחר הזדמנויות נדל”ן.
על פי סקר שנערך לאחרונה בקרב רוכשי נדל”ן ביוון עולה כי מתוך הישראלים הרבים אשר קונים בתים ודירות ביוון, כ- 20 אחוזים קונים בית נופש, בין 5-10 אחוזים קונים נכס עקב רילוקיישן ליוון והיתר, כ – 70 אחוזים מהישראלים הם משקיעי נדל”ן.
בין ישראל ליוון יש אמנת מס שקובעת שבתנאים מסוימים אזרח ישראלי המשלם מס ביוון מהכנסתו ממקרקעין הנמצא ביוון או מרווחי הון כתוצאה ממכירת נכס ביוון, יש פטור מתשלום מס נוסף בישראל – כך שאין כפל מס. כל אלו הופכים את הרכישה של דירה ביוון נוחה כמו רכישה של דירה בראשון לציון, חיפה או בכל עיר אחרת בישראל.
בשנתיים האחרונה הצטרפו לשוק הנדל”ן המקומי גם חברות מלונאיות רבות רשת המלונות פתאל ומלונות בראון הן רק חלק מן החברות שגילו עניין באתונה וחלקן כבר ביצע השקעות בעיר בעיקר באמצעות רכישת בניינים והסבתם לבתי מלון.
יוון החדשה כך מספר כהן-טוהר בחרה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באתונה מפני שהצפיפות במרכז העיר היא מהגבוהות למ”ר באירופה ויש מעט מאוד עתודות קרקע זמינות לבניה. דבר נוסף, ביוון כמעט אין בניה לגובה, כך שבהעדר עתודות קרקע זמינות לבניה והיצע שכמעט לא משתנה, ברגע שהכלכלה מתאוששת ויש הגירה חיובית לעיר מחירי הדירות עולים.
מיעוט הבניה החדשה בעיר הופך את הפרויקטים שלנו לאטרקטיביים מאוד עבור השוכרים.
אתונה היא העיר הגדולה ביוון ונהנית מתיירות חוץ בחודשי הקיץ ותיירות פנים בחודשי החורף. באתונה נמצאת גם האוניברסיטה הגדולה בדרום אירופה. הלימודים ביוון לתארים ראשון ושני הם חינם לכל אזרח יווני. הפקולטות להנדסה, מדעים ורפואה באתונה הן מהמובילות עם שיעור אקדמאיים מהגבוהים באירופה.
כמו כן, באתונה יש את המספר הרב ביותר של שגרירויות ונציגויות רשמיות של מדינות העולם, בתי חולים כולל בית חולים צבאי, בית משפט עליון ומחוזי, ארבעה קווי מטרו לאורכה ורוחבה של העיר, נמל תעופה בינלאומי ובדרום אתונה, נמל סחורות השני בגודלו באירופה.
בדרום אתונה ישנה רצועת חוף מבוקשת, המושכת אליה מיליוני תיירים מדי שנה וכמובן האקרופוליס המרשים, מקור גאוותם של היוונים.
אנחנו בחברה מבצעים מספר פרויקטים של חיזוק ושימור מבנים באתונה, אלו פרויקטים הדומים לפרויקטים בישראל מסוג תמ”א 38. האסטרטגיה העיקרית של החברה מתמקדת באיתור פרויקטים ושיווק נכסים בעלי יתרון יחסי, דירות שתמיד יהיו בעדיפות בקרב שוכרים על פני דירות אחרות בשוק.
“אני תמיד זוכר כי לשוכר יש הרבה אלטרנטיבות ואפשרויות דיור מגוונות וצריך להתחרות על טעמו של השוכר, דבר שמלווה אותנו בכל תהליך קבלת ההחלטות, החל בבחירת מיקום הנכס וכלה בבחירת האביזרים בדירה. לכן החברה פועלת כל הזמן כדי להבין את המגמות בקרב שוכרים ואנחנו עושים מאמצים ליצור סביבת מגורים המתאימה מראש לקהל היעד. ביוון יש העדפות לדיור בקרב שוכרים אשר שונות מכל משוכרים באנגליה, בגרמניה ובישראל, לקח לנו זמן ללמוד את זה ולעשות את ההתאמות הנדרשות שבאות לידי ביטוי כבר בשלב התכנון.
מתוך היכרות של שוק הנדל”ן המקומי של יוון, החברה יוזמת פרויקטים המציעים דירות מגורים בסטנדרט עיצוב גבוה וברמת מפרט גבוהה.
הפרויקט האחרון שעשינו הכולל שימור, הוא בנין פינתי שנבנה בשנות השבעים בעיצוב קלאסי המאפיין את הבנייה באתונה, הפרויקט נמצא ליד האוניברסיטה בין בית הספר לרפואה למעונות הסטודנטים והמעבדות לפיזיקה של האוניברסיטה.
הבניין תוכנן בקפידה בהתאם לקהל היעד ולאחר שנעשו סקרי עומק בקרב סטודנטים הלומדים באוניברסיטה ועובדי הוראה.
בעקבות הסקרים שערכנו הוחלט על חלוקה פנימית המאפשרת לארח בדירה ולוותר על דירות סטודיו. כמו כן, הוחלט על התקנת תשתיות המאפשרות למידה מרחוק, נושא שגילינו הוא מהחשובים ביותר בקרב סטודנטים הלומדים באתונה.
עוד הכנסנו מערכת מולטימדיה לכל דירה ואלמנטים של בית חכם שמאפשרים לדיירים שליטה במכשירים חשמליים מכל מקום באמצעות אפליקציה.
המיקום האטרקטיבי של הפרויקט ליד בית הספר לרפואה מבטיח ביקוש גבוה מצד שוכרים איכותיים כל ימות השנה.
בעתיד בקרוב נוציא אל הפועל פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית במטרה ליצור סביבת מגורים איכותית יותר ואטרקטיבית יותר ביוון”.
התראיין לכתבה
גיא כהן טוהר, מנכ”ל יוון החדשה
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו