כאשר נדל"ניסט יוצא לבדוק פוטנציאל של שכונה, תא שטח או פרויקט הוא קודם כל יוצא לרחרח ברחובות. בתחקור שכזה הוא לומד על מחירי הנדל"ן והיצע הדירות, אך גם על ההיסטוריה, הגאוגרפיה, האדריכלות, האוכלוסייה, המסחר, הקולינריה ועוד. אלה פרמטרים שיכולים להכריע האם המקום שווה להשקעה או שכדאי להמשיך הלאה.
בשבועות הקרובים אוציא אתכם לסיורים שכאלו בשכונות הנדל"ניות החמות ביותר של תל אביב.
השבוע נסייר באחד האזורים המעניינים והנוסטלגיים שיש לעיר להציע – מערבית ללב העיר, מתחם התיירות המרכזי של תל אביב, סיור מרחוב ביאליק ועד רחוב אידלסון וחוף הים.
גאוגרפיה
הסיור שלנו מתחיל באלנבי פינת ביאליק, לא רחוק מבית המגורים של המשורר הלאומי – בית ביאליק, וממשיך דרך הרחובות הס, פינסקר, טרומפלדור, וחזרה מחובבי ציון לכיוון אידלסון ועד לחוף הים.
השכונה, המכונה במדלן "לב תל אביב החלק המערבי", היא תא השטח המתוחם מצד דרום ברחוב אלנבי, במזרח על ידי גן מאיר, בצפון על ידי רחוב בוגרשוב ובמערב על ידי הים.
היסטוריה ואדריכלות
הסיור שלנו דוגם 3 סגנונות אדריכלות המלווים את ההיסטוריה של תל אביב: האקלקטי, הבאוהאוס והתעשייתי.
נתחיל בפינת אלנבי פנימה לתוך רחוב ביאליק היפהפה ואל בית ביאליק. זה הוקם על ידי האדריכל הנודע יוסף מינור, מהחשובים שבאדריכלים בתקופת ראשיתה של העיר. המבנה תוכנן בסגנון האקלקטי – ובעברית לקטני, שעיקרו שילוב של אדריכלות מערבית עם סגנונות קישוטיים ממספר רב של מקורות השראה, בדגש על המזרח תיכונית והארץ ישראלית - תנ"כית. סוג זה של מבנים אף קיבל את הכינוי בתי החלומות, על שום היותם דומים לטירות הלקוחות מסיפורי האגדות האירופאיות.
כדי להבין את המקום צריך להבין גם את ההיסטוריה שלו. הימים הם ימי פוסט מלחמת העולם הראשונה, השלטון העות'מאני גורש, והמנדט הבריטי מכונן שלטון אזרחי בארץ ישראל.
תל אביב סיימה את מלחמת העולם הראשונה כשכונה קטנה בת כ-160 בתים ובהם כ-2,000 נפש. תוך 13 שנים בלבד אוכלוסייתה גדלה פי 36 והגיעה לכ-75 אלף איש. מספר בתיה של תל אביב גדל פי 30 בשנים אלו והגיע לכ-5,000. שטחה הבנוי גדל פי 5 לכ-5,000 דונם. גידול כה מהיר אינו נפוץ לא רק בישראל, אלא גם בקנה מידה עולמי.
תל אביב בשנים אלו הייתה בתנועה מתמדת של רכישת קרקעות ובנייה, על מנת לתת מענה לגידול באוכלוסייתה. הכיוון היה מהלב המקורי של תל אביב לכיוון שטח החולות שלאורך חוף הים - שם היו שטחים פנויים וקרקעות למכירה.
זהו גם הכיוון בו אנו צועדים: מבית ביאליק צפון מערבה, דרך רחוב הס, פינסקר, טרומפלדור, לכיוון רחוב אידלסון ועד הים.
אלא שגם אם המרחק מבית ביאליק ועד אידלסון קצר יחסית, הוא מסמל תקופות שונות וסגנונות שונים. כי את שנות ה-20 של המאה שעברה, בו מתחיל הסיור שלנו, והסגנון האקלקטי המיוחד שלהן, מחליף עד מהרה סגנון הבאוהאוס, אותו סגנון שמציין את שנות ה-30 של המאה שעברה. סגנון הבאוהאוס התל אביבי, המוכר גם בשם הסגנון הבינלאומי, מקורו בגרמניה, והוא הגיע ארצה יחד עם עלייתם של מספר אדריכלים יהודים ייקים מגרמניה. האלמנטים המאפיינים את הבאוהאוס היו הקווים המלבניים, הצבע השולט היה לבן, הפונקציונאליות, הצניעות, והעדר הקישוטיות. המוטו של הסגנון היה: "הבית כמכונת מגורים". הוא צריך היה להיות יעיל ופונקציונאלי, עם חיסכון בשטח לצד יעילות תפעולית מירבית. הסגנון הזה התאים לתל אביב שגדלה במהירות, וצריכה הייתה לאכלס במהירות עשרות אלפי תושבים חדשים.
עוד אלמנט אדריכלי שהתפתח בקו התפר הזה שבין בית ביאליק לרחוב אידלסון הוא המרפסות. אותן מרפסות תל אביביות, שהיו אלמנט בולט בבניית הבאוהאוס, אשר יצרו את תרבות המרפסות - אורח חיים שבו חלק משמעותי משעות הפנאי מתקיים במרפסת. הסגנון הזה נוצר ברחובות אלה, ולאחר מכן במדינת ישראל כולה. השלט המפורסם: "למכירה מרפסת", שנתלה כחלק מקמפיין פרסומי של מוזיאון הבאוהאוס, הוא דוגמה נפלאה לכך.
סיכום: המקום רווי היסטוריה ואדריכלות בעלת ערך ישראלי ובינלאומי.
נקודות ציון
תא השטח שלנו רווי בנקודות ציון חשובות:
- בית ראובן, מוזיאון לאמנות המוקדש ליצירותיו של הצייר ראובן רובין, מחלוצי האמנות בארץ ישראל.
- בית ביאליק, שהפך למוזיאון על שמו של המשורר הלאומי.
- כיכר ביאליק האינטימית עם המזרקה המקסימה שלה, המאכלסת סביבה את מוזיאון בית העיר, מרכז פליציה בלומנטל למוזיקה ועוד.
- בהמשך, ברחוב אידלסון 29, ניצב בית ליבלינג המשמש כמוזיאון לתולדות הבאוהאוס.
- בית הקברות טרומפלדור, בו קבורים גדולי האומה, מייסדי תל אביב ואנשי רוח מובילים.
- נקודת ציון חשובה היא הקרבה לים. בסוף המסלול שלנו – ברחוב אידלסון - אנו נמצאים פסיעות מרחוב הירקון, וכ-200 מטרים מהטיילת של תל אביב וחוף הים שלה. ללא ספק מדובר בנקודת ציון קריטית, כאשר באים לבחון את הפוטנציאל הנדל"ני של האזור. - עוד נקודות ציון באזור: עשרות המלונות, השגרירויות, המסעדות והברים שהאזור משופע בהם. קשה למנות את כולם, אולם האנרגיה שקיימת בתא השטח הזה, התיירים שנותנים את הנופך הבינלאומי לסביבה, אלה בין שאר הגורמים שהפכו את תל אביב לעיר ללא הפסקה, והם אלה שממשיכים לקבוע את הקצב ואת הטון התל אביבי גם כיום.
סיכום: נקודות ציון היסטוריות, עשרות מלונות, אווירה בינלאומית, והקרבה לים – כל אלה הופכים את הסביבה לאטרקטיבית במיוחד.
ניתוח נדל"ני
נתוני מדלן מראים לנו כי מחיר ממוצע לקנייה בתא השטח עומד על 3.37 מיליון שקל, ומחיר ממוצע לשכירות עומד על 8,200 שקל לחודש. מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים יד שנייה עמד במרץ 2011 על 1.89 מיליון שקל, ואותה דירה נמכרה ביוני 2020 במחיר 3.35 מיליון שקל, עליית מחיר של 77% בפרק זמן של פחות מעשור. נתוני מדלן גם מראים שנכון למחצית הראשונה של השנה האזור הראה חוסן למגפת הקורונה ולא הייתה בו ירידת מחיר.
ניתוח של האוכלוסייה, גם כן מבוסס על מדלן, מראה כי 76% מהתושבים בסביבה בני 18 עד 64, ו-59% מהתושבים מתגוררים בה בשכירות. 87% מהדירות קטנות, עד 3 חדרים. המשמעות היא שהדירות בסביבה הן רובן דירות להשקעה, הן בדרך כלל יהיו קטנות, והשוכרים יהיו צעירים ומשפחות צעירות בשנות ה-20 וה-30 שלהן.
ניתוח עמוק יותר מראה כי קיימת תחרות קשה בתא השטח הזה בין תחום הדיור למגורים ובין תחום המלונאות, דבר שמקטין את ההיצע לדירות מגורים. ישנו מספר קטן של פרויקטים למגורים, וההיצע של דירות קטנות וחדשות קטן ומוגבל ביותר. למעשה זה אחד המוצרים הנחטפים היום בתל אביב כולה.
דווקא על רקע המחסור כדאי לציין את פרויקט אידלסון 7, בתכנון האדריכל יניב פרדו, שנתן בו פרשנות חדשה ומודרנית לסגנון הבאוהאוס. הוא כולל דירות בנות 2-3 חדרים, שמתאימות למגורים או להשקעה.
סיכום: האזור של ביאליק – אידלסון השביח עצמו בעשור האחרון, אך ההיצע מוגבל והביקוש גדול. מדובר בלב של אחת הערים המעניינות בעולם, והפוטנציאל שלה עודנו גבוה.
המלצות
סטריט פוד: אצל ציון, הירקון פינת טרומפלדור. 25 שנה זהו השניצל הכי טוב בארץ. ניתן להגשה בצלחת או בפיתה, רק אל תבקשו בבאגט. המקום התפרסם בשירו של הזמר מאיר אריאל, שהיה שוכן של קבע במקום בשנות ה-90, לצידם של שמוליק קראוס, זלמן שושי, עובדי שגרירות ארה"ב לדורותיהם ועוד אלפי זוללים.
מסעדה: הבית התאילנדי, בוגרשוב 8. מאז שלהי שנות ה-80 המסעדה הזו הפכה למוסד, השגרירות הלא מוכרזת של תאילנד בתל אביב. היא מגישה מנות תאיות אותנטיות, ובימי טרום הקורונה אי אפשר היה להשיג בה שולחן פנוי מבלי להזמין שבועות מראש. כל מילה נוספת מיותרת.
בית קפה: קפה שניאור, פינסקר 20. קפה שכונתי, קהילתי ואיכותי, הפך לחלק בלתי נפרד מהסביבה. ידידותי לבעלי חיים, ובעל מגוון גדול של מנות טבעוניות.
בר: אימפריאל, הירקון 66. אחד הברים שהמציאו את הסצנה הזו עבור תל אביב כולה. בית מקדש של קוקטיילים, נבחר לאחד מ-50 הברים הטובים בעולם, וכמעט ללא ספק הטוב בתל אביב. בתקופת הקורונה זמין רק בגרסת המשלוחים של וולט.
בית מלון: רנומה, הירקון 59. מלון בוטיק בבניין יפהפה, במיקום מנצח מרחק נגיעה מחוף טרומפלדור. מכיל מסעדה אופנתית, Bar 51 ובית קפה חמוד עם שיק פריזאי בקומת המסחר.
סיכום הסיור
השכונה אטרקטיבית, הרוח התל אביבית נושבת בה הן ברמה הפיזית והן ברמה הרוחנית. זהו הלב של תל אביב, אזור הפוסע בין העבר המפואר לבין העתיד המזהיר של העיר הזו. עם היצע מצומצם, ביקושים גבוהים לרכישה וערכי שכירות מהגבוהים בעיר - השמיים (או הים) הם הגבול הנדל"ני.
בגובה העיניים
אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, מחזיק דף פייסבוק ובו הוא חולק מהידע הנדל"ני שלו, ניתוח בגובה העיניים של מצב שוק הנדל"ן המבוסס על המדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס, משרד האוצר וגופים נוספים. הדף של כהנר צבר לו לאורך השנים עוקבים מקרב פעילים רבים בעולמות הנדל"ן, שאוהבים את הגישה הדוגרית ואת אופן ההגשה. חפשו אותו בפייסבוק בדף הנקרא "אסף כהנר" ותקבלו ראשונים את פרשנות הנדל"ן האותנטית, תכנים מעשירים והזדמנויות מבית היוצר של חברת Ewave Nadlan.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
