תתחדשו!

הממשלה החדשה במהלך ראשון תגדיל את מתחמי הפינוי-בינוי ותצמצם פרויקטים של תמ״א 38. יצאנו לאתר היכן מוקמים המתחמים החדשים, שנותנים תקווה חדשה להתחדשות העירונית.

בשלוש השנים האחרונות החלה בנייתן של יותר מ-10,000 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שעובדו על ידי חברת מכלול למימון וליווי פרויקטים למגורים.

ההתחדשות גדלה משנה לשנה: בשנת 2019 החלה בנייה של יותר מ–3,500 דירות פינוי-בינוי, ב-2018 3,910 דירות וב-2017 2,392.

במהלך השנים האחרונות חלה ירידה בהתחלות בנייה של פרויקטים של תמ"א 38-1 (תוספת קומות) ועלייה בתמ"א 38-2 (הריסה ובנייה מחדש) ופינוי-בינוי. לאור הכוונה לבטל את תמ"א 38 בשנים הקרובות, נראה כי מרבית ההתחדשות העירונית תתבצע במסגרת פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי.

יצאנו לבדוק מצפון לדרום היכן נבנים המתחמים הגדולים ביותר (החל מ-500 דירות) של פינוי-בינוי ברחבי הארץ.

חיפה: השכונה מתחדשת

התוכנית: נווה שאנן, חיפה - מ-126 דירות ל-500.

מיקום: שכונת נווה שאנן הינה השכונה הגדולה ביותר בחיפה ומונה כ-40 אלף תושבים. היא נבנתה בהדרגה על פני שנים רבות, ולכן מתאפיינת בסגנונות בנייה שונים. ברובע יש מבנים בני קומה אחת הבנויים על מגרש גדול על פי העיקרון של עיר גנים, מבנים בעלי שתי קומות ושתי דירות בכל קומה, שזכו לכינוי הגגות האדומים וישנם מבני השיכונים שנבנו בשנות ה-50 של המאה הקודמת.

פרוייקט הפינוי-בינוי של פרשקובסקי התבצע במתחם כצנלסון. הוא כלל הריסה של 7 בנייני רכבת, בהם 126 דירות משנות ה-50.

מה בונים: מתחם חדש עם כ-500 יחידות דיור ב-4 מגדלים עם 15 קומות, ועוד 6 בניינים עם 9 קומות. הדיירים קיבלו תוספת של כ-32  מ"ר לדירה. מרבית הבעלים קיבלו דירות 4 חדרים בתוספת מחסן וחניה. כל בנייני הרכבת נהרסו, 2 המגדלים הראשונים כבר קיבלו טופס 4 והדיירים אוכלסו, 2 המגדלים הנוספים נמצאים עדיין בבנייה וכך גם בנייני ה-9 קומות.

המחיר: דירת 3 חדרים החל מ-1.442 מיליון שקל, 4 חדרים ב-1.680 מיליון,  5 חדרים ב-1.990 מיליון. 2 הבניינים הראשונים בפרוייקט קיבלו טופס 4 לפני כחודש, יתר הבניינים יאוכלסו בעוד 36 חודשים.

הסביבה: לאחר 50 שנה שלא נבנו פרוייקטים חדשים בנווה שאנן, השכונה תתחדש בתשתיות. רחוב ברל כצנלסון יהפוך לדו סיטרי, ויתווסף רחוב חדש לשכונה בשם פנחם ראם, הנגיש לבניינים במורד הגבעה. כחלק אינטגרלי מהפרויקט ושילובו בסביבה הטבעית מתוכנן פיתוח נופי ייחודי בשני מפלסים, שיחוברו לריאה ירוקה מרכזית אחת. בנוסף יפותחו לטובת דיירי הפרוייקט כ-1,500 מ"ר על ידי עיריית חיפה בסמוך לגבעת השבשבת, ויבוצע חיבור ישיר לוואדי זיו, באמצעות שבילי הליכה בקצה רחוב ראם.

בת ים (יוספטל): סביבה איכותית

התוכנית: רובע איילון (רחוב יוספטל), בת ים - מ-240 דירות ל-1,000.

מיקום: רחוב יוספטל הוא אחד מצירי התנועה הראשיים של בת ים, המתאפיין בבנייה צפופה למגורים לאורכו עם בנייני רכבת בני 4 קומות. כיום חוויית המגורים לאורך הרחוב, שהפך לאחד הסואנים בעיר, מפוקפקת למדי בשל התנועה הכבדה היוצרת מפגעי רעש, ריח וזיהום. עם זאת, למיקום גם מספר יתרונות, שהעיקרי שבהם הוא מרכזיות וקרבה לקניון בת ים.

מה בונים: 240 דירות קיימות בשטח ממוצע של 70 מ"ר, בבנייני רכבת עם 4 קומות. ייבנו שישה מגדלים בני 43 קומות ויותר מ-1,000 דירות חדשות, כולל שטחי מסחר ומשרדים בקומות הנמוכות. כל בעל דירה צפוי לקבל דירה חדשה בשטח כ-110 מ"ר עם מרפסת וחניה, בקומות 17 עד 28.

הסביבה: יתווספו גני ילדים ומעונות יום. כמו כן שטחי מסחר עם מקומות בילוי בסגנון של מסעדות ובתי קפה.

עו"ד קרן פרשקר שותפה בכירה במשרד רז-כהן, פרשקר ושות': "אני צופה כי בעוד כעשור מרכז בת ים יהפוך מאזור שנחשב מוחלש לסביבה עירונית איכותית. הפרוייקט הנוכחי, יחד עם פרוייקטים דומים לו המקודמים לאורך הרחוב, צפויים להפוך את רחוב יוספטל לרחוב בעל עירוב שימושים אינטנסיבי של מסחר, תעסוקה ומשרדים, בדיוק כפי שעיר צריכה להיות".

בת ים (השבטים): מגדלים מודרניים  

התוכנית: רחוב השבטים פינת הקוממיות, בת ים -  מ-144 דירות ל-714.

מיקום: בין הרחובות ניסנבוים במערב, הקוממיות בדרום, קרן היסוד בצפון ומוהליבר ממזרח, בקרבה לים.

מה בונים: כיום ישנן 144 דירות קיימות, ומתוכננות 714 דירות חדשות. לדיירים מתוכנן מתחם מודרני עם שטחי גינת גג לדיירי הפרויקט בלבד בשטח גדול בקומה 6.

הסביבה: ארבעה מגדלים מודרניים ייבנו מעל מרכז מסחרי, בצמידות לתחנת הרכבת הקלה. הפרויקט אמור היה להיבנות בשני שלבים, אולם בעקבות חתימת כל בעלי הדירות והסכמתם המלאה להתחדשות העירונית, נשקלת כרגע בקשה לבנות את הפרויקט בהינף אחד. זוהי החלטה שרק חברה גדולה כמו אזורים יכולה לקבל, וכל זאת למען נוחות בעלי הדירות.

גבעת אולגה: קפיצת מדרגה

התוכנית: גבעת אולגה, חדרה - מ-420 דירות ל-2,200.

מיקום: בשכונת גבעת אולגה במערב חדרה יוצא לדרך בימים אלה פסגות ים, פרויקט הבינוי-פינוי מהגדולים בישראל, סביב רחוב שבטי ישראל הממוקם במרכז השכונה.

במשך שנים רבות השכונה סבלה מדימוי של שכונה קשת יום. במהלך העשור האחרון השתנה ללא היכר האופי של גבעת אולגה ורובע מערב חדרה בכלל. בסמוך לגבעת אולגה נבנתה שכונת המגדלים החדישה עין הים, וכן נפתח מלון מרשת רמדה.

מה בונים: הפרויקט יכלול עם השלמתו כ-2,200 דירות יוקרה במגדלים בני 20 קומות ויותר, שייבנו במקום כ-420 דירות בשיכונים ותיקים. דירות השיכון המקוריות בנות כ-70 עד 75 מ"ר, ברובן במבנים דו-קומתיים.

פסגות ים תשווק בכ-21 עד 24 אלף שקלים למ"ר, כלומר כ-2.1 עד 2.4 מיליון שקל לדירת 4 חדרים של 100 מ"ר. על פי ההערכה, השכונה תושלם תוך 6 או 7 שנים.

כל דייר שיתפנה יקבל תוספת של 25 מ"ר בדירה החדשה, שתכלול גם מרפסת שמש גדולה, מעליות מהירות, לובי, חניה צמודה ומפרט איכותי ועשיר. כלומר, מי שיתפנה מדירה של 75 מ"ר, יקבל 100 מ"ר.

הסביבה: התוכנית, שהוכנה על ידי אדריכל העל האמריקאי-ישראלי טומי לייטרסדורף, כוללת בנייה של כ-10,000 יחידות דיור חדשות בכל הרובע, וכן מלונות יוקרה, טיילת מרהיבה, מרינה, מסעדות גורמה, בתי קפה, מרכז מסחרי מודרני שכבר הוקם, בתי ספר וכל מערך השירותים.

בצמידות לרובע ממוקמים בין היתר פארק נחל חדרה, מפרץ בנימין  ושמורת הדיונות חוליות, ובמרכזה תל גדור ההיסטורי. הצפי הוא שרמות המחירים במערב חדרה יעלו ככל שהזמן יעבור ויתקרבו  לאלה של שכונת עיר ימים בנתניה, וזאת בשל המיקום.

מדובר בבינוי-פינוי, כלומר הדיירים הוותיקים לא יצטרכו להיטלטל בדירות שכורות, אלא יעברו ישר מדירת השיכון הישנה שלהם אל דירתם החדשה, שתהיה ממוקמת במרחק עשרות מטרים ספורים מביתם הישן ובסביבה המוכרת להם.

לדברי ישראל אברמוב מנכ"ל קבוצת אלד פסגות, יזמית ומבצעת פסגות ים, מדובר באחת מקפיצות המדרגה הנדל"ניות הגדולות ביותר שהיו אי פעם במדינת ישראל. אם עד לפני שנים לא רבות היה מדובר בכ-8,000 עד 10,000 שקל למ"ר, הרי שכבר היום רמות המחירים בעין הים הסמוכה חוצות את ה-20,000.

הרצליה: כולם מרוויחים

התוכנית: הרצליה - שיכון ויצמן - מ-580 דירות ל-1,800.

מיקום: הפרויקט ממוקם בין הרחובות הרב קוק בדרום, דון יוסף הנשיא ותור הזהב בצפון, ויצמן במזרח ואבן עזרא במערב.

מה בונים: יש כרגע 580 דירות קיימות, ומתוכננות 1,800 דירות חדשות. הפרויקט מהווה דוגמה למצב שכל הצדדים יוצאים מורווחים מההתחדשות העירונית. בעלי הדירות יקבלו דירות חדשות, מודרניות וגדולות בשטחן מהקיים היום. מדובר בפרויקט דגל של אזורים, שממשיכה להעמיק את הפעילות שלה בעיר, לאחר הצלחת פרויקט הרצליה הילס. 

שיכון ויצמן בהרצליה, אחרי. דירות חדישות // צילום: 3dvision (התמונה להמחשה בלבד)

הסביבה: שטחו הגדול של הפרויקט אפשר לתכנן פארק גדול, כך שהדיירים ייהנו מאיכות חיים גבוהה. עיריית הרצליה הצליחה לקבל  שטח של כ-6 דונם לטובת שטחי ציבור, בהם יוקמו בין היתר בית ספר ומתנ"ס קהילתי. במסגרת הפרויקט יורחב רחוב הרב קוק (כביש הכניסה לעיר) בכ-15 מטר, לטובת נתיב תחבורה ציבורית. הישג נוסף של העירייה במתחם הוא קבלת 50 דירות חדשות לתושבי הרצליה במחיר מוזל.

רמת השרון (אילת): מורשה מתחזקת

התוכנית: מתחם אילת, רמת השרון - מ-180 דירות ל-687.

מיקום: רמת השרון ידועה כאחד היישובים היוקרתיים בישראל, אבל יש בה גם את שכונת מורשה, שכונת המצוקה בדרום מזרח העיר. זהו הילד המוזנח שכולם מנסים להתעלם מקיומו. השכונה הוקמה בימי קום המדינה כמעברה לקליטת עלייה, ובמהלך שנות ה-50 וה-60 נבנו בה אלפי דירות שיכון בבנייני רכבת. אותם בניינים, שזכו לאורך השנים לתחזוקה לקויה, הגיעו אל העשור השני של שנות ה-2000 במצב תחזוקתי ירוד, ולאוכלוסייה המקומית אין ברוב המקרים את ההון הנדרש על מנת לשפצם.

מה בונים: בפרויקט של חברת אאורה נכללים שבעה בנייני רכבת ותיקים עם 180 יחידות דיור. שטח הדירות הקיימות אינו אחיד ונע בין 55 ל-100 מ"ר. שישה מגדלים בני 20 קומות, שיכללו 687 יחידות דיור חדשות, ייבנו על ידי חברת אאורה. בין המגדלים מתוכנן פארק. כל דייר קיבל תוספת של 53 מ"ר (!) לשטח דירתו הקודמת.

המחיר: דירת 4 חדרים בקומת ביניים בשטח כ-95 מ"ר + מרפסת, חניה ומחסן מחירה נע בין 2.4 ל-2.5 מיליון שקל. מחירה של דירת 5 חדרים של 115 מ"ר נע בין 2.7  ל-2.8 מיליון שקלים.

הסביבה: עו"ד קרן פרשקר, שותפה בכירה במשרד רז-כהן, פרשקר ושות', המייצג את בעלי הדירות בפרויקט: "שכונת מורשה כולה מצויה בימים אלה בהליך התחדשות מואץ, שכולל מספר פרוייקטים, והפרויקט ברחוב אילת הוא הגדול והמשמעותי שבהם. משכונה מוחלשת צפויה שכונת מורשה להפוך לשכונת מעמד ביניים חזקה, שתוכל לקלוט את הזוגות הצעירים יוצאי רמת השרון והרצליה, שמעוניינים להישאר באזור. על מנת להשלים את התמונה אנו מצפים מוועדות התכנון למהר ולהשלים את החיבורים התחבורתיים הנדרשים, על מנת שניתן יהיה להתמודד עם הגידול במספר התושבים".

רמת השרון (החלוץ): איכות חיים

התוכנית:  רחוב החלוץ, רמת השרון - מ-168 דירות ל-588.

מיקום: ברחוב החלוץ בשכונת מורשה ברמת השרון מוקם פרויקט על ידי חברת רמות בעיר, הנמצאת בבעלות משותפת של קבוצת יובלים ושל ישראל לוי.

מה בונים: מדובר במתחם התחדשות עירונית ענק, הכולל 4 מגדלי מגורים בני 23-26 קומות. בסך הכל יוקמו במתחם 588 יחידות דיור חדשות, במקום 168 יחידות דיור ישנות ומטות ליפול, שאפיינו את שכונת מורשה. שטחו של הפרויקט כ-13 דונם והוא כולל 5 אולמות פעילות במתכונת ייחודית של Family Club, מכון כושר, מועדון דיירים ועוד.

הבנייה החלה במאי 2015. מגדל אחד כבר אוכלס, ומגדל נוסף צפוי להתאכלס תוך מספר חודשים. בתוך כמה חודשים ייהרס השלב השלישי של הפרויקט ואז תחל הקמת המגדל השלישי.

הדיירים הקיימים, שמפנים דירות בנות 3 ו-4 חדרים בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר, מקבלים תחתן דירות חדשות בנות 4 ו-5 חדרים בהתאם, עם מרפסות וממ"ד וכן חניה בחניון תת קרקעי. ארבעת המגדלים היוקרתיים יכללו מועדוני דיירים ושטח ציבורי משותף עם חללי פעילות למתקני כושר, עמדות משחק טניס שולחן, חדרי אופניים, חדרי מחשבים, חדרי חוגים ועוד.

המחיר: דירות 4 חדרים בקומות גבוהות החל מ-2.6 מיליון שקל. שטחן 100 מ"ר +12 מ"ר מרפסת. דירות 5 חדרים של 115 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת החל מ 2.9 מיליון שקל. מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים (5 ו-6 חדרים) החל מ-4.3 מיליון שקל. כל הדירות לאכלוס מיידי, בעוד 4 חודשים.

הסביבה: אליאב מימון מנכ"ל רמות בעיר מסביר שהפרויקט הינו חלק מתוכנית רחבה להתחדשות עירונית כפתרון למחסור בקרקעות להקמת שכונות מגורים חדשות. "הגדלת מספר יחידות הדיור בשכונה תאפשר לדור הצעיר להישאר ביישוב בקרבת ההורים. הדיירים שפינו את דירותיהם הישנות יעברו להתגורר בדירות חדשות ומרווחות וייהנו מאיכות חיים גבוהה יותר".

ראשון לציון: להתחדש ולהשתדרג

התוכנית: קרית האמנים, ראשון לציון - מ-256 דירות ל-1,400.

מיקום: הפרויקט נבנה על ידי חברת האחים דוניץ בשכונת קריית האמנים בראשון לציון במסגרת בינוי-פינוי.

מה בונים: על הקרקע בנויים מספר בניינים נמוכים, הכוללים 276 יחידות דיור משנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת. בדירות אלו אין מעלית, ממ"ד או חניון תת קרקעי.

השלב הראשון - חמישה מגדלים של 25 קומות, הושלם ואוכלס. בימים אלה החל השלב השני, הכולל 3 מגדלים בני 33 קומות. בניית השלד של המגדל השישי נמצאת בקומה ה-23, והחברה כבר החלה בביצוע עבודות הגמר. עבודות החלוקה הפנימית נמצאות בקומה העשירית.

במסגרת הפרויקט החדש, שתוכנן על ידי משרד פייגין אדריכלים, החברה מקימה כ-1,400 יחידות דיור ב-14 מגדלים מפוארים של 19 עד 33 קומות, הכוללים בין היתר חניונים תת קרקעיים, לובי יוקרתי, שלוש מעליות חדישות ופארק ירוק רחב ידיים.

המחיר: המגדל השישי נמצא בשיווק כיום, כשדירות 4 חדרים נמכרות החל מ-1.97מיליון שקל ודירות 5 חדרים החל מ-2.3 מיליון. אכלוס המגדל השישי צפוי למאי 2022.

הסביבה: המצב הרעוע של הבניינים בשכונה חייב פינוי-בינוי. הפרויקט משנה כבר היום את פני השכונה עם מגדלים מפוארים, ומאפשר לדיירים הוותיקים שדרוג באיכות חייהם, שלא היה יכול להתבצע בשום צורה אחרת.

הפרויקט מכניס לשכונה אוכלוסייה צעירה וחזקה, היוצרת מרקם הטרוגני. מעבר למגורים, הקימה החברה את בית אמני ראשל"צ, שמציג תערוכות אמנותיות לרווחת תושבי השכונה והעיר.

מונוסון: מקום מבוקש

התוכנית: יהוד-מונוסון - מ-200 דירות ל-620.

מיקום: נווה מונוסון, המשויך מבחינה מנהלית ליהוד, נמצא באחד האזורים המבוקשים ביותר בישראל – בקעת אונו, אך בולט בין הערים השכנות כיישוב כפרי. על איכותו של היישוב תעיד העובדה שלפי נתוני הלמ"ס הוא משתייך לאשכול 9 מתוך 10 במדרג החברתי-כלכלי.

מה בונים: הפרויקט של חברת אשדר כולל 620 דירות ב-10 בניינים בני 16 קומות. פרויקט המגורים היוקרתי נבנה במסגרת תהליך מקיף של התחדשות עירונית במקום 200 יחידות דיור במבנים ישנים אשר פונו. מרבית בעלי הדירות כבר אכלסו את דירותיהם החדשות. הדיירים קיבלו דירות חדשות, תוספת חדר, מרפסת, מעלית וחניה בבניינים מודרניים, וכן פארק ירוק ופיתוח סביבתי.

המחיר: החל מ-2.560 מיליון שקל לדירת 4 חדרים של 115 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת. האיכלוס של הבניין הקרוב ביותר צפוי תוך 4 חודשים.

הסביבה: פרויקט מונוסון, המוקם על  עתודת הקרקע האחרונה לבנייה ביישוב, משנה את פניו ומוסיף בנייה רוויה ביישוב שכלל רק בתים נמוכי קומה ובתים פרטיים. בחזית הבניינים מקימה העירייה פארק ציבורי של כ-20 דונם, שישרת את תושבי הסביבה.

יבנה: שינוי מהותי

התוכנית: נאות שז"ר, יבנה - מ-92 דירות לכ-500.

מיקום: נאות שז"ר היא מהשכונות הוותיקות והמרכזיות ביבנה. הפרויקט ייבנה לאורך רחוב החרמון. השכונה נמצאת כיום בעיצומו של שינוי מהותי עם פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. השכונה מבוקשת ביותר הן על ידי זוגות צעירים והן על ידי משפרי דיור, וזאת בשל העובדה כי המחירים ביבנה בכלל ובשכונה בפרט עדיין תחרותיים וברי השגה.

מה בונים: קבוצת אלמוג בונה קומפלקס של חמישה מגדלי מגורים בני 20 קומות כל אחד, במיקום מרכזי ושקט. הפרויקט כולל 487 דירות ומשתרע על כ-13 דונם. כיום קיימים במקום שלושה בנייני רכבת טרומיים ותיקים עם 3-4 קומות, שבהם מתגוררת אוכלוסייה ותיקה.

הפרויקט יוקם בשיטת בינוי-פינוי-בינוי. לצורך כך הקצתה העירייה כ-4 דונם לתחילתו, לבניית שני הבניינים הראשונים לפני הפינוי וההריסה של המבנים הישנים, כך שהדיירים המפונים יוכלו לעבור ישירות לדירתם החדשה. הדיירים הוותיקים יקבלו דירות חדשות של 4 חדרים על 100 מ"ר בנוי ועוד 12 מ"ר מרפסת, וכן חניה ומחסן. זאת במקום הדירות שכיום בבעלותם בשטח כ-70 מ"ר.

מחיר: דירות 5 חדרים החל מ- 1,970,000 שקל.

הסביבה: במסגרת פיתוח הפרויקט והשכונה יוחלפו וישודרגו כלל התשתיות, ייסללו כבישים חדשים, פארקים, יוכשרו גינות עם מתקנים ומגרשי ספורט. כפועל יוצא של תהליכים אלה ושל תנופת ההתחדשות רושמת נאות שז"ר עליות מחירים משמעותיות בשנים האחרונות וזוכה לביקוש גבוה. לפי ההערכות תדביק את הפער עם יבנה הירוקה בטווח הקרוב, ככל שיתקדמו תהליכי ההתחדשות העירונית ודירות ותשתיות חדשות יחליפו את הקיימות.

ההתחדשות העירונית של השכונה היא יעד חשוב של יבנה וכלל המאמצים מושקעים על מנת להגיע אליו. מתחילת השיווק לפני קצת פחות משנתיים נמכרו עשרות דירות והמחירים עלו בתקופה זו בכ-10%.

אור עקיבא: בילוי ופנאי

התוכנית: שכונת שז"ר אור עקיבא - מ-355 דירות ל-1,750.

מיקום: פרויקט ההתחדשות העירונית מוקם בשכונת שז"ר במערב אור עקיבא, כ- 1.6 ק"מ מחוף הים.

מה בונים: לאחר הריסת בנייני הרכבת המוזנחים (18 בניינים טוריים ברובם בני 3-4 קומות)  ושיקום התשתיות הרעועות של שכונת שז"ר, הפרוסים על כ-118 דונם, יפונו 355 דירות ובמקומן תוקם שכונת מגורים מודרנית. חברות שיכון ובינוי ותדהר בשילוב חברת NSA יקימו 12 מגדלי מגורים בני 25 קומות, שיכללו כ-1,750 דירות בסך הכל.

הסביבה: השכונה החדשה עתידה לכלול מתחם קניות, בילוי ופנאי חדש בשטח כ-5,000 מ"ר, טיילת חדשה ותשתיות המותאמות לקליטת אלפי התושבים החדשים. ייבנו גם מבני ציבור, כולל קריית חינוך שתכלול בית ספר יסודי, גני ילדים ומעונות יום, מרכז ספורט קהילתי, מגרשי ספורט ובתי כנסת.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו