איך להפוך פרויקט מפסיד, שאף יזם לא רוצה לגעת בו, לפרויקט רווחי שיריבו עליו?
דיירים רבים התייאשו מלשדרג את הבניין שלהם. הסיבות רבות: כי חתמו בעבר לחברה כלשהי וזו הסתלקה, כי הפרויקט הראה רווחיות מאד נמוכה. כי השטח של המגרש קטן לעומת כמות דיירים גדולה. כי קיבלו ״צו הכרזת מבנה מסוכן״ מהעירייה, שבעיקר מטיל סנקציות על דיירי הבניין, ואם לא, תוגש תביעה או יינתן קנס. או סתם דיירים סרבנים.
בדרך כלל הדיירים האלה מאוד רוצים להתקדם לפרויקט, אבל יש מכשולים ומוקשים בדרך שעוצרים או מעכבים אותם. כך הם מגיעים לשוקת שבורה, אחרי שניסו וניסו והגיעו למסקנה עם עצמם שאין שום סיכוי, והפתרון הוא למכור את דירתם ולהתחיל בחיפושים אחרי דירה חדשה. כמובן שזה כולל גם משכנתא חדשה, שתלווה אותם לעוד 30 שנה על הדרך. ממש אסון!
אז מסתבר שיש פתרון. אחד הפתרונות הקשים אבל המומלצים להחזרת יזם לתמונה הוא לוותר בלב כבד על תוספת התמורה לדירה, על מנת שבכל זאת ייצא פרויקט. יזמים מבטיחים תוספות של 25 ואפילו 30 מ"ר. לעיתים אלו הבטחות שאינן מחזיקות. בהתחלה הדיירים לא מקבלים זאת בהבנה, אבל אחר כך הם מצליחים להבין שזה עדיף מכלום.
בפרויקטים של תמ"א הריסה, כשמתוכנן פרויקט על מגרש אחד והוא לא רווחי, הפתרון לעיתים יהיה לצרף בניין פינתי, שממוקם באחד מצידי הבניין, על מנת להגדיל את זכויות המגרש. כך ניתן לתכנן פרויקט עם נפחים גדולים יותר, שיניבו רווח עתידי, ולקדם את הפרויקט תחת הכותרת של פינוי-בינוי.
צירוף בניין פינתי מקנה בדרך כלל תוספת זכויות משמעותית בגלל פרמטרים כמו גובה, נגישות, תכנון יצירתי ורחב יותר. יש חסרונות לפתרון זה, אך היתרונות גוברים עליו. אחד החסרונות הוא הזמן הממושך, אבל ההמתנה משתלמת במקרים הללו.
דיירים ״סרבנים״ - אישית אני נמנעת מלקרוא לאנשים אלו סרבנים, כפי שהם מוגדרים בחוק, אלא מעדיפה לכנותם המתלבטים / החוששים / מנהלים מו״מ ממושך על מנת לקבל יותר מהיזם. בדיריים אלו יש לנהוג בזהירות ובסבלנות.
ברוב המקרים אלה דיירים מבוגרים, שזו דירתם היחידה, ולכן הם חוששים לחתום. כדאי להסביר להם כי מגיעות להם הטבות והנחות במסגרת החוק, ואף להעביר אותם לדירה חדשה, כדי שלא יוטרדו מתהליך של שנים ויוכלו להמשיך ולחיות בשיבה טובה.
