כל מי שקם בבוקר ולקח החלטה לנתב את הכסף הפנוי שלו לאפיקי השקעה בתחום הנדל"ן יודע שעד הערב הוא כבר יהיה מוצף בשטף בלתי פוסק של הצעות שונות ומשתנות להשקעת הנדל"ן האידיאלית בשבילו: דירות יד שנייה, קרקעות לפני הפשרה, קרקעות אחרי הפשרה, קרקעות למגורים, קרקעות למסחר ותעשיה, משרדים, קבוצות רכישה, פרויקטים של תמ"א 38, פינוי בינוי, וכמובן אי אפשר בלי – נכסים בחו"ל. וכולם מבטיחים לכם שההשקעה שלהם היא הכי נכונה בשבילכם, כזו שתניב מקסימום תשואה במינימום סיכון.
כמובן שעל-מנת לדעת אילו מההשקעות שמפרסמים נחשבות לרציניות ואטרקטיביות ואילו מהן הן בעלות סיכוי נמוך-עד-לא-קיים למימוש, לא מספיק להחליט שמשקיעים בנדל"ן. גם לא מספיק לקרוא כמה מאמרי עומק בנושא (שזה כמובן מועיל אך לא מספיק, כלומר, תמשיכו לקרוא). לצורך היכולת להבחין בין טיבן של השקעות נדרש ניסיון של שנים בתחום, היכרות עם מגוון 'פורמטים' של עסקאות, כולל החסמים האפשריים להתממשות של כל אחת מהן בהתאם לאופייה, היתרונות שבכל עסקה, המורכבות של העסקה, הערכת הזמן של הוצאת העסקה לפועל בהתייחס לזמן שההשקעה תניב תשואה ועוד.
העיקרון הוא פשוט: כמו בכל תחום בחיים שבו קיימת מומחיות, כך גם בתחום הנדל"ן, מומלץ מאוד לשים את הכסף אצל מומחים אמיתיים שיוכלו להוביל אתכם ואת כספכם בבטחה אל היעדים הרווחיים ביותר.
ה"שותף" החלומי שלך לעסקאות נדל"ן // צילום: adobe.stock
למרות כל האמור לעיל, ישנם מספר פרמטרים שבולטים גם לעין הבלתי-מקצועית, ושיכולים להוות משקל בהחלטה שלכם האם להתקדם עם בדיקת התאמת השקעה ספציפית אליכם. פרמטר מרכזי שכזה, בהתייחס לקרקעות חקלאיות לפני הפשרה שבהן מתוכננת בנייה (למגורים או למסחר ותעשייה) הוא: מי עומד מאחורי הפרויקט? כלומר מי הוא זה שדוחף לשינוי ייעוד הקרקע?
אם מדובר ביזם פרטי, שרכש קרקעות חקלאיות כאלה או אחרות, מומלץ לבדוק את רצינות היזם. מומלץ לבדוק, למשל, האם הוא יזם מוכר ובעל שם? כמה שנים הוא עוסק בתחום? כמה פרויקטים שלו בעבר הגיעו לכדי מימוש? אם מהבדיקה שעשיתם התגבש פרופיל חיובי ורציני של היזם, אפשר להתקדם.
ה"שותף" שמגדיל לך את הסיכוי לרווח בנדל"ן // צילום: adobe.stock
מנגד, קיימת האופציה שממצאי הבדיקה שערכתם יצביעו על כך שמדובר ביזם חסר ניסיון (או חמור מכך – נוכל!) שרכש קרקעות בצורה אקראית ושהסיכוי שהן יופשרו בעתיד הוא אפסי לחלוטין והוא רק מוכר לכם חלומות שיהפכו לסיוטים. במקרה של יזם כזה – שומר נפשו (וכספו) ירחק.
האפשרות השלישית היא שהגוף שעומד מאחורי הפרויקט המתוכנן הוא העירייה, כלומר המבנים שאמורים לקום בעתיד (למגורים או למסחר) הם חלק מתכנית הבינוי העירונית של העירייה. במצב כזה, ניתן לומר במידת ודאות רבה שהסיכוי שהתכנית תהפוך מקרקע חקלאית לנכסי נדל"ן קיימים ומניבים הוא מרקיע שחקים.
ה"שותף" שכולם רוצים בעסקאות נדל"ן // צילום: adobe.stock
כיום קיימים אזורי מסחר מתפתחים בערים רבות – חולון, אור יהודה, פתח תקווה, נתניה ועוד – שהידיעה שהעירייה יוזמת ומקדמת את פיתוחם של אזורי המסחר הללו היא הערובה הטובה ביותר לכך שהבטחות חברות הנדל"ן שמשווקות את הנכסים המסחריים שם אכן יתממשו (ושלא תגלו בוקר אחד שעל השטח שקניתם בנו מחלף תלת-מסלולי).
דוגמה אקטואלית לפארק תעשייה שנמצא בצמיחה הוא פארק המסחר ותעשייה חדרה. סמנכ"ל השיווק של חברת הנדל"ן 'נאות בראשית' שמשווקת שם נכסים מסחריים מרחיב בנושא: "פרויקט ההרחבה המיועד של אזור התעשייה הצפוני של חדרה כולל 1100 דונם שבהם מתוכננים מבני תעשיה קלה, מפעלים, בתי מסחר, משרדים, מתקני ספורט ומבני לוגיסטיקה ושירותים. הפארק הינו בעל מיקום מצוין ונגישות גבוהה ונהנה מעדיפות ודחיפה מטעם העירייה כהחלטה אסטרטגית לקידום ופיתוח העיר והאזור. אנחנו תמיד אומרים למשקיעים שלנו שפה אין שאלה של האם הם ירוויחו אלא רק מתי הם ירוויחו. ואנחנו מתכוונים לזה במלוא הרצינות".
אז כאשר אתם תרים אחר ההשקעה הבאה והנכונה שלכם בתחום הנדל"ן, ונתקלתם במקרה בפרוייקט כזה או אחר, שהעירייה היא היוזמת שלו והמקדמת אותו, תסמנו וי גדול ויפה לצד השאלה 'האם הפרויקט הזה בכלל עתיד להתממש?'. בהצלחה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
