קלות ראש במינוי המפקח
עו"ד הדיירים ומפקח הפרויקט מטעם הדיירים מתוקצבים שניהם ע"ח היזם ולרוב עובדים טרם בחירת היזם, על חשבון הצלחת הפרויקט. במקרים רבים תולים בעלי הדירות את האחריות המקצועית בעורך הדין לבדו, כאשר ברור שאינו מסוגל לבחון את הפרויקט בהיבט הטכני, לקרוא תכניות, לבקר אודות פעולות הרישוי ועוד.
כך נותרים בעלי הדירות אדישים לאופן בחירת חברת הפיקוח, או התקציב הדרוש לצורך שלבי הפיקוח "לפעמים נדמה שכולם מעוניינים לבחור את המפקח כדי לעשות V ושוכחים שמדובר באמצעי הבקרה והפיקוח היחידי העומד לרשות בעלי הדירות". אומר מוטי בן ששון, שותף באפיקים 38, שהיא חלוצה בתחום פיקוח בניה בתמ"א 38.
"לפני מספר שנים קראו לנו לפקח רק בשלב תכניות לביצוע, כיום עורכי דין לא מוכנים לזוז בלעדינו"... אומר אבי מלמד, הנדסאי בניין באפיקים, עם למעלה מ-30 שנות ניסיון בניהול פרויקטים בבניה רוויה למגורים.
"שילוב חברת פיקוח כמונו בשלב מקדמי עשויה לחסוך לבעלי הדירות שנים רבות של משאבים, ועוגמת נפש גדולה", אומר מלמד. "לימוד הפרויקט בשלביו המוקדמים מאפשר לנו להביא לשולחן שאלות חיוניות לגבי סה"כ הזכויות המנוצלות ומכוח אילו תכניות התגבשו, קווי המגרש והחריגות, צפיפות והקלות, תהליכי תכנון נדרשים והתאמת לוחות זמנים, ועוד סוגיות שעו"ד הדיירים לא מסוגל להתמודד באופן עצמאי".
הפתעות תוך כדי תכנון
"עיקר המורכבות בשלבים אלו", מוסיף בן ששון. "מתרחשת כאשר יזמים ניגשים לתכנון מפורט רק לאחר השלב המשפטי ולא לפניו. כך מתנהלים חודשים ושנים ארוכות מבלי לבחון את המצב התכנוני או שחווים שינוי של מדיניות מצד ועדות התכנון, רק אז מתבררת התמונה הרחבה וההשלכות הרות אסון. לעתים קרובות מגיעים לטיוטות הסכם סופיות מבלי להוציא ולו מודד כדי לבסס תכנון עקרוני".
"בפרויקטים רבים בחולון למשל, אנו נתקלים בתכניות שאינן תואמות את המדיניות העירונית שעודכנה לפני למעלה משנה, קווי הבניין הפכו נוקשים יותר וחיסלו את רוב המרפסות בעיר, כנ"ל תקן החניה".
"בפרויקט אחר ברמת השרון כאשר סקרנו את אחת מתכניות ההגשה העדכניות, הופתענו לגלות שכתוצאה מהגיאומטריה של המגרש ודרישות כיבוי אש, התווסף גשר חילוץ לכיבוי במרפסת של אחד הדיירים, לאחר דיונים רבים נמצא פתרון שהניח את דעתם של כל הצדדים.
"בפרויקט עליו פיקחנו ברמת גן נכנסנו לאחר מספר סבבים לא מוצלחים שעברו בעלי הדירות מול יזמים, בתום בדיקה קצרה מול העירייה גילינו שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) העובר בתוך החלקה, ואשר מחייב את היזם להפיק תכנית לצרכי רישום לשם הפקת תיק מידע בסיסי. כמובן עיקוב משמעותי בלוחות הזמנים ועננה כבדה על עתיד הפרויקט.
"מקרים אינספור לכשלים ומורכבויות בשלבי תכנון, רישוי וביצוע, אותן אנו נדרשים לזהות ולפתור תוך גישור ומחויבות גדולה עבור בעלי הדירות אשר לרוב אינם מצויים בפרטים". הוא מסכם.
פיקוח בניה עבור בעלי דירות בתמ"א 38 הפך לשירות לגיטימי // צילום: אפיקים38
יד ימינו של עורך הדין
"עבור עורך הדין של הדיירים אנו מתנה גדולה..", אומר רו"ח גנדי גורביץ' שותף ומייסד באפיקים 38 ומנכ"ל לשעבר של חברת הבניה הציבורית אלמוגים. "אנו משלימים את הרובד ההנדסי והתכנוני לצורך קבלת החלטות, ובנוסף מספקים מענה בהיבט הפיננסי והכלכלי, כך למשל אנו נדרשים לערוך דו"ח 0 לפרויקט כדי לעמוד על כלכליות הפרויקט ולהטיב עם ניהול המו"מ ואופן חילוץ שווי הערבויות.
"לעתים אנו נדרשים לבצע סקירה של איתנות פיננסית של יזם, לקרוא דוחות כספיים ודוחות ליווי, ובכך אנו מצליחים לא פעם להשפיע הן על מערך קבלת ההחלטות של הפרויקט ואף להוכיח שיש "יותר בשר" ואפשר ללחוץ עוד בהיבט התמורות לבעלי הדירות - אלו תחומים אפורים בעיני עורך דין הדיירים ואנו שמחים להיות שם ולסייע".
בפרויקטים של פינוי בינוי רחבי היקף, בהם נדרש היזם להכין תב"ע חדשה ולאשר לרוב מול ועדה מחוזית, נדרש המפקח לעבור על מסמכי התב"ע ולהפיק דו"ח עבור בעלי הדירות ועורך הדין. "מסמכי התב"ע, למרות שהנם משפטיים בחלקם, מכילים המון מידע תכנוני אותו נדרש לאמת למול הסכמי הפינוי בינוי ועל כן אנו נדרשים לסקור את התב"ע בצורה יסודית, להפיק דוח תיקונים ולאשר לדיירים לחתום", אומר טל בן עזרא, הנדסאי בניין ומנהל פרויקטים באפיקים 38.
"בשלב הביצוע אנו מבקרים באתר לעתים באופן מתוכנן ולעתים רנדומאלי, בביקורנו אנו נדרשים לדגום את האתר, לוודא את טיב החומרים אל מול המפרט הטכני ואל מול תקנים מחייבים, לוודא יישום תקין בשלבי הביצוע, בקרת בדיקות חיוניות, סקירה של יומן עבודה, לוחות זמנים וקיום ישיבות שבועיות. בתום כל חודש אנו מפיקים ומפיצים דו"ח פיקוח ומתייקים זאת בתיק הפרויקט".
פיקוח על פרויקט התחדשות עירונית שונה בתכלית מפיקוח בניה בפרויקט קונבנציונאלי. שילוב בעלי הדירות, וביצוע ב"אתר חי" מוליד תופעות ייחודיות עמם יש להתמודד. התקשרות עם חברת פיקוח מנוסה בפרויקטים אלו, בעלת עומק מקצועי בכל תחומי התכנון והבניה הנה אבן דרך חיונית להצלחת הפרויקט.
הכתבה בשיתוף אפיקים 38 פיקוח
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
