משכנתא לעסקים

בשיתוף משכנתא גורו - רישרד הננפלד יועץ משכנתא

מה זה משכנתא לעסק? ומהו אחוז המימון?

משכנתא לעסקים היא הלוואה שנועדה לממן רכישת נכס מסחרי, כמו משרד, חנות או מפעל קטן. מבחינת המבנה שלה, היא דומה למשכנתא לדיור – גם כאן מדובר בהחזר חודשי, פריסה לטווח ארוך ושיעבוד של הנכס לבנק.

אבל יש כמה הבדלים מהותיים:

• קודם כול, תנאי המימון פחות נדיבים – בעוד שבמשכנתא לדיור אפשר לקבל עד 75% מימון, במשכנתא לעסקים בדרך כלל מקבלים רק 50%-70%.
• הריביות גם גבוהות יותר, כי מבחינת הבנק עסק זה סיכון גדול יותר מאדם פרטי עם משכורת קבועה.

• עוד יתרון משמעותי הוא שליטה במקום הפעילות. בעלי עסקים ששוכרים נכסים תלויים בבעלי הדירות – אם בעל הנכס מחליט להעלות את השכירות או למכור את המקום, העסק נמצא בבעיה. מעבר לזה, כששוכרים נכס אי אפשר לבצע שיפוצים גדולים או התאמות כמו שצריך, כי הכל צריך לעבור אישור של בעל הנכס. עם משכנתא עסקית, העסק בשליטה מלאה על המקום, ואין דאגות לגבי פינוי כפוי או שינויים בתנאים.
• מה שעוד הופך משכנתא עסקית לאטרקטיבית הוא שההחזר החודשי מוכר כהוצאה לצורכי מס. כלומר, כל תשלום על המשכנתא נכנס כהוצאה עסקית שמקטינה את גובה המס שבעל העסק צריך לשלם. זה יתרון ענק לעומת תשלום שכירות, שבעוד שגם הוא מוכר לצורכי מס, לא מעניק לבעל העסק נכס בבעלותו בסוף התהליך.
• כמו תמיד בתחום, יש גם פוטנציאל השבחה נדל"נית. מחירי נדל"ן מסחרי, בדיוק כמו נדל"ן למגורים, יכולים לעלות משמעותית לאורך השנים, במיוחד אם האזור שבו העסק ממוקם מתפתח ונהיה יותר מבוקש. בעלי עסקים שלוקחים משכנתא כדי לקנות משרד או חנות, בעצם הופכים למשקיעי נדל"ן בלי לשים לב – כי גם אם העסק עצמו ישתנה או ייסגר, הם עדיין נשארים עם נכס ששוויו עשוי לעלות.

מה הקשר להון עצמי וכמה משלמים על משכנתא לעסק?

אבל לצד היתרונות, יש גם חסרונות שחשוב לקחת בחשבון:

• החיסרון הראשון הוא הון עצמי גבוה יותר שנדרש כדי לקבל את ההלוואה. בבנק ישראל לא ממהרים לתת מימון גבוה לעסקים כמו שהם נותנים למשכנתאות לדיור, ולכן רוב בעלי העסקים ידרשו להביא לפחות 30%-50% הון עצמי מהבית. כלומר, אם רוצים לקנות משרד ב-2 מיליון שקל, צריך להביא לפחות 600 אלף עד מיליון שקל מהכיס.
• בנוסף, הריביות גבוהות יותר בהשוואה למשכנתא לדיור. מכיוון שהבנק רואה עסקים כהשקעה מסוכנת יותר – בעיקר בגלל התלות בהכנסות המשתנות של העסק – הריבית על משכנתא עסקית יכולה להיות גבוהה באחוז או שניים יותר מהריבית של משכנתא לדיור. זה אומר שההחזרים החודשיים כבדים יותר, וזה שיקול קריטי.
• עוד נקודה חשובה היא תקופת החזר קצרה יותר. משכנתא לדיור ניתנת לפריסה של עד 30 שנה, אבל במשכנתא עסקית הבנקים לא נוהגים לתת הלוואות כל כך ארוכות, ולרוב התקופה המקסימלית היא 10-15 שנים בלבד. המשמעות היא החזרים חודשיים גבוהים יותר, כי יש פחות זמן לפרוס את ההלוואה.
• לבסוף, יש גם סיכון עסקי ונזילות נמוכה. אם חלילה העסק נסגר או נכנס לקשיים, בעל העסק לא רק צריך להתמודד עם הבעיות של העסק עצמו, אלא גם עם המשכנתא שהוא עדיין חייב לבנק. בניגוד לדירה למגורים, שאנשים תמיד צריכים, נדל"ן עסקי פחות יציב – לא תמיד קל למכור חנות או משרד, במיוחד אם השוק נכנס למשבר. אם העסק לא שורד, בעליו עלול למצוא את עצמו תקוע עם נכס שהוא לא יכול למכור בקלות, מה שעלול לגרום לאובדן כספי משמעותי.

איזה סוגי נכסים אפשר לקנות עם המשכנתא?

התשובה פשוטה – כל נדל"ן שמשמש לפעילות עסקית או מסחרית. אחת האופציות הכי נפוצות היא חנויות ומרכזים מסחריים. זה יכול להיות חנות קטנה ברחוב ראשי, חנות בקניון או אפילו שטח במרכז מסחרי מבוקש. בעלי עסקים רבים מעדיפים לקנות את הנכס במקום לשכור, כי ככה הם שולטים בהוצאות לטווח ארוך ולא תלויים במשכירים שעלולים לדרוש מהם להתפנות אחרי כמה שנים.

עוד אפשרות היא משרדים וקליניקות מקצועיות. עורכי דין, רואי חשבון, רופאים ומטפלים למיניהם לפעמים מחליטים שהם לא רוצים לשלם שכירות לנצח, אלא מעדיפים להשקיע בנדל"ן משלהם. משרד בבעלות פרטית זה לא רק חסכון כלכלי לטווח הארוך, אלא גם נכס שיכול לעלות בערכו עם השנים.

תקופת ההחזר קצרה יותר – לרוב עד 10-15 שנים, לעומת עד 30 שנה במשכנתא לדיור.

האתגר הגדול ביותר של משכנתא עסקית: להוכיח לבנק כושר החזר יציב

כשאדם שכיר לוקח משכנתא לדיור, יש לבנק דרך פשוטה להבין את היכולת שלו להחזיר – יש תלושי שכר, הכנסה קבועה והסתברות נמוכה לקריסה כלכלית פתאומית. עסק, לעומת זאת, הוא סיפור אחר לגמרי.

הכנסות יכולות להשתנות מחודש לחודש, תחרות יכולה לפגוע ברווחיות, ולפעמים משברים כמו מגפה או מיתון גורמים לעסקים לקרוס. מבחינת הבנק, זה אומר יותר סיכון, יותר בדיקות והרבה פחות גמישות בתנאים.

לאיזה בעלי עסקים מיועדת המשכנתא הזאת?

משכנתא לעסקים מיועדת בראש ובראשונה לבעלי עסקים שצריכים נכס כדי להפעיל את העסק שלהם. זה יכול להיות ספר שרוצה לפתוח מספרה בבעלות מלאה, עורך דין שרוצה לקנות משרד במקום לשכור, או בעל בית קפה שרוצה להשתחרר מהתלות בבעל נכס חיצוני.

במקום לשלם שכירות כל חודש ולהיות נתון לחסדי המשכיר, הם מעדיפים לקנות את הנכס ולבנות עליו לאורך זמן. החיסרון הוא כמובן ההון העצמי שצריך להביא מהבית, והמחויבות ארוכת הטווח לבנק.

עוד קהל משמעותי שמשתמש במשכנתא עסקית הוא משקיעים בנדל"ן מסחרי. כאן מדובר באנשים שרוכשים חנויות, משרדים או שטחי מסחר כדי להשכיר אותם לאחרים ולהרוויח דמי שכירות. מבחינת הבנק, משקיע כזה נתפס כלקוח שונה מבעל עסק שמשתמש בנכס לעצמו, ולכן גם התנאים שהוא יקבל יהיו שונים – בדרך כלל ידרשו ממנו הון עצמי גבוה יותר ותנאי החזר מחמירים יותר.

אנו ממליצים להתייעץ עם בעל מקצוע כמו יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות כמו רישרד הננפלד שיש לו את הניסיון והידע להתמקח עם הבנקים על הריביות בכדי לשפר את התנאים, ללוות את המשקיע בתהליך רכישת הנכס, לבחון אילו מסלולים, לבנות תמהיל מתאים בהתאם להכנסות וההוצאות של העסק או של אדם פרטי ובכך לחסוך עשרות אלפי שקלים!

משכנתא משתלמת – גם לבעלי עסקים קטנים!

גם עצמאים ובעלי עסקים קטנים שעד היום שילמו שכירות חודשית למשרד או לחנות יכולים להפיק תועלת ממשכנתא עסקית. במקום להוציא כסף על שכירות כל חודש בלי שום נכס משלהם, הם יכולים לרכוש נכס ולהפוך את ההוצאה הזו להשקעה לטווח ארוך.

בסופו של דבר, אחרי שסיימו להחזיר את ההלוואה – המשרד או החנות נשארים שלהם, והם לא צריכים לשלם יותר שכר דירה. זה יכול להיות מהלך חכם במיוחד באזורים שבהם מחירי הנדל"ן העסקי נמצאים במגמת עלייה, כי הם נהנים גם מעליית הערך של הנכס לאורך השנים.

משכנתא לעסקים: כל היתרונות במקום אחד

• היתרון הכי גדול של משכנתא לעסקים הוא שהיא השקעה לטווח ארוך. במקום לשלם שכירות כל חודש בלי לקבל מזה כלום חוץ מקורת גג זמנית לעסק, כאן העסק צובר נכס עם ערך עולה. אחרי כמה שנים, כשהמשכנתא תסתיים, בעל העסק ימצא את עצמו עם משרד או חנות בבעלותו המלאה, בלי צורך לשלם שכירות יותר. זה בדיוק כמו ההבדל בין לשכור דירה לבין לקנות אחת – בטווח הארוך, מי שקנה יוצא מורווח הרבה יותר.

מי שמנהל עסק שדורש אחסון או הפצה, יכול להשתמש במשכנתא עסקית כדי לרכוש מחסנים ולוגיסטיקה. זה מתאים לחנויות אונליין שצריכות מקום לאחסן סחורה, ליבואנים ולכל מי שמחפש פתרון ארוך טווח לתפעול העסק. מחסנים הם גם השקעה נבונה כי עם העלייה בקניות אונליין, הביקוש לשטחי אחסון ולוגיסטיקה רק הולך וגדל.

יש גם נכסים תעשייתיים קטנים, כמו מפעלים קטנים, סדנאות ייצור או אפילו מתחמי עבודה לתעשיות קלות. בניגוד לדירות מגורים, הערך של נכסים כאלה תלוי הרבה יותר בפיתוח האזור העסקי שבו הם נמצאים. אם למשל, העירייה מחליטה להפוך אזור תעשייה מוזנח למרכז עסקים מתקדם – בעלי הנכסים באזור יכולים להרוויח בענק.

אז איך משכנתא עסקית עובדת בפועל?

בניגוד למשכנתא לדיור, שבה אפשר לקבל עד 75% מימון, כאן הבנקים לא ששים לתת אחוזים כאלה. ככה זה עובד:

• אחוזי המימון המקובלים נעים בין 50% ל-70% משווי הנכס, כשהרוב נוטים לאשר סביב ה-60%. כלומר, אם אתם קונים נכס ב-2 מיליון שקל, תצטרכו להביא לפחות מיליון מהבית
• יש מקרים שבהם הבנק יאשר 70%, אבל זה נדיר יותר ויהיה תלוי בכושר ההחזר שלכם, הוותק של העסק ועוד משתנים פיננסיים
• תקופת ההחזר היא בדרך כלל בין 10 ל-15 שנה, ובמקרים מסוימים אפשר להגיע גם ל-20 שנה – אבל זה פחות נפוץ. הבנקים פשוט לא רוצים לקחת סיכון ארוך טווח עם עסקים, כי אף אחד לא יכול להבטיח שעסק יתקיים שלושה עשורים קדימה כמו דירה למגורים
• מסלולי הריבית במשכנתא עסקית דומים לאלו של משכנתא לדיור, אבל עם ריביות גבוהות יותר. אפשר לבחור ריבית קבועה, שמהווה יתרון למי שרוצה יציבות, או ריבית משתנה שצמודה לפריים או למדד, שיכולה להיות זולה יותר בהתחלה אבל מסוכנת אם הריביות עולות
• יש גם מסלולים שצמודים למט"ח, מה שיכול להיות רלוונטי למי שההכנסות שלו קשורות לשוק הבינלאומי, אבל זה לא מתאים לכל אחד

כמו כל הלוואה גדולה, הבנק לא ייתן לכם כסף בלי לבקש בטחונות וערבויות. קודם כל, שיעבוד הנכס הוא דרישה בסיסית – אם לא תעמדו בהחזרים, הבנק יכול לקחת את הנכס ולמכור אותו. מעבר לזה, הרבה פעמים הבנק ידרוש ערבות אישית של בעל העסק, מה שאומר שאם העסק יקרוס, האחריות להחזר ההלוואה תיפול על בעליו באופן אישי.

 יש גם דרישות לביטוחים שונים, כדי להגן על הנכס ועל הבנק מפני סיכונים כמו שריפה, נזקי טבע או אפילו קריסה כלכלית של העסק. בקיצור – זה לא רק לקחת כסף ולקנות, אלא תהליך עם הרבה התחייבויות.

אז מתי באמת משתלם לקנות ומתי עדיף לשכור?

אם מדובר בעסק יציב שרואה את עצמו במקום הזה לטווח הארוך, קנייה יכולה להיות משתלמת. במיוחד אם מדובר באזור עם עליית ערך צפויה, כמו אזורי מסחר מתפתחים או מרכזים עירוניים שצפויים לשדרוגים משמעותיים.

אבל אם העסק עדיין בשלבי צמיחה או פועל בענף עם הרבה שינויים, השכרת נכס עשויה להיות הפתרון הנכון כדי לשמור על גמישות ולא להעמיס על העסק התחייבויות ארוכות טווח. שיקול שלכם.

בשיתוף משכנתא גורו - רישרד הננפלד יועץ משכנתא