אני אוהב להיות נביא זעם, אולם כבר במחצית 2020, כששוק הדיור התחיל לצאת ממשבר הקורונה, הייתי בין הבודדים שחזו כי מחירי הדיור יעלו בקצב שנתי דו ספרתי. באותה העת נמכרו בעיקר דירות גדולות ודירות פרמיום דוגמת פנטהאוזים, כחלק מאפקט הקורונה, ובהמשך, החל מהקיץ של אותה השנה, החל בולמוס קניית הדירות שלא פסק עד עצם היום הזה.
כנשיא לשכת הקבלנים וכבעלים של קבוצת בנייה מובילה, אין לי כל אינטרס שסחרחרת המחירים לה אנו עדים תימשך. נהפוך הוא. היא תוצר מובהק של חוסר יציבות בשוק, היעדר גדל והולך של היצע לעומת ביקושים רותחים וריבית נמוכה בתנאים חלומיים מבית מדרשו של נגיד בנק ישראל, הפרופסור אמיר ירון. היא גם משקפת בעליל חוסר אמון מוחלט של ציבור הרוכשים במקבלי ההחלטות בממשלה, ובכלל.
אולם, וזה אולם גדול, ואנחנו מצויים כעת במחצית חודש פברואר 2022, הרע מכל עודנו לפנינו:
העובדה שבשנת 2021 עלה מדד הדיור ב-11.3% אחוזים, העלייה הגדולה ביותר בעשור האחרון ומהגבוהות ביותר בכל הזמנים, אינה ממשקפת לצערי את עוצמת המשבר ואינה מגלמת עדיין מוקשים שיבואו לידי ביטוי במהלך 2022, ובכלל.
ראשית, חשוב לזכור שהמדדים המחושבים על ידי הלמ"ס מגלמים בתוכם עדיין מרכיב לא מבוטל של דירות שווקו במסגרת תכנית מחיר למשתכן. קשה מאוד לאמוד את המרכיב הזה, אולם הוא מקטין ללא ספק במידה כזו או אחרת את מדד הדיור, זאת שעה שעליית המחירים בפועל בדירות חדשות הינה גבוהה יותר.
שנית, במהלך 2021 עלו מחירי מכרזי הקרקע באופן חסר תקדים ובשיעור ממוצע של כ-30% בקירוב. כך, לדוגמא, קרה לאחרונה ביהוד מונוסון ולפני כן בשורה ארוכה של מקומות כגון מע"ר מודיעין, רמת בית שמש, קריית שלום בתל אביב והיריעה עוד ארוכה. מכיוון שמרכיב הקרקע מהווה כ-60% בקירוב ממחיר הדירה, ברור כי הקבלנים ייאלצו במהלך השנים הקרובות להעלות את מחירי הדיור, זאת על מנת לגלם איכשהו את עליית מחירי הקרקע.
שלישית, לצד הנתון 11.3% של עלייה במחירי הדיור, הופיע ב-2021 נתון לא פחות מעניין - עלייה חסרת תקדים של תשומות הבנייה, הן המיובאות והן מתוצרת הארץ, בשיעור של 5.6%. לעלייה זו ישנו לכאורה הסבר הגיוני, העלייה בעלות הובלת הסחורות בעידן הקורונה. אולם, בד בבד, העלייה של השקל לעומת המטבעות הזרים הייתה אמורה לקזז את העלייה הזו. כך או אחרת, המשך התייקרות תשומות הבנייה תמשיך לתדלק את עליות המחירים. וביתר מרץ.
רביעית, המיסוי המיותר בענף, כולל היטל השבחה ומס רכישה , מזרים אמנם סכומי עתק לקופת המדינה, כ-65 מיליארדי שקלים ב-2021, אך באופן פרדוקסלי לא רק שאינו ממתן, אלא דוחף עוד יותר את רמות המחירים כלפי מעלה, הן אם מדובר בשוק המשקיעים והן משפרי הדיור וזוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה.
חמישית, הדיסוננס הגדל והולך בין הכרזות שר הבינוי והשיכון זאב אלקין אודות שיווק של הרבה למעלה מ-100 אלף יחידות דיור בשנה האחרונה, זאת שעה שחלק משמעותי משווקים אלה לא יצאו לפועל מסיבות שונות (נתקעו בוותמ"ל, לא קיבלו כלל היתרים או העדר תשתיות על מנת לקדם מתחמים רבים), יותר מאשר מייצר אופטימיות - מייצר כאוס בשוק ותחושה של "חטוף ואכול, כי מחר לא יהיו דירות".
שישית, כנ"ל הדיסוננס בין ההכרזות על התחדשות עירונית וקיצור ביורוקרטיה לבין המצב בפועל שלא השתנה, כולל המשך אי-הבהירות בנוגע לעתידה שך תמ"א 38 והיעדר תכנית חלופית, שלא לדבר על פרויקטים של פינוי בינוי שיוצאים לפועל בקצב של צב.
שביעית, כל עוד נגיד בנק ישראל ימשיך לאפשר לקחת שני שלישים מהמשכנתא צמודים לפריים, שוק המשכנתאות ימשיך לשבור שיאים ואיתו, כמובן, גם תדלוק משנה של רמות המחירים בשוק הדיור.
שמינית, זווית מעניינת במיוחד: התייקרות השקל במהלך 2021 לעומת המטבעות הזרים בשיעור של 10% ויותר, ייקרה בפועל את הדירות בישראל עבור משקיעים זרים ובכלל, לא ב-11.3%, אלא בהרבה יותר מכך.
כל הסיבות הנ"ל, וסיבות נוספות שאפרט בהמשך, מנבאות כי כבר בסיום הרבעון השני של 2022 ,קרי סביב חודש יוני הקרוב, ייתכן מאוד שכולנו נתגעגע למספר הזה 11.3%.
הלוואי ואתבדה...
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו