קדימות עסקאות במקרקעין

חוק המקרקעין קובע מספר כללים שעל פיהם יש לנהוג בעת כריתת חוזה לרכישת מקרקעין. ראשית, לעסקה במקרקעין נדרשת פומביות, וזאת כדי שכל אדם יוכל לדעת אודות העסקה. כיום ניתן להוציא באופן מקוון נסח טאבו, ולדעת של מי הבעלות במקרקעין. במידה והעסקה לא הסתיימה ברישום, החוק קובע שרואים את העסקה כהתחייבות לעריכת עסקה בלבד.

על בסיס שתי הוראות חוק אלו, עולה התלבטות שעשויה להטריד את מנוחתם של רוכשים, כפי שקרה במקרה הבא: מה קורה כשבעלים של המקרקעין חתם חוזה עם אדם אחד, אך עסקה זו לא נרשמה בלשכת המקרקעין, ולאחר זמן, אותו הבעלים חתם על חוזה שני עם אדם אחר, ועסקה זו כן נרשמה בלשכת המקרקעין?

בפני בית המשפט המחוזי בחיפה הגיעה השאלה המורכבת הבאה. תובע טען שבשנת 1995 הבעלים של חלקת קרקע מכר את החלקה לרוכש א', וכי בשנת 1998 אביו של רוכש א' מכר לו (לתובע) את הקרקע. דא עקא, אף אחת מעסקאות אלו לא נרשמה בלשכת המקרקעין, ולא דווחה לרשות המיסים.

לימים, בשנת 2014, הבעלים חתם על הסכם מכירת חלקת הקרקע לרוכש ב'; עסקה זו דווחה לרשות המיסים ונרשמה בלשכת המקרקעין. כעת הגיע התובע לבית המשפט, ומבקש פסק דין הצהרתי, הקובע שהוא הבעלים החוקי של הקרקע.

עסקאות מנוגדות

הנה אם כן, שתי עסקאות במקרקעין הנוגדות זו את זו. הראשונות (1995, 1998) לא נרשמו בפנקס הזכויות, ואילו האחרונה (2014) כן נרשמה. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע במקרה שכזה, שזכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני עמד בשלושה תנאים מצטברים: הוא פעל בתום-לב, התקבלה תמורה בעקבות העסקה, ובנוסף - העסקה לטובתו נרשמה בתום לב - זכותו עדיפה.

זוהי לשון החוק, והשאלה היא איך בחן בית המשפט את המקרה האמור, בהתאם לאלו בדיקות עובדתיות באירועי הרכישה?

בית המשפט קבע שלא התרשם שבוצעה עסקה בין הבעלים הראשון לרוכש א', כיוון שלא הוצג בפניו הסכם בכתב (אחת מדרישות החוק לעסקה במקרקעין), מה גם שהתובע כלל לא נקב בתאריך ההתחייבות החוזית של מכירת הקרקע לרוכש א', ולא צוינה עלות הרכישה. על פניו, כבר בשלב זה יכול היה בית המשפט לדחות את התביעה. מעבר לכך, תמה בית המשפט, מדוע רוכש א' וכן התובע לא רשמו את זכויותיהם על הקרקע, כפי שמתחייב על פי חוק?

בית המשפט ציין כתוספת, שמלמדת אותנו פן נוסף, איך לבחון עסקאות במקרקעין. לעיתים, כאשר התובע הפר את חובת תום הלב שמצופה ממנו, ובין השאר גרם ל"תאונה משפטית" בגלל התמהמהות מלרשום את העסקה בלשכת המקרקעין (או לפחות לרשום הערת אזהרה), אזי רוכש ב' לא חייב לעמוד בשלוש הדרישות שציינו לעיל (תום לב, תמורה ורישום), וישים דגש על בחינת תום הלב.

בית המשפט בחן את תום הלב של רוכש ב' משני היבטים שונים:  היבט סוביקטיבי – האם הוא ידע על העסקאות עם רוכש א' והתובע? היבט אוביקטיבי – האם בדק את מצב המקרקעין בלשכת המקרקעין?

בית המשפט לא הגיע למסקנה ברורה אודות תום הלב של רוכש ב'. עם זאת, קבע בית המשפט שכיוון שלא נזקק להכריע בעניין זה, משום שהוא הכריע שכלל לא התקיימה עסקה במקרקעין בין הבעלים לרוכש א', הרי שאף לא התקיימה עסקה מול התובע, ודחה בזאת את התביעה להכרה בבעלות התובע על הקרקע.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.