לנצח שוכרים

תארו לכם שהשיטה היעילה והמדויקת ביותר עבור המשפחות הצעירות - פשוט תיעלם מהמדינה שבה היא הכי נחוצה. מדובר בכרטיס יציאה משעבוד כלכלי של תשלומי משכנתה בלתי הגיוניים למשך 30 שנה ויותר. זה לא סתם שמשפחות רבות ברחבי העולם מעדיפות לשכור דירה – במסגרת הסכם הוגן ומכבד לשני הצדדים – במקום לרכוש אחת. ישראל היא אחת המדינות הבודדות בעולם, שבה אנשים נדרשים לשעבד את עצמם לבנק כדי לרכוש ארבעה חדרים. טוב, כשהחלופה היא להעביר את כל החיים שלך ושל המשפחה שלך אחת לכמה שנים, זו כנראה האופציה ההגיונית יותר, אבל בהחלט לא הקלה יותר; רכישת דירה ממוצעת בישראל של 2025 מצריכה כ-17 שנות עבודה, בתנאי ששני בני הזוג עובדים ומצליחים לחסוך חלק נכבד מהמשכורת, אחרי הוצאות ה"אין ברירה". בהשוואה לארצות הברית, שם שש שנות עבודה אמורות להספיק, ניתן בהחלט לומר שמדובר בעבדות מודרנית. כיום, כחמישית (20%) ממשקי הבית בישראל כוללים אדם המחפש לשכור דירה, כאשר כשליש מהישראלים הם בעלי דירות.

מה מעצבן? שהפתרון לכל זה נמצא מתחת לאף; אותם צעירים, ביניהם מילואימניקים אשר מצוקתם עלתה על סדר היום בגיליון זה, היו יכולים לזכות במודל המושלם עבורם – אם המדינה הייתה מקדמת בכל הכוח מכרזים לשכירות ארוכת טווח, בעלי כדאיות עבור יזמים. עם זאת, בפועל, מתברר כי המכרזים הממשלתיים במודל של שכירות ארוכת טווח נכשלים שוב ושוב באופן מדאיג. כך לדוגמה, נכשלו השנה מכרזים להקמת כ-1,800 דירות ברחבי הארץ: 350 דירות במגדל העמק, 300 דירות באשקלון, 300 דירות בקרית גת, 250 דירות בבני עי"ש, 300 דירות בבאר שבע ו-380 דירות בהרצליה. מדוע זה קורה?

בלימת חירום ממשלתית

באופן מפתיע, משרדי האוצר והשיכון מבקשים בימים אלה להתנער משכירות ארוכת טווח. זאת, לאור כישלונות המכרזים והצורך של המדינה בהון כדי לכסות את הגירעון ואת הוצאות המלחמה, מה שמביא אותה לתור אחר דרכים טובות יותר למקסם את התמורה מהקרקע ולהעשיר את קופת האוצר.

הנתונים עגומים, בטח ובטח ביחס למדינה שהייתה אמורה לראות בדיור להשכרה ארוכת טווח סוג של ישועה: במהלך 2024 שווקו בהצלחה קרוב ל-1,000 יחידות דיור בלבד במכרזי דיור להשכרה במסגרת המכרזים של "דירה להשכיר" – מדובר בחמישית מהיקפן בשנת 2022 ואחד הנתונים הנמוכים ביותר מאז שהמדינה החלה במכרזי ההשכרה. מנגד, ראוי לציין, אנו עדים דווקא להשתתפות חוזרת של יזמים, כולל חברות מהגדולות במשק, במכרזים אלו. בנוסף, על אף המצב המורכב בצפון, ישנם סימני הצלחה במכרזים בנוף הגליל ובמגדל העמק, כשנרשמה גם כניסת גופים מוסדיים לתחום.

במכתב דרמטי ששלחו מנכ"לי משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יחד עם סגן הממונה על התקציבים באוצר, הם דורשים מראשי מערכת התכנון להנחות את הוועדות המחוזיות לחדול מקביעת ייעודים להשכרה במתחמי דיור במסגרת התוכניות המאושרות על ידם, וזאת עד לקביעת מדיניות ממשלתית סדורה בנושא. ברקע הדברים נמצאת "המצוקה התקציבית שבה מצויה הממשלה, המבקשת להגדיל את הכנסותיה מהקרקע", וכל זאת בעקבות המלחמה.

מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן: "הצורך ביציבות בשוק השכירות הוא מהותי, הדיירים מחפשים פתרונות לטווח הארוך"

לפני שנמשיך לעסוק במכתב החשוב הזה, נעצור כדי לספק לכם מעט רקע בנושא. כיום, קיימות כ-110,000 יחידות דיור בתכנון בתב"עות ברחבי הארץ, מתוכן למעלה משליש להשכרה ארוכת טווח. בשנת 2024, בשיתוף עם רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון, חברת "דירה להשכיר" הגיעה לשיא שיווקי של מתחמים להשכרה ארוכת טווח, עם למעלה מ-7,370 יחידות דיור ששווקו בכל רחבי ישראל, לכלל הציבור. נכון להיום, ישנן 5,137 יחידות דיור מאוכלסות, 15,242 בהקמה ו-7,351 בשיווק.

כעת, נחזור קצת אחורה בזמן. שר האוצר משה כחלון, אבי תוכנית המחיר למשתכן, הגיע ממש לפני סיום כהונתו למסקנה שהוא החטיא את המטרה. "שר הנדל"ן" הודה בשבוע האחרון לכהונתו שהיה צריך להעניק יותר כוח להשכרה ארוכת הטווח, ולא להתמקד במחיר למשתכן. "בקדנציה הבאה, נגדיל פי שמונה את כמות יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך", הבטיח, אך כזכור לא הספיק לממש זאת. בפועל, במקום לקדם את הדיור להשכרה לטווח ארוך, הוא הלך וסבסד את מחיר הקרקע לצעירים בתוכניות מיותרות (מחילה מראש).

כדי להבין את המצב, יש לציין שסך אובדן ההכנסות כתוצאה מההנחה בקרקע במסגרת תוכניות מחיר למשתכן הוערך על ידי החשב הכללי בסכום מצטבר של כ-27 מיליארד שקל. קיימת כאן אפליה ברורה; תושב סביון או הרצליה פיתוח זוכה לאותן ההטבות כמו תושב ירוחם, קרית שמונה או שכונת התקווה. יתרה מכך, מי שזכה לדירה בדימונה קיבל הנחה של 200 אלף שקל, לעומת מי שזכה בגליל ים או רעננה שקיבל הנחה של כמיליון שקל. כל זה מתנהל בחסות שיטת הגרלות ממשלתית בנוסח קזינו בלאס וגאס.

גם הסיוע לשכר דירה לנזקקים הוא מגוחך ושחוק בלשון המעטה. לפי מחקר של מכון אדוה, בשנת 2023 הגיעה ההוצאה בסעיף הסיוע בשכר דירה של המדינה לנזקקים לסכום שיא של 2.5 מיליארד שקל, המהווה כ-36% מתקציב הבינוי והשיכון השנה. בהצעת התקציב לשנים 2024-2025, מתוקצב סעיף זה ב-2.2 ו-2.3 מיליארד שקל, בהתאמה.

אלא, שעל אף הגידול המתמשך בהוצאות בסעיף הסיוע בשכר דירה, סכומי הסיוע למשקי הבית נשחקים ואינם מתעדכנים בהתאם לעלייה במחירי השכירות. חלקו של הסיוע הממוצע מתוך שכר הדירה החודשי ירד מ-27.1% בשנת 2002 ל-23.3% בשנת 2012. אמנם הייתה התאוששות מסוימת בשנת 2022, אך בשנת 2024 נשחקו שוב סכומי הסיוע והעמדו על כ-1,115 שקל למשק בית, מה שמייצג 24.2% משכר דירה ממוצע. מה אפשר לעשות עם סכום כזה? שום כלום.

בחזרה למכתב ממשרדי האוצר והשיכון. הבעיה המרכזית, לפי המכתב, היא חוסר תיאום – יד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה. "טרם בוצעה עבודה יסודית לקביעת כללים לשילוב דיור להשכרה ארוכת טווח בתכניות, כמו גם ליצירת כלים לבחינת הכדאיות הכלכלית של הוראות אלו, זאת למרות השלכותיהן הכלכליות והמשקיות המשמעותיות".

דבר זה מקבל משנה תוקף בתקופות מורכבות ברמה הכלכלית, כאשר ועדות התכנון קובעות מציאות בשטח. המלחמה ועשרות המיליארדים החסרים בקופת האוצר משחקים כאן תפקיד מרכזי. ידוע שתקבולי המדינה בגין שיווק קרקע בייעוד להשכרה נמוכים משמעותית מאלה המתקבלים במכרזים רגילים, וגם מאלה המשווקים במסגרת מבצעי מחיר מטרה.

בנוסף, המכתב מדגיש: "פרויקטים להשכרה נושאים איתם תשואה נמוכה משמעותית ליזמים בהשוואה למכרזי שוק חופשי, דבר שמפחית במידה ניכרת את שווי הקרקע ואת הכדאיות הכלכלית למימושה, ובמקרים רבים אף מוביל לכישלון מכרזים או לאי היתכנות כלכלית ליציאה למכרזים אלו. זאת בניגוד גמור למדיניות הממשלתית להגדלת היצע הדיור על מנת לתת מענה לצרכי המשק ולבלימת עליית מחירי הדיור". כדוגמה לכך, צוין במכתב מתחם בן 170 יחידות דיור בהר הצופים בירושלים, שאושר בייעוד השכרה לצמיתות, ולטענת הכותבים "התגלה כי אין כדאיות כלכלית במימוש יחידות הדיור, וכי יש צורך לתכנן מחדש את הקרקע".

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מוסיף: "מדינת ישראל זיהתה את הצורך ביצירת מנגנון של שכירות ארוכת טווח כקואופרטיב לפני כשני עשורים, לעומת העולם שעושה זאת בהצלחה כבר עשרות שנים.

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "המדינה התחייבה לשווק כמות גדולה של יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח בכל שנה, אך בפועל קיימה עשירית מכך"

המדינה התחייבה לשווק כמות גדולה של יחידות דיור לשכירות לטווח ארוך בכל שנה, אך בפועל קיימה עשירית מכך. עם עליית הריבית, הפרויקטים הללו הפכו למורכבים ולא כדאיים כלכלית ליזמים. המדינה חייבת למצוא דרך לשווק פרויקטים ולהוציאם לפועל".

האור בקצה המכתב

חברות רבות בתחום הנדל"ן והפיננסים מאמינות בהשכרה לטווח ארוך בישראל גם בתקופה מעורערת זו. ענבל דוד, מנכ"לית "דירה להשכיר", מסבירה: "היקפי השיווק של יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח צמחו משמעותית בשנים האחרונות. הפרויקטים מציבים סטנדרט חדש בשוק השכירות, תוך יצירת מודל המעניק שקיפות, יציבות ודאות לשוכרים. בתחום התכנון, אנו פועלים לקידום תוכניות חדשות באזורי ביקוש ובאזורים פריפריאליים כאחד, מקרית שמונה וכרמיאל ועד לאילת, מתוך הבנה כי נדרש מלאי תכנוני מגוון שייתן מענה לכלל האוכלוסיות".

ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר: "פרויקטים מציבים סטנדרט חדש בשוק השכירות תוך יצירת מודל המעניק שקיפות, יציבות, ודאות ושקט נפשי לשוכרים"

מי שמאמין גדול בדיור להשכרה הוא איש העסקים צחי אבו, בעלי קבוצת אבו יחיאל . ״אחרי המלחמה״, הוא אומר, ״אנשים יעדיפו שכירויות על רכישת דירות. על אותה דירה בשווי 4 מיליון שקל תשלם 10,000 שקל שכירות, אבל 14 אלף משכנתה. אז מה אנשים יעשו? ילכו לשכירות ארוכת טווח".

"יש לנו 1,200 יחידות דיור להשכרה", ממשיך אבו, "ואנחנו רואים עליות במחירי השכירות בצורה דרמטית - 20% רק בשנה האחרונה. חידושי החוזים - כולם בעליות מחירים, גם בתקופת מלחמה. באשדוד, לדוגמה, הושכרה דירת 5 חדרים לפני כמה חודשים ב-7,000 שקל. היום אני משכיר אותה ב-9,000 שקל. אנשים דורשים דירות עם ממ"ד ומוכנים לשלם על זה".

צחי אבו מנכ"ל , מבעלי קבוצת יחיאל נדל"ן : "אחרי המלחמה אנשים יעדיפו שכירויות על רכישת דירות"

חיזוק משמעותי נוסף לשוק ההשכרה לטווח ארוך הגיע לאחרונה במסגרת עסקה משמעותית בין קבוצת אקרו וקבוצת כלל ביטוח ופיננסים. השתיים חתמו על הסכם השקעה שעניינו כניסת כלל כשותפה בפעילותה הקיימת של אקרו בתחום הדיור להשכרה, הכוללת ייזום, הקמה, החזקה וניהול של נכסי דיור להשכרה, וכן הרחבת הפעילות הקיימת לפרויקטים נוספים בתחום זה, בסכום השקעת הון עצמי מצרפי של הצדדים יחדיו בסך של חצי מיליארד שקל. אקרו, שהייתה מזוהה עד אז עם פרויקטים משמעותיים ויוקרתיים בתחום המגורים, הנדל"ן המניב וההתחדשות העירונית, נכנסה גם לתחום הדיור להשכרה בעיתוי ייחודי, בו תנאי השוק אפשרו רכישת קרקעות במחירים שלא היו נהוגים בעבר. כך הצליחה, בפרק זמן מהיר, לזכות באפשרות ליזום שני פרויקטים משמעותיים בהיקף של כ-400 יחידות דיור במיקומים מרכזיים. בכוונת החברה להרחיב את פעילותה גם בתחום זה ולקחת חלק במגמה הולכת ומתרקמת אשר תטיב עם הציבור ותסייע במשבר הדיור, באמצעות הגדלת היצע משמעותי של דיור איכותי להשכרה לטווח ארוך בלב אזורי הביקוש. השותפות תפעל להרחבת פורטפוליו הנכסים לדיור להשכרה של החברה, הן באמצעות ייזום, הקמה ואחזקה של הפרויקטים הקיימים, והן באמצעות השתתפות במכרזים עתידיים של רמ"י ודירה להשכיר.

זיו יעקובי, מנכ"ל קבוצת אקרו, אמר: "אנו שמחים כי גופים מוסדיים מהגדולים והמובילים בשוק ההון הישראלי מאמינים בחברה ורוצים להיות חלק מהצלחתה. השקעתה של כלל ביטוח ופיננסים תסייע בחיזוק ההון של החברה ותשמש להוצאתם לפועל של פרויקטים גדולים ומשמעותיים בשנים הקרובות".

זיו יעקובי, מנכ"ל קבוצת אקרו: "אנו שמחים כי גופים מוסדיים מהגדולים והמובילים בשוק ההון הישראלי מאמינים בחברה"

ברק בנסקי, משנה למנכ"ל ומנהל חטיבת ההשקעות בכלל ביטוח ופיננסים, הוסיף: "אנו עוקבים אחרי שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח מזה זמן רב, הן בצד המימון והן בצד ההוני. היום, דווקא בתקופה מאתגרת לתחום, בשל הריבית הגבוהה, אנו מזהים בו פוטנציאל עתידי ואפשרות להשיג תשואות גבוהות ביחס לסיכון הגלום בהשקעה. הגידול העקבי בשוק השכירות למגורים, יחד עם הביקוש הגובר לדיור זמין ואיכותי, מציבים בפנינו הזדמנויות השקעה אטרקטיביות".

ברק בנסקי, מנהל חטיבת ההשקעות בכלל ביטוח ופיננסים: "דווקא בתקופה מאתגרת לתחום בשל הריבית הגבוהה, אנו מזהים בו פוטנציאל עתידי"

גם חברת אלמוג, ביחד עם חברת הראל, נכנסת חזק לתחום השכירויות לטווח ארוך. יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, מציין: "אנחנו רוצים לאפשר לאלו שלא מסוגלים לרכוש דירה, את האפשרות לגור בבית חדש, ולייצר להם את אותה תמורה בדיוק כמו אלו שקנו דירה חדשה. התפוסה שלנו בפרויקטים לטווח ארוך הן למעלה מ-95%, כאשר אופי האוכלוסייה מגוון מאוד, החל מזוגות צעירים ומבוגרים, הייטקיסטים, יחידנים ועוד. בצד היזמי, המודלים חטפו זעזוע די עמוק עם עליית הריבית שהתרחשה בצורה חדה מאוד בפרק זמן קצר. כשאתה רץ לטווח ארוך והתשואות קטנות, יש מחשבה נוספת לחלופה של כסף. אנחנו מאמינים אידיאולוגית שצריך לאפשר דיור להשכרה".

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "אנחנו רוצים לאפשר לאלו שלא מסוגלים לרכוש דירה את האפשרות לגור בבית חדש, ולייצר להם את אותה תמורה"

בנוסף, בשבועות האחרונים הודיעו קבוצת היזמות והבנייה אלמוג וקבוצת הביטוח והפיננסים הראל על השקת המיזם המשותף לדיור להשכרה ארוכת טווח, Rent 2 Stay. המיזם, שייושם לראשונה בפרויקט מגורים בשכונת נאות שז"ר בעיר יבנה, מציע לציבור הרחב 157 דירות שכירות בטווח הארוך, בתמהיל מגוון של 3, 4 ו-5 חדרים, כולל דירות פנטהאוז, במחירי שכירות התואמים לממוצע המחירים בעיר. כל הדירות יושכרו לטווח של עד 5 שנים. יקי אמסלם, מנכ"ל אלמוג, מציין: "מיזם זה מבטא את החזון והערכים שלנו, בהם אנו מאמינים: לכל אדם בישראל ישנה הזכות למגורים מכובדים, בין אם בדירה בבעלות ובין אם בשכירות. אנו פועלים ליצירת חוויית מגורים בדירה חדשה מקבלן, עם איכות מגורים גבוהה וקהילה תומכת, במחיר קבוע והוגן, עבור אלו שאינם יכולים לרכוש דירה כרגע או מעדיפים לשמור על ההון העצמי שלהם". איציק טאוויל, סגן מנהל חטיבת השקעות בקבוצת הראל ביטוח ופיננסים, מוסיף: "תחום הדיור, ובפרט הדיור להשכרה, מציע הזדמנויות משמעותיות ומהווה עוגן יציב בתיקי ההשקעות של מוצרי החיסכון הארוך טווח שלנו. המיזם מאפשר לקהל הרחב ליהנות מדיור איכותי ורמת גימור גבוהה".

איציק טאוויל, סגן מנהל חטיבת השקעות בהראל: "המיזם מאפשר לקהל הרחב ליהנות מדיור איכותי ורמת גימור גבוהה"

גם מגדל ביטוח ופיננסים מציגה תמיכה בתחום, לאחר שהצטרפה כשותפה עם י.ח דמרי בפרויקט בפתח תקווה, ורכשה 49% מהזכויות בקרקע בשכונת סירקין. הפרויקט, המוקם בשיתוף פעולה, צפוי לכלול 339 דירות להשכרה וכ-2,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה.

יגאל דמרי, בעלי י.ח דמרי, מדגיש: “מדובר בהבעת אמון מהותית של גוף מוסדי מוביל בישראל בשוק השכירות ארוכת הטווח ובחברת דמרי בפרט. אנו מאמינים כי יש בשוק פוטנציאל לבשורה אמיתית עבור המשק הישראלי, נמשיך לבחון הזדמנויות עסקיות בתחום".

יגאל דמרי, בעלי י.ח דמרי: "אנו מאמינים כי קיים בשוק ההשכרה לטווח ארוך פוטנציאל לבשורה אמיתית עבור המשק הישראלי"

חברה פעילה נוספת בתחום היא אזורים. ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג, מציין כי שוק השכירות לטווח ארוך בישראל עדיין קטן, עם מעט שחקנים ומעט משקיעים, מה שמשקף אי ודעות וסיכון גדול יותר לשחקנים בו. עם זאת, הוא מדגיש את היתרונות הרבים שהמודל מציע כבר כיום: "השוכרים נהנים ממגורים במתחמים איכותיים ומיקומים מבוקשים, תחת חוזים הוגנים וללא הצורך בהון עצמי גבוה. הרשויות מקדמות פתרונות מגורים לצעירים, מה שמוביל להגירה חיובית לתוך הערים ולקידום הצמיחה הכלכלית". ענבים מוסיף כי עליית הריבית והאינפלציה מגבילות את יכולת השוק להתפתח.

ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג: "על המדינה לספק כלים שיאפשרו לגופים המוסדיים להיכנס להשקעות אלו בכל שלב שיבחרו"

הוא קובע כי יש צורך בפעולה מקיפה על מנת לקדם את שוק הדיור להשכרה, כולל יצירת מסגרת רגולטורית תומכת שבה תינתן עזרה לגורמים המוסדיים להשקיע בפרויקטים בתחום. בנוסף, אומר ענבים, כי יש להקל על הבנקים עם ערבויות מדינה והגנות ריבית כדי לעודד אותם להשקיע בפרויקטים להשכרה. "על המדינה לספק כלים שיאפשרו לגופים המוסדיים להיכנס להשקעות אלו בכל שלב שיבחרו", הוא מסכם.

השבעה באוקטובר כנקודת מפנה

שליש מהישראלים מתגוררים בשכירות, ומחצית מתושבי תל אביב נמצאים באותו מצב. מאז השבעה באוקטובר, החלו להתרחש קשיים בקיום חוזים, ובמיוחד חוזי שכירות. יישובים רבים פונו, והביקושים למגורים בשכירות בדירות ללא ממ"ד ירדו לשפל חסר תקדים. הפספוס הגדול של 2024, כמו גם של המלחמה, וההזדמנות הגדולה לשנה הקרובה – הוא המודל של השכירות ארוכת הטווח, הנחשב כפתרון אידיאלי לזוגות צעירים, למפונים, ולכל מי שמייחל לדירה אך לא יכול להרשות לעצמו לרכוש אחת.

מה הבעיה? ישראל ממוקמת בין המדינות האחרונות בעולם המערבי בכל הנוגע לפרויקטים במודל הזה. בסופו של דבר, ישראל שואפת להיות דומה לניו יורק, טורונטו וברלין, ולבנות כמה שיותר שכירות ארוכת טווח לצעירים, כמענה הולם לביקוש הגבוה; וכדי שזה יקרה, יש לנו עוד דרך ארוכה לעבור.