עננים בשמי ענף הנדל"ן

האם בועת הנדל"ן מתפוצצת? מאז ינואר 2025, אחרי שנה של שיאי מכירות חסרות תקדים, נרשמה האטה דרמטית בנתונים. לווים שנכנסו למסלולי מימון מתחילים להראות סימני מצוקה ועשרות דירות הוחזרו לחברות יזמיות בגוש דן, מתוך חשש לאי עמידה בתשלומים. לפי הכלכלן הראשי באוצר, נתונים ראשוניים על חודש פברואר מצביעים על רמה נמוכה של עסקאות, ממצא שיש בו כדי לרמז כי נתונים דומים שנרשמו בינואר אינם מוסברים אך ורק בהקדמת רכישות לסוף שנת 2024 בשל עליית המע"מ.

מדובר בהחלט בסיבה לדאגה. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר מאז תחילת שנות האלפיים, נמצא כי החודש הראשון של 2025 הינו מהנמוכים ביותר ב-23 השנים האחרונות. מקדימים אותו רק חודשי ינואר בשנות האינתיפאדה השנייה וב־2009, ימי פרוץ המשבר העולמי.

מצד שני, לא נשכח שבזמן המלחמה אנשים קנו דירות במספרים משוגעים, בעיקר לקראת העלאת המע"מ ל-18% ובאדיבות מבצעי המימון חסרי הרסן. בכלל, נדמה שהקבלנים התמכרו למבצעי המימון ובכך גם מסכנים את עצמם ולא רק את הלקוחות. תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, לפני ניכוי תשומות, עמד בחודש ינואר על 3.5 מיליארד שקלים בלבד, לעומת תזרים פוטנציאלי של 6.3 מיליארד שקלים - נתון המבטא את השלכות מבצעי המימון הללו.

השבוע אף פורסם ב"כלכליסט" כי מבקר המדינה החל לבחון את ענף המשכנתאות, ובכלל זה את הלוואות הקבלנים. בין השאר, יבחן המבקר אם הפיקוח של בנק ישראל על הבנקים, המאפשרים חלק גדול מהלוואות הקבלן, מספיק הדוק ואם הבנקים מעורבים מספיק בתהליך.

פולי טטרו, טופ קפיטל: "אנו, כגורמים מממנים, רואים את הפגיעה של מבצעי המימון בתזרים היזמים ואת הישענות היתר על כספי אשראי ופחות על כספי רוכשים"

פולי טטרו שותף ומייסד חברת טופ קפיטל, מסביר כי מבצעי המימון מהווים מאיץ מכירות אפקטיבי אשר בעבר היו משתמשים בו ככלי למכירת כמות מוגבלת של דירות בתנאים נוחים. "כעת, לאור התקופה המאתגרת", הוא אומר, "יזמים וחברות רבות משתמשים בסוג מבצעי מימון אלו באופן גורף למכירת בניינים שלמים. כתוצאה מכך אנו, כגורמים מממנים, רואים את הפגיעה בתזרים היזמים ואת הישענות היתר על כספי אשראי ופחות על כספי רוכשים. עם זאת, להערכתנו מרבית הרוכשים בעסקאות מסוג זה ישלימו את רכישתם ויעמדו בהתחייבותם, בעיקר בפרויקטים שבהם ניתנה גם הלוואת קבלן והרוכש עבר את החיתום הבנקאי למשכנתא. הבעיה האמיתית בשוק כרגע היא הירידה בהתחלות בנייה, אשר יחד עם התחזית להפחתת הריבית כבר בעתיד הקרוב צפויים להערכתנו להביא להתפרצות המחירים שוב כלפי מעלה".

בעיית ההון החוזר

בנק ישראל כבר מתריע מפני מבצעי המימון שהולכים ומסכנים את הרוכשים. תופעת מבצעי ה-80/20 (משלמים 20 אחוזים ממחיר הדירה בעת החתימה ואת היתרה בהמשך) הלכה והתרחבה בשנה האחרונה בקרב מרבית היזמים, אשר נאלצו "להתיישר" עם הצעות המתחרים. מספר חברות אף הגדילו לעשות והרחיבו מבצעים אלו לרמות של 90/10 ואף 95/5. "מבצעים אלו החלו להוות נטל מימוני כבד על יזמי הנדל"ן", מסביר שמאי המקרקעין טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, "שכן בעוד שבעת מכירה לינארית מכסה היזם את העלויות מתזרים שוטף של תקבולים, הרי שבשיטת 80/20 הוא נאלץ לממן את מרבית העלויות באמצעות אשראי, הניתן על ידי הגורם המלווה. כמו כן, נאלץ הגורם המממן את הפרויקט להגדיל מסגרות אשראי, לצורך כיסוי פערי התזרים הנוצרים בשיטת תשלום זו".

טל תפוחי, גמלא הראל: "כל עוד מבצעי 80/20 ממשיכים, הרי שבשוק תחרותי קשה עד בלתי אפשרי לעמוד בתחרות, ללא מתן אפשרות רכישה בתנאים דומים למתחרים"

בעיה נוספת, מסביר תפוחי, אשר נוצרה בעקבות שיטת מכירה זו, נוגעת להון החוזר של החברה (ההפרש בין הנכסים השוטפים להתחייבויות השוטפות). כאשר תזרים הפרויקט שלילי כמעט עד לסיומו, נאלץ היזם לדחות את שחרור העודפים ובכך נוצרת דחייה של קבלת הון חוזר לחברה. "לאחרונה אנחנו, בגמלא הראל, מקבלים פניות רבות מחברות יזמיות אשר מעוניינות לקבל מימון לצורך גישור, עד לשחרור הון חוזר בגמר הפרויקט. מימון זה מהווה למעשה הקדמה של הון חוזר לתקופה מוגבלת ומשחרר לחצי תזרים ברמת החברה. משיחות רבות שניהלתי מול יזמים, עולה כי הכבדת הנטל המימוני מקשה מאוד על תזרימי החברות. יחד עם זאת, כל עוד מבצעי 80/20 ממשיכים, הרי שבשוק תחרותי קשה עד בלתי אפשרי לעמוד בתחרות, ללא מתן אפשרות רכישה בתנאים דומים למתחרים".

אופטימיות זהירה

נתנאלה ולדמן, מכלול מימון נדל"ן: "יזמים שידעו להתאים את עצמם למציאות המשתנה ולבנות מודלים פיננסיים יציבים יוכלו לצלוח את התקופה ואף לצמוח ממנה"

נתנאלה ולדמן, סמנכ"לית פיתוח עסקי במכלול מימון נדל"ן, מספרת כי לאור ההאטה בשוק והעלייה בסיכון של עסקאות מימון, מורגשת עלייה בפניות של יזמים המבקשים פתרונות מימון מותאמים למציאות החדשה. "השוק משתנה, ויזמים חייבים להתנהל בזהירות פיננסית רבה יותר", אומרת ולדמן, "יחד עם זאת, גם בתקופות מאתגרות, שוק הנדל”ן בישראל מוכיח שהוא קשיח, והביקוש הבסיסי לדירות נותר גבוה. לכן, יזמים שידעו להתאים את עצמם למציאות המשתנה ולבנות מודלים פיננסיים יציבים יוכלו לצלוח את התקופה ואף לצמוח ממנה. אנחנו, כגוף מימון, יודעים לייצר כלים יצירתיים ומותאמים ליזמים שאיתם אנחנו עובדים על מנת לאפשר להם לגדול ולהתפתח".

לאור כל האמור לעיל, הרי שבאופן מפתיע, ייתכן שדווקא רגולציה שתיכפה על ידי בנק ישראל, תעזור לשוק להיגמל משיטת תשלום זו.

יעקב ניצן, רובי קפיטל: "גם אם כרגע יש ירידה זמנית בביקושים, הפחתת הריבית והמשך עליית המחירים יהוו זריקת מרץ לענף והרוכשים יחזרו לשוק ביתר שאת"

ומה הלאה? יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות נדל"ן, מרגיע קצת את החשש ממבצעי המימון: "בסופו של יום, מבצעי המימון דומים למבצעים אחרים שהציעו היזמים במשך השנים וכל יזם לוקח בחשבון את העלויות ומתמחר את הדירות בהתאם. גם הבנקים וגם גופי המימון לא יעניקו ליווי לפרויקטים עם מבצעים המסכנים את רווחיות הפרויקט ויש לתת את הקרדיט למממנים, ליזמים ולרוכשי הדירות על כך שהם יודעים לאן הם נכנסים.

"לכן, אני לא צופה מגמה גורפת של חוסר יכולת לעמוד בהתחייבויות. עדות לכך התקבלה בסקירת הלמ"ס שפורסמה השבוע ומצאה שמחירי הדירות המשיכו לעלות גם כאשר נלקחו בחשבון הפחתות המחיר שיצרו מבצעי המימון במחירה האבסלוטי של הדירה. בסופו של יום, הביקושים לדירות בישראל הם קשיחים, יש סיכוי סביר שהריבית תרד בחודשים הקרובים ולכן, גם אם כרגע יש ירידה זמנית בביקושים, הפחתת הריבית והמשך עליית המחירים יהוו זריקת מרץ לענף והרוכשים יחזרו לשוק ביתר שאת".