בנייני הבוטיק: נמוך יותר, מיוחד יותר ומאוד טרנדי

הישראלים אוהבים להרגיש מיוחדים, בין היתר בתוך הבית, ואולי זה מסביר את הגידול שחל בהתחלות הבנייה של דירות בוטיק ברחבי הארץ, המהוות כיום 41 אחוזים מכלל הדירות שנבנות בישראל, בבניינים בני שלוש עד שמונה קומות.

"בנייני הבוטיק" הוא כינוי לבניינים חדשים עם מספר דירות מצומצם ועם איכויות בנייה גבוהות, המייחדות את הבניין מבחינה חיצונית. מנתוני הלמ"ס עולה כי 2024 ממשיכה את המגמה של השנים האחרונות, שבהן נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה של בנייני בוטיק לאחר שבעשור הקודם חלה ירידה חדה בתחום זה. לשם השוואה, בשנת 2014 היוו הדירות מסוג זה רק 26 אחוזים מהתחלות הבנייה בישראל.

הגידול המדובר נרשם לצד ירידה חדה בבנייה של צמודי קרקע ועלייה בבניית מגדלים. כך לדוגמא שיעור התחלות הבנייה בצמודי הקרקע ברבעון הראשון של 2024 עמד על 15 אחוז מהסך הכללי, לעומת 31 אחוז בשנת 2014, בעוד שבמגדלים מעל 16 קומות חלה עלייה מ־13 אחוזים ב־2014 ל־21 אחוזים כיום.

הערים שבהן היום נבנות הכי הרבה דירות בבנייני בוטיק הן תל אביב-יפו עם 7,289 דירות, ירושלים עם 5,630, בית שמש עם 3,545, בני ברק עם 2,427 ואשקלון עם 2,105 דירות. עוד ברשימה בולטים יישובים ישראלים ביו"ש, רמת גן, עפולה, חיפה ורעננה.

היתרונות הבולטים של בנייני הבוטיק מתאפיינים בפרטיות ובאינטימיות, לצד מספר דיירים מצומצם המאפשר יצירת קהילה קטנה ואיכותית, ואין היום כמעט חברת בנייה שמכבדת את עצמה שלא בונה בנייני בוטיק אקסקלוסיביים.

סיוון היללי, סמנכ״לית שיווק ומכירות בקבוצת שבירו: "בחרנו להתמקד בסגמנט הייחודי של דירות בוטיק כי אנו מזהים את הביקוש הגובר לאיכות חיים ללא פשרות במרכזי הערים. אנו רואים בבניינים אלו את העתיד של מגורים איכותיים בסביבה אורבנית. הם מאפשרים לנו ליצור חוויית מגורים ייחודית המשלבת יוקרה, פרטיות ותחושת קהילה - כל זאת במיקומים מרכזיים ומבוקשים. כל בניין בוטיק שאנו מקימים הוא עולם קטן, המתוכנן בקפידה כדי לענות על הצרכים ועל החלומות של דיירינו".

בזכות הבנייה הקהילתית

דורון נמרוד, מנכ"ל קבוצת רם אדרת, מציין שיש מספר סיבות לגידול בהתחלות הבנייה של בנייני בוטיק. הראשונה היא הגידול בהתחלות הבנייה במסגרת תמ"א 38 בערים במרכז הארץ כמו תל אביב ורמת גן. "תמ"א 38 מאפשרת תוספת של שתיים או שתי קומות וחצי לבניינים ישנים ולכן מרבית הבניינים שנבנים במסגרת זו או במסגרת תוכניות ההתחדשות העירונית של תל אביב ברובעים 3 ו־4 הם בנייני בוטיק", מסביר נמרוד.

"סיבה נוספת היא הבנייה ביישובים שבהם יש ריבוי של אוכלוסייה חרדית כמו ירושלים, בית שמש או בני ברק. הבנייה לאוכלוסייה חרדית, בגלל סוגיית מעלית השבת, לא מתאפיינת במגדלים גבוהים. סיבה נוספת היא הגידול בהתחלות הבנייה בפריפריה ובעיקר בערי הדרום, ששם נדרשת צפיפות נמוכה יותר והתב"עות לרוב מגדירות בניינים של עד שמונה או תשע קומות. ולבסוף, גופי התכנון מעדיפים בנייה מרקמית על פני בניית מגדלים, ולכן גם בשכונות במרכז הארץ וגם בתוכניות של פינוי בינוי המחייבות צפיפות גבוהה לא נראה רק מגדלים אלא שילוב שלהן עם בנייה מרקמית נמוכה יותר".

נמרוד מוסיף כי למרות שיש במקביל זינוק בבניית מגדלים, בעיקר בערי המרכז ובעיקר במסגרת מיזמי פינוי בינוי, ניתן לראות שרבים מהרוכשים מעדיפים את הבניינים הנמוכים יותר ואת הבנייה הקהילתית, כאשר אחד השיקולים הוא גם כלכלי, שכן עלויות הניהול והתחזוקה נמוכות באופן משמעותי לעומת אלו של בעלי דירות במגדלים גבוהים.

בנייני בוטיק נבנים מצפון לדרום וכמובן במרכז, ובזכות ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית יש יותר ויותר מקום לבניינים המציעים דירות מסוג זה.

דוגמה בולטת בתל אביב היא פרויקט ההתחדשות העירונית היוקרתי "מתחם בזל". הפרויקט, ביוזמת קבוצות תדהר, אקרו נדל"ן וקיו נדל"ן, יצא כבר לדרך, כאשר במקום חמישה בניינים ישנים בני 102 דירות, יוקמו 183 יחידות דיור יוקרתיות בשלושה בנייני בוטיק מרהיבים בני שבע קומות. הפרויקט ממוקם ברובע 3, בצפון הישן של תל אביב, האזור המבוקש ביותר למגורים בעיר עבור בנייני בוטיק מסוג זה.