יש חיים בשוק המשרדים

בועת ההייטק העולמית התפוצצה דקה לפני המלחמה. עם זאת, בפריפריה הדרומית של ישראל הקטנה, היא פורחת, אפילו יותר אחרי ה-7 באוקטובר; לפני כחודש, עמוק בתוך ימי הלוחמה – ענקית השבבים “אינטל” הודיעה כי תרחיב את ההשקעה במפעל שלה בקרית גת, במסגרתה יוקם מפעל שבבים חדש, וצפויה להשקיע בו סכום עתק של 25 מיליארד שקל. בנוסף, בעשור הקרוב התחייבה אינטל לרכוש מוצרים ושירותים ישראליים בהיקף של 60 מיליארד שקל.

דרומה משם, בעיר של גיבורים וגיבורות, ענקית טכנולוגיית המידע “סיסקו מערכות”, החליטה להקים שלוחה באופקים. היא גם תגייס עובדים מהעיר הדרומית לקבוצת הפיתוח של סיסקו, תשקיע בהכשרות לצעירים מהאזור ותפתח תשתיות טכנולוגיות במרכז החדשנות.

נישאר בדרום, אחת הערים המטווחות במלחמה, אשקלון, שהייתה גם בין הערים המבוקשות ביותר בשוק הדירות חדשות בשנת 2023, בונה בימים אלו את מרכז החדשנות והיזמות הבא של ישראל – TERA PARK.

הפארק, שמתיימר להפוך לפארק ההייטק הגדול והמתקדם בארץ, משתרע על פני שטח של 340 דונמים בייעודי קרקע שונים לצד שכונת עיר היין החדשה, סמוך לכניסה הראשית של העיר. הוא עתיד להציע אלפי מקומות עבודה נוספים לתושבי העיר בתחומי ההייטק, הטכנולוגיה, הרפואה והמחקר.

את המסע שלנו בדרום לצורך הכתבה נסיים כמובן בבירת הנגב, באר שבע – לה תכנית אופרטיבית שלמה שתהפוך אותה בעשורים הקרובים למטרופולין של הדרום, עם חצי מיליון תושבים. כחלק מהאסטרטגיה הזו, לפני כשבועיים (15.2) הונחה אבן הפינה למפעל יבשתי ענק וחדשני של התעשייה האווירית, שיוקם ברובע החדשנות בבאר שבע בהשקעה של יותר מ-100 מיליון שקל ויעסיק 500 עובדים; המפעל יהיה חלק מחטיבת אלתא של התעשייה האווירית, העוסקת בפיתוח מערכות מכ"מים מוטסים, מערכות מודיעין על מטוסי משימה, מערכות לוחמה אלקטרונית, מערכות תקשורת ועוד. מוצרי המפעל נמצאים בחזית הטכנולוגיה העולמית בתחומי הרובוטיקה והאוטונומיה הקרקעית, מערכות מכ"ם יבשתיות, כגון Drone Guard לאיתור ושיבוש רחפנים ומכ"מים להגנת גבולות, ועוד. בדברים שנשא בשבוע האחרון בטקס הנחת אבן הפינה של אלתא ברובע החדשנות בבאר שבע, הדגיש ראש העיר, רוביק דנילוביץ': "העתיד נמצא בנגב, כאן עתודות הקרקע של ישראל.

מדינת ישראל חייבת עוד שני מטרופולינים גדולים, חזקים, מבוססים, בטח כאשר אנחנו מדברים על הנגב והדרום. אם הדרום יתרוקן, לא תהיה לנו מדינה. אי אפשר יהיה להחזיק את המדינה הזאת ברדיוס כל כך קטן של גוש דן. ראינו מה קרה לנו ב-7 באוקטובר. המדינה שלנו חייבת להיות חזקה בכל המובנים: ביטחונית, כלכלית, חברתית, קהילתית והמסר חייב להיות בואו לדרום, תיצרו מהדרום, תייצרו מקומות תעסוקה, תשלבו בין הידע להון האנושי".

וזה לא נגמר בדרום. מעט לפני המלחמה הודיעה ענקית השבבים העולמית אנבידיה (Nvidia) שתבנה ביקנעם את מחשב העל Israel-1, אשר מיועד להריץ יישומי בינה מלאכותית יוצרת (Generative AI) בהשקעה הנאמדת במאות מיליוני דולרים. החברה מעריכה ש”ישראל-1” יהיה אחד ממחשבי ה-AI החזקים בעולם.

מודי’ס אמנם הורידה את דירוג האשראי של ישראל, אך אין לכך שום קשר להון האנושי שצומח בישראל, את זה כולנו כבר יודעים. מה שכן מפתיע בנתון הממקם את ישראל במקום השלישי בין כלכלות ההייטק החזקות בעולם, אחרי בריטניה וארה”ב – הצמיחה של חברות ההייטק החזקות ביותר נעשית דווקא סביב ערי הפריפריה, מאינטל בקרית גת, דרך טאוור במגדל העמק ועד מלאנוקס (אנבידיה) ביקנעם.

ראשי ערים בוחרים בארנונה מסחרית

ענף התעסוקה הוא עולם ומלואו הפועל בנפרד ובהלימה מוחלטת לשוק המגורים. ראשי עיר תמיד יעדיפו את הנדל״ן המניב בגלל הכנסותיו לקופת העירייה. הארנונה המסחרית היא הכלי המרכזי והרווחי ביותר לחוסן הכלכלי של עיריות, וככל שיש יותר שטחי מסחר – כך נשארים יותר כספים לפעילויות ושירותים לתושבי העיר.

כיום, לפי מחקר של קבוצת נת״מ, העיר המובילה בכמות התחלות הבנייה של תעסוקה, מסחר ותעשייה, עם 746 אלף מ”ר היא ראשון לציון; אחריה, ניצבות הערים קריית גת (כ-683 אלף מ”ר); ירושלים (530 אלף מ”ר); תל אביב-יפו (כ-424 אלף מ”ר); ופתח תקווה (כ-298 אלף מ”ר); בקריית גת לבדה החלו להקים קרוב ל-400 אלף מ”ר לתעשייה בשנתיים האחרונות – כמעט כמו רבע מהתחלות הבנייה הכלליות לתעשייה בכל 2022-2023. פארק התעשייה הענק של קרית גת מאכלס ענקיות בינלאומיות, בהן אינטל, HP אינדיגו, סטרטסיס מדפסות תלת מימד (Stratasys), תאגיד נסטלה-אסם, טננגרופ Tenengroup)) ועוד.

בימים אלה התחילה עיריית קרית גת לפתח עוד 2,000 דונמים להרחבת הפארק מכיוון דרום-מזרח, כאשר למעלה מ-14,000 עובדים פוקדים מדי יום את פארק התעשייה.

שלוש ערים נוספות המובילות בבניה לתעסוקה פר נפש, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הן קריית אונו עם 5.3 מ”ר לנפש; נס ציונה עם 4.8 מ”ר לנפש; ורמת השרון עם 4.5 מ”ר לנפש; מצבה של קרית אונו מעניין במיוחד – מעיר ענייה מאד בארנונה, ללא תקציבים, היא בדרך להפוך לאחת הערים העשירות בארץ הודות להכנסות מארנונה מסחרית.

אור בקצה המטרו

כשמדברים על גל פיטורים ועל פיצוץ בועת ההיי-טק, כדאי לעצור רגע. מסתבר שמרבית השטחים החדשים שיתאכלסו ביתר קלות – הם דווקא השטחים המפנקים פחות, בהם יש פחות מקומות חניה לרכבים (תקני החניה הופחתו), בסמוך לתוואי הקו האדום, הירוק והסגול של הרכבת הקלה וקווי המטרו העתידיים.

במבט על שטחי התעסוקה המתפתחים בישראל, נראה כי הקרבה לתחנות הרכבת, הן הכבדה והן הקלה, יקבעו במידה רבה את הצלחת הפרויקטים, מידת אכלוסם והמחיר שהשוכרים יסכימו לשלם. במגדלי “ויתניה תל אביב”, למשל, המוקמים בימים אלה בדרום העיר, מחירי השכירות עדיין נמוכים ביחס לתל אביב, וביחוד לאזור הצפוני של העיר. אולם, הקמתו של מגה פרויקט כזה באזור שחסרים בו שטחי תעסוקה ברמה גבוהה, וקרבתו לתחנת הרכבת ההגנה ולציר איילון, יביאו בהכרח לעליית מחירים ולתפוסה גבוהה, כפי שניתן לראות כבר עתה. גם הפיכתו של אזור דרום תל אביב, לאזור עירוב שימושים המשלב משרדים, מסחר, בניה ציבורית ומגורים בקומות הגבוהות, יוסיף לאטרקטיביות שלו ויביא לעליית מחירים נוספת.

עם זאת, בניגוד לענף הדיור, עודפי היצע נרשמו בשוק התעסוקה והמשרדים. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 נרשמו יותר התחלות בניה לתעסוקה, מסחר, תעשייה ומבני ציבור מבכל שנת 2020 ורק חצי מיליון מ”ר פחות מ-2022. כלומר, בסוף השנה הנוכחית התחלות הבניה של 2023 עברו את מספר התחלות הבניה של 2022 בכמה מאות אלפי מ”ר.

מצד שני, זה הפך שוק של הזדמנויות: תל אביב ורמת גן מלאים במשרדים המעוניינים להפחית משטחם, חלק בשל העלויות החודשיות הגבוהות וחלק בשל המעבר לעבודה היברידית, שחזרה לכותרות במלחמת חרבות ברזל. המחירים היום נוחים הרבה יותר ויש לא מעט השכרות משנה מצד בעלי עסקים שלקחו לעצמם שטחים גדולים מדי.

למעלה מ-15% מהמשרדים במגדלים היוקרתיים והחדשים בתל אביב ורמת גן מחזיקים נכון  להיום שטח לא מאוכלס או מאוכלס רק בחלקו; חלקם ריקים וחלקם נותנים תחושה של עזיבה, כשהם סגורים מספר ימים בשבוע בשל עבודה מהבית, מספר העובדים מצטמצם וכו’.

חיים קראדי, מנכ”ל פרשקובסקי מניבים, מסביר: ״תחום המשרדים אמנם נפגע בתקופת המלחמה עקב הגיוס הנרחב למילואים שגרם לירידה בתנועה, ובהתאם בביקוש למשרדים. עם זאת, הביקושים לא נעלמו, אלא הוקפאו ובסופו של דבר כל מי שהיה צריך לשכור או לרכוש משרד לפני המלחמה, יצטרך לעשות זאת מיד לאחריה. כבר היום אנשים התחילו להשתחרר ממילואים, ואנו רואים התעוררות בהתעניינות להשכרה ורכישת משרדים״.

תנודות בשוק המשרדים

בעוד שבתחום המגורים לא בונים מספיק, בעולם המשרדים יש עודף ריאלי “לא מנוצל” של בין 70 ל-80 אלף מ”ר בתל אביב, בני ברק ורמת גן. חלקו לא ניתן למימוש בשל קשיי פיצול; הביקושים הריאליים נכון להיום למשרדים בתל אביב ורמת גן עומדים על כ-80 אלף מ”ר בשנה. אלו, עתידים למלא חלק מההיצע של 500 אלף מ”ר משרדים שבנייתם תסתיים בשנתיים-שלוש הקרובות. “הקטנת שטח המשרד עשויה להעביר משרדים מבני ברק לתל אביב”, עולה מבדיקה כלכלית שערכה ד”ר רינה דגני, מתמחה בכלכלה עירונית, מבעלי גיאוקרטוגרפיה.

הפגיעה בהייטק הכניסה את השוק למצב חדש, הצורך השנתי למשרדים בתל אביב וברמת גן התמלא “בהצפת שטחים” של ההייטק, ששכר שטחים גדולים מעבר לצורך הממשי שלו. שטחים רבים הוצעו להשכרה משנית (סאב-ליס), ולכן, חלק מהביקוש השנתי הקיים בתל אביב והסביבה נבלע לתוך שטחים אלה. השטחים בתוך ההייטק היו שטחים מפותחים ומעוצבים וקל היה לשוכר משנה לשכור אותם. שוכרי המשנה נהנו מתקופת שכירות קצרה יחסית להתחייבויות ארוכות יותר. המצב הכלכלי והירידה בביקוש להייטק, עוד לפני מלחמת חרבות ברזל יצר תנודות גדולות בשוק המשרדים.

חלק גדול משטחי המשרדים העודפים במרכז, שעדיין לא התחבר לשוכר משנה, נמצאים בהמתנה, וימשיכו לספוג את עלויות השטח הגדול עליהם היום. הביקוש לשטח משרדי נוסף הוא דווקא במשרדים הגדולים, רובם היי-טק. הם סבורים שימשיכו להתחזק ולגדול בשנה- שנתיים הקרובות. במשרדים הקטנים שיעור הרוצים להקטין את שטחם דומה לשיעור הרוצים להגדיל את השטח, אך חשוב להזכיר כי כ-30% מהמשרדים הקטנים שבבעלות פרטית לא ניתנים לפיצול לעוד שוכר. כך, שההיצע התיאורטי הוא יותר גדול, אולם לא ניתן יהיה ליישמו בפועל.

יש היום בתל אביב וברמת גן כ-2,000 משרדים המעוניינים להקטין את שטחם וכ-1,500 משרדים שרוצים להגדיל את שטחם. המעוניינים להקטין שטח מחזיקים כ-200,000 מ”ר, המימוש הריאלי שלהם יהיה כ-70-80 אלף מ”ר; המעוניינים להגדיל את שטחם מבקשים שטחים של מעל 220,000 מ”ר, מהם ימומשו בשנתיים הקרובות לפחות 160,000 מ”ר בתל אביב וברמת גן. לא נכללו באומדנים אלה חברות גדולות המחזיקות שטחים מעל 2,000 מ”ר ועד 10,000 מ”ר.

התרחבות הביקושים עם קווי הרכבת העתידיים מביאה לפריחתם של אזורים חדשים, בראשם מתחם ענק באור יהודה, ה-או פארק (O PARK), ופארק העסקים אונו בצומת סביון, קרית אונו (על תוואי הקו הסגול והמטרו העתידי). “באזור בקעת אונו ובקריית אונו בפרט קיימת סיטואציה ייחודית. מצד אחד היינו עדים בשנים האחרונות להגירה חיובית ליישובים אלה של תושבים מחתך אוכלוסייה סוציו-אקונומי חזק, רבים מהם בעלי חברות ועובדים בכירים בתעשיות ההיי-טק, הפיננסים והמקצועות החופשיים. מנגד, מדובר במקומות בהם כמות שטחי תעסוקה לנפש היא מהנמוכות בארץ ביחס לגודל האוכלוסייה. על כן, ניתן לראות שהפער הזה מעודד רשות כמו קריית אונו לפתח שטחי תעסוקה רבים על מנת לענות על המחסור הקיים”, אומר צחי סופרין, סגן יו”ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, המקימה בקריית אונו את פרויקט Onyx של כ-40 אלף מ”ר תעסוקה ומסחר, יחד עם קבוצת וייס וחברת הביטוח מנורה:

דוגמה נוספת לפארק עסקים עצמאי ועוצמתי בקרית אונו הוא LIBERTY שבונה חברת שיכון ובינוי במתחם אונו החדש, ויכלול סך הכל כ-240 אלף מ”ר תעסוקה ב-9 בנייני משרדים לצד כ-15 אלף מ”ר מסחר, כ-2,000 מ”ר חניונים תת-קרקעיים ופארק בשטח של 14 דונם. מהחברה נמסר כי על פי התכנון, המתחם צפוי לכלול לצד שטחי התעסוקה גם מוקדי תרבות, כושר, בילוי, פנאי, מסעדות, מועדון הופעות וברים. עוד בטרם הושק הושכרו עד כה כ-40% מהשלב הראשוני במגרש הראשון לשוכרי משרדים ולמותגי מסחר גדולים וידועים.

ישראל גל, ראש עיריית קרית אונו, הוסיף כי “העובדה שאנחנו מובילים את הבנייה בשטחי תעסוקה היא תוצאה של חזון, תכנון עתידי וחשיבה קדימה, אותו הובילה הנהלת העיר בשנים האחרונות. החל משנה הבאה, כשנקבל את הארנונה של כל השטחים שנבנו, תושבי העיר ייהנו משדרוגים בכל התחומים”.

כמו כן, לא רחוק משם, קרוב לנתב״ג, הולך ומתרומם מתחם ענק נוסף: ה-או פארק באור יהודה (O PARK), אותו הזכרנו קודם, וצפוי לכלול למעלה ממיליון מ”ר שטחי תעסוקה ומסחר לחברות הייטק וביו טק מובילות, חברות עם זיקה לנתב״ג, חברות ממשלתיות, חברות פיננסיות, בנקים, קניונים ועוד. בנוסף, יוקמו בו מתחמי עסקים שיתופיים, אזורי גרין טק, מרכזי בילוי פנאי ותרבות ועוד. ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט, אומרת: “כל חברת הייטק או אחרת שתעבור לפארק, מעבר למיקום המעולה והפתרונות התחבורתיים, תאפשר לעובדים שלה מגוון אפשרויות בילוי נוספות. אין ספק כי המרכז הזה יהפוך למרכז מטרופוליטני חלופי, ירוק ומתקדם לכל גוש דן”.

“עירוב שימושים” הוא הטרנד החדש

ככלל, כל עוד מחירי הנדל”ן המניב באזור גוש דן ובתל אביב בפרט יישארו גבוהים – תמשיך מגמת חיפוש אלטרנטיבה ויציאה מגוש דן של חברות רבות, שבימים אלו מחפשות להתייעל ולצמצם עלויות, וכן גם משקיעים המחפשים להגדיל את התשואה. המעגלים הולכים ומתרחבים לכיוון של ״עירוב שימושים״. כך, לדוגמה, חברות יעשו את המעבר מראשון לציון ואשדוד – לבני עי״ש ואשקלון בדרום; מהרצליה ונתניה – לחדרה בצפון; מהמת״מ בחיפה – לטירת הכרמל ולקריות.

מתחם בעל “שימושים מעורבים” כולל לרוב מגורים, משרדים ומסחר בכפיפה אחת. בחלק מהמקרים יהיה אף שילוב של שטחי מלונאות, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, דיור בר השגה או שכירות ארוכת טווח, מבני ציבור וחינוך ועוד.

לכאורה, רוכשי הדירות מרוויחים. בעלי המקצועות החופשיים יוכלו לשכור משרד במתחם בו הם גרים, ממש מתחת לבניין. הם גם יוכלו ליהנות מבית קפה, מספרה או סניף של קופת חולים שיפתחו במתחם, והילדים יוכלו ללמוד בגני הילדים; לא יהיה כלל צורך להזיז את הרכב כדי להגיע לכל אחד מהשירותים הנ”ל, ובסופו של יום העירוב הזה יכול לחסוך זמן וכסף על השהייה בכבישים, לצד שיפור ברמת החיים.

בניינים אלו מופיעים לרוב ב”איזורי פיג’מות” – כינוי למקומות שבהם תכניות חדשות מאפשרות שילוב של מגורים באזורי משרדים ומסחר, במתחמים יוקרתיים וגבוהים עתירי זכויות בניה, שנמצאים בקרבה למרכזי הערים. “שיטת הפיג’מות” הינה שיטת סיווג שפותחה בשנת 2004 במחקר שערך פרופ’ ערן פייטלסון, מומחה למדיניות תכנון וסביבה, יחד עם חוקרים נוספים, שמציעה מסגרת למיון של השימושים המותרים על פי רמת המטרדים וכמות התנועה שהם מייצרים, וכך מאפשרת לדחות את ההכרעה בדבר השימושים לשלב הרישוי.

תופעת עירוב השימושים חובקת עולם, והדוגמאות מעבר לים מרשימות ביותר – בנייני ענק רבי קומות, כמו מגדל טראמפ בניו יורק, הרויאל אקסצ’יינג’ בלונדון ומגדלי ענק בסינגפור אימצו מודל זה, שם הוא נוחל הצלחה מרובה.

בתכנון המודרני, בשל המיעוט בקרקעות, אין באמת מקום להפרדה בין מתחמי תעסוקה למסחר ומגורים, ואנו רואים כיום יותר ויותר תכניות ויישום של מתחמי עירוב שימושים שיוצאים מהאופן המסורתי של מגורים-מסחר ותעסוקה, וכוללים בתוכם אפילו מלונאות או השכרה ארוכת טווח. דוגמה משמעותית לשינוי הזה בתפיסה ניתן למצוא בתכניות העתידיות למתחם הבורסה ברמת גן. תכנית המתאר רג1800, שאושרה לפני כשנה, נועדה לפי הצהרת עיריית רמת גן להפוך את הבורסה לאזור שלם שיקיים עירוב שימושים הלכה למעשה, וכוללת הרחבה והגדלה של זכויות הבנייה, במטרה לייצר מתחם איכותי הכולל מגורים, פנאי ותרבות לצד תעסוקה, מסחר, מלונאות, מעונות סטודנטים ושטחי ציבור רחבים.

כמו כן, אי אפשר לדבר על מודל עירוב שימושים מבלי להזכיר את מתחם ״משולש הבורסה״ על ציר איילון בלב הבורסה ברמת גן, שיהיה המודל הארצי לעירוב שימושים הגדול בארץ. הפרויקט הייחודי משלב 400 יח”ד להשכרה ארוכת טווח, 350 יח”ד למעונות סטודנטים, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחי ציבור נרחבים, והכל בעירוב שימושים אינטנסיבי. הפרויקט אפילו כולל הקמה של גורד שחקים הצפוי להיות הגבוה בארץ, בן 100 קומות. החברות ב.ס.ר, בראשות נחשון קיויתי, וקנדה ישראל, זכו במכרז “דירה להשכיר” להקמה והפעלת המתחם, לאחר שהציעו כמעט מיליארד שקל.

דוגמה נוספת הממחישה את התופעה ניתן למצוא בחדרה. חברת אמירי זיכרון יעקב מקימה מעל מתחם הקניות הענק והמבוקש, מול החוף וילג’, הממוקם על כביש החוף בין חיפה לתל אביב – את פרויקט UNITOWERS הכולל 4 מגדלי משרדים בני 24-60 קומות, לצד מסעדות ורשתות מזון, חנויות אופנה, מרכז רפואי גדול וייחודי (מדיקל וילג’) ואפילו גן ילדים דו לשוני.

גם בימים אלו, מתחם מול החוף וילג׳ בחדרה נהנה מביקושים גדולים של שחקנים משמעותיים בשוק, שדווקא בתקופה זו רוצים לעשות שינוי ולהתקרב אל העובדים שלהם המתגוררים בשרון. ״חברות עתירות תעסוקה הבינו שעליהן להרחיב את מעגל החיפוש אחר שטחי משרדים לכיוון מתחמים שנותנים להם מענה טוב יותר, הן ברמת המחיר, הן ברמת גודל השטחים הרצויים והן ברמת השירותים, וכמובן ברמת איכות המוצר שאינה נופלת מגוש דן״, מסבירה שיר סלומון, מנהלת שיווק אמירי זכרון יעקב. על דבריה הוסיף רונאל נעים, מנכ”ל חברת פורמולה נדל”ן, המשווקת את המתחם: ״השכרנו לאחרונה 2 קומות משרדים במתחם לחברת “רפאל”, מתוך מחשבה לייצר חללי עבודה נוספים לעובדיהם, בין היתר כדי שלא יצטרכו לעמוד בפקקים למשרדים בתל אביב או לצפון״. עסקה בולטת נוספת במגדל נסגרה עם חברת חללי העבודה ריג’ס  (Regus)ששכרה לאחרונה את הקומות החמישית והשישית לטובת הקמת חללי עבודה משותפים, שיוכלו להכיל, עם גמר העבודות, כ־300 עמדות עבור עובדים וחברות עצמאיות. בנוסף, מתנהלים בימים אלו מגעים עם חברות גדולות נוספות לפתיחת HUB (חלל עבודה) שישמש את העובדים באיזור סביב המתחם.

תכניות הפיתוח העירוני של חדרה, המקדמות בנייה של למעלה מ-30 אלף יחידות דיור בעיר, מחציתן במסגרת הסכמי גג ומחציתן בהתחדשות עירונית, כוללות מתחמי עירוב שימושים מתוך מחשבה לספק תעסוקה ומסחר קרוב לבית. בנוסף, כפי שכל הצלחה של נדל”ן מניב מותנה במיקום, בנגישות תחבורתית וקרבה לאמצעי הסעת המונים – כך העובדה כי תחנת הרכבת העתידית של חדרה, שתהיה למרכזית באזור השרון, תהפוך את כל מה שיקום סביבה, בדגש על תעסוקה ומסחר, לאטרקטיבי.

פריחת פארקי תעסוקה בסובב חיפה

זה לא חדש שפארק התעסוקה מת”מ, הממוקם בחיפה דרום, הוכיח כבר את האטרקטיביות שלו עם מרכזי פיתוח של אפל, אינטל, מייקרוסופט, גוגל, אלביט, וחברות ענק בינלאומיות נוספות. כעת נראה כי כל הערים מסביב קצת מקנאות, ורוצות מת״מ משלהן במחירים אטרקטיביים יותר. כך, קילומטר וחצי בלבד משם, בצמוד למת״מ בחיפה, צומח פארק תעסוקה ענק, איכותי, נגיש וזול יותר. המשכו הטבעי של המת״מ גולש כעת לטירת הכרמל מדרום ומציע שטחי משרדים אטרקטיביים יותר עם עסקאות גם בזמן מלחמה.

מדובר על פרויקט של עירוב שימושים TRE של קבוצת “שתית”, הכולל מסחר, מגורים ומשרדים. הפארק מורכב משלושה בניינים עתידניים, בני 11, 14 ו-30 קומות, כאשר 2 קומות הקרקע משמשות חווית מסחר ייחודית שנועדה לענות על כל צרכי העובדים והחיים במתחם. היקף ההשקעה בפרויקט עומד על כחצי מיליארד שקל. קבוצת שתית מדווחת כי בחודש ינואר האחרון מכרה 12 משרדים במסגרת שלב הפריסייל של הפרויקט. המשרדים שנמכרו בשטח כולל של 2,500 מ”ר, במחיר ממוצע של 11,000 שקל למטר.

“המטרה ליצור חוויית שהייה של ONE STOP SHOP ומענה מדויק ונכון לכל הצרכים של עובדי המתחם והתושבים סביבו״, מציין שלום שטרית, בעלי החברה, “בשונה מהמגמה הארצית, דווקא באזור הצפון אנחנו סוגרים עסקאות, כמעט כרגיל, גם בתחום המשרדים וגם בתחום המגורים. התאמנו את עצמנו לתקופה, ואנחנו מאפשרים תנאי תשלום יותר נוחים, והטבות נקודתיות בפרויקטים כדי להקל על הרוכשים”.

ככלל, ניתן לצפות במגמה שהולכת וגוברת באזור סובב חיפה של נטישת המשרד הביתי לטובת פארק עסקים הוליסטי, בעיקר בתקופה זו של ניצול הזדמנויות. מדובר בעיקר בבעלי עסקים ומקצועות חופשיים, שמשרדם נמצא בדירות בבניינים ישנים, במתחמי מגורים ובצירי מסחר ותיקים, שבוחרים להשתדרג.

דוגמה נוספת לכך אפשר למצוא בקרית מוצקין, בפארק העסקים החדש הענק של חברת “גשם החזקות”, המשתרע על שטח של כ-20,000 מ”ר, ולגובה של 4 קומות. “הפרויקט נולד מתוך הרצון להקים ‘ריזורט’ עסקים יוקרתי, המשלב בתוכו מתחם ענק שיושב על פארק ירוק ומציע למבקריו את כל מה שדרוש כדי להגיע ליום עבודה ולהרגיש בחופשה”, מסבירה מנהלת השיווק של הפרויקט ענבל חלימי.  על דבריה מוסיף אסף בנדרסקי, משקיע שהעביר את משרדיו בימים אלו לפארק העסקים: “איזור הקריות סובל ממחסור במשרדים ומרכזי עסקים חדשים.

זו הפעם הראשונה שבונים פארק עסקים ובילויים גדול, ואני צופה נהירה מאסיבית של בעלי עסקים לפארק מכל האזור. הודות למיקום המרכזי, התכנון האדריכלי והקרבה לצירי תחבורה ראשיים, אין לי ספק שזו הולכת להיות הצלחה מסחררת”.

מסקירת שוק שערכה חברת צ׳מנסקי בן שחר עבור נדל״ן היום, עולה כי בסמוך למת”מ בחיפה, מתפתחים פארקים אלטרנטיביים נוספים שמושכים ממנו ביקושים, בין השאר כנגזר מפערי מחירים בדמי השכירות והניהול החודשיים. ביניהם "פארק מדעי החיים", שמוקם בימים אלו עבור תעשיות ביו-טק ומכשור רפואי. מדובר בכ-75 אלף מ"ר של שטחי משרדים, הנהנים מהמיתוג של פארק מת"מ הצמוד. גם פארק “עופר כרמל”, הממוקם מדרום לכניסה הדרומית למת”מ, בתחומה המוניציפלי של טירת כרמל, מאכלס מספר חברות היי-טק ומהווה המשך ישיר לסביבה העסקית בפארק מת”מ. לאחרונה אוכלס מבנה בשטח של כ-23 אלף מ”ר, ו-16 אלף מ”ר נוספים בהליכי תכנון.

אזורי התעשייה ביקנעם ובנשר מהווים גם הם חלק בלתי נפרד משוק המשרדים באזור חיפה. ביקנעם – 3 פארקי מדע ותעשייה בשטח כולל של כ-450 אלף מ”ר בכ-94% תפוסה. יקנעם מוגדרת כאזור עדיפות לאומית א’, מה שמייצר יתרונות תחרותיים לאזורי התעשייה, על כל גלעין ומזרח מטרופולין חיפה. קיימות תוכניות עתידיות בהיקף של כ-140 אלף מ”ר לשטחי משרדים; בנשר, היצע המשרדים היום קטן יחסית ומסתכם בכ-125 אלף מ”ר ברוטו. עם זאת, היצע תכנוני זמין לבנייה בתכניות הוא כ-500 אלף מ”ר, כאשר מתוכם, כ-400 אלף מ”ר במחצבה 4.5, אשר יהפוך למוקד משרדים משמעותי בעשור הקרוב.

דמי השכירות במטרופולין חיפה משתנים מאד בהתאם למיקום. במת”מ, מדובר בממוצע של 60-70 שקל למ”ר, והפארק מוביל בשיעורי תפוסה גבוהים מאוד. פארק מדעי החיים וכן עופר טירת הכרמל, עם דמי שכירות חודשיים של 55-65 שקל למ”ר. ביקנעם דמי השכירות עומדים על כ-55 שקל למ”ר, ובנשר 40-45 שקל למ”ר. בסך הכל, 150-200 אלף מ”ר משרדים נמצאים בבנייה ובשיווק עד שנת 2026, עם מימוש התכניות הקיימות וכן המשך הפיתוח של אזור הצ’ק פוסט כמוקד משרדים נוסף.

יהודה ויקסלבאום, אנליסט בחברת צ'מנסקי בן שחר ושות', שחקר את התמורות בשוק המשרדים בישראל והמגמות הצפויות להמשך, אומר כי “עד היום הביקושים למשרדים היו גבוהים במיוחד במרכז מטרופולין תל אביב, והתבטאו בנתח התחלות הבנייה הגדול למשרדים בהשוואה לשאר המחוזות. על אף זאת, קיימים כיום מגמות ותהליכים בשוק המשרדים גם מחוץ לאזור מרכז הארץ, אמנם בקצב מתון יותר, אך אלו מבשרים על אפשרות ליצירת מוקדי תעסוקה מרכזיים גם בצפון ובדרום הארץ”.

ומה עם העבודה ההיברידית?

בחזרה לגוש דן. כאמור, הצורך בהקטנת שטחי המשרדים בגוש דן נובע בעיקר מהעלויות הגבוהות של שכר דירה והארנונה, והמעבר לעבודה היברידית, שהתחיל בקורונה והתגבר לאחר מלחמת חרבות ברזל.

כמו בקורונה, כך גם ב-7 באוקטובר הצורך בשטח משרדי הצטמצם בשל המעבר לעבודה היברידית. כ-60% מהמשרדים עברו לעבודה היברידית. בכ-18% מהמשרדים מגיעים העובדים בממוצע 1-2 ימים בשבוע, בכ-42% מגיעים 3-4 פעמים בשבוע. פירוש הדבר ששיעור גבוה מהמשרדים מחזיקים/שכרו שטח גדול בהרבה ממה שהם צריכים בפועל, זאת בהנחה שניתן לעבוד על אותה עמדה יותר מאדם אחד. בעסקים קטנים של עד 10 עובדים, שיעור העובדים היברידי נמוך יחסית, כ-40% בלבד, חלק גדול מהם הם בעלי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין ועוד אנשי בנקאות ופיננסיים. כשליש מהמשרדים בבעלות פרטית, ולכן קשה להם להתגמש בהקשר לשטחם.

ד”ר רינה דגני, מנכ”לית מכון גיאוקרטוגרפיה, מעריכה כי ה”עודף” הריאלי הקיים היום במשרדים יישאר ברובו במשרדים עצמם, שיתמודדו עם העלויות. הקושי העיקרי יהיה ההיצע הגדול של משרדים, שבנייתם תסתיים בשנתיים-שלוש הקרובות. גם במצב של “שוק קשה” יהיה ביקוש של לפחות לכ-160 אלף מ”ר בשנתיים הקרובות, כחלק מתהליכי ביקוש טבעיים של גידול בצורך.

התחלות הבנייה הגדולות נעשו כאשר היה שיא בפריחה של ההייטק, כניסה של חברות בינלאומיות וצמיחה של רוב העסקים במשק. בכל מקרה, אף אחד לא צפה שתהיה עבודה היברידית בהיקף כה גדול, שתפחית אפילו למחצית את שטחי המשרדים הנדרשים.

בנושא הזה יש לציין גם את ההתגייסות לטובת מילואימניקים ועצמאים מדרום וצפון הארץ, אשר חסרת תקדים גם בשוק המשרדים. נזכיר כי 88% מהעצמאים נפגעו מהמלחמה.

במסגרת זו, מהלך יוצא דופן של הירתמות מתקיים בימים אלו בפארק עתידים בתל אביב, שבבעלות עיריית תל אביב ואוניברסיטת תל אביב, אשר מציע, בשיתוף להב לשכת העצמאים בישראל, משרדים, חללי עבודה משותפים, חדרי ישיבות ואולמות כנסים ללא עלות למשך ארבעה חדשים, לעצמאים מצפון ודרום הארץ ולמשרתי מילואים. בנוסף, לכל העצמאים ברחבי הארץ תינתן אפשרות לשכור משרדים בפארק עתידים תל אביב במודל “הכל כלול”. כלומר, התשלום החודשי יכלול מראש עלויות חניה, ארנונה, חשמל, מים ואת כלל השירותים, עם נקודות יציאה בגמישות מקסימאלית ובמחירים אטרקטיביים במיוחד.

לדברי אייל גרין, מנכ”ל פארק עתידים תל אביב: “אנו ערים לעובדה שהמגזר העסקי בכלל, מילואימניקים ועסקי החזית הצפונית והדרומית בפרט, מתמודדים עם תקופה מורכבת. כפארק עסקי עם הרוח הגבית של עיריית תל אביב-יפו ואוניברסיטת תל אביב, אנו חשים שזוהי חובתנו הלאומית לסייע לבעלי העסקים ולעזור להם לשרוד ולהרים את הראש. לפחות בחודשים הקרובים, נאפשר להם להיכנס לסביבה יציבה, עם קהילת עסקים מובילה ותומכת, וניתן להם את הגמישות המרבית״.

בשורה התחתונה, להערכתנו, למרות אווירת המלחמה, תמשיך תל אביב גם בשנים הקרובות להיות מוקד משיכה של משרדים, “מנהטן” של ישראל, גם אם רמת המשיכה אליה תפחת בשל העלויות הגבוהות; אם עיריית תל אביב תגדיל לעשות ותוריד את מחיר הארנונה למשרדים אפילו לתקופה קצרה, במקביל לירידה, אפילו קלה, במחירי השכירות – הביקוש לתל אביב יגדל עוד יותר, ויקטן פער עלויות המיקום בין תל אביב לרמת גן והרצליה המתחרות.

בנוסף, שחקנים חדשים בשוק המשרדים יקומו בשנים הקרובות, בהם אור יהודה וקריית אונו, חדרה מצפון שהופכת מתחרה ראש בראש בנתניה, ואשקלון מדרום עם פארק ההייטק מהגדולים בישראל, המתחרה באשדוד וראשון לציון.

עפר זיו, מנכ”ל ויתניה, אחת החברות המובילות בתחום המשרדים, מסכם: “סביב האתגר הגדול של השפעות האינפלציה, הריבית והמלחמה, על המשק – חברות שהשכילו לפתח את הפרויקטים שלהן באופן מתוכנן וסולידי, ובמקביל לקבל הכנסות משכר דירה באמצעות נכסים מניבים, יצליחו להחזיק מעמד בתקופה המאתגרת בה אנו נמצאים. להערכתי, השפעות המלחמה על ביצועי חברות שידעו להתנהל נכון, לא צפויות להיות מהותיות”.