שני דוחות, מסקנה אחת: שוק הדיור מציג סימני התאוששות

שני דוחות התפרסמו בחודש ינואר האחרון בנוגע להשפעת מלחמת חרבות ברזל על שוק הדיור בישראל בהווה ובעתיד הקרוב: הראשון הוא מחקר של קבוצת גיאוקרטוגרפיה, שמתמקד בניתוח שוק הדיור בימים אלו; השני הוא דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל למחצית השנייה של 2023, שעסק בין היתר בשוק הדיור לפני ואחרי ה-7 באוקטובר, וההערכות לעתיד הקרוב.
משניהם עלתה מסקנה אחת: למרות שהמלחמה נמשכת, ולא ידוע מתי וכיצד תסתיים – שוק הדיור מציג סימנים מבטיחים של התאוששות ומעבר לשגרת מלחמה, כאשר הביקוש חוזר להיות גבוה ויציב, וצפוי אף להתגבר בכפוף למצב הלחימה.
שני דוחות התפרסמו בחודש ינואר האחרון בנוגע להשפעת מלחמת חרבות ברזל על שוק הדיור בישראל בהווה ובעתיד הקרוב: הראשון הוא מחקר של קבוצת גיאוקרטוגרפיה, שמתמקד בניתוח שוק הדיור בימים אלו; השני הוא דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל למחצית השנייה של 2023, שעסק בין היתר בשוק הדיור לפני ואחרי ה-7 באוקטובר, וההערכות לעתיד הקרוב.

משניהם עלתה מסקנה אחת: למרות שהמלחמה נמשכת, ולא ידוע מתי וכיצד תסתיים – שוק הדיור מציג סימנים מבטיחים של התאוששות ומעבר לשגרת מלחמה, כאשר הביקוש חוזר להיות גבוה ויציב, וצפוי אף להתגבר בכפוף למצב הלחימה.

הדוח של גיאוקרטוגרפיה:
שוק חיובי בזמן מלחמה

"למרות המלחמה, והצפי להיווצרות ביקושים גבוהים בערים בהן סכנת הטילים מורגשת פחות, נראה כי ההשפעה על מעברים בין יישובים בשוק המגורים נמוכה יחסית. הביקוש בחודש ינואר עולה ומתחיל לחזור בהרבה מאד יישובים, כולל באשדוד ואשקלון שנפגעו קשה במלחמה", כך עולה ממחקר שערכה ד"ר רינה דגני, מומחית לכלכלה עירונית, מבעלי מכון הייעוץ גיאוקרטוגרפיה.

לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה, גם בתוך המלחמה והעצירה הזמנית בשוק הדיור, כ-8% ממשקי הבית בישראל חיפשו דירה באופן פעיל בחודש ינואר. "למרות הירידה הכוללת בביקוש לדירות, השפעת המלחמה על שוק הדיור בישראל לא תהיה משמעותית", סבורה ד"ר דגני.

הערים המבוקשות: המתאוששות והמפתיעות

לפי המחקר של גיאוקרטוגרפיה, 17 יישובים בישראל זוכים להתעניינות הגבוהה ביותר מצד רוכשי הדירות בימים שאחרי ה-7 באוקטובר, כשבראשם שלוש הערים הגדולות בישראל, כמובן: ירושלים, תל אביב וחיפה. אליהן מצטרפות גם באר שבע ופתח תקווה.

ערים אלו הן המבוקשות ביותר עבור מחפשי הדירות כיום, עם שיעור של כ-8.4% מהביקושים בשוק. יש לציין כי הערים תל אביב וירושלים טרם הגיעו לביקוש שהיה להם לפני שנה; אחריהן, כ-6.8% ממחפשי הדירות מתעניינים בכל אחד מ-5 היישובים הבאים: חולון, רמת גן, אשדוד, אשקלון ורחובות; ביקושים ברמה יותר נמוכה יש לנתניה, כפר סבא, הוד השרון, בת ים, אור יהודה וגבעתיים, כאשר בכל אחד מהם מתעניינים כ-4.5% מהרוכשים.

בנוסף, מהמחקר של ד"ר דגני עולה כי למרות המלחמה בדרום, הביקוש לדיור בנתיבות נותר ללא שינוי, ואף דומה לרמות שהיו לפני המלחמה; גם באשדוד, אחת הערים שנפגעו הכי קשה במלחמה, שיעור המתעניינים בעיר הגיע כמעט למצב שהיה לפני המלחמה; אשקלון אמנם רשמה עלייה גדולה בביקושים לפני המלחמה, אולם מאז תחילת המלחמה כמעט ולא היו שם ביקושים; הערים אופקים וקריית גת טרם חזרו לרמות הביקוש הקודמות שלהן, אך כן רואים ניצני התאוששות מבחינת ביקושים.

כמה חדרים ובאיזה מחיר?

על אף הערכות שונות בשוק כי מחירי הדיור נמצאים בתהליך ירידה מתמשך החל מתחילת שנת 2023 – הדוח של ד"ר דגני מציג דווקא עלייה ניכרת במחירים המבוקשים לדירות במהלך שמונת החודשים האחרונים של השנה החולפת (מאי-דצמבר 2023). על פי הנתונים, במאי-יוני המחיר המבוקש לדירה היה 1.6 מיליון שקל בממוצע, והמחיר עלה בסוף השנה למחיר ממוצע של 1.87 מיליון שקל – המהווה עלייה של 17%. "זה מצביע על כך שבעלי תקציבים גבוהים נשארים פעילים בשוק", מסבירה ד"ר דגני.

נתון מעניין נוסף שעולה מהמחקר מציג כי למעלה מ-60% ממחפשי הדירות מעוניינים לרכוש דירה במחיר של עד 2 מיליון שקל, בעוד כ-10% בלבד מחפשים דירות במחיר של מעל 3 מיליון שקל; בהשוואה למאי-יוני 2023, נראה כי חלה ירידה של 12.5% במחפשי הדירות עד 2 מיליון שקל, ומנגד עלייה של כ-5.5% בכמות מחפשי הדירות במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה.

כידוע, תקציב הרכישה מושפע מהייעוד של הדירה, כאשר ברב המקרים משקיעים יחפשו דירות זולות יותר. מהנתונים ניתן לשער כי דווקא בזמן המלחמה הביקוש למגורים גבוה יותר מאשר דירות להשקעה.

עוד עולה מהמחקר כי מספר החדרים הממוצע המבוקש על ידי הרוכשים הוא בסביבות 3.8, שזה שווה ערך לכמעט 4 חדרים. בעוד שהביקוש לדירות קטנות עד 2 חדרים נמוך יחסית, כ-28% מהשוק מחפשים דירות 3 חדרים, 40% מבקשים דירות 4 חדרים וכ-30% מביעים עניין בדירות גדולות יותר.
ד"ר דגני מסכמת את המחקר, וטוענת כי "המלחמה תשנה מעט את התנהגות הרכישה של ישראלים. השינויים בביקוש יתפרסו על פני מספר יישובים, בשונה מכפי שהיה עד המלחמה, אז ביקוש רב התמקד ביישוב אחד. ועדיין, את הביקוש הגדול ביותר נראה ביישובי מרכז הארץ, כחלק מתהליך טבעי".

דוח בנק ישראל מציג:
הביקוש לדירות צפוי לעלות

בנק ישראל פרסם בחודש ינואר האחרון את דוח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2023, שעוסק בין היתר בשוק הדיור אחרי ה-7 באוקטובר. מדובר בדוח המתפרסם פעמיים בשנה (כל מחצית) בו מבטאים כלכלני בנק ישראל את הערכתם בעניין החשיפות לסיכונים העיקריים הנשקפים למערכת הפיננסית. הדוח הנוגע למחצית השנייה של השנה הוא דוח מקוצר שמתמקד בעדכון ההתפתחויות החדשות שהתרחשו ומרחיב בנושאים עדכניים הנוגעים ליציבותה של המערכת הפיננסית. הדוח הנוכחי, כמובן, מתמקד בעיקר בהשפעות מלחמת חרבות ברזל על המערכת הפיננסית בימים אלו ובעתיד הקרוב.

מהדוח עולה כי התקופה בין תחילת המחצית השנייה של 2023 ועד תחילת המלחמה (יולי עד אוקטובר) התאפיינה במלאי גבוה של דירות לא מכורות שנותרו אצל קבלנים ובפעילות נמוכה משמעותית בענף הבנייה. בהתאם, חלו ירידות במספר העסקאות כמו גם בהיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו, וכן במספר התחלות הבנייה החדשות.
עם פרוץ המלחמה בחודש אוקטובר, הקיפאון שאפיין את שוק הדיור נמשך עקב חוסר הוודאות שרק החמיר, אך התנאים בשוק השתנו כמעט לחלוטין, מה שישפיע ככל הנראה על הביקוש וההיצע של דירות חדשות בטווח הקרוב והרחוק.

המשוואה המוכרת:
ביקוש גבוה והיצע נמוך

מבחינת הביקוש – הנזק הכלכלי שנגרם לרבים ואי הוודאות סביב ההכנסה העתידית צפויים להקטין זמנית את הביקוש לדירות בטווח הקרוב, נכתב בדוח. עם זאת, עקירת המפונים מבתיהם בצפון, בדרום ובעוטף עזה, בשילוב עם הביקוש המתגבר מצד יהודי העולם שחווים אנטישמיות עקב המלחמה, עשויה לתרום להגברת הביקוש ככל שנתרחק מיומה הראשון של המלחמה.

מבחינת ההיצע – בנק ישראל מציין כי מלאי הדירות שנמצאות אצל קבלנים אמנם נותר גבוה נכון למועד הדוח, אך לענף הבנייה נגרם נזק משמעותי, עקב המחסור החמור בכח האדם שנוצר כתוצאה מבריחת העובדים הזרים בתחילת המלחמה, הסגר על העובדים הפלסטינים וחוסר הזמינות של עובדים שגויסו למילואים. בנוסף, המלחמה גם גרמה להשבתת פרויקטים באזורים רבים בארץ עקב חששות ביטחוניים. מהדוח עולה כי ההשפעה על ענף הבנייה בולטת במיוחד בפרויקטים חדשים שיוצאים לדרך בימים אלו, בהם קיים קושי בגיוס עובדים מיומנים, דבר היוצר עיכוב משמעותי בשלב הביצוע.

ומה עם המחירים? בדוח, מציין בנק ישראל כי נכון להיום קשה לחזות אילו השפעות יהיו משמעותיות יותר וכיצד הן ישפיעו על מחירי הדירות. הדבר תלוי בהתפתחויות השונות של המלחמה ובהשלכותיה על פעילות התעשייה. ככל והמצב יישאר כמו שהוא, נכתב בדוח, שוק הדיור ימשיך להתמודד עם אי ודאות ותנודות פוטנציאליות בתמחור, כאשר להתפתחות המלחמה בחודשים הקרובים תהיה השפעה מכרעת על מחירי הדירות.