הנדל"ן לא יעצור גם מול טילי החמאס

מזה מספר שנים שאני כותב בדף הפייסבוק שלי ("אסף כהנר" בעברית) סקירה חודשית על מצב שוק הנדל"ן, המבוססת על נתוני מדדים אותם מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגופים נוספים. קראתי לטור הזה "כהנר מודד את המדד", כי אני מודד את "החום" של השוק, ומציג תמונת מצב ריאליסטית ככל הניתן של המגמות המרכזיות, בהתבסס על הנתונים ועל תחושותיי האישיות מהשטח.

הפעם אתייחס כהרגלי לנתונים המספריים, אך גם אשתף במספר מחשבות בעקבות סבב הלחימה האחרון מול עזה, מבצע "שומר החומות", אותו חווינו כולנו.

ואחרי הקדמה קצרה, נצלול לפרשנות עצמה. אך ראשית, נציג את הנתונים:

1. המחירים ממשיכים לזנק - בחודשים פברואר 2021 עד מרץ 2021 עלו מחירי הדירות בשיעור 0.8% ביחס לחודשים ינואר 2021 – פברואר 2021. ב-12 החודשים האחרונים השלימו מחירי הדירות עלייה בשיעור מדהים של 4.5%, כאשר גרף המחירים מצוי עם אפו צפונה, קרי להמשך נסיקת המחירים.
2. חודש נוסף בו מרבית ישראל נצבעת ירוק – גם הפעם עליות המחירים היו גורפות, כמעט לכל אורכה ורוחבה של הארץ: מרכז (1.2%), צפון (1.1%), דרום (1%), תל אביב (0.6%), חיפה (0.2%). ירידות מחירים התקיימו אך ורק במחוז ירושלים (0.3%-). ב-12 החודשים האחרונים היו עליות מחירים בולטות במחוזות הבאים: דרום (6.6%), צפון (5.7%) ומרכז (5.3%). ביתר המחוזות נרשמו עליות בשיעור מתון יותר.
3. דעיכת תוכנית מחיר למשתכן – התוכנית קיבלה החייאה מלאכותית בחודשים פברואר 2021 עד מרץ 2021 עם עלייה בשיעור העסקאות מ-22.1% בתקופה הקודמת ל-26.5% בתקופה הנוכחית. זה כנראה גם מסביר את הירידה במחירי הדירות החדשות בשיעור 1.5% בתקופה הנוכחית.

מאידך, בשוק הדירות החדשות שבוצעו ללא תמיכה ממשלתית – במחירי השוק, חלה גם כן עליית מחיר בשיעור 0.7%. מחירי הדירות החדשות עלו ב-12 החודשים האחרונים בשיעור של 1.6%, כשהיקף העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" הולך ודועך. רק לפני מספר חודשים עוד היינו עם יותר מ-40% מהעסקאות שבוצעו במסגרת התוכנית.

1. עלייה במדד מחירי תשומה בבנייה למגורים – המדד של מחירי התשומות (חומרי גלם, ציוד ועבודה) המיועדות לבנייה למגורים עלה בחודש אפריל בשיעור 0.8%. הוא משלים עלייה בשיעור 2.1% מתחילת השנה, ועלייה בשיעור 2.4% ב-12 החודשים האחרונים. אלו עליות מחירים גבוהות למדי, שמרמזות על כך שאנו חיים בסביבת אינפלציה שונה מזו שהיינו רגילים לה. הקבלנים לא יוכלו לספוג עליות מחיר אלו לאורך זמן, והמשמעות היא גלגול של העליות במחירי התשומות אל הצרכנים, כשזו תוביל לעלייה נוספת במחירי הדירות.

דוגמאות לעליות מחירים בולטות בתחום התשומות במהלך חודש אפריל: צינורות לאינסטלציה חשמלית (8.8%), עץ לבנייה (7.3%), שכירת ציוד (3.2%), מדרגות (2.9%), ברזל לבנייה (1.1%).

1. ענף הנדל"ן בתאוצה – אם רוצים לדעת מה באמת קורה בענף הנדל"ן צריך ללכת לבדוק את מצב תשלומי המיסים. בדיווח של משרד האוצר לחודש אפריל 2021 אנו רואים שמיסוי המקרקעין הסתכם ב-1.5 מיליארד שקל, לעומת 0.6 מיליארד באפריל 2020 (חודש שכולו היה חלק מהסגר הראשון של התפרצות הקורונה), עלייה של כ-150%.

בגבייה ממס רכישה נרשמה עלייה בשיעור של 134%, ובגבייה ממס שבח נרשמה עלייה של 204%. במצטבר בחודשים ינואר-אפריל 2021 נגבו מיסי מקרקעין בהיקף של 5.1 מיליארד שקל, עלייה של 23% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. המשמעות ברורה – הענף שלנו נמצא בפעלתנות גבוהה, הן בתחום רכישת דירות והן במכירת דירות. הענף חם מהרגיל, והטמפרטורות נמצאות בעלייה.

שוק חם ומתחמם

ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים – אבל גם של מצב הלחימה והחירום הביטחוני אותו חווינו בשבועות האחרונים.

1 . שוק הנדל"ן חם ומתחמם -  מזה מספר חודשים אנו רואים שהמדדים של ענף הנדל"ן חמים ועליות המחירים מתגברות ומתעצמות. אנו רואים כיצד מחודש לחודש מתגבש לו גל של עליות מחיר, ביקושים גבוהים ואף מתגברים, הנפגשים עם היצע מוגבל ומצומצם. השוק היה אפוף תחזיות שחורות במהלך 2020, אך הקוראים הנאמנים של הטור הזה לא צריכים היו להיות מופתעים מהמגמות שאנו רואים כיום, כיוון שהניתוח שלנו הצליח לראות מבעד לרעשי הרקע ולזקק את המגמות האמיתיות בשוק (#כהנר_צדק).

2. כיצד ישפיעו המערכה מול עזה והמהומות בערים המעורבות על שוק הנדל"ן? קצת פחות משבועיים נמשכה המערכה מול עזה, ועברנו גם ימים לא פשוטים של מהומות על רקע לאומני בתוך ישראל, והשאלה ששואלים אותנו רבים היא – כיצד זה ישפיע על מחירי הנדל"ן?

כמובן שאין לנו כדור בדולח לחזות את העתיד, אבל אנחנו כן יכולים ללכת ולבדוק מה קרה בישראל בעבר לאחר מערכות צבאיות ותקופות של אי-שקט על רקע בטחוני. ניתוח שלנו, המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מראה כי לאורך השנים משברים ביטחוניים בישראל לא הובילו לירידת מחירי הדירות. לכל היותר נקבל מכה קלה בכנף כתוצאה מסגר הטילים שנכפה עלינו.

בדיקה של שוק הנדל"ן בישראל בתקופות מלחמה מלמדת כי שוק הנדל"ן צלח את המלחמות והמשברים הבטחוניים מאז מלחמת ששת הימים ועד מבצע צוק איתן. אלו כוללים את מלחמת ששת הימים, מלחמת ההתשה, מלחמת יום כיפור, מלחמת לבנון הראשונה, האינתיפאדה הראשונה, מלחמת המפרץ, האינתיפאדה השנייה, מלחמת לבנון השנייה והמערכות מול עזה (עופרת יצוקה, עמוד ענן וצוק איתן). יוצאת דופן הייתה האינתיפאדה השנייה של תחילת שנות האלפיים, אז נרשמו ירידות מחיר שבשיאן הגיעו לכ-6% בשנת 2003, אך גם הן תיקנו את עצמן עד מהרה וחזרו ביתר שאת לנתיב עליות המחירים.

3. קיבלנו המחשה מדוע חשוב להמשיך את תמ"א 38 – הלחימה מול עזה, מטחי הטילים הכבדים על גוש דן, השפלה והדרום, הנזקים שנוצרו כתוצאה מפגיעתם, כל אלו המחישו לכולנו בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים את הצורך המיידי להמשיך ולחזק את המבנים הישנים העומדים על תילם, ושאינם מגוננים בצורה ראויה על שוכניהם.

תוכנית תמ"א 38 עומדת לסיים את דרכה בעוד קצת יותר משנה, ועדיין אין לה תוכנית המשך ראויה. אם יש דבר שלימדה אותנו המערכה האחרונה זה שבשעת לחימה אסור להסתמך רק על סוללות כיפת ברזל. הן מעולות, יחידות מסוגן בעולם, ומעניקות הגנה ברמה גבוהה לעורף הישראלי. אלא שההגנה הזו אינה הרמטית, כאשר הנדבך הנוסף הנדרש הוא חיזוק של המבנים הישנים והוספת ממ"דים בדירות המגורים. זה חשוב לחוסן הלאומי של ישראל, וזה חשוב לתחושת הביטחון של התושבים בעורף.

4. הזמן נוזל לנו כמו חול בין הידיים – האתגרים של ענף הנדל"ן רבים ומצריכים ממשלה יציבה ומתפקדת, מפוקסת על יצירה של מדיניות לאומית לתחום הנדל"ן, שתאפשר גידול בהיצע הדיור ובמחירים שפויים. כבר יותר משנתיים שמדינת ישראל מצויה במשבר פוליטי מתמשך, וסוף אינו נראה באופק. בהיעדרה של ממשלה ובהיעדר מדיניות, שוק הנדל"ן מאבד את הבלמים האחרונים. הציבור מאבד את האמון במערכת הפוליטית, ובהיעדרה של קרן אור או תקווה מציף את משרדי המכירות. אנחנו רואים את המצב בבנקים – יועצי המשכנתאות נמצאים בקריסה אל מול הביקושים, וזה יכול להוביל את השוק כולו לסחרחורת לא רצויה. המדינה חייבת להתאפס ולחזור לעצמה.
5. מילת אזהרה – ארבע מערכות בחירות עברנו, והנושא של הנדל"ן לא עלה בהן כמעט בכלל. הנדל"ן לא היה על סדר היום הלאומי, אולם זה יכול להשתנות ובמהירות. הקיץ מתקרב במהירות ואיתו תקופת המחאות. רק להזכיר לכולם, המחאה הגדולה של שנת 2011 החלה סביב נושא הנדל"ן.

התגברות עליות מחירי הדיור יכולה לייצר גל הדף ציבורי ולהוציא מחדש את הציבור אל הרחובות. אף אחד מהעוסקים בתחום הנדל"ן אינו מעוניין בכך – מחאות כאלו באות על פי רוב עם התחממות האווירה הציבורית, וכוללות הפניית אצבע מאשימה אל הקבלנים, היזמים ומשקיעי הנדל"ן.

צריך להבין ולחדד זאת כאן ועכשיו - הקבלנים, היזמים והמשקיעים אינם הבעיה, אלא הם הפתרון. הם אלו שמייצרים את ההיצע, הם אלו שבונים את הדירות, והם אלו שעובדים גם היום במציאות עסקית ופוליטית בלתי אפשרית, וממשיכים לקחת סיכונים על מנת לבנות קורת גג לציבור הישראלי. הבעיה שוכנת בצמרת של מקבלי ההחלטות, אצל קברניטי המדינה, שכבר יותר משנתיים עוסקים בעצמם במקום בצרכים של אזרחי המדינה, אלא שאת זה לא נצליח לפתור כאן בטור דעה.

בגובה העיניים

מדי חודש מפרסם אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, בדף הפייסבוק שלו ניתוח בגובה העיניים של מצב שוק הנדל"ן המבוסס על המדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס, משרד האוצר, וגופים נוספים. הניתוח של כהנר צבר לו לאורך השנים עוקבים מקרב עוסקים ופעילים רבים בעולמות הנדל"ן, שאוהבים את הגישה הדוגרית ואופן ההגשה. חפשו אותו בפייסבוק בדף הנקרא "אסף כהנר", ותקבלו ראשונים את פרשנות הנדל"ן האותנטית, תכנים מעשירים והזדמנויות מבית היוצר של חברת Ewave Nadlan.