רפורמת המשכנתאות: שאלות ותשובות

ביטול הגבלת רכיב הפריים: מהם תנאי המשכנתא כיום, אילו פרטים יצטרכו הלווים לקחת בחשבון וכמה הם צפויים לחסוך? רפורמת המשכנתאות - כל מה שכדאי לדעת.

מתי השינוי הזה צפוי להתרחש?

לפי ההערכות מדובר בכמה שבועות, אך ייתכן שפיזור הכנסת יעכב את העניין. לפי מה שנראה כעת, אין לשינויים המוצעים התנגדויות מקצועיות וגם לא במערכת הפוליטית. העובדה שבנק ישראל אימץ את העניין תקל על העברתו. אך כאמור, נדרשים גם שינויי חקיקה, ובשל המצב הפוליטי כיום השינוי עלול להידחות.

האם כשהשינוי יתבצע, יהיה כדאי לכולם לקחת חלק גדול יותר בריבית פריים?

כיום מותר לקחת עד שליש מהמשכנתא בריבית צמודה לריבית בנק ישראל בתוספת הפריים (1.6%), ואחרי שהשינוי המוצע יתקבל, ניתן יהיה לקחת שני-שלישים מהמשכנתא צמודים לפריים. מובן שאף אחד לא יודע מה תהיה הריבית לאורך שנות המשכנתא, ולכן אנחנו יודעים להיות חכמים רק בדיעבד בעניין הזה. כל אחד מהלווים יצטרך להעריך בעצמו מהן ציפיותיו ולבחור את המסלול בהתאם.

מה הקשר בין הפחתת עמלת הפירעון המוקדם לבין שינוי תמהיל המשכנתא?

כדאיות מיחזור המשכנתא נגזרת במידה רבה מעלות סילוק המשכנתא הקודמת. ח"כ ד"ר קרעי ממחיש את העניין באמצעות הדוגמה הבאה: אדם שלקח משכנתא של מיליון שקלים ל-25 שנה לפני 10 שנים (סוף 2010). בהתאם למגבלה, הוא לקח רק 30% בריבית פריים מינוס 0.6 של 1% ואת היתר, 70%, בחר לקחת בריבית קבועה לא צמודה ממוצעת של 5.28%. לפיכך, התשלום החודשי שלו כיום עומד על 5,338 שקלים.

כיום, הריבית הממוצעת הקבועה לא צמודה עומדת על 2.71%. אם אותו אדם ירצה לפרוע את ההלוואה, ולקחת מחדש באותו תמהיל בריבית החדשה הנמוכה, הוא יצטרך לשלם את עמלת הפירעון המוקדם, שתגלם את כל הרווחים העתידיים הנובעים מהפרשי הריביות שהבנק ציפה להרוויח, עם הנחה של 30% - שיעור ההנחה כיום. וכך, במקום תשלום של כ-100 אלף שקלים עמלה הוא ישלם "רק" כ-70 אלף שקלים. צירוף העמלה ליתרת הקרן ופריסה מחדש ל-15 השנים שנותרו, יביאו אותו לתשלום חודשי מופחת - כ-5,100 שקלים (במקום 5,338). חיסכון של כ-237 שקלים בחודש הנובעים מאותם 30% הנחה על העמלה.

לעומת זאת, במתווה החדש, אותו אדם יכול לפרוע את ההלוואה ולקחת בתמהיל של שני-שלישים פריים ונניח שליש בריבית קבועה לא צמודה, בריבית החדשה של 2.71%. למעשה, במקום תשלום של כ-100 אלף שקלים עמלה הוא ישלם "רק" כ-50 אלף שקלים (עדיין תשלום גבוה, אבל נמוך בכ-20 אלף שקלים ביחס לתשלום כיום). צירוף העמלה ליתרת הקרן ופריסה מחדש ל-15 השנים שנותרו בתמהיל החדש, יגררו תשלום חודשי של כ-4,753 שקלים. חיסכון של כ-585 שקלים בחודש, הנובעים מאותם 50% הנחה ומהמעבר לתמהיל החדש עם מגבלת שליש קבועה במקום מגבלת שליש הפריים. חיסכון של כ-7,023 שקלים בשנה ושל כ-105 אלף שקלים ליתרת התקופה.

למי ישתלם למחזר משכנתא אחרי השינוי?

למי שמחזיר משכנתא ישנה, שנלקחה בתקופה בה הריבית הייתה 4 אחוז ויותר, עשוי להיות משתלם למחזר אותה. באופן כללי, מומלץ לבדוק כל כמה שנים את כדאיות המיחזור. בנקים מאפשרים לעשות סימולציה של החזר משכנתא ושל נטילת משכנתא חדשה בתנאים משופרים ולהשוות את ההחזר הצפוי. אחרי השינוי, ובעיקר אם וכאשר יאושר גם השינוי של הנחה בעמלת הסילוק - עשוי להיות משתלם לרבים למחזר את המשכנתא.