האוצר: שיא בנובמבר במכירת דירות

נדל"ן וכל השאר. משרד האוצר פרסם היום (שני) סקירה כלכלית שמתמקדת בתחום הדיור. באוצר מציינים כי בחודש נובמבר האחרון חל זינוק חד של 28% בהיקף הדירות שנרכשו על ידי הציבור ביחס לחודש אוקטובר. כשמשווים את נובמבר 2015 למקבילו ב-2014 רואים שנרשמה עליה של 2%, שאולי לא נשמעת חדה – אלא אם נזכרים שבנובמבר 2014, החלה התאוששות חדה ברכישת דירות בעקבות התפוגגות תוכנית מע"מ-0 של שר האוצר הקודם לפיד.

 

"בהשוואה רב שנתית, כמות העסקאות בחודש נובמבר הנוכחי נמצאת ברף העליון של התפלגות זו." אמרו במשרד האוצר ובמילים פחות מכובסות: היקף המכירות של דירות בנובמבר זינק לשיא של כל הזמנים. בקיץ האחרון, לאחר הרכבת הממשלה, הועלה המסר על רכישת דירות להשקעה. כתוצאה מכך בחודש יוני חל גל של רכישת דירות. ואולם נראה כי בחודשים שמאז המגמה לא נחלשה מאוד, ונובמבר מעיד על רכישות בקצב מהיר בכל רחבי הארץ.

 

עוד ציינו כי "את הגידול במספר העסקאות בחודש נובמבר הוביל פלח השוק של דירות יד שניה, אשר רשם גידול חד של 31%. הגידול בעסקאות הקיף את כל האזורים, אולם הוא בולט במיוחד באזורי הפריפריה. כך למשל, באזור חדרה נרשם גידול של קרוב ל-60% ובאזורי חיפה וטבריה גידול של 38%."

 

"מנגד, באזור ת"א הסתכם שיעור הגידול במספר העסקאות ב-11% בלבד", מוסיפים באוצר. בנוסף, גם במונחים כמותיים, בהשוואה לרמות ההיסטוריות של העסקאות בכל אזור ואזור, בולטת העובדה שבאזורי הפריפריה "מדורג" חודש נובמבר במיקום גבוה משמעותית מאשר באזורי הביקוש במרכז הארץ, בפרט בהשוואה לאזור ת"א.

 

ניתוח הממצאים, אומרים באוצר, מלמד כי שני גורמים מרכזיים מסבירים את הגידול החד בעסקאות בדירות יד שניה באזורי הפריפריה: הראשון גידול במכירות המשקיעים, הבולט במיוחד באזור חיפה. השני, שכיחות גבוהה יחסית של עסקאות מכירה שלכאורה אינן דירות להשקעה, אבל דפוס הרכישות והמכירות של מוכרי דירות אלו מרמז על דירות שנרכשו למטרות השקעה. 

 

ממצא נוסף הבולט מניתוח העסקאות בדירות יד שניה, בנובמבר בפרט ובמחצית השנייה של 2015 בכלל, הינה העובדה כי דירות אלו עתירות שבח במידה גבוהה משמעותית מאשר דירות יד שניה שנמכרו במחצית הראשונה של השנה. כך למשל, שיעור השבח הנומינלי (הכוונה לשיעור השינוי בין מחיר הדירה במועד מכירתה לבין המחיר בו נרכשה) בדירות יד שניה שנמכרו בחודש נובמבר  עמד על 74%, גבוה ב-5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגבוה ב-20 נקודות אחוז בהשוואה לדירות יד שניה שנמכרו במחצית הראשונה של השנה.

 

שייקה נפחא, סמנכ"ל חברת אפי קפיטל הגיב ואמר "אנחנו מרגישים את הנתונים המדוברים יום יום בשטח, לא היינו צריכים לחכות לנתונים הרשמיים הללו בכדי לאשש זאת." לדבריו, "למרות מחיר למשתכן שצפוי להניב 70,000 דירות חדשות, מה שעדיין בכלל לא נראה בכיוון, לא נראה שהשוק הולך לעצור. אני חושב שהשיא עוד לפנינו מכיוון שהשוק נמצא בואקום כתוצאה ממחסור חמור בהתחלות בניה, שלפי צבר הקרקעות כיום לא ייפתר בשנתיים הקרובות"

 

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום הגיב לנתונים ואמר "אנחנו רואים שהמשקיעים חוזרים לשוק הדירות אחרי מספר חודשים בהם הפעילות שלהם הייתה מתונה יותר, בין היתר על רקע החוסר באלטרנטיבות בשוק ההון".

 

"הדבר המהותי ביותר שעולה מהנתונים הוא הגידול המשמעותי בעסקאות יד שניה בפריפריה. ההסבר לכך הוא שחסרי דיור, שחיכו לתכניות הסיוע בדיור של הממשלה החדשה, ושהיכולת שלהם לרכוש דירה מוגבלת לסדר גודל של עד  מיליון שקל ובוודאי אלה שהתקציב שלהם מוגבל לסכום נמוך יותר, התבדו. הם הבינו שתכנית דיור למשתכן כלל לא מיועדת להם, מאחר ומחירי הדירות החדשות שימכרו במסגרת זו, למעט אולי בעפולה,  יהיו הרבה יותר גבוהים מיכולת הקניה שלהם. מאחר והממשלה הכריזה על תכנית מחיר למשתכן כתכנית היחידה לסיוע לחסרי הדירות הבינו חסרי דירות אלה שאין להם מה להמתין ולכן הם רוכשים דירות יד שניה בפריפריה", מסביר פרידמן.

 

לגבי הזינוק בעסקאות חדשות באזור תל אביב , מסביר פרידמן כי זו פשוט פונקציה של כמות הדירות החדשות שהוצאו למכירה. "כשאין פרויקטים חדשים שיוצאים לשיווק, כמות העסקאות קטנה. זה מעיד על כך שאין היצע אבל לא אומר שאין ביקוש".

 

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן "מדובר בעוד הוכחה שלרוכשי הדירות נמאס מהבטחות הממשלה. הם מבינים שלא כדאי לשים את גורל העתיד שלהם בידי הגרלות כאלה ואחרות ושהסיכוי שלהם לזכות בהגרלה על דירה במחיר למשתכן הוא כמו הסיכוי שאריאלה ממפעל הפיס תתקשר ולכן הם מגיעים למשרדי המכירות. לגבי המשקיעים, אני מניח שבחודשים הקרובים נמשיך לראות מגמה של גידול בשיעור המשקיעים ככל ששוקי ההון יהיו תנודתיים יותר"

 

עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון: "2015 היתה שנת שיא בנדל"ן, וההסבר לכך הוא שבחודשים הראשונים אותם זוגות צעירים שהמתינו למע"מ 0%, התבדו והביקושים הכבושים שלהם התפרצו החוצה ובאו לידי ביטוי. בנוסף, באפריל- מאי היו עסקאות מוגברות מצד משקיעים בשל ההעלאה של מס רכישה. בחודשים לאחר מכן נוצר פער מסוים וראינו האטה בעסקאות מצד אוכלוסייה זו ומה שאנחנו רואים בחודש נובמבר הוא פשוט החזרה שלהם לשוק.  בנוסף, לאט לאט הזוגות הצעירים יורדים מהגדר, הם מבינים שבמקרה הטוב ההגרלות במסגרת מחיר למשתכן יתחילו רק עוד מספר חודשים וגם אז יהיו לפלח מצומצם ובאזורים מאוד מסוימים. אותם זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירות חדשות ולכן פונים לשוק היד השניה, בעיקר באזורי הפריפריה שם ידם משגת לקנות דירה. כל אלו דוחפים למעלה את הפעילות בשוק היד השניה, ולכן אנחנו גם רואים המשך במגמת העלייה במחירים".  

 

לדברי דדי ריזל, מקבוצת שכטר, "נתוני מכירת הדירות בישראל מהווים בפועל הבאת חוסר אמון מוחלטת של ציבור רוכשי הדירות בישראל בתכניות הממשלה לטיפול במשבר הדיור. המצב כיום הוא של חוסר ברירה מבחינת רוכשי הדירות – אין אלטרנטיבה לכסף, ואין היצע של דיור. זה מתכון מושלם לביקושים עצומים לדירות, ולא נראה שהמגמה הזו תשתנה בטווח הקצר"

 

שייקה נפחא, סמנכ"ל חברת אפי קפיטל "אנחנו מרגישים את הנתונים המדוברים יום יום בשטח, לא היינו צריכים לחכות לנתונים הרשמיים הללו בכדי לאשש זאת.

 

"למרות מחיר למשתכן שצפוי להניב 70,000 דירות חדשות, מה שעדיין בכלל לא נראה בכיוון, לא נראה שהשוק הולך לעצור. אני חושב שהשיא עוד לפנינו מכיוון שהשוק נמצא בואקום כתוצאה ממחסור חמור בהתחלות בניה, שלפי צבר הקרקעות כיום לא ייפתר בשנתיים הקרובות"

 

אור שביט, מנכ"ל חברת אנגל שביט – צרכנות נדל"ן חכמה מציין, כי "הנתונים לא מפתיעים אותי שכן היה ברור שהמשקיעים יחזרו בסוף לשוק הנדל"ן. למעשה העלאת מס הרכישה לא הצליחה להרתיע אותם מהשקעות בתחום זה, במיוחד בתקופה בה שוקי ההון לא צפויים ורושמים תנודתיות רבה והנדל"ן נחשב לאפיק סולידי ובטוח ביותר".

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו