מי יודע מדוע התמ"א?

בהמשך: למה תמ"א? ספי קצב מעיד מה"תופת" בבניינו בראשון לציון
 

 

הרעיון המקורי היה טוב. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, שזכתה לשם הקפקאי־משהו תמ"א 38, נועדה לאפשר לכוחות השוק לחזק בניינים ישנים, כאלה שנבנו לפני 1980 ולא עמדו בתקן של רעידת אדמה. התוכנית יצאה לדרך ב־2005, וכמו בכל רובדי ענף הנדל"ן היו לה אי אלו תיקונים בדרך, וגם מחלוקות משפטיות, אך בסופו של דבר היא קיימת ועובדת. 
 

 

כיום זכתה התוכנית לשם חדש, "התחדשות עירונית", משום שתמ"א 38 קיימת בשני מסלולים עיקריים: חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה, בניית ממ"ד והשלמות אחרות לבניין; ומסלול תמ"א 38/2, המאפשר ליזם להרוס את המבנה ולבנות אותו מחדש עם תוספת הקומות המוקנית לו. במסגרת התמ"א יש גם אפשרות ל"פינוי בינוי", שהיתה תקועה במשך עשורים ועם הגעת "בועת הנדל"ן" לרמת המחירים המטורפת של היום הפכה לכדאית מבחינה כלכלית וכבר יצאה לדרך.

אלא שתמ"א 38 עובדת בעיקר במקומות שבהם יש היתכנות כלכלית, והעיריות החליטו שהיא מעניינת אותן מספיק כדי לאפשר אותה. כך קורה שתמ"א 38 יוצאת לפועל בעיקר בגוש דן, ולא בערים כגון בית שאן, טבריה ורבות אחרות הקרובות יותר למוקד השבר הסורי־אפריקני, אזורים גיאוגרפיים הנמצאים בסכנה אמיתית ביום שבו תרעד האדמה. 

כמו כן, גם באזורי פריפריה נוספים התמ"א לא צולחת. אחת הסיבות לכך, מסבירה ד"ר רינה דגני המתמחה בתחום הבנייה והנדל"ן למגורים, היא שבאזורי הפריפריה הכדאיות הכלכלית של ההתחדשות העירונית היא אפסית. "המדינה היום רוצה אמנם להרחיב את התמ"א גם לפריפריה, אבל בפועל ברגע שאין ביקוש לשטחים בפריפריה, גם בגלל סיבות של תעסוקה, אין טעם לתכנן אלפי דירות ביישובים שהביקוש לא מגיע אליהם", מסבירה דגני. ועדיין, צריך לסייג ולומר כי איש לא יודע היכן בדיוק יהיה מוקד הרעש של רעידת האדמה הגדולה, אם תתרחש חלילה.

מעבר לחלום על תוספת של חדר לכל דירה בבניין ישן ובדרך כלל גם מעלית, כשמגיעים לשטח יש לא מעט מקרים של הסתבכות והתארכות התהליכים, גם משום שענף הנדל"ן תקוע בסבך ביורוקרטי שקשה לצאת ממנו, וגם בשל אופיו של העם היושב בציון, שלא בדיוק מקל.

 

הפנטזיה - ושברה

לדברי דגני, "התמ"א, עוד בטרם יצאה לדרך, עלולה לקחת שנים. זה קורה בעיקר בשל החתמת הדיירים, מציאת עורך דין, מציאת יזם והעובדה שכל אחד מנסה להשיג את רווחיו, גם אם זה על חשבון האחר. לכך יש להוסיף את העובדה שמרבית הבניינים המועמדים לתמ"א הם ישנים ובקומת הקרקע שלהם יש חנויות או בתי עסק, שיעשו הכל על מנת לפגוע בתמ"א משום שאם התהליך ייצא אל הפועל הם יצטרכו לסגור את העסק ופרנסתם תיפגע. כמו כן, יש שתי אוכלוסיות שמתקשות להסכים לפרויקט התמ"א: הקשישים, משום שהם יודעים שלא יזכו ליהנות מפירותיו של הפרויקט לאורך זמן, ואנשים שבנו על קרקע ציבורית באופן חוקי או פיראטי והפכו את הבית שלהם לבית פרטי או למעין וילה - משום שהמהלך מבטל את כל מה שהשקיעו עד היום. הבעיה מתחילה כאשר תוכניות התחדשות עירונית מתייחסות לשכונות שלמות כאל מקשה אחת, אם ברמת גובה הבנייה ואם באופי העבודה בפועל. יש להביא בחשבון שכל בניין מצריך התבוננות מעמיקה, על כל מאפייניו השונים". 

ח"כ אלי כהן (כולנו), יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת, הוא אחד המחוקקים הפעילים בתחום. "ב־2015 אושרו היתרי בנייה לכ־4,000 יחידות דיור במסלולים השונים של ההתחדשות העירונית", הוא אומר, "הקמת הרשות להתחדשות עירונית, לצד תיקוני חקיקה בחוק שמשחררים חסמים, יאיצו את התקדמות הפרויקטים, והיעד לבנות בתוך 3 שנים 10,000 יחידות דיור הוא ריאלי".

לדברי ח"כ כהן, "חוסר ההבנה של הדיירים בכל הנוגע לזכויותיהם, רשויות מקומיות שאינן בקיאות בתכנון ההתחדשות העירונית, היעדר תוכניות מתאר, 'מאכערים' שנכנסו לענף, תהליכי תכנון שגם כך ארוכים, היעדר חקיקה ראשית המסדירה הליכים אלו והיעדרה של רשות המרכזת את הפעילות - תרמו להנצחת המצב הקיים בפריפריה החברתית שקיימת בכל עיר". לכן הוא מקדם בכנסת חקיקה רחבה להקמת הרשות להתחדשות עירונית, כאשר בגורמים שאותה רשות תצטרך לדאוג להם יהיה סוף־סוף נושא חיזוק המבנים בפריפריה. על פי ח"כ כהן, ייקבע תקציב ייעודי לחיזוק מבנים בפריפריה שבהם לא קיימת כדאיות כלכלית, והרשות תעסוק עוד בשלל נושאים חשובים בתחום, כגון דרישה מכל רשות בישראל להקים תוכנית אב להתחדשות עירונית, שתפרט את המתחמים המתוכננים לנושא ואת זכויות הבנייה.

חוק ההתחדשות העירונית שמוביל כהן אמור לדאוג לכך ש־25 המטרים הנוספים בפרויקטי תמ"א 38 יהיו פטורים ממס, משום שבמצב כיום, כאשר שטח הדירה גדל במסגרת פרויקטי תמ"א, עולה שאלת אופן חישוב היטל ההשבחה. האם הגידול יהיה פטור מכוח התמ"א, או שמא תחול עליו השבחה מכוח התב"ע? על מנת לפשט, נקבע מנגנון שלפיו 25 המטרים הראשונים יהיו פטורים תמיד, ומעבר לכך יחול היטל השבחה.

אבל כשיורדים לפרטים הקטנים, נתקלים לא אחת במצבים מורכבים. אבי נאור, מנכ"ל חברת ראדקו 38 הבונה כיום כמה פרויקטים בתחום, מסביר כי אחת הרעות החולות בתחום היא שהוא פתוח לכל אחד: "כל אחד יכול לפתוח חברה בע"מ ולקרוא לעצמו יזם. בענף הנדל"ן מתווך צריך רישיון, ותמ"א 38 הוא המקצוע היחיד הפרוץ. מפה הבעיה מתחילה". 

לדברי נאור, "יש רבים שמבטיחים הבטחות לדיירים שבינן לבין המציאות המרחק גדול. להערכתי, יש מאות חברות שנפתחו בנושא ההתחדשות העירונית והתחרות באזורי הביקוש חזקה. לכן, כדי להיבחר, מבטיחים היזמים הבטחות גדולות שלפעמים קשה מאוד ליישם. אחרי שאנשים חותמים ומתחייבים, לא אחת יש מקרים שאחרי שנה וחצי היזם חוזר ואומר: 'מצטער, לא קיבלנו את האישורים הנדרשים', אבל הלקוחות היו שבויים במשך שנה וחצי. קחו, למשל, בניין בגוש דן שאותו הורסים, מקימים מחדש ובונים 30 יחידות דיור. המחיר לבנייה כזו הוא 15 אלף שקלים שקל למ"ר, כאשר הפרויקט אמור לעלות כ־45 מיליון שקלים. הבנק ידרוש מהקבלן מינימום של 30% הון עצמי מהסכום, ולא אחת ליזמים אין את הסכום ואז הם מתחילים להסתבך והפרויקט נופל".

מלחמות הדיירים

אבל לא רק מצד היזמים צצות בעיות. לפעמים גם מריבות בין הדיירים מכבידות. נאור מסביר כי "המדינה נתנה בחוק התמ"א עד 25 מ"ר ליחידת דיור, שמחולקים ל־13 מ"ר לחדר ול־12 מ"ר לממ"ד. אנשים אומרים: 'הדירה שלי היא 80 מ"ר והדירה של השכן 30 מ"ר, אז למה הוא מקבל כמוני?' וכך מתחילות מלחמות. אנשים שכחו למה חוקקו את חוק התמ"א. שתי המטרות העיקריות היו נגד רעידות אדמה ובניית ממ"ד נגד טילים. אני יושב לא אחת בישיבות דיירים ורואה רק דולרים בעיניים שלהם".

לדבריו, "חשוב שהדיירים ייקחו עורך דין טוב, המתמחה בתחום, שיעשה ביניהם סדר מראש. בדרך כלל, היזם הנבחר מכסה את עלויות עורך הדין בהמשך. לדיירים כדאי לקחת גם מפקח בנייה מטעמם, כשגם כאן היזם יממן אותו, אבל הוא יעמוד בקשר רצוף מול הדיירים, ילווה אותם בצמתים בהמשך הדרך ותהיה לו חובה כלפיהם. כמו כן, יש לדרוש מהמפקח לבדוק אם המפרט הטכני מתאים להבטחות היזם ואם היתר הבנייה מתאים לזכויות הבנייה מטעם העירייה. עוד נקודה חשובה היא שכאשר היזם מגיע, כדאי לבקש שיבוא עם הצוות המלווה את הפרויקט ולראות מי אנשי המקצוע שעובדים איתו; מי האדריכל? מי המהנדס? חשוב לבדוק את טיב היזם ולא רק את יופי הצעתו". 

למה תמ"א? // ספי קצב

"עשיתם את עיסקת חייכם!" - אילו רק היה לי שקל על כל פעם שמישהו אמר לי את המשפט המטרחן הזה בשלוש השנים האחרונות, בהחלט ייתכן שהייתי יכול לממן לעצמי מרפסת ומעלית בבניין שבו אני מתגורר, במקום להיות תלוי בחסדם של קבלנים, ערימות פועלים וכמויות של רעש שיכול להעיר גם דובים המתגוררים בקוטב.

לכל הטוב הזה קוראים תמ"א 38. על הנייר - שדרוג היסטרי לבניין המגורים, ועל הדרך - המחניקה מאבק - תוספת עצומה לערך הדירה, שלא לדבר על האפשרות לברבר בלי הפסקה על כך שאת הקפה אתה שותה בבוקר במרפסת.

ככה חשבנו גם אני וזוגתי שתחיה כשקנינו את הדירה שלנו במרכז ראשון לציון לפני ארבע שנים. מחיר סביר, שכונה חביבה וקומה שלישית בלי מעלית שמבטיחה לבחון את סיבולת הלב־ריאה שלנו, בייחוד כשיש תינוק קטן ועגלה. התמ"א עצמה נסגרה הרבה לפני שקנינו את הדירה ובמסגרתה נזכה לבניין חדש ומחוזק, מרפסת סטנדרטית וכמובן - מעלית. אחרי שהמתנו שנה וחצי של סחבת ביורוקרטית, סוף־סוף הרעיד רעש הדחפורים את שנתנו הרכה.

"שנה, מקסימום שנה וחצי", תיקצב הקבלן את זמן הסיוט הצפוי לנו, "באמת שלא נורא. לא תרגישו וכבר ייגמר". פאסט פורוורד לשנתיים וחצי אחרי, ואנחנו עדיין בעיצומה של התמ"א. אמנם אפשר לראות את הסוף, אבל עדיין אנחנו רחוקים משיגרת חיים "נורמלית".

חלונות פתוחים? אוויר? תשכחו מזה! את האוויר היחיד תקבלו מהמשאף שתקנו בגלל האסתמה של התינוקת. לא רק שאי אפשר לפתוח חלונות, גם כשהם פתוחים רוב הסיכויים הם שתראה פועלים עומדים לך על החלון. ככה בדיוק נוצרת הסיטואציה ההזויה שאתה מצחצח שיניים בבוקר ופועל בניין מנופף לך בטבעיות לשלום.  

גם לכלוך האבק והבוץ בכל דריכה בדרך לדירה הם חלק מהשיגרה. שלא לדבר על הסדקים בקירות, הקלקולים בבית, המים שדולפים בחורף, החורים בתקרה ומה לא. בשלב מסוים פינו אותנו לחודשיים מהדירה בשביל לבנות מעלינו. הובטח לנו שיארזו את כל החפצים שלנו יפה בניילון ולא לדאוג שמשהו ייפגע כשנחזור. בפועל, חצי מהדברים נהרסו כליל, ציוד שלם נגנב וערימות בגדים נעלמו, עד שלפתע התחלתי לראות פועלים באים לעבודה בחולצות שלי וטוענים שמצאו אותן על הרצפה בבניין. הזוי.

אוהבים לצפות בטלוויזיה? קחו בחשבון שלפחות פעמיים בחודש לא יהיו לכם כבלים, ועכשיו לכו תחכו לטכנאי שיבוא ויגיד לכם שזאת מציאות התמ"א. אינטרנט? עדיף שתתרגלו לחיות בלי.

ויכול להיות שהכל עוד היה נסבל, אלמלא הסיטואציות ההזויות שבהן אתם פשוט לא יכולים לרדת במדרגות ומחכים לפועלים שיארגנו סולם מאולתר, שלא לדבר על הרעש הנורא שהפך לפסקול חיינו. דפיקות ומקדחות הפכו לשיגרה והעבודות, למי שלא יודע, מתחילות ב־06:45. כל כך רועש שאני נאלץ לישון עם אוזניות רעש של פועלים שרכשתי במיטב כספי. כמה חבל שאפשר לישון איתן בתנוחה אחת בלבד, ואפילו הן לא חוסמות לחלוטין את הרעש.

אז אם התמ"א נשמעת לכם כסיוט, דעו שהיא הרבה יותר מזה. אבל היי, העיקר שעכשיו אפשר לשתות קפה במרפסת.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו