"הקושי ברכישת דירה? נראה יותר ויותר אנשים שעוברים לגור בשכירות"

באוגוסט 2020 הודיעה חברת מנורה מבטחים שהיא ממנה את עוזי לוי למנכ"ל מנורה מבטחים נדל"ן. לוי נחשב דמות מוכרת בעולם הנדל"ן: בתפקידיו הקודמים כיהן בתפקיד סגן נשיא נדל"ן בחברת WeWork, וכמנכ"ל "דירה להשכיר", החברה הממשלתית לדיור והשכרה.

כמו כן, כיהן כמשנה למנכ"ל ואחראי על הפעילות הבינלאומית בחברת נכסים ובניין, כמנכ"ל אלעד גרופ קנדה של יצחק תשובה וכראש מערך נדל"ן, בנייה ותשתיות בבנק לאומי.

מאז שנכנס לוי לתפקיד, החברה בניהולו ביצעה כמה עסקאות שהראו לאן הוא מתכוון לקחת את הספינה הגדולה שהוא משיט - כמו רכישת בניין משרדים בניו יורק בעלות של 445 מיליון דולר, ובהשקעה של 50 מיליון דולר על ידי מנורה מבטחים עבור 25%; פרויקט גדול בגליל והשקעות בחברות שונות.

לוי ממעט להתראיין, אף שהוא דמות מוכרת וותיקה בענף, אבל בשיחה איתו הוא מתגלה כמי שמסוגל לדבר על נדל"ן ולפשט את הדברים בצורה ברורה למדי.

יש המון רחש סביב המצב הכלכלי בעולם ובישראל, ונדמה שבמוקד עומד עתה הנדל"ן.

"קודם כל, אנחנו נמצאים במצב של חוסר יציבות משמעותי. המשק העולמי יצא מהתקופה המאוד מורכבת של הקורונה, ומייד אחר כך נקלענו לעולם גיאו־פוליטי בלתי יציב - עם המלחמה באוקראינה, שמשפיעה על מחירי הסחורות, על מחירי האנרגיה ועוד. הדבר הזה מתורגם לחוסר יציבות בשווקים, ומאופיין בעליית ריבית משמעותית כתוצאה מתהליכים אינפלציוניים שקורים בכל העולם.

"כלומר, עליית הריבית היא פועל יוצא של האי־יציבות והעלייה באינפלציה. אין ספק שהאי־יציבות, הריביות הגבוהות והאינפלציה, שגבוהה יותר ממה שידענו בעשור האחרון, מתגלגלות לשוק הדיור ומשפיעות על הכיס של כל אחד מאיתנו".

האם המצב הכלכלי הנוכחי, והדיבור על מה שעומד להתרחש בנדל"ן הישראלי, ישנה לדעתך את החלום הישראלי העל־זמני לקנות דירה?

"החלום הישראלי לרכישת דירה הוא משמעותי ונכון. עם זאת, צריך להבין שהיום דירות הפכו להיות קצת יותר יקרות בעולם, כי עולם המשכנתאות עבר שינוי משמעותי. אנחנו גם רואים ירידה בקצב לקיחת המשכנתאות החדשות. אנחנו רואים מעבר של אנשים למגורים בשכירות, ואנחנו נראה את זה יותר ויותר גם בשוק הישראלי. עליית המשכנתאות בגלל הריבית דוחפת אנשים למצוא פתרונות לשכירות ארוכת־טווח, ואנחנו נראה את זה יותר גם כאן".

לצמוח לגובה

כמעט כל הגורמים בענף מדברים על עליות המחירים בטרמינולוגיה של "כאוס" ו"רעידת אדמה".

"תעריפי הדיור בכל העולם עולים, אבל בישראל אנחנו בהחלט רואים את זה בצורה הרבה יותר חדה. בארץ חיים כיום 9.5 מיליון תושבים, וכשמסתכלים בראייה ארוכת־טווח מבינים מה הולך לקרות כאן: כ־17 מיליון תושבים ב־2048. כלומר, בראייה ארוכת־טווח, חסרות בישראל בערך 2 מיליון דירות. זה אומר שעתיד המגורים פה הוא עתיד של ביקוש מתמיד והיצע קרקעות מוגבל, גם כי אנחנו מדינה קטנה, אבל גם בגלל כשלים תכנוניים ועיכובים. תהליכי התכנון בישראל הם ארוכים במיוחד.

"אין ספק שיהיו לחצים בשוק הדיור לתקופה ארוכה. דרך אגב, זה גם אומר שאנחנו נראה את ישראל צומחת באופן משמעותי".

מאידך, מדברים על האטה רצינית בתקופה הקרובה בשוק הדיור.

"אני רוצה להגיד משהו שלמדתי מהמורים הגדולים שלי: עצים לא צומחים לשמיים, הם גם נעצרים באיזשהו שלב. בתקופה האחרונה, בגלל הפעילות הממשלתית, גם של מטה הדיור וגם של ועדות תכנון כמו הותמ"ל, אנחנו כן רואים שיווקים גדולים לטובת מגורים, ואנחנו כן רואים גידול בהתחלות הבנייה".

בעיות בקצב התכנון

"אם אנחנו מסתכלים על הנתונים, אנחנו נמצאים היום בקצב שיווק של עשרות אלפי יחידות דיור בשנה, ואנחנו גם רואים גידול בקצב התחלות הבנייה. הבעייתיות הגדולה היא במישור התכנוני־רגולטורי, כלומר - בקצב התכנון ובקצב הוצאת היתרי הבנייה. להוציא היתר בנייה בישראל זה תהליך ארוך. לדעתי, זה אחד מהמקומות שדורשים תיקון בצורה מהותית, וניתן לעשות את זה בצורה יחסית לא מסובכת. לשפר ולייעל את קצב הוצאת היתרי הבנייה.

"אני גם לא חושש להגיד - יש צורך בהפרטה מסוימת של התהליך, לא להשאיר אותו רק בידיים של הרשויות המקומיות. אפשר להסמיך מכוני רישוי ולעשות רישוי עצמי, ויש הרבה פתרונות שיאפשרו הוצאת היתרי בנייה בקצב מהיר יותר".

אנשים עדיין אומרים שדירה היא ההשקעה הכי טובה, ונרשמים להגרלה של מחיר למשתכן. אנחנו חוזרים לזה שהישראלים לא מפסיקים לדבר על דירות.

"קודם כל, זה בהחלט מיתוס, כי לא תמיד דירה היא ההשקעה הכי טובה. צריך להבין שדירה מספקת לנו שני צרכים: הראשון, הכי בסיסי - קורת גג. זה מקום לגור בו, להסתתר מהגשם ומהרוח ולגדל בו משפחה. והשני - דירה היא בהחלט מוצר להשקעה.

"אז בעניין של קורת גג, מקום לגור בו - אפשר גם לגור בשכירות. אבל אם רוצים לשלב בזה אלמנט של השקעה - אז מדובר ברכישה. כשאנחנו משקיעים בדירה, אנחנו בדרך כלל צריכים משכנתא. אם הריבית גבוהה, אפשר למצוא השקעות אחרות שאולי יהיו יותר טובות. אז התמונה היא מורכבת, כמו כל דבר אחר. אבל הצורך הכי בסיסי של בן אדם הוא ביטחון, ודירה גורמת לנו להרגיש את התחושה הזאת".

בוא נדבר על נדל"ן באופן כללי, ועל הפעילות שלכם והאחריות שלך במסגרת התפקיד.

"מה שאנחנו עושים, כמשקיע מוסדי, זה לקחת את כספי הפנסיות ואת קרנות ההשתלמות והחיסכון ארוך־הטווח שהציבור מעביר לנו, ולנהל אותם עבורו. אנחנו מנהלים עבורו מתוך רצון לשמור ולהשביח את החסכונות שלו בצורה הטובה ביותר האפשרית. וכתוצאה מכך אנחנו עושים השקעות.

"אנחנו עושים השקעות בשוק הסחיר ובשוק הלא סחיר. ועולם הנדל"ן זה שוק לא סחיר. ב'שוק סחיר' הכוונה היא למניות, אגרות חוב בארץ, בחו"ל. היחידה שלי ב'מנורה' עושה את ההשקעות הלא סחירות בעולם הנדל"ן, גם בארץ וגם בחו"ל, במגורים, במסחר, במשרדים, בלוגיסטיקה, ואנחנו משתדלים לעשות את תמהיל ההשקעה הטוב ביותר".

מה זה אומר?

"זה אומר שאנחנו מחפשים תשואה יציבה לאורך זמן, והדגש פה הוא על 'לאורך זמן'. אנחנו מסתכלים להרבה שנים קדימה, ולכן אנחנו נשקיע בעולמות צומחים - כמו למשל עולם הלוגיסטיקה היום. וכן, ישראל היא מקום שמאוד מעניין אותנו. הכלכלה הישראלית היא כלכלה יציבה וצומחת. אני לא מדבר על האירועים של השבועות האחרונים, אני מסתכל על 20 השנים האחרונות".

ערב לפני עסקה גדולה, זה כבר יום רגיל במשרד או שזה משהו מעבר?

"זה לעולם לא יהיה עוד יום במשרד.  אני נע מתוך תחושת אחריות כבדה מאד. אבל לא רק אני, כל הצוות שלי. אני בהחלט חושב על הכסף של האנשים שהשקיעו אצלנו את הפנסיות שלהם לדוגמא, וזה מלווה אותי בכל החלטה שאני לוקח. אני חושב שתחום הנדל"ן הוא תחום השקעות מאד מאד מושך, מעניין, מורכב, משלב הרבה מאד פרופסיות, אם זה השכלה משפטית והשכלה פיננסית, כי זה משלב את עולמות המימון ועולמות המשפט ועולמות השיווק והעיצוב"

אולי זאת שאלה פשטנית מדי, אבל בתור מי שלא חי את הענף כמוך, תוכל להצביע על המגמות של השנים הקרובות בענף הנדל"ן?

"לאף אחד אין כדור בדולח, אבל לנסות לזהות לאן הדברים הולכים, תוך כדי היצמדות לעובדות מפתח ולא לתת לעוד רעש לבלבל אותנו. כלומר, אנחנו נצטרך לדעת מה יהיה עתיד עולם המשרדים, עתיד עולם הלוגיסטיקה, גם מבחינת סקטור, גם מבחינת אזורים, האם זה יהיה נכון להשקיע בתל אביב, בחיפה, בניו יורק, במיאמי או בלונדון. היום העולם הוא עולם פתוח ואנחנו יכולים להחליט באותה מידה איפה אנחנו משקיעים ומה אנחנו עושים. אין ספק שבסופו של דבר עולם הקורונה מוכיח שאין תחליף לעבודה במשרדים, בטח בעולמות – למשל, משהו שאנחנו זיהינו והשקענו בו לא מעט, במבנים או משרדים לטובת מדעי החיים. לא יכולה להיות לך מעבדה בבית, מעבדות זה דוגמא לכך שאין תחליף לעבודה בחוץ. אתה לא יכול לעשות ניסוי מדעי אצלך בבית".