מחירי הדירות זינקו בשנה האחרונה בקצב שנתי שמתקרב ל־18%, ולפי הערכות בשוק הנדל"ן מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב גבוה גם בחודשים הקרובים. במקביל, ריבית בנק ישראל עלתה בחמשת החודשים האחרונים מרמתה האפסית ל־2% כיום, וגם כאן הצפי הוא להמשך מגמת העלייה עד שהריבית במשק תגיע לרמה של 3.5%-3% בעוד פחות משנה. בעקבות עליית הריבית עלו הוצאות משקי הבית שמחזיקים משכנתה במאות שקלים בחודש, דבר שמתבטא בעלות נוספת בגובה של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתה.
הריבית העולה ומחירי הדירות הגבוהים נותנים את אותותיהם, ובנק ישראל דיווח בחודשים האחרונים על ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות. בחטיבות המשכנתאות של הבנקים מספרים כי הירידה הזו מורגשת היטב, אך צופים כי מדובר בירידה זמנית בלבד, שכן מחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, וקצב גידול האוכלוסייה הטבעי בישראל הוא גבוה - כך שהביקושים למשכנתאות לא צפויים לרדת משמעותית.
"שוק המשכנתאות הוא בסופו של דבר מראה של שוק הדיור. בשנים האחרונות ראינו ביקוש גבוה לדיור אשר תורגם בהתאם לביקוש למשכנתאות", מספרת אריאלה רנדלשטיין, ראש מערך המשכנתאות של בנק הפועלים בשיחה עם "ישראל היום". "הביקוש למשכנתאות ב־2021 הכפיל את עצמו לעומת 2020 והמשיך לעלות במחצית הראשונה של 2022 - הדבר נובע מכמות עסקאות שגדלה, יחד עם עלייה בסכומי המשכנתה לאור עלייה שחלה במחירי הדיור בשיעור של 18% בשנה האחרונה. כמו כן, תנאי השוק היו 'נוחים' לנטילת משכנתאות לאור סביבת ריבית נמוכה, במיוחד מול האלטרנטיבות הקיימות כמו תשלום שכר דירה.
"עם תחילת השנה חווינו שינויים בשוק, בסביבה העסקית, בריביות ובציפיות לריביות בעתיד ובאינפלציה. הריביות והאינפלציה עלו, ויש ציפיות להמשך עליות שלהן. לשינויים אלה השפעה רבה על שוק הדיור, ומכאן שגם על המשכנתאות. עם זאת, אלו לא הפרמטרים היחידים המשפיעים", היא מוסיפה.
אז מה צופים במערך המשכנתאות בהמשך? "מצד אחד, אנו מצפים שבמצב של ריביות עולות הביקוש לדיור יירד בעקבות התייקרות המשכנתאות. ואכן, בפועל ניתן לראות בחודשים האחרונים ירידה של כ־15% במספר העסקאות החדשות. זה התחיל מירידה בעסקאות בקרב משקיעים, לאור עלייה במס הרכישה ושיפור התנאים בהשקעות אלטרנטיביות לצד התייקרות המשכנתאות. עם זאת, ניתן לזהות גם ירידה מסוימת בלקוחות שרוכשים דירה יחידה או חליפית. הדבר מתבטא בין היתר גם בירידה מסוימת בכמות המתעניינים במשכנתה חדשה.
"מצד שני, חשוב לזכור שהביקוש לדיור עולה על ההיצע, ובהיעדר אלטרנטיבה טובה יותר - שכר הדירה עולה בהרבה. בהינתן שבשנה האחרונה הממשלה שיווקה כמות גדולה של יחידות דיור, עדיין ניתן לצפות שוק דיור ומשכנתאות גדול, במיוחד ביחס לשנת 2019. כך שמוקדם לומר אם מדובר במגמת ירידה שתימשך. אנו מעריכים שמדובר דווקא ברגיעה זמנית בה הקהל בוחן את האפשרויות מול התנאים החדשים, או ממתין שההגרלות המדוברות יהפכו לדירות בפועל".
דרושה: "תוכנית ממשלתית אמינה"
גם בבנק מזרחי טפחות, המנהל נכון להיום את תיק המשכנתאות הגדול ביותר בארץ ובפער ניכר, מזהים מגמות דומות בשוק המשכנתאות, ולמרות הירידה בהיקף המשכנתאות שחלה בחודשים האחרונים - צופים כי היקף הביצועים ימשיך להיות גבוה. דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, מספר כי על רקע העלאות הריבית וההשפעה שלהן על החזרי המשכנתא בתחילת הרבעון השלישי של 2022 - בבנק התחילו להבחין בירידה מסוימת בהיקף הבקשות החדשות למשכנתאות.
"סביר להניח שהמגמה הזו תבוא לביטוי בביצועים של החודשים הקרובים ותמתן אותם במידת מה. ועדיין, גם אם נראה עוד ירידה מסוימת בשוק המשכנתאות, היא תהיה מתונה יחסית, והיקף הביצועים ימשיך להיות גבוה, בטח בהשוואה לקצב שאליו הורגלנו לפני 'השיאים' האחרונים".
לדברי פלדמן, "העלייה בריבית בהחלט מכבידה על נוטלי המשכנתאות, אלא שמהצד השני הם רואים איך מחירי הדירות עולים ועולים, כשהאלטרנטיבה - מחירי השכירות - גם היא הולכת ומתייקרת. כלומר, לצד ההשפעה 'הממתנת' של עליית הריבית קיימת 'השפעה נגדית' של מחירי דיור מאמירים, ש'דוחפים' לקוחות לעשות מאמץ ולרכוש דירה. לכך יש להוסיף את חוסר היציבות הפוליטית המאפיינת את ישראל בשנים האחרונות, שמקשה מאוד על השקת תוכנית ממשלתית מסודרת ובעיקר אמינה".
אם ההחזר החודשי מקשה על ההתנהלות הכלכלית, מה מומלץ לעשות?
"למי שכבר לקחו משכנתא, התייקרות ההחזר החודשי הפכה מ'אפשרות פוטנציאלית' למציאות של ממש. בשלב זה, בהנחה של משכנתא ממוצעת עם רכיב פריים של בין 30% ל־%40, מדובר בהתייקרות שבין עשרות שקלים למאות בודדות של שקלים בהחזר החודשי. זה כמובן מגדיל את סך ההוצאות המשפחתיות, אבל עדיין, ברוב רובם של המקרים, משקי הבית יודעים ומצליחים להתמודד עם ההתייקרות הזו. במקרים שבהם מתעורר קושי, אפשר תמיד לפנות לבנק כדי למצוא פתרון מתאים, בדרך של מיחזור ההלוואה, צמצום החשיפה לריבית משתנה ושינוי ההחזר החודשי לטווח הארוך ו/או הפחתה זמנית של ההחזר החודשי".
ריבית בנק ישראל עלתה מ־0.1% ל־2%. מה הצפי להמשך, ובכמה עוד צפוי להתייקר ההחזר על המשכנתא הממוצעת?
"הסיבה לעליית הריבית במשק בחודשים האחרונים היא הזינוק התלול באינפלציה. כמו בנקים מרכזיים אחרים בעולם המתמודדים עם הבעיה הזו, גם בנק ישראל נחוש להחזיר את האינפלציה לתוואי שלה, ומבחינתו הכלי האפקטיבי ביותר למטרה זו הוא העלאת הריבית. בתחילת אוקטובר צפוי בנק ישראל להודיע על החלטתו בנושא, שתושפע גם ממדד אוגוסט שיפורסם ב־15 בספטמבר וגם מהציפיות האינפלציוניות העתידיות.
"התקווה היא שאנחנו מתחילים להתקרב לסביבת ריבית שתאפשר 'השתלטות' על האינפלציה והחזרתה ליעד. כשמדובר על לקוחות עם משכנתא פעילה, עלייה בריבית בנק ישראל משפיעה על החלק ברכיב הפריים בהלוואה, וככל שמשקלו של החלק הזה בהלוואה גדול יותר, כך גדל בהתאם ההחזר החודשי. בתקווה שלא יהיו הפתעות בלתי צפויות אני מעריך, בזהירות, שמרבית הלווים יצלחו את האתגר הזה. עם זאת, מי שמרגישים כבר עכשיו, או ירגישו כך בעתיד, שההחזר החודשי התייקר באופן שמקשה מאוד על ניהול משק הבית, יכולים תמיד לפנות אל הבנקאי שלהם כדי לבחון יחד פתרונות מתאימים".
אני רוצה לקחת משכנתא היום, מה כדאי לקחת בחשבון בבחירת המסלול?
"המציאות מלמדת אותנו, כי בבניית התמהיל המיטבי יש להתמקד תחילה בבחינת ההחזר החודשי שמתאים למשק הבית, כולל היכולת של הלווים להתמודד עם שינויים שעלולים להתרחש לאורך שנים, הן בסביבה הכלכלית והן בכל מה שקשור לצרכים המשתנים של משק הבית.
"חשוב מאוד להביא בחשבון את המאפיינים הייחודיים של כל משפחה, יכולותיה הכלכליות, צרכיה המשתנים, ועוד. את ההחזר החודשי, כשמו כן הוא, פוגשים מדי חודש, וצריך לוודא שהוא משתלב היטב בסך הוצאות משק הבית ולא הופך חלילה למעיק ובלתי נסבל. בתכנון נכון ניתן להגיע לתמהיל שיתאים לצרכים שלכם ויאפשר לכם לצעוד עד לתום תקופת ההלוואה באופן בטוח ומוצלח.
"כשמדובר בהלוואות לטווחים של 30-20 שנה יש להניח גם אירועים של עלייה בריבית - בדיוק כמו שאנחנו חווים בימים אלה. ישנם מסלולי משכנתא שונים וניתן להגיע לאותו החזר חודשי בדרכים שונות, וכאן בדיוק נכנס לתמונה בנקאי המשכנתאות, שיודע מה הם הפרמטרים שצריך להתחשב בהם בעת לקיחת משכנתא, תוך מציאת האיזון הנכון בין ריבית קבועה שלא משתנה לכל אורך חיי ההלוואה לבין ריבית משתנה. פרמטרים חשובים נוספים הם תקופת ההלוואה בכל אחד מהמסלולים, היכולת לבצע פירעון מוקדם, ועוד. כך שכדי להשוות בין הצעות שונות לא מספיק להסתכל רק על הריבית בהלוואה אלא צריך לוודא שהתמהיל שנבחר מתאים לצרכים הספציפיים של משק הבית. משכנתא שמתאימה למשק בית אחד לא בהכרח מתאימה למשק בית אחר".
לקראת תחרות בין הבנקים?
עבור משקי בית רבים נטילת הלוואת הדיור, משכנתא, היא העסקה הגדולה ביותר שיעשו אי־פעם, וכנראה גם המורכבת ביותר. קשה להפריז בחשיבות המיקוח על הריביות של הבנקים, וגם בחשיבות ההבנה של העסקה עצמה.
בסוף השנה שעברה הודיע בנק ישראל על רפורמה צרכנית חדשה, רפורמת המשכנתאות, שמטרתה להגביר את שקיפות המידע ואת התחרות בשוק המשכנתאות. הרפורמה, שנכנסה לתוקף בסוף אוגוסט, נועדה לסייע לרוכשי דירות המעוניינים לקחת משכנתא בקבלת החלטה מושכלת על בסיס מכלול הנתונים הרלוונטיים, שיוצגו להם בבהירות ובפשטות ככל הניתן. רפורמת הסלים האחידים של בנק ישראל נועדה להגביר את השקיפות ואת היכולת להשוות בין הצעות הבנקים. לשם כך קבע בנק ישראל כי כל בנק יספק ללקוח המתעניין במשכנתא שלושה מסלולים במבנה אחיד ומוגדר מראש: סל 1 - 100% בריבית קבועה לא צמודה; סל 2 - 50% בריבית קבועה לא צמודה ו־50% בריבית פריים; סל 3 - 33.33% בריבית קבועה לא צמודה, 33.33% בריבית פריים ו־33.33% בריבית משתנה (כל 5 שנים) צמודה.
טופס האישור העקרוני שיקבל הלקוח יכלול את נתוני ההשוואה הבאים: ההחזר החודשי הראשון המלא, ההחזר החודשי הגבוה ביותר בתקופת ההלוואה, סך התשלומים הכולל, ועוד. המטרה היא לאפשר ללקוח להשוות בין הבנקים - דבר שפעם היה מורכב יותר, במיוחד עבור מי שפחות מתמצא במשכנתאות.
כלל הנתונים ישוקפו על בסיס תחזיות בנק ישראל לאינפלציה ולריבית עד תום תקופת ההלוואה. לצד המסלולים האחידים, הלקוחות יקבלו גם הצעה נוספת: סל רביעי מותאם אישית, שנבנה על ידי בנקאי מומחה, עם תמהיל הלוואה המותאם באופן מיטבי לצרכים של הלקוח בהווה ובעתיד.
רפורמת המשכנתאות, חשובה ככל שתהיה, לא תוריד את מחירי הדיור, אך היא יכולה לחסוך אלפי שקלים לרוכשי הדירות, וזאת על ידי מתן שקיפות בתחום כה מסורבל - שקיפות שתקנה גם יכולת מיקוח. עוד מוקדם מדי לומר האם הרפורמה תצליח להשיג את מטרתה ותנגיש משכנתאות לקהל הרחב, אך בינתיים ביחידת הפיקוח על הבנקים של בנק ישראל אופטימיים.
"אחת ממטרות הרפורמה היתה לשפר את יכולת ההבנה של הלקוחות. בנוסף, הרפורמה נועדה לשפר את השירות ללקוח מצד הבנקים בתחום המשכנתאות. ברגע שתשתפר יכולת ההבנה של התנאים המוצעים, וההצעה תתקבל במהירות, יהיה קל יותר להשוות בין הבנקים ובסופו של דבר לקבל את המשכנתא שהכי מתאימה ללקוח. מעבר לכך, רצינו להשיג שיפור ביכולת של הלקוחות לבדוק את הכדאיות של מיחזור משכנתא בשלבים יותר מאוחרים", מסבירה גרניט אופק, מנהלת יחידת אסדרה בנק־לקוח בפיקוח על הבנקים של בנק ישראל.
אופק מוסיפה כי עם יישום הרפורמה משך הזמן מהגשת הבקשה ועד לקבלת האישור העקרוני יתקצר באופן משמעותי: מהרגע שמגישים בקשה יהיה אפשר לקבל אישור עקרוני תוך חמישה ימי עסקים, וניתן יהיה להגיש את הבקשה ולקבל הצעה מהבנק מרחוק - בטלפון או באתר - ולא יהיה צורך להגיע לסניף כמו פעם.
לדבריה, "באישורים החדשים מופיעים כמה נתונים שלא הוצגו ללקוחות בעבר ויש להם חשיבות גדולה בקבלת החלטה: שלושה סלים אחידים, שבנק ישראל הגדיר מראש. הסלים האלו מאפשרים ללקוחות להשוות 'תפוחים לתפוחים' ולמצוא את הבנק הזול ביותר. בנוסף, בכל סל מופיע בנוסף לסכום ההחזר החודשי הראשון גם סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי, וסך כל התשלום החזוי שישולם עד סוף התקופה בגין ההלוואה. נתונים אלו ממחישים ללקוח את העלות העתידית של המשכנתה ומאפשרים לו לבחון האם יוכל לעמוד בהחזרים".
לשאלה האם הרפורמה תייתר בשלב מסוים את השימוש ביועצי המשכנתאות, אופק משיבה בשלילה ואומרת כי "יועצי המשכנתאות עוזרים להתאים את הסלים האחידים לצרכים הספציפיים של כל לקוח, ויש לקוחות ששירות זה הוא בעל ערך עבורם. בהקשר זה אציין כי כחלק מהרפורמה, בסוף ספטמבר הבנקים יציגו באתריהם מחשבוני משכנתה שיאפשרו ללקוחות לעשות סימולציות ולהתרשם מהשפעת השינויים של הפרמטרים השונים על ההחזר הצפוי".
לסיכום, אומרת אופק, "מדובר ברפורמה חסרת תקדים ברמה עולמית. בשום מקום בעולם אין שילוב של תחזיות בנתונים שמקבלים הלקוחות. זה חשוב ביותר כיוון שזה מאפשר ללקוחות להתרשם מהשפעות עתידיות אפשריות של שינויי ריבית ואינפלציה, וזאת מבלי שיידרשו להתעמק ולהבין את החישובים עצמם".
איפה נפגשים רפורמת המשכנתאות ואתם?
"הרפורמה במשכנתאות היא פרויקט הדגל בכהונתו של הנגיד, אמיר ירון, ולכן כל האגפים הרלוונטיים בבנק ישראל הוכוונו למען המטרה. התדמית של בנק ישראל כרגולטור לטובת הצרכן מונחת כאן על כף המאזניים", סבור יוני ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות. "אם הרפורמה תצליח, זו תהיה הפעם הראשונה, מבחינה תודעתית, שבנק ישראל מצליח להגביר תחרות ולהביא לשינוי משמעותי בשטח לטובת הצרכנים. מצד שני, אם יצליחו למסמס את השינוי בשטח, זו תהיה אכזבה כבדה, זה עלול להוכיח שוב שאי אפשר להכריח את הבנקים להבטיח תחרות אמיתית".
ברלינר, כמו רבים אחרים בשוק המשכנתאות, רואה חשיבות רבה ברפורמת המשכנתאות וגם תולה בה תקוות רבות. "הרפורמה כבר עשתה 'ריסטרט' לשוק המשכנתאות, והגדירה כללי משחק חדשים. הבנקים הגדולים שהובילו את השוק - כבר לא שולטים בו, והבנקים הקטנים קיבלו הזדמנות לקפוץ בבת־אחת לליגה של הגדולים, ולפחות שני בנקים קטנים לקחו את ההזדמנות הזו בשתי ידיים.
"ציבור הלווים הרוויח בזמינות ובהוגנות. עד לא מזמן בשביל לקבל תשובה מהבנק עם הצעה רלוונטית הלקוח היה יכול להמתין בקלות שבועיים, ובשביל מחזור פנימי גם חודשיים. ועכשיו הבנקים חייבים לאפשר להגיש את הבקשה בדיגיטל, ולתת תשובה עם הצעת ריביות מפורטת תוך 5 ימי עסקים בלבד", הוא מוסיף.
מדריך הרפורמה למשכנתאות
על פי הרפורמה, הבנק מחויב להציג ללווים המון מידע כדי שיוכלו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורם, אלא שעודף מידע עלול לגרום לבלבול, ובינתיים זה מה שקורה בשטח. במה כדאי להתמקד, ממה עדיף להתעלם, ואיזה מידע צריך להשלים לבד? יחד עם ברלינר הכנו מדריך שמפשט את הרפורמה עבורכם:
איך לקרוא את הדו"ח?
כל תמהיל מוצג בעמוד בפני עצמו, ובנוסף יש עמוד שמסכם את הנתונים הסופיים של כל התמהילים (העמוד הראשון עם הטבלאות). שני הנתונים המשמעותיים ביותר בדו"ח הם "סך כל התשלומים" (מופיע בדוח בתור "סך כל הסכום הצפוי החזוי שישולם עד סוף תקופת ההלוואה") ו"הריבית הכוללת החזויה" - הם למעשה מייצגים מה השווי הכלכלי של ההלוואה נכון להיום, על בסיס תחזיות הריבית והאינפלציה העדכניות.
ישנם שלושה נתונים שהפיקוח חייב את הבנקים להציג, אבל הם נותנים מידע חלקי בלבד ולכן עלולים להטעות ולגרום לבלבול מיותר: "הריבית השנתית"; "ההחזר החודשי בשיא"; ו"האם קיימת עמלת פירעון מוקדם".
הנתונים באישור העקרוני מציגים מה קורה ביום הראשון וביום האחרון של ההלוואה. אבל רוב המשכנתאות עוברות שינוי או נפרעות כעבור כ־10 שנים בממוצע, ולכן כדאי לבחון במחשבון משכנתה מה קורה במהלך התקופה, ולעשות סימולציות נוספות.
איך להשוות?
אין טעם להסתכל על ארבע הצעות מכל בנק, בהחזרים שונים ובעלות כוללת שונה, ולהתחיל להשוות בין מספר בנקים על מספר הצעות שונות. זה מאוד מבלבל ואין סיבה להשוות הצעה שממילא לא מתאימה לכם. ולכן מומלץ להגיע מוכנים, להתייעץ ולבקש מכל הבנקים הצעה על התמהיל שהחלטתם שמתאים לכם, ועליו לנהל את המו"מ ולדרוש את הצעת הריביות הטובה ביותר.
איזה מסלול יהיה המשתלם ביותר עבורכם?
אם אתם עדיין לא יודעים איזה תמהיל מתאים לכם בדיוק, הכי נכון ופרקטי להשוות בין הבנקים את תמהיל הסל השלישי, 50% בריבית פריים ו־50% בריבית קבועה לא צמודה.
גם אם תמהיל הסל הראשון - 100% קבועה לא צמודה - נראה כתמהיל הזול ביותר, צריך להיזהר ממנו, ולא לקחת אותו ללא בדיקה וייעוץ. מפני שיש בו חשש משמעותי לעמלות פירעון מוקדם של עשרות אלפי שקלים. ולפני שבוחרים באפשרות הזו צריך לעשות סימולציה על גובה הקנס העתידי שעלול להיות.
מה לגבי יכולת ההחזר?
בגלל הבעייתיות של חישוב יחס ההחזר בסלים האחידים, מי שלא בטוח שיאושר בקלות צריך להיזהר שבקשתו לא תיפסל בדיגיטל, וזאת משום שהמערכת "זוכרת" סירובים. אם יכולת ההחזר ויחס ההחזר שלכם פחות מ־600 שקלים לכל 100,000 שקל הלוואה - כדאי להגיש את הבקשה באמצעות יועץ משכנתאות פרטי או ישירות בסניף, כדי שהיועץ יכוון אתכם למשכנתה מתאימה יותר עבורכם שלא תסורב. אם בכל זאת אתם מגישים במקרה כזה את הבקשה לבד דרך הדיגיטל - כדאי לבקש את ההצעה של הסלים האחידים לתקופה של 30 שנה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו