מזה מספר שנים שאני כותב בדף הפייסבוק שלי ("אסף כהנר" בעברית) סקירה חודשית על מצב שוק הנדל"ן, המבוססת על נתוני מדדים אותם מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגופים נוספים. קראתי לטור הזה "כהנר מודד את המדד", כי אני מודד את "החום" של השוק, ומציג תמונת מצב ריאליסטית ככל הניתן של המגמות המרכזיות, בהתבסס על הנתונים ועל תחושותיי האישיות מהשטח.
ואחרי הקדמה קצרה, נצלול לפרשנות עצמה. אך ראשית, נציג את הנתונים:
המחירים בעלייה - בחודשים אוקטובר-נובמבר 2020 עלו מחירי הדירות ב-1% ביחס לחודשים ספטמבר-אוקטובר 2020. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-3.2%, ומאז תחילת שנת 2020 הייתה עליית מחיר בשיעור 2.5%.
כל ישראל נצבעה ירוק – עליות המחירים היו הפעם גורפות בכל רחבי הארץ, כשבששת המחוזות שעל פיהם מחולקת ישראל המחירים עלו, ללא יוצא מהכלל: ירושלים (1.7%), מרכז (1.2%), צפון (1.2%), דרום (0.9%), תל אביב (0.6%) וחיפה (0.6%).
אפס השפעה לתוכנית מחיר למשתכן – מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור של 0.3%, כשב-12 החודשים האחרונים היו עליות בשיעור לא מבוטל של 3.1%. זאת למרות המשך התמיכה הממשלתית המאסיבית באמצעות תוכנית מחיר למשתכן, שבמהלך החודשיים אוקטובר-נובמבר 2020 עמדה על 34.4% מכלל העסקאות בדירות חדשות.
דרך אגב, ראוי לשים לב שהיקף העסקאות במסגרת מחיר למשתכן מצטמצם אט-אט אף הוא, והחל מלפני כחודשיים החל לרדת מתחת לקו התמיכה של 40% מכלל העסקאות, וממשיך במגמת ההתכנסות שלו מטה.
עלייה גם במדד שכר הדירה – בחודש דצמבר מדד שכר הדירה עלה בשיעור של 0.1%, ולסיכומה של השנה המדד עלה בשיעור 0.6%. אלא שצריך לקחת בחשבון נתון נוסף, והוא שבסיכום 2020 ירד מדד המחירים לצרכן בשיעור של 0.7%. המשמעות היא שעליית המדד הריאלית של שכר הדירה עמדה בפועל על 1.3%.
השוק מתחמם – נתונים נוספים שהתפרסמו ומשפיעים על שוק הנדל"ן: נתוני הלמ"ס של מכירת הדירות החדשות, שבחודשים ספטמבר-נובמבר 2020 עמדו על 11,360 דירות, גידול של 7.3% ביחס לשלושת החודשים הקודמים, ובניכוי עונתיות מדובר על גידול של 15.7%.
סקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מראה אף היא כי ברבעון השלישי של השנה נרשם שיא של 5 שנים ברכישת דירות - 30 אלף דירות, כששיעור המשקיעים נמצא בעלייה ועומד על 14.3% מכלל העסקאות.
ונתון אחרון – כלכליסט פרסמו, על בסיס נתונים שהתקבלו ממקורות במערכת הבנקאית, כי היקף המשכנתאות בחודש דצמבר עמד על 8.3 מיליארד שקל – גבוה בכמעט 30% מהממוצע ב-12 החודשים האחרונים.
תעודת בגרות
ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים:
נחשפה עוצמת שוק הנדל"ן הישראלי – ענן האבק של 2020 מתחיל להתבהר והנתונים המתגלים לפנינו הם לא פחות מדרמטיים. למרות המורכבות של השנה האחרונה אנחנו רואים כי שוק הנדל"ן הישראלי מסיים את 2020 בעוצמה חסרת תקדים.
כל המדדים מראים שהביקוש הגדול לדירות לא ידע הפסקה, גם לא בשנת הקורונה. אנחנו רואים גידול ברכישת דירות, גידול במשכנתאות ועליות מחיר לכל אורכה ורוחבה של הארץ. למרות כל הקשיים אנו יכולים לראות מתוך פרספקטיבה של כמעט שנה שלאורך המשבר הזה שוק הנדל"ן בישראל מגלה בגרות, עוצמה וחוסן יוצאים מהכלל.
שאפו על השבת המשקיעים לשוק – המדיניות הקודמת של ממשלת ישראל ראתה במשקיעי הנדל"ן סוג של אויבי האומה. שר האוצר וראשי מטה הדיור במשרד האוצר התבטאו בצורה קיצונית וחסרת רסן כנגד משקיעי הנדל"ן, והתוצאה הייתה שכספי ישראלים נשלחו אל מעבר לים לבנות את בירות אירופה וערים גדולות בארה"ב. המדיניות של שר האוצר הנוכחי, ישראל כ"ץ, לקחה כיוון אחר לחלוטין, שרואה במשקיעים שותפים לגיטימיים. ביולי שנה שעברה הוא הוריד את מס הרכישה על דירה להשקעה משיעור של 8% ל-5%.
דווקא בעת כזו מגיע לשר האוצר שאפו על השבת המשקיעים לזירה המקומית. החזרת המשקיעים לשוק תגדיל את סכומי גביית המיסים, זאת בשעה שאוצר המדינה זקוק להם יותר מבכל נקודת זמן אחרת, תסייע בהנעת המשק קדימה ותגדיל את פעילות הענף שמעסיק ומפרנס משפחות כל כך רבות בישראל.
חייבים להגדיל את היצע הדירות – מהצד השני נדרשת הגדלה מהירה של היצע הדירות בישראל. זה יהיה אחד האתגרים הגדולים של הממשלה הבאה לאחר הבחירות, במידה ואחת כזו תקום.
מדינת ישראל חייבת לפעול להגדלת היצע הדירות במהירות האפשרית, אי אפשר ואסור להמשיך לחנוק את הענף עם עודף רגולציה ומקלות בגלגלים. חייבים לשחרר קרקעות במהירות, חייבים לקצר הליכים ובירוקרטיות, חייבים לספק לענף ידיים עובדות, חייבים לספק לשוק נזילות פיננסית.
אנחנו רואים את ההתחממות בשוק הנדל"ן, ואנחנו רואים שהציבור שהמתין על הגדר אפילו הוא מבין שאין יותר למה להמתין. הנה אני מרים את הדגל האדום כאן ועכשיו – אם לא תהיה הגדלה מהותית של היקף הבנייה בענף הנדל"ן, אז מתקיימים כל התנאים לגל עליות מחירים חדש, תוך כדי ובעיצומה של מגיפה עולמית.
ועדיין נחוצה מילת אזהרה – למרות כל האופטימיות. אומנם החיסונים כאן, אבל חוסר הוודאות גם כן נותר עימנו. אנחנו עוד לא יודעים את התמונה כולה, היא מתגלה לנו לאט-לאט.
אין לנו תמונה מלאה של מצב הכלכלה והמשק, אין לנו תמונה מלאה של מה יקרה אחרי שדחיית המשכנתאות תסתיים והאם כל הלווים יחזרו לשלם כמו בימים שקדמו למגיפה. אין לנו נתונים על התפתחות מצב שוק התעסוקה, ואין לנו נתונים לגבי חוסר הוודאות הפוליטי בו אנו חיים. אנחנו יכולים כעת לסכם את 2020, אך אין לנו כדור בדולח לחזות את העתיד להתרחש בשנת 2021.
גידול האוכלוסין – ולסיום, כהרגלי, אני חוזר לנתונים של אוכלוסיית ישראל. הם תמיד צריכים להחזיר אותנו לבסיס ומספקים לנו פרספקטיבה לגבי מה שקורה בשטח. זהו המנוע של הביקוש, ובישראל המנוע הזה עובד ללא הפסקה.
הלמ"ס פרסמו ב-31 בדצמבר 2020, לפני כ-3 שבועות, אומדן של אוכלוסיית ישראל. על פי נתוני הלמ"ס אוכלוסיית ישראל מנתה ב-31 בדצמבר כ-9.291 מיליון איש ואישה, ילד וילדה. במהלך שנת 2020 גדלה אוכלוסיית ישראל ב-1.7%, נתון מהגבוהים בעולם כולו. במהלך השנה נולדו כ-176 אלף תינוקות, וכ-20 אלף עולים הגיעו לישראל. אלה מספרים גדולים מאוד, והם כולם צריכים קורת גג ראויה ומתאימה לצרכיהם, והם (אנחנו) האנשים שמאחורי הסטטיסטיקות.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
בגובה העיניים
מדי חודש מפרסם אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, בדף הפייסבוק שלו ניתוח בגובה העיניים של מצב שוק הנדל"ן, המבוסס על המדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס, משרד האוצר וגופים נוספים.
הניתוח של כהנר צבר לו לאורך השנים עוקבים מקרב עוסקים ופעילים רבים בעולמות הנדל"ן, שאוהבים את הגישה הדוגרית ואופן ההגשה.
חפשו אותו בפייסבוק בדף הנקרא "אסף כהנר", ותקבלו ראשונים את פרשנות הנדל"ן האותנטית, תכנים מעשירים והזדמנויות מבית היוצר של חברת Ewave Nadlan.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו