דומה שההחלטה מהשבוע שעבר של בנק ישראל לאפשר נטילת משכנתאות ששני שלישים מהן צמודות לריבית הפריים משקפת נאמנה את הבלבול וחוסר האונים הגובל בהיסטריה של מקבלי ההחלטות בממשלה, איך לצאת מהבוץ העמוק בו הלך ושקע שוק הדיור במהלך שנת 2020.
עוד בטרם פרוץ הקורונה התאפיינה השנה שחלפה באינספור מוקשים: היצע הדיור הלך והתדלדל עד כ-40 אלף התחלות בנייה בלבד, תוכנית מחיר למשתכן התרסקה, הסכמי הגג לקידום מאות אלפי יחידות דיור בכ-30 עיריות ורשויות מקומיות נתקעו כאבן שאין לה הופכין, את תמ"א 38 עמדו לנעול בארון קבורה, המשקיעים נעלמו לחלוטין מהשוק.
כל זאת לצד הבעיות הידועות מקדמת דנא, החל מוויה דולורוזה של בירוקרטיה, דרך טכנולוגיה מיושנת המתבססת על עבודת כפיים שמאריכה לאין שיעור את משך ביצוע הפרויקטים וכלה במחסור כרוני בעובדים בשוק. זאת כאשר המחירים ממשיכים לטפס מעלה מעלה.
שמן על המדורה
באה הקורונה והוסיפה שמן על המדורה. המשבר הכלכלי העמוק בתולדות המדינה לא פסח על ענף הבנייה, ובין יותר מ-800 אלף מובטלים במשק בכלל, תעשיית הבנייה נותרה פצועה וחבוטה, עם רבבות רבות של מובטלים חסרי מעש, משרדי מכירות מיותמים במהלך שני סגרים ארוכים, וגם בין הסגרים, מאות רבות של אתרי בנייה שוממים, ועדות מקומיות ומחוזיות משותקות.
מצב זה הביא את אישורי הדירות ואת התחלות הבנייה לשפל חסר תקדים ולאווירת נכאים בשוק לקראת הבלתי נודע. והכי חמור, מקבלי ההחלטות מקבלים בדיוק את ההחלטות הכי לא נכונות שאפשר, מתדלקים את רמות הביקושים לדיור כמעט בכל דרך אפשרית, אבל לא עושים דבר וחצי דבר למען ההיצע.
דוגמה מובהקת לבלבול, הגובל בהיסטריה, הייתה הזיג-זג בהחלטות לגבי תמ"א 38, ללא ספק תוכנית לאומית חיונית להתחדשות עירונית, לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ולהגדלה משמעותית של היצע התחלות הבנייה.
תחילה הוחלט על הפסקה מוחלטת של התוכנית, ללא שום אלטרנטיבה. אחר כך הולט לקצוב את ימיה למשך שנתיים, עד אוקטובר 2022. אחר כך שוב מהפך, הוחלט להשיב אותה לחיים, אולם עם מגבלות בלתי אפשריות של אחוזי בנייה והפרשת זכויות בנייה מסחרית לטובת הרשויות המקומיות, מה שהפך אותה בפועל לחסרת כדאיות לחלוטין. לקראת סוף השנה שוב מהפך: תפוח האדמה לוהט הזה נזרק לפתחן של הרשויות המקומיות, שהן יישברו את הראש, כל אחת לחוד, איך לקדם את התוכנית.
תוכנית חירום
על מנת ש-2021 תהיה שנת צמיחה מחודשת בענף הנדל"ן, ובמיוחד בשוק הדיור, אני מציע את פעולות החירום הבאות:
על מנת לעצור את תדלוק רמות המחירים בשוק יש צורך להביא את היצע הדיור לרמת ביקושים של 60-70 אלף דירות חדשות מדי שנה, תוך כדי יצירת אלטרנטיבה ראויה למחיר למשתכן שנכשלה.
לשכת הקבלנים הציעה למשרד השיכון הצעה פשוטה בתכלית, שתכיל את שני היעדים הללו: להגדיל בכל פרויקט באזורי הביקוש במרכז הארץ את זכויות הבנייה לקבלנים ב-30% אחוזים (נוסחת שבס-כחלון), כשהקבלנים ישווקו 30% מהדירות במחירים מוזלים לזכאים. הצעה זו נדונה כעת במסדרונות משרד השיכון, ואנו מאמינים שכבר ב-2021 יאמצו אותה. היא תוכל ללא ספק להגדיל מיידית את התחלות הבנייה את היצע הבנייה וגם להעניק פתרון ראוי לזכאים ולחסרי הדיור, במיוחד באזורי הביקוש.
הרעה החולה של מעט התחלות בנייה הינה תוצאה משולבת של בירוקרטיה ושל מכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), המספסרים בפועל את רמות המחירים ומשלבים במכרזים רק מתי מעט קבלנים גדולים. רוב הקבלנים הבינוניים והקטנים כלל אינם משולבים במכרזים.
מצב זה גורם לרעה כפולה ומכופלת: גם מקטין מאוד את ההיצע, גם מתדלק את רמות המחירים וגם גורם בפועל לאבטלה בקרב חלק גדול מהקבלנים ותעשיית הבנייה בכלל.
על כן הננו מציעים לפתוח את המכרזים לכלל הקבלנים, כולל הבינוניים והקטנים, מה שיספק פרנסה לעוד רבבות עובדים בתעשיית הבנייה, יתניע את שוק הדיור, יביא להרבה יותר התחלות בנייה, יעצור את עליות המחירים ויכניס רוח טובה חדשה לשוק.
יותר פועלים
המחסור בפועלים בענף הינו בעיה כרונית, שרק החמירה והלכה במהלך השנה האחרונה. בזכות הלחץ האדיר שהפעלנו על מקבלי ההחלטות, החליט שר השיכון לקראת סוף השנה החלטה מבורכת: להגדיל את מכסת העובדים ים בעוד כ-80-100 אלף עובדים נוספים, חלקם מהרשות הפלסטינית וחלקם מעבר לים.
חשוב לזכור כי המחסור בעובדים תרם במהלך השנים האחרונות לתחושת אי-היציבות בענף, להתמעטות התחלות הבנייה וכן להתארכות בלתי סבירה של משך בניית פרויקט ממוצע מכ-26 חודשים ב-2015 לכ-31 חודשים ב-2020.
אין לי ספק שאם ההחלטה של שר השיכון תיושם, תהיה לכך כבר ב-2021 השפעה רבה, הן תודעתית והן אפקטיבית. זמן ביצוע פרויקטים יקוצר, ובכך גם יעלה מספר התחלות הבנייה.
פחות מיסים
במהלך שנת 2020 השגנו הישג משמעותי, כשהלחץ שלנו להקטין את מס הרכישה למשקיעים הצליח, והוא הוקטן על ידי שר האוצר מ-8% עד 10% ל-5%. להכפלת מס הרכישה ב-2015 הייתה ללא ספק השפעה הרסנית על השוק, והיא הבריחה ממנו את רוב המשקיעים, ובמיוחד את משקיעי חו"ל.
בכל רחבי העולם הנאור נהנים המשקיעים מתנאים מועדפים, והממשלות מחזרות על פתחיהם. לא כך, לצערי, היה אצלנו. להפחתת המס הייתה במהלך החודשים האחרונים השפעה חיובית על השוק, והיא הגדילה משמעותית את מספר המשקיעים שרכשו דירות.
אולם לא די בכך. הננו דורשים מהממשלה לקראת 2021, להוריד את המס למשקיעים לכדי 2.5% (כפי שמקובל בהרבה מדינות) ולבטל לחלוטין את מס הרכישה לרוכשי דירה ראשונה. זאת על מנת להתניע מחדש את השוק.
תחייתה של התמ"א
במהלך 2020 נאבקנו בכל כוחנו על מנת להותיר את תמ"א 38 על כנה. אנו שמחים שאכן התוכנית לא בוטלה, אולם ההחלטות המשתנות של מנהל התכנון ויתר מקבלי ההחלטות אינן מוסיפות כמובן לעתיד התוכנית.
לדעתנו, במקום הגבלות וסייגים, יש להפוך אותה לתוכנית דגל להתחדשות עירונית, ואף להרחיב את זכויות הקבלנים. אי אפשר להותיר את התוכנית רק לפתחן של הרשויות המקומיות. לדוגמה, בכל מה שקשור למימון תשתיות משלימות.
אגב, לקראת סוף השנה קיבלה עיריית בת ים החלטה מבורכת לא לצמצם כלל את זכויות הבנייה של עשרות יזמים שקיבלו אישורים לתמ"א, ומסתמן כי ערים נוספות הולכות בעקבותיה.
דימוי חדש
בלשכת הקבלנים פעלנו במהלך השנים האחרונות לשינוי תודעתי של דימוי ענף הבנייה, כולל הכשרה של יוצאי צבא וצעירים נוספים למקצועות הבנייה, מימון לימודים אקדמאים עבורם וכן הבטחת שכר התחלתי מכובד.
בזכות זה שולבו בהדרגה מאות צעירים בחתך איכותי גבוה לתחום הבנייה. אין בכך די, יתר מקבלי ההחלטות חייבים לקחת את המושכות בנושא זה.
אנחנו פועלים באינטנסיביות מול משרדי הממשלה הרלוונטיים למהלך אסטרטגי ארוך טווח של הכנסת טכנולוגיות בנייה ושיטות בנייה חדישות, מה שיקצר משמעותית את תהליכי הבנייה ויהפוך את התחום להרבה יותר נקי ואקולוגי, מה שישפיע כמובן על שדרוג מיתוגו.
כמאמר המשורר: תכלה שנה וקללותיה, תחל שנה וברכותיה. הנני מאמין באמונה שלמה כי בשנת 2021, במיוחד לאחר הבשורה הטובה של מציאת חיסון כנגד מגיפת הקורונה, כלל המשק הישראלי ייצא מחוזק מהמשבר הכלכלי, וזה יכלול גם את ענף הבנייה ואת שוק הדיור, שיחזרו להיות הקטר המוביל של כלכלת מדינת ישראל!
כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
