התשואה בנדל”ן למשרדים בדרך כלל גבוהה יותר בהשוואה לתשואה שניתן לקבל כיום בהשקעות בנדל”ן למגורים. הביקוש למשרדים ברחבי הארץ, ובמיוחד באזור המרכז, הולך וגובר עם הזמן, זו מגמה שונה מהתחזיות של מומחים שונים שטענו לפני מספר שנים כי קיים היצע עודף של שטחי משרדים בגלל בנייה מרובה ובלתי פוסקת של בנייני משרדים.
בשנים האחרונות חלו שינויים רבים ומשמעותיים בשוק הנדל”ן המקומי, ומשקיעים רבים החליטו להשתלב גם בתחום הנדל”ן למשרדים בגלל האפשרות לקבל תשואה גבוהה יותר ומסיבות נוספות עליהן דנה תדמור תפרט בהמשך.
שינויים בעולם ההשקעות בנדל”ן למגורים
שוק הנדל”ן למגורים בישראל עובר שינויים רבים בשנים האחרונות. כיום, יש שינויים והתחדשויות פיננסיות בעולם ההשקעות בנדל”ן למגורים, בין היתר לאור כניסתן של רפורמות שונות בענף, ביניהן תוכנית מחיר למשתכן, מיסוי דירה שלישית וכיוצא בזה.
דנה תדמור המתמחה בייעוץ בענף הנדל”ן, טוענת כי השקעות נדל”ן משתלמות בהרבה מקרים, כל עוד פונים לליווי מקצועי, מאתרים הזדמנויות אטרקטיביות ופועלים לפי מודל עסקי ברור על מנת למקסם את התוצאות.
דנה משתפת אותנו מניסיונה בתחום ההשקעות בנדל”ן – לטענתה כאשר בוחנים את עולם ההשקעות בנדל”ן למגורים בישראל ניתן לראות כי לאחרונה קיימת האטה בביקוש לדירות חדשות. גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מוכיחים את טענותיה המבוססות על נתוני אמת, וניתן להבחין במגמה של ירידה בביקוש לדירות חדשות גם באתרי המכירות הדיגיטליים, למשל יד 2.
בשנים האחרונות המשקיעים המקצועיים והמנוסים בוחרים ערוצי השקעה נוספים, בין היתר השקעות במשרדים כנכסים מניבים. דנה מציינת כי נדל”ן משרדים הוא אחד מאפיקי ההשקעות בתחום הנדל”ן שמניב תשואה נאותה למשקיעים. מחירי השכירות של משרדים במיקומים מרכזיים יציבים או עם הזמן, בעיקר באזורי הביקוש. במקרים מסוימים המשקיעים זוכים לתשואה של כ-7%.
זו תשואה עליה משקיעי הנדל”ן למגורים יכולים רק לחלום, כיוון שנכון להיום התשואה הממוצעת בתחום הנדל”ן למגורים בישראל נעה סביב 2.5% עד כ-3.5%. חלה פריחה מרשימה בענף הנדל”ן המסחרי, ובמיוחד בתחום המשרדים הקטנים, כיוון שרכישת משרד יחסית קטן דורשת הון ראשוני נמוך, וגם משקיעים קטנים ובינוניים נכנסים לתחום זה בתקופה האחרונה.
לא רק תשואה גבוהה יותר
דנה תדמור טוענת כי רבים מהמשקיעים בענף הנדל”ן החלו להתעניין בתקופה האחרונה ברכישת משרדים והשכרתם. למרות כל הטענות בשנים האחרונות כי זהו אפיק השקעה לא יציב בגלל היקפי הבנייה הגבוהים של בנייני משרדים ברחבי הארץ, מי שבוחן ומנתח את אפיק ההשקעות בנדל”ן למשרדים מגלה תמונה שונה.
דנה המייעצת בנושא נדל”ן מספרת מניסיונה כי החשש מעודף היצע של משרדים התגלה כמוטעה, בשנים האחרונות. למעשה, השוק לא הוצף בשטחי ובנייני משרדים עקב שלוש סיבות מרכזיות:
- בעלי עסקים ניצלו את ההזדמנות הקורצת ורכשו את המשרד שלהם במקום לשלם שכירות.
- הקמתן של קבוצות רכישה המתמחות באיתור, ייזום והקמת בנייני משרדים, וברכישת משרדים קיימים והשבחתם.
- משקיעים קטנים הרוכשים באופן יחידני שטחי משרדים מקבלנים או משרדים קיימים, לצורך השכרת הנכס המסחרי וכאפיק השקעות של נדל”ן מניב ומוצר המאפשר להרוויח תשואה נאה.
ראוי לציין כי משקיעים קטנים, בינוניים וגדולים, מחליטים כיום להשקיע במשרדים לא רק בגלל התשואה הנאה. יש סיבות נוספות לכניסתם של המשקעים לתחום הנדל”ן המסחרי, בין היתר חסמי כניסה נמוכים יותר.
במקום להשקיע בדירה שמחירה גבוה, המשקיעים יכולים לאתר משרדים במיקומים מרכזיים ובמחירים אטרקטיביים. אם למשקיע אין הון אישי גבוה, באפשרותו לחפש משרד קטן, בעלות נמוכה יותר. אגב, דנה תדמור מציעה לא להסתנוור מהתשואה האטרקטיבית יותר בענף הנדל”ן למשרדים, במיוחד אם הם מתכננים לקחת משכנתא או הלוואה גדולה מהבנק כדי לממן את העסקה. במקרים אלו, המשקיעים חייבים לשקלל את הריביות על ההלוואה, לכן התשואה נמוכה יותר ויש להתייחס לכך בעת קבלת ההחלטות היכן וכיצד להשקיע.
בנוסף, דנה מפנה אותנו לנתוני הסקר שנערך על ידי משרד האוצר בשנת 2016, הסקר מוכיח שמשך השכירות הממוצעת בנדל”ן למגורים הוא כ-3.5 שנים, בעוד שבנדל”ן מסחרי השוכרים בדרך כלל שוהים בנכס תקופות ממושכות יותר. כלומר, בעלי המשרדים אינם צריכים להתמודד עם תחלופה גבוהה של שוכרים, ודמי השכירות שלהם יציבים לזמן ארוך.
המשקיעים הגדולים נכנסים לענף הנדל”ן המסחרי מסיבות נוספות, למשל פיזור סיכונים והשקעות, מינוף גבוה, וכמובן אפשרות מהירה למימוש נכסי הנדל”ן המסחרי. כאמור, חלק מבעלי העסקים מגייסים כסף לרכישת המשרד בו הם נמצאים, והמשקיעים יכולים למכור להם את המשרד ברווח.
דנה תדמור מציעה טיפ חשוב, לדבריה השוכרים כיום מחפשים משרדים יחסית קטנים המהווים חלק ממתחם משותף וגדול. בעלי עסקים מעוניינים לשכור משרד במבנה גדול ומרווח עם תשתיות מודרניות ומתקדמות, ובמיוחד משרדים במבנים בהם יש חללים משותפים כגון מטבחון, לובי מפואר, חדרי ישיבות ועוד.
בעולם ההשקעות בתחום הנדל”ן יש לא מעט הזדמנויות, אך התחום מורכב ומחייב ייעוץ וליווי מקצועי של אנשי נדל”ן, עורכי דין, שמאים ורואי חשבון.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו