השפעות ה"מחיר למשתכן" על שוק הנדל"ן

בשנתיים האחרונות, ובמיוחד בשנה האחרונה, אי אפשר לדבר נדל"ן מבלי לדבר על התוכנית היומרנית ביותר שמיושמת בישראל, אולי מאז שנות ה־50 של המאה הקודמת – "מחיר למשתכן". התוכנית לא חדשה, היא מיושמת בארץ זה שנים רבות, אך באופן שבו היא מיושמת כיום היא מעולם לא נוסתה, בוודאי לא בהיקפים של רבבות דירות.

העוסקים בענף בדרך כלל מאוד לא מרוצים מהתוכנית, אך יש גם קבלנים ויזמים שנהנים ממנה ותומכים בה. השיחות עם כל אחד מהם בנפרד לא מייצרות תמונת מצב ברורה ולכן החלטנו לזמן את כולם אלינו, למערכת העיתון, יחד עם שר השיכון והבינוי, יואב גלנט והגורם המקצועי הממונה על התוכנית במשרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, קבלנים, יזמים, אנליסט שוק הון, שמאי מקרקעין ועוד. הכתבה הזו מציגה את תמונת המצב של השוק, המתנהל בצל התוכנית הזו.

שר הבינוי והשיכון, ח"כ יואב גלנט, פתח את הדברים בפאנל המקצועי בעניין: 

"בעשור 2005-2015 מחירי הדירות במדינת ישראל עלו פי שניים. תופעה נוספת שלה אנחנו עדים הוא מרכוז האוכלוסייה – 60% מהאוכלוסייה היהודית ו־50% מהערבית גרים בין חדרה לגדרה. חשוב להבין שאנחנו לא לוקסמבורג או מונקו ואנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו להיות מדינה של עיר אחת, לא מבחינה ביטחונית, אסטרטגית ולא מבחינות אחרות. נושא מטריד נוסף הוא שמאז שאתה מתכנן דירה ועד שהיא מאוכלסת חולפות 15 שנים. על כל זה צריך להוסיף שכשאני נכנסתי למשרד אף אחד לא ידע כמה פרויקטים מתנהלים ואיפה ומה קורה בתחום בארץ. לקח לי שנה להכניס מערכת מחשוב שמראה את כל הפרויקטים, בכל השלבים בהם הם נמצאים. היום יש מידע אמין וזמין.

"אתם מכירים את המצב בתחום: כשאתה בא למקום ושואל מי אחראי למקום, כמו למשל בראש העין בה נבנות 15,000 יחידות דיור חדשות, שהמשמעות התקציבית שלהם לאזרח היא 10 מיליארד שקל. אז מה רואים במקום? בין בית ספר לבניינים יש ערמות עפר. המועצה המקומית, משרד השיכון, משרד התשתיות... אתה רואה את הבלגן הזה ושואל מי אחראי פה ואין לכך שום תשובה. זהו תרחיש שבשום מערכת אזרחית סבירה זה לא קורה, ואני לא מדבר על צה"ל שבוודאי זה לא עובד כך.

"הסתובבתי בעולם וראיתי איך מנהלים פרויקטים כאלה. ראיתי שהזוכה במכרז לוקח קבלני משנה והוא אחראי לביצוע בתוך 3 שנים. המציאות הזו בארץ היא מציאות של שבר.

"אנחנו יודעים שצריך סדר גודל של 60 אלף יחידות דיור כדי לתת מענה – גם לבעלי דירות וגם למשקיעים. כיום אנחנו יודעים לתת לזה מענה. הכמות הזו כוללת את הצורך של זוגות צעירים וגם נותנת מענה למשקיעים – לעתים זה שני שליש ושליש למשקיעים ולעתים מדובר בחצי-חצי. אני מעוניין שהמשקיעים ישקיעו בארץ וטוב שהכסף יישאר פה".

אבל שר האוצר ביקש ממשקיעים שלא יקנו פה...

"עזוב, אני מדבר בשם עצמי, לא בשם אף אחד. שר האוצר ואנוכי באנו עם מחיר למשתכן, ואני יודע שלא כולם מרוצים ממנה. אבל בעשור האחרון לא הייתה שום תוכנית שתיתן מענה לבעיות הדיור. התוכנית הזו מייצרת וקטור מרגיע לטעמי. אנחנו מעבירים 60% מהקרקעות שיש לנו ל"מחיר למשתכן". הראשונים ייכנסו לעפולה בחודשים הקרובים, גם בלוד ובקריית מוצקין ואלה זוכים שנכנסו לתוכנית לפני שנתיים. אני מניח שלחלק מהיזמים זה לא נוח. המדינה הפכה ליזם ופגעה ברווח היזמי של מי שהיה סוחר קרקעות ועכשיו צריך לעבוד. התכנונים שלנו יבשילו ב־2019-2020. המכונה הזו תעבוד. זה לא מיתר את השוק הפרטי ואני גם לא יודע מה זה יעשה למחיר. תמיד יש שאלה מה קורה למחיר של מרצדס אם אתה מוזיל את מחיר הפיאט. זו שאלה. אבל קרה פה דבר והמערכת עובדת. יש 100 אלף זוגות ועד לסוף השנה יהיו 40 אלף זוכים. זה לא יכול להיות שזה לא מצנן במידה מסוימת".

השאלה אם זה לא יצנן מידי ומי שזוכה עכשיו לא ייכנס לדירה במחיר יקר יותר מכפי שהוא זכה. אבל אני רוצה לשאול אותך לגבי הביורוקרטיה, את זה המחיר למשתכן לא פותר...

"מדינת ישראל הפכה בעשרים השנים האחרונות למקום שבצד האדמיניסטרטיבי היעד של הפקידות היא מזעור טעויות במקום עשייה. במערכת הצבאית אומרים: בהגנה לא מנצחים, רק בהתקפה. יש בעיה של משפטיזציה של המערכות שיוצר פלאק על עורקי המערכת. בתהליך הזה יש לנו ורסיה מיוחדת לתוכנית: גופי התכנון בישראל אינם כפופים לדרג מקבלי החלטות. הם כמו בתי המשפט. כשמתכננים להקים תחנת כוח בחצר שלך אז אתה מרוצה, כי מהרגע שהחליטו על כך עד שזה יקום יחלפו 20 שנה, אבל כשאתה רוצה לבנות ואתה צריך לחכות 20 שנה לתכנון אז אתה ממש לא מרוצה...

"אין ברירה אלא ללכת למהלכים חקיקתיים. לא יכול להיות שהמערכות האלה אינן כפופות לדרג מקבלי החלטות. כיום אין סמכות. בידי הדרגים הפקידותיים יש יותר כוח מאשר בידי מקבלי ההחלטות. ברכסים יש תכניות שקידמתי אחרי 28 שנים שהיא תקועה. הראו לי מפה ואמרו לי שמדובר בשביל איילות ולכן אי אפשר לבנות שם. כשראיתי את הפרטים הבנתי שהשביל הזה מוביל לסופרמרקט. 

"צריך לשנות את התפיסה והשיטה בה התכנון מתנהל במדינת ישראל. משרד ממשלתי אמור להוציא את התוכניות להסתייגויות הציבור אבל אחרי זה צריך לעבור לביצוע. 

"אני אתן לך דוגמה: לאחרונה ראינו מה קורה כשאסדת הגז הטבעי היחידה שיש לנו מושבתת. אנחנו לא סללנו צינור נוסף לגז הטבעי כי בג"ץ קבע שהתוואי לא יעבור במטע בננות בחוף הכרמל. לכן אין לנו חלופה לצינור היחידי שמספק את האנרגיה למדינה. בסוף צריך הנהגה, שלא תעבור דרך טריבונלים".

אז מה היעדים של המשרד?

"היעדים הם להגיע ל־60 אלף יחידות דיור בשנה.איך זה קורה בפועל? הרי הדברים נתקעים בוועדות. התשובה היא "הסכמי הגג" אני לא המצאתי אותם, אבל שכללתי את השיטה. זה כבר לא סוד שראשי הערים לא רוצים עוד דירות, זה רק מכניס אותם לגירעונות. לכן אני בא לראש עיר עם הצעה לקבל  3-4 מיליארד שקל לבניית כבישים, בתי ספר ותשתיות, בתנאי שיעמוד ביעדי בניית דירות. זה משנה את התמריצים – לפי יעדים. עד היום לא היה שום כלי מול ראשי הערים שהעדיפו מרכזים מסחריים על מגורים". 

השר נאלץ לעזוב את הפאנל בתום דבריו. בדיון נכח נציג המשרד, מנהל אגף השיווק והממונה על התוכנית, בני דרייפוס.

פאנל עוסקים ומומחים בענף הנדל"ן במערכת "ישראל היום"

מנכ"ל אשדר, מה דעתך על התוכנית?

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר שבונה בכל רחבי הארץ, גם במסגרת מחיר למשתכן: "התוכנית יכולה להיות טובה לכולם. הבעיה שהפכו את התוכנית הזו למנוף לעצירת דירות, בכך ששמנו את הזכאים על הגדר כדי שיחכו לדירות מוזלות. אבל זה לא יקרה. חלקם משתתפים בהגרלה לתוכנית שעדיין לא קיימת. בינתיים אנחנו, היזמים, גם יושבים על הגדר ולא ששים להתחיל לבנות עוד פרויקטים. בהשוואה לשנה הקודמת יהיו השנה הרבה פחות התחלות בנייה ולבסוף זה יתבטא ברמת ההיצע הנמוך מול הביקוש וזה יביא לזינוק במחירים, כי הביקוש לא באמת יורד. מדובר באנשים שמחפשים פתרונות דיור, אבל הם ממתינים. ולמרות זאת, אני כבר יכול להגיד שהציבור מבין את זה. מהנתונים שלנו רואים שהציבור מתחיל לחזור ולהתעניין באתרים".

מנכ"ל אלעד מגורים, גם אתה רואה כך את הדברים?

רונן יפו, מנכ"ל אלעד־ישראל מגורים. חברה יזמית שבונה בכל רחבי הארץ, לא במסגרת התוכנית: "העניין הוא לשקף לציבור מה באמת קורה. העובדה היא שב־2040 נצטרך עוד מיליון דירות. אנחנו אפילו לא מתקרבים למילוי הצורך הזה. הפתרון של מחיר למשתכן הוא פתרון סקטוריאלי, בעיקר לאזור הפריפריה. לדעתי ההבטחה שהמחיר ירדו היא לא אחראית. המשקיעים הם חלק חשוב לשוק השכירות וגם זה נעצר ועלול לעלות את מחירי השכירות בעתיד. צריך להגיד לציבור את ההפך – המחירים לא באמת יוכלו לרדת. אנחנו במשרדי המכירות מקדימים מאוד את הביצוע – מוכרים את כל מה שיש על הנייר. אנחנו רואים את המחסור בשוק. השוק זקוק לערוצים נוספים מלבד התוכנית הזו כדי לשנות את ההיצע".

מנכ"ל רימקס, איך אתה רואה את ההשפעה על הביקושים בשוק?

ברנרד רסקין, מנכ"ל ובעלים של רשת סוכנויות התיווך, רימקס: "לא ברור לי הכיוון של הממשלה שלנו. העולם הולך לכיוון הרחקת הממשלה מהשוק. אני לא מכיר מדינה אחת בה הממשלה נכנסה לשוק וזה עשה לו טוב. אנחנו הופכים למדינה שמתנהגת כמו מדינות שאנחנו לא רוצים להזכיר כאן. התחושה שלי היא שאנחנו פה חלק מניסוי. אבל בעולם יש דרישות שצריך לעמוד בהן לפני שמכניסים תרופה חדשה לשוק. אנחנו משתמשים פה בתרופה שלא נוסתה בשום מקום ותופעות הלוואי שלה עלולות להיות בעייתיות מאוד. מה זאת אומרת שהממשלה הופכת להיות יזם? זה חמור מאוד. זאת שמחתי לשמוע שהשר גלנט הזכיר גם את המשקיעים והתפקיד החשוב שלהם בשוק, זו נחמה". 

הכלכלן הראשי של אקסלנס, מה יקרה למחירים בשוק?

יניב חברון, כלכלן ראשי, בית ההשקעות אקסלנס: "בתחילת השנה דיברתי על האפשרות שהמחירים ייבלמו ואמרו לי שנפלתי על הראש. אבל עכשיו הציבור על הגדר והוא לא יישאר שם לאורך זמן. כשהציבור יבין שאין למה לחכות הוא יחזור לשוק והמחירים יזנקו. אני לא אופטימי לגבי עתיד התוכנית הזו. לפי התהליכים שתיאר פה השר היא גם לא תצא לפועל כל כך מהר. הדרך להגדלת היצע הדירות עוד ארוכה מאוד. לכן אני חושב שנראה התפרצות של המחירים כבר בשנה הבאה".

מנכ"ל מנרב, מה הבעיה שאתה רואה בתוכנית?

אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב: "מי שמנתח את מה שקורה פה מבין שמדובר במטרה פוליטית של הורדת מחירים. אבל לא מבינים שבעניין הזה צריך לעסוק באופן מקצועי. השר, עם כל הניסיון הצבאי שיש לו, לא מתמודד נכונה עם התחום המקצועי הזה. מדובר בענף של 100 מיליארד שקל בשנה. בזה צריכים לעסוק אנשים שמבינים את הדברים. תמ"א 38 למשל, הוקמה מסיבה אחת: יש בניינים שעלולים לעבור קטסטרופה אם תהיה רעידת אדמה. בניינים עלולים להפוך לבית קברות! ההשתהות בעניין חורגת מכל פרופורציה. הפכו את התוכנית הזו לאמתלה להוספת חדר ומרפסת, אבל זה בכלל לא העניין. היא אמורה להציל חיים. וזו כמובן רק דוגמה לעיסוק פוליטי במקום עיסוק מקצועי בעניין. 

"אנחנו צריכים ללמוד מההיגיון ולא רק מהניסיון. המחיר למשתכן עצר את שוק הדירות יד שנייה כי זוגות צעירים מחכים למציאות של התוכנית. כשמשפרי הדירות לא מצליחים למכור אז הם לא קונים דירה חדשה. כך עצרו את השוק. יש חוסר ודאות גם לעוסקים בתחום. בכל יום אנחנו מסתכלים בישראל היום כדי לדעת מה מציעה הממשלה היום. זה לא יכול לעבוד כך, התחום הזה חייב יציבות".

ראש לשכת שמאי המקרקעין, אז לקנות או לא לקנות?

חיים מסילתי, ראש לשכת שמאי המקרקעין: "מוקדם לבחון את התוכנית – לטוב או לרע. יש מקומות כמו נתניה וראשון בהם הבדיקה שלנו הראתה שלא כדאי להמתין לתוכנית וגם במחירי השוק הנוכחיים כדאי לקנות. מאידך בערים כמו מודיעין והרצליה, ייתכן שעדיף לחכות להודעות הזכייה ולקנות במסגרת מחיר למשתכן. אבל אני רוצה להגיד משהו עקרוני בעניין מהלכי הממשלה: לדעתי הניסיון של הממשלה לגרום להיצע לעלות על הביקוש הוא מעשה נכון, אבל יש לקונות בתוכנית. הגדולה שבהן היא שבסופו של דבר היזמים מגיעים לקבלת היתר ושם הם נתקעים".

מנכ"ל נתיבי הקמה, כיצד לדעתך התוכנית משפיעה על השוק?

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל נתיבי הקמה לקידום הליכים סטטורים בבנייה: "אני באתי ממדינה קומוניסטית ואני יודע שמדינה לא יודעת לתת פתרונות דיור. השר גלנט חידש לנו היום כשאמר שהמדינה הופכת להיות יזם. זו בדיחה. לשוק יש תפקיד והוא טוב בזה הרבה יותר מהממשלה. 

"לוקח בארץ 12 שנה כדי לקבל אישור בנייה. התחום הזה צריך להיות מקצועי. יש תפקיד למדינה. היא קודם כל חייבת לתת היתרי בנייה שתואמים לתב"ע. אני לא מסכים עם השר שאפשר לבטל ועדות תכנון ולהפוך אותנו ליחידה צבאית. זה נוגד את הדמוקרטיה. צריך ועדות מקצועיות, צריך שדברי הציבור יבואו לידי ביטוי, אבל צריך לקבוע לוח זמנים נוקשה שמחייב את הגורמים המקצועיים. אנחנו חייבים לייצר ודאות, מערכות שקופות. שנדע מה התהליך, איפה הוא נתקע וכדומה. וכמובן שבמקביל צריך להגביר אכיפה. אני מצפה מהממשלה שאם כבר יש תב"ע שההיתר יינתן בהתאם לתוכנית בתוך פרק זמן קצוב של 40-50 יום. וכמו שקורה בחלק מהמדינות המתקדמות בעולם, אם לא ניתן אישור בתוך פרק הזמן הזה יינתן אישור אוטומטי. 

"בעניין המחירים: כמי שהגיע ארצה בעלייה לפני עשרים שנה ואמרו לו לחכות, הרי מי שחיכה רק הפסיד. גם היום אני לא מאמין שצריך לחכות".

כשמאית ומשפטנית בתחום, התוכנית הזו טובה לנו?

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית: "במתכונתה הנוכחית התוכנית רעה לשוק. מחיר למשתכן יצאה מכל פרופורציה. אני מלינה על הדרג הפוליטי. הוא לא היה והוא לא הפתרון לשוק הדיור. יש הסטה של כל השוק לסקטור אחד מצומצם וזה גורם נזק אדיר לשוק. אני מודאגת מאוד מהירידה בהתחלות הבנייה. להשלות אנשים צעירים לגבי דירה שאולי תהיה להם בעוד 6 שנים זה חוסר אמינות, בלשון המעטה. אני מצפה שמשרד האוצר יזהר מהאשליה שהוא יוצר. צריך להסביר לציבור את הסיכונים והסיכויים. הסיכון, בין היתר, הוא שאנשים זכו במשהו לא ידוע. בעוד שנה שנתיים, או ארבע או חמש שנים הם יאלצו לחפש פתרון אחר, שיהיה הרבה יותר יקר מהיום. אני מדברת על אזורי הביקוש ולא על פתרונות נקודתיים בפריפרייה. אז נוח לנפנף במחיר למשתכן. הממשלה אומרת "הנה יש אבא, ממשלה, שדואג לכם האזרחים", אבל זה לא באמת נכון. אילו היו משווקים בכמות מצומצמת יותר דירות שאפשר לראות אותן, או לבחון אותן, זה היה יכול להיות טוב. אבל לשים עשרות אלפי אנשים על הגדר, עם הבטחה שתהיה להם דירה מתאימה, זה מה שיוצר סכנה גדולה לשוק להתפוצצות מחירים בהמשך".

נשיא התאחדות בוני הארץ, מהן המגמות שכבר אפשר לראות בשוק בעקבות התוכנית? 

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ: "כולנו דיברנו על ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ואני מזהה אותן ב־2018 וגם ב־2019 וכולנו למודי ניסיון כדי לדעת מה יהיה ביום שאחרי. אני מוטרד ממה שקורה היום. היינו בסרט הזה לפני שנתיים שלוש עם תוכנית מע"מ אפס. 

"אני מכיר חברות בנייה שהוציאו היתר ל-8 בניינים ובעקבות מחיר למשתכן הן עומדות לפתוח רק 2-3. וגם חברות אחרות לא לחוצות יותר לקבל עוד היתרים. כולנו פה מנוסים מאוד וכל אחד ישמור על עצמו קודם כל, למה שנתחיל פרויקטים חדשים עם הממשלה מחזיקה את הביקושים עם ההגרלות לתוכנית. מה שלא מובן לממשלה היא הסכנה שבהקפאת השוק. קראתי בעיתון התבטאות שמחכים לראות מי ימצמץ ראשון. אז ברור שהקבלנים לא ימצמצו. כל קבלן עושה את השיקולים שלו ושומר על עצמו. 

"עם זאת, גם אני כבר מזהה טפטופים של ציבור שחוזר לשוק. לא בהיסטריה אבל זה קורה. הציבור יראה שהמחירים עולים ויסיק את המסקנות. זו בכלל לא שאלה שהתמתנות המחירים טובה לנו. גם אנחנו רוצים התמתנות במחירים, לנו יש אינטרס שהשוק יהיה ודאי ורגוע. אבל הממשלה עושה היום בדיוק הפוך והיא מייצרת לנו קטסטרופה". 

מנכ"ל דורון וגיא, אתם נהנים מהתוכנית...

דורון לוי, בעלים ומנכ"ל חברת גיא ודורון לוי: "אני אכן לא בדעתם של חבריי. אנחנו בונים במסגרת מחיר למשתכן ומחיר מטרה. זכינו ב-2,500 יחידות דיור. 1,300 שווקו עד כה וכל הדירות נמצאות בשלבי בנייה. אני נתקל בציבור של רוכשים בירושלים, במודיעין, בראש העין, בקריית מוצקין, שלא היה להם סיכוי לרכוש דירה וכיום הם רואים אפשרות לקבל משכנתא של 90%, שזה חלק מהתוכנית, ומחיר זול בעשרות אחוזים מהשוק. לא קיבלנו מענה כזה לפני כן. יש לנו מצוקות ברשויות המקומיות וכיום אנחנו מקבלים מענה שלא קיבלנו מאף משרד ממשלתי עד כה. משרד השיכון והבינוי סייע לנו לקבל היתרים באמצעות הסכמי הגג. בנוסף, כמעט בכל מכרז מוצעים גם 10-30 אחוזים לשוק החופשי. אז אפשר לתקוף את הכל, אבל אני מציין עובדות שהתוכנית הזו סייעה לענף ולרוכשים. 

"עם זאת, הבעיה הגדולה ביותר היא שקשה להוציא היתרים. פעם הייתי מוציא היתר ב־8 חודשים וכיום זה לוקח כפול. יש שני אנשים אצלי במשרד שעוסקים במשרה מלאה בטיפול ברישוי. בעיה נוספת היא כוח האדם החסר בתחום. התשובה של המדינה כיום היא להאשים את חברות הבנייה בכל בעיות הבטיחות של העובדים. אבל הבעיה האמיתית היא המחסור בכוח אדם שמקשה להטיל את המרות ברמת הבטיחות. אם אני נוזף בעובד על רשלנות בבטיחות, כי אין להם בעיה למצוא קבלן אחר. בשנות השישים והשבעים ערביי חברון ושכם בנו את המדינה. הם היו באים עם ראיס אחד והיתה תקשורת טובה איתם. כיום מדובר בערב רב של עובדים שגם התקשורת ביניהם קשה".

כמי שעוסקת בתיווך שנים רבות, מה התוכנית הזו עושה לשוק? 

עדינה חכם, סגן יו"ר דירקטוריון אנגלו־סכסון: "יש תחושה שבאו לחלק סוכריות ולא למצוא פתרון. יצרנו משקיעים חדשים בשוק: רבים מהמשתתפים בהגרלה לא באמת מתכוונים לגור שם. הם רוצים לקבל דירות במחיר טוב ולכן הם קונים אותן, כדי להשכיר. אבל רבים ישכירו ולכן הם גם לא בטוח שהם ייהנו מזה. 

"אהבתי לשמוע את תכניות "הסכמי הגג". הפתרונות צריכים להיות ארוכי טווח ולא פתרונות מהירים. אפשר היה לערב את כוחות השוק ולהוזיל את הקרקעות, בלי התוכנית הזו. טעות נוספת היא הרחקת המשקיעים מהשוק. המוזיקה של דבריו של השר היא שהוא לא אוהב את מיסוי הדירה השלישית וזה טוב, כי הברחת המשקיעים תפגע בשוכרים. שוק השכירות שיגדל בעקבות מחיר למשתכן יגדל בפריפריה, אבל לא באזורי הביקוש. 

"השגיאה האיומה במיסוי דירה שלישית נעשתה בעצם ההכרזה עליה ואנחנו כבר משלמים את המחיר. חלק העלו את שכר הדירה כדי להגן על עצמם מראש מפני האפשרות של ייקור המס וחלק גדול חיפשו השקעות מעבר לים ואנחנו מפסידים את כספם. בכל מקרה, נעשו גם דברים טובים אבל חבל שלא מקשיבים לקולות שאנחנו שומעים פה – מהשטח. הריבית הנמוכה בשוק מכתיבה את הביקוש וזה לא בהכרח רע, לא צריך להילחם בזה".

מנכ"ל קבוצת אלמוג, אילו בעיות אתה מזהה בתוכנית?

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "אנחנו בונים מקריית ביאליק בצפון ועד באר שבע בדרום. אמנם אנחנו לא פעילים במסגרת מחיר למשתכן, אבל זכינו בפרויקט מחיר מטרה במודיעין (מדובר בתוכנית במסגרתה המדינה מציעה לזכאים דירות בראש העין ובמודיעין במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק. ע"ב). זכינו במכרז מחיר מטרה בשנת 2015 ולמרות הזכייה את היתר הבנייה קיבלנו אחרי שנתיים. וזה פרויקט שלא אמורות להיות בו שום בעיות לקבל היתר. 

"בעניין התוכנית של מחיר למשתכן: מי שזוכה בדירה במחיר למשתכן ללא ספק מקבל מתנה. הבעיה היא שהמדינה מכוונת למגזר מאוד ספציפי. אושרו תכניות בניין עיר (תב"ע) ואחרי 10-15 שנים מייעדים אותן לבניית דירות במסגרת מחיר למשתכן. אבל בחלק מהמקרים התב"ע ייעדה את האזור לבתי יוקרה. עכשיו צריך למכור דירות בזול לתב"ע עם קירות מסך, ממדים מרחפים ומפרט שאי אפשר לעמוד בו במחירים האלה. 

"התוכנית הזו גם הפכה להיות כלי לניגוח קבלנים ויזמים. עושים צעדים פוליטיים ומאשימים רק את הקבלנים והיזמים. המחירים עולים, אין מה לעשות וזה לא בגללנו. כדי לייצר התחלות בנייה צריך לזרז את הליכי האישור בכל הארץ. קראתי ראיון שהשר אומר "אני אשווק ולא מעניין אותי כל היתר". אבל זה לא עובד ככה, זה לא יעבוד בלי קידום תשתיות. צריכה להיות הוראת שעה לאומית להחשת כל ההיתרים. ברור שכשיהיה אסון אז יאשרו הכל בתוך ימים, אבל לא צריך לחכות לאסון. 

"אני רואה את המכרזים המתפרסמים. כשתוכנית נגמרת במשפט: ולפי שיקול מהנדס העיר, אני כבר מבין מה זה אומר. שם זה יתקע. הפוליטיקאים צריכים להיות אחראים עד לביצוע בפועל, ולא רק לתכנון. בשכונת נאות פרס בחיפה מכרנו דירות במחיר של מחיר למשתכן וזה כי ידענו מראש מה הפרויקט וידענו שהרשות אתנו והוא לא יתעכב. כיום ההוראות משתנות מיום ליום ויש לזה מחיר. השר אמר שהוא לא מפחד שיעזבו אז לצערי כבר רבע מהפעילות שלנו יצאה מפה מעבר לים. זה צריך להיות אכפת לו".

מנכ"ל אזורים, גם אתה לא רואה השפעות חיוביות לתוכנית על השוק?

דרור נגל, מנכ"ל אזורים. בונים בכל הארץ ומשתתפים גם במחיר למשתכן ומחיר מטרה: "הבעיה היא שהתוכנית לא מטפלת בבעיה עצמה - ההיצע. מלאי הקרקעות של היזמים והקבלנים יורד. התוכנית זורעת את הזרעים למשבר הבא. הניסיון שלנו מלמד על בעיה גדולה גם ביישום התוכנית. לדוגמה, לפני יותר משנתיים זכינו במכרז מחיר מטרה במודיעין. יש שם רווח לזוכים של מיליון שקלים ובכל זאת 42 לקוחות ויתרו על הדירה שזכו בה, מתוך 90 דירות בפרויקט. הם ויתרו על זכייה במיליון שקל, כי גם את המחיר אחרי הנחה שצריך לשלם אין להם. אז זה בסדר שיש סובסידיה, אבל זה למגזר מסוים. 

"הבעיה השנייה, מעבר להיצע, היא הבירוקרטיה ברשויות המקומיות. למה צריך לחכות שנתיים להיתר? למה כשעומדים בתנאים לא מקבלים טופס 4? למה צריך ללקק לפקידים כדי לקבל משהו שמגיע לנו? זה צריך להיות במסלול שאם לא מקבלים בתוך זמן קבוע ההיתר מתקבל מאליו. 

"אם במכרזים של מחיר למשתכן אני מקבל את הקרקע בעוד שנתיים אז למה אני צריך לשלם עליה מראש? המדינה נוהגת במקרה הזה כמו אחרון הספסרים. אם צריך שהיזמים יעזרו לממשלה במימון פרויקטים אז נקנה אג"ח ממשלתי".

מנכ"ל אלדר שיווק, מה בתוכנית מפריע לך?

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק ונדל"ן: "המדינה לוקחת 10 מיליארד שקל ושמה אותם על חלק קטן מהשוק. שמעתי את מנכ"ל האוצר שאומר שאין לו בעיה שיקנו דירות בחו"ל ועכשיו השר אמר שאין לו בעיה שקבלנים יבנו בחו"ל, אבל שופכים פה את התינוק עם המים העכורים. בפריפריה יש יותר דירות מהביקוש ובקרוב אנחנו נראה את ההשפעה של זה על המחירים. מתוך 232 דירות בעפולה 120 מתוכן יוצעו להשכרה ואני לא בטוח שמי שהמתין את כל התקופה הזו יחשוב שהוא עשה עסקה טובה. 

"כולם פה מכירים את השיעורים המקובלים כרווח יזמי. אי אפשר לחתוך מזה יותר מדי, הרי אם לא תהיה רווחיות אז בנקים לא יממנו אותם ואז לא יהיו פרויקטים. שמענו היום שהמדינה הפכה להיות יזם בעצמה. ברור שכל היזמים מחפשים רווחים, עכשיו גם המדינה. אבל הרווח שהיא מחפשת הוא פוליטי. שוק שהפך להיות מושפע מרווחים פוליטיים עלול להיות הקטסטרופה של השנים הבאות, זה יביא למפולת. 

"אני משווק גם פרויקטים של מחיר למשתכן. אירחתי מאות זוכים שחלקם מגיעים למשרד המכירות בליווי ההורים שלהם. הם לא מוצאים את הדירה שהם רוצים לשפר והם משתתפים בתוכנית רק בגלל ההטבה ולא בגלל התאמה. אנחנו רואים שבמרכז המחירים ממריאים. זה הרי לא ספורט לאומי לפיו אני חייב למכור במחיר הכי גבוה. אם לא מקבלים את המחיר הראוי אז לא מוכרים.

"לפני 27 שנים כשאני קניתי את הדירה הראשונה שלי קניתי אותה במשכנתא זכאות, אפשר היה לעדכן את הרעיון הזה, מבלי להיכנס לסאגה של מע"מ אפס ולתוכנית הזו ששוב גורמת לבקבוק מנוער שיעיף את הפקק בפרץ מחירים. הפוליטיקאים רק מקלקלים את השוק".

מנכ"ל דמרי, קיבלת את הזכות לומר את המילה האחרונה שיש לקבלנים לומר בעניין...

יגאל דמרי, י.ח. דמרי, מנכ"ל ובעלים: "המילה האחרונה היא שזו התוכנית הכי גרועה שיכולה להיות. אני גר בפריפריה ועוסק בתחום עשרות שנים. פעם נתנו מענקים לזוגות צעירים בפריפריה. כך היה נהוג. שר האוצר הקודם הציע תוכנית שמפלה לרעה את הפריפריה – נותנת המון כסף למי שקונה במרכז ומעט למי שקונה בערי פיתוח. אז למה שאני ארצה לגור בפריפריה? אבל זה בדיוק מה שעושה גם שר האוצר הנוכחי. 

"התוכנית הזו מכוונת את כל ההיצע לחלק קטן מהשוק. הרי 75% מהשוק זה משפרי דירות. לקחו את כל ההיצע ונתנו אותו ל־25% שהם הזכאים. אני עשיתי הערכה אמיתית לעלות הקרקעות שניתנו במסגרת מחיר למשתכן. אני רוצה להגיד לכם שכבר עברו את ה־12 מיליארד שקל במחירי השוק ולא 3 מיליארד כמו שאומר השמאי הממשלתי. 

"רוצים להגדיל את ההיצע? קחו 50% מהסכום הזה ותנו למי שצריך אותו באמת. כולנו יודעים שכמות הזכאים האמיתית במדינת ישראל היא לא יותר מ־30-40 אלף ולא 90 אלף שנרשמו לתוכנית כדי ליהנות מצ'ופרים. בין ה־90 אלף יש עשרות אלפים שלא באמת רוצים או צריכים דירה, הם רק רוצים לזכות בסוכריה שהציעו להם. 

"בלי הגדלת ההיצע לא יהיה שום פתרון. אז אם היו לוקחים את הכסף ונותנים אותו לזוגות צעירים שיגורו ביישובים בפריפריה היו מגדילים את ההיצע. שיתנו מענק למי שהולך לגור בנתיבות, בנגב ובגליל, לפתח את המדינה. לא במרכז הארץ. ובכלל קל לנו ליצר היצע בגליל ובנגב, שם יש איך לייצר אותו ולא במרכז. למה צריך לתת מענק של 700-800 אלף שקל למי שהולך לגור בהרצליה? וכשמציעים 800 אלף שקל בהרצליה למה שמישהו יירשם בבאר שבע? למעשה, הקטינו את ההיצע במקומות שצריך להגדיל אותו. גם אנשים שרוצים לגור בבאר שבע מעדיפים כיום להירשם במרכז ולזכות ביותר כסף, אז הקיטון בביקוש בפריפריה הוא לא אמיתי. המדינה פועלת בצורה עקומה לגמרי. המדינה יכולה היתה לתת לזוגות הצעירים הזכאים מענקים שהיו מביאים התיישבות. מחירי הדירות לא עומדים לרדת. אנחנו נגלה את הבלוף הזה כבר באמצע השנה הבאה, כי אנשים לא יחכו. כל הביקוש עבר להמתנה. 70-80 אלף צעירים נעצרו".

כמי שממונה על ביצוע התוכנית במשרד הבינוי והשיכון נראה שיש לך הרבה על מה להגיב...

בני דרייפוס, מנהל אגף השיווק משרד הבינוי והשיכון והממונה על ביצוע התוכנית: "הדבר הראשון שאפשר לראות בתוכנית היא הבעת אמון בממשלה. אנחנו סבורים שבניגוד לתחזיות שנאמרו פה, הזמן עובד לטובת התוכנית ולא נגדה. אנשים יראו שהדירות טובות ואנשים נכנסים לגור בדירות ואז יותר יצטרפו. תנו זמן. בפריפריה אנחנו משווקים כבר עכשיו 50% מחוץ לתוכנית, בשוק החופשי. המשבר הוא בעיה של היצע, אבל גם של ריבית. אנחנו לא יודעים לטפל בזה. מה זה ריבית אפס? זה לא מצב טבעי. יהיו זוגות שיגידו שזה לא מתאים לו לחכות שנים לאכלוס יהיו שיגידו שלא מתאים להם המפרט, אז למי שזה לא מתאים לו שילך לשוק החופשי. נכון, צריך לחכות 7-8 חודשים כדי לדעת פרטים, אבל יש כאלה שאין להם אפשרות אחרת וזו ההזדמנות היחידה שלהם. 

"בפעם הראשונה נכנסנו לנבכי בעיות הדיור. בעבר שיווקנו ולא היינו מודעים בכלל לבעיות של העיכובים בוועדות. עכשיו נכנסנו לעובי הקורה ואנחנו מסייעים גם בוועדות, נכנסנו לעניין המשכנתאות. הירידה בהתחלות הבנייה בהחלט מטרידה. אני רואה שמחיר למשתכן מגדיל את התחלות הבנייה. זה משהו חדש. מחיר למשתכן מצליח להגדיל את ההיצע. נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה מסוימת בהתחלות הבנייה, אבל יש לנו ניסיון עם הנתונים האלה ואולי הם יתעדכנו...

"המדינה מוציאה כיום מכרזים הרבה יותר מבושלים. במחיר למשתכן אנחנו רואים צמצום בהפרשי הזמן מהזכייה ועד לכניסה. אני לא חושב שאי פעם ישבנו עם היזמים ברמה הפרטנית ועזרנו לכל אחד. המדינה נכנסה למקומות שהיא אף פעם לא היתה בהם. בסופו של דבר, יש אנשים טובים במשרד והם רוצים לעשות רק טוב. יש שתי עובדות שכולם מסכימים עליהן: ירידה בביקושים ובלימה של עליית המחירים. אנחנו עושים כיום הרבה יותר עבודה כלכלית לפני פרסום מכרזים". 

דמרי: "עשיתם מניפולציה כשפרסמתם הגרלות ל־60 אלף איש מבלי שהם יודעים כלום על הזכייה. כך שהביקוש לא בוטל הוא רק עבר להמתנה. שר האוצר נכשל בתוכנית והוא פועל מתוך אגו בלבד, כי הוא צריך את להראות שהוא עושה משהו". 

יש פה מישהו שמוכן להמר על ירידת מחירים?

רסקין: "אנחנו מדברים על ירידת מחירים כאילו שזה דבר רצוי. אנשים קונים דירות כשהמחירים עולים ומפסיקים לקנות כשהמחירים בירידה. כך זה בכל מקום בעולם וככה זה בארץ. האתגר של הממשלה הוא למצוא פתרונות דיור מצד ההיצע ולא להוריד מחירים. לכן אנחנו צריכים שוק יציב שבו אני אדע שבעתיד המחיר לא יהיה נמוך יותר. תפקיד הממשלה הוא למצוא פתרונות לבנייה ולא להוריד מחירים". 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו