מגבלות הכוח של הנבחרים

השר עמיר פרץ שאף לשכר מינימום של 1,000 דולר לעובד • השר לשעבר משה כחלון רצה להוריד את מחירי הנדל"ן • בשני המקרים גורמים חיצוניים השפיעו הרבה יותר מכפי שעלה בידם לעשות

כבר שנים שאני נוהג לבחון לעומק את שוק הנדל"ן דווקא מחוץ לבית - מהסוכה. הפעם גם הכלכלנית הראשית של האוצר, שירה גרינברג, סייעה בעניין כשפרסמה בתחילת השבוע את הדו"ח הרבעוני בעניין זה (המקור למרבית הנתונים כאן). כצפוי, הרבעון הזה (חודשים אפריל-יוני) הושפע במידה רבה מאוד ממשבר הקורונה.

הביטוי הזה למשבר בשוק הנדל"ן הזכיר לי את הבטחת הבחירות של עמיר פרץ מ־2006 שלפיה הוא יעלה את שכר המינימום של העובדים ל־1,000 דולר. שנתיים לאחר מכן הוא "קיים" את הבטחתו, כששער הדולר נחלש מול השקל לסביבות 3.7 שקלים לדולר ושכר המינימום אכן הגיע ל־1,000 דולר, מבלי שנעשה בו שינוי (כיום שכר המינימום עומד על 5,300 שקלים - יותר מ־1,500 דולר).

כעת, באופן דומה, יש סיכוי שמחירי הדירות יירדו אל מתחת למחירים המסובסדים שהציע שר האוצר הקודם לזכאים, בעלות של עשרות מיליארדי שקלים לקופת המדינה, במסגרת "מחיר למשתכן". זה יכול להיות שיעור נוסף שההיסטוריה מתעקשת ללמדנו פעם אחר פעם ללא הועיל: התערבות הממשלה בשוק יקרה, מזיקה ומסוכנת. השיעור הזה ניתן לנו כמעט באופן מיידי, אבל ספק אם הוא יוטמע, בעיקר בקרב מי שמתעקשים להכות בסלע וליהנות מהרושם שהם האחראים לקיומו של הנס ולחיינו בכלל. 

16,800 דירות בלבד נמכרו ברבעון השני של השנה בשוק החופשי; מאז התערבות הממשלה בשוק, התעורר הצורך להבחין בין השוק הזה לבין היוזמה הממשלתית רחבת ההיקף, בדומה לשנות ה־50 של המאה הקודמת. מדובר במספר הדירות הנמוך ביותר שנמכר ברבעון מאז ימי האינתיפאדה השנייה לפני 17 שנים. זוהי המשכה של מגמת הירידה בשוק זה, אך הפעם שיעור הירידה הוא 28% - הגבוה ביותר מאז ניסיון ההתערבות הממשלתית הקודם, שניסה להוביל ח"כ יאיר לפיד, בדמות "מע"מ אפס על דירות", ברבעון השני של 2014. אז נעצרו העסקאות בהמתנה לשינוי הזה, שבחסדי שמיים נבלם. 

אך גם הדירות המסובסדות של "מחיר למשתכן" לא נחטפו ורק 19,500 עסקאות כאלה בוצעו ברבעון זה - המספר הנמוך ביותר מאז המחאה החברתית של 2011. למעשה, מדובר בירידה בשיעור דומה לירידה הכללית במכירת דירות - 27%. כמובן ששיעורי הירידה שונים בין אזורי הארץ, כשבאזורים היקרים יותר שיעור הירידה גבוה יותר משמעותית מאשר באזורים שבהם מחירי הדירות נמוכים יותר. בתל אביב שיעור הירידה במספר העסקאות הוא הגבוה ביותר - 35% - והגבוה אף יותר מתקופת האינתיפאדה השנייה, שבמהלכה תל אביב היתה למעין שדה קרב.

הַמְתָּנָה ללא נודע

ההסבר לכך הוא ככל הנראה שמי שאינו חייב לבצע עסקאות בעת הזו מעדיף שלא לעשות זאת. מה גם שבמחירים גבוהים המשמעות של ירידת מחירים בכל אחוז אחד - גבוהה מאוד במונחים אבסולוטיים. בלטה במיוחד ברבעון זה הירידה בחלקם של משפרי הדיור בסך העסקאות שבוצעו. רק 2,700 עסקאות כאלה נעשו - שוב, הרמה הנמוכה ביותר מאז השפל ב־2011, כך גם במונחים של שיעור הירידה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידה נרשמה גם בשיעור העסקאות של "דירה בהמתנה" - משפרי הדירות שקונים דירה לפני שמכרו את דירת המגורים שלהם. גם נתון זה מעיד על ההבנה של השוק את המצב המשברי שבו הוא נמצא.

אך כמובן שהירידה בעסקאות גם בקרב רוכשי דירה ראשונה היתה חזקה מאוד ובשיעור דומה - 24% - גם היא מבטאת את הירידה הגדולה ביותר בעשור האחרון. יודגש שהירידה הזו בהיקף העסקאות ברבעון השני של השנה היא המשך מגמה של שני רבעונים שקדמו לו, והמיוחד בה היא עוצמת הירידה ולא המגמה.

בשנים שבהן מספר העסקאות בתחום זינק יחד עם המחירים, התקשורת, כמו גם רבים מהנבחרים, הפנו אצבע מאשימה למשקיעי הנדל"ן "המעלים את מחירי הדירות" ובכך כביכול מרחיקים ממחוסרי הדיור את הגשמת חלומם לקורת גג. ואכן, מאז הופיע שר האוצר הקודם בתקשורת וקרא בהתרגשות למשקיעים להתרחק מהשוק ולפנות אותו למי שצריך דירה באמת, המשקיעים התרחקו ואיתם גם יהודי התפוצות. שוב, מדובר במהלך אווילי, משבש שוק ובמקרה של מדינת ישראל אף מרושע.

"המשקיעים" אינם טייקונים אימתניים, אלא במקרים רבים הורים הדואגים לעתיד ילדיהם, עצמאים שרוצים להבטיח לעצמם פנסיה טובה יותר מזו שהמדינה כופה עליהם לחסוך, ויהודים מהתפוצות שמייחלים לכך שבאמצעות ההשקעה בדירה בארץ - הם או צאצאיהם גם יעשו עלייה. 

מגדל בנתניה או בית בניו יורק?

ברבעון השני של השנה, 14% מבין המשקיעים ביצעו עסקאות מכירה בהפסד ריאלי. מדובר בשיעור כפול מהרבעון המקביל אשתקד והוא מקיף את כל האזורים בארץ. בבאר שבע נרשם מספר עסקאות המכירה בהפסד הגבוה מכל הארץ. נתון זה ממחיש את העניין המורכב יותר מכפי שנוטים לראות בו צרי עין: משקיעים הם נוטלי סיכונים ולא תמיד אלה שגורפים את הכסף על כל השקעה.

הם משכללים את שוק הנדל"ן ומאפשרים שוק שכירות החשוב מאוד לכל חברה בריאה. בישראל יש חשיבות גדולה עוד יותר לשוק גדול יותר של משקיעים, מכיוון שדירותיהם הן עתודה לקליטת גלי עלייה שעשויים להגיע לכאן. הם גם מאיצים את הבנייה, שחשובה לא רק לוויסות המחירים, אלא לבניית הארץ. זאת נוסף על תמריץ ההשקעה ליהודי התפוצות כצעד ראשון לעלייתם ארצה. ואם לא די בכל אלה, בניין הארץ תורם לצמיחה הכללית ולהכנסות המדינה. כשמשקיע קונה בשכונה חדשה בנתניה דירה במגדל, ב־4 מיליון שקלים (מחיר הזהה לבית מפואר בפרבר של ניו יורק או לונדון), הוא משלשל לקופת המדינה לפחות מיליון שקלים באופן מיידי, חוץ ממאות אלפי שקלים המגיעים מהעסקה לקופת המדינה באופן עקיף. 

אלא שהירידה החדה הנרשמת כבר שנים בעסקאות משקיעים בתחום הביאה לצניחה גם בהכנסות המדינה. ברבעון השני צנחו חיובי המס על רכישות משקיעי הנדל"ן ב־42%. נוסף על כך שהמשקיעים כבר לא מצטרפים לשוק, השוק הזה מצטמצם - הם מוכרים דירות. וכך מאז אותה קריאה נרגשת של שר האוצר לציבור המשקיעים (ב־2016), מספר הדירות להשקעה הצטמצם בשוק ב־25,000 דירות. המשמעות של נתונים אלה היא שבמקביל לירידה הצפויה במחירי הדירות, ייתכן מאוד שדווקא מחירי השכירות יעלו. בכך, שוב, אלה שאין בבעלותם דירה יינזקו מההתערבות הזו, ששווקה לציבור כמיטיבה איתם. 

שוק הדירות - הן כמות העסקאות והן המחירים - מושפע ממספר גדול מאוד של גורמים, שרבים מהם כלל אינם ניתנים לחיזוי - כמו משבר הקורונה. לכן, הניסיון של נבחרים להתערב בשוק באמצעות השפעה על משתנה אחד מתוך סך הגורמים המשפיעים עליו - נועד לכישלון.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו