שנת הקורונה תיכף מסתיימת, ואיתה המקום לחשבון נפש. חברות בנייה נקלעו לקשיים, פרויקטים סובלים מעיכוב של כ-4 חודשים בממוצע, נרשמה ירידה בנגישות למקורות מימון ועלייה בכמות הצ'קים החוזרים בענף. כך על פי סקירה של חברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט.
יותר מ-2,000 חברות בתחום הבנייה, התשתיות והיזמות נקלעו השנה לכשל פיננסי - עלייה של כ- 100% בהשוואה לשנה שעברה. עדות נוספת לקשיים: עלייה של 15% במספר הצ'קים שלא כובדו ביחס ל-2019.
"במבט קדימה לשנת 2021 שוררת אי-ודאות רבה", מציינת אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בחברת דן אנד ברדסטריט. "טרם גובשו תוכניות חלופיות ברורות למחיר למשתכן ולתמ"א 38, לצד אי-ודאות פוליטית וקיומן של בחירות בפתח".
בפורום הנדל"ן של דן אנד ברדסטריט התכנסו השבוע בכירי הענף, ולבקשת נדל״ן היום השיבו על 5 שאלות זהות, הנוגעות לשנה שחלפה, למצב הנוכחי וגם למה שצפוי לנו בשנה הבאה.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
השאלות:
- מדוע הגיעו כל כך הרבה קבלנים לכשל פיננסי ב-2020?
- מה צריכה הממשלה לעשות על מנת להוריד את מחירי הדיור?
- האם חווית השנה ירידה במכירות?
- איפה היית ממליץ לזוג צעיר לקנות דירה?
- לפני שנה מרבית המומחים העריכו שדבר לא ישתנה בענף הנדל"ן ב-2020. איך להערכתך נסכם בעוד שנה את 2021?
סיכון גבוה
זיו יעקובי, מנכ"ל ושותף אקרו נדל"ן ייזום:
הכשל הפיננסי: "תחום הקבלנות בישראל מאופיין ברף סיכונים גבוה - שולי רווח נמוכים, תחרות רבה, בירוקרטיה, רגולציה מכבידה, מחסור בעובדים, תקורות גבוהות, רף כניסה נמוך. מספיק תמחור שגוי של פרויקט אחד, או עיכוב משמעותי, כדי שחברה קבלנית בסדר גודל קטן תגיע לכשל פיננסי. יחד עם זאת, קבוצות רציניות בעולם הבנייה, ובמיוחד אלו שמשלבות יזמות לצד הקבלנות, מציגות הישגים נאים בשנים האחרונות, לרבות ב-2020".
הורדת מחירים: "שורש הרע בתחום הינו הבירוקרטיה. הגדלה משמעותית של ההיצע תביא להורדת מחירים. ועדות התכנון חייבות לאשר תוכניות במהירות רבה יותר, והיתרים חייבים להינתן בתקופת זמן סבירה. בפועל, קצב שיווק הקרקעות יורד, משך זמן התכנון עולה והמחסור גדל. מחירי הדיור הפכו לסוגייה פוליטית שמתנהלת בצורה חסרת אחריות. נדרשת חשיבה חדשה והקמת גוף מקצועי, שיתכלל את הנושא".
ירידה במכירות: "לשמחתי אקרו נדל"ן מכרה יותר דירות בשנת 2020, בעיקר הודות לעיתוי של זמינות פרויקטים חדשים".
המלצה לקניית דירה: "בכל מדינת ישראל קיימים מקומות נפלאים. הבחירה בסופו של יום מערבת מגוון רחב של שיקולים, כגון מקום עבודה, אמצעי תחבורה, קרבה למשפחה, יכולת תקציבית".
השנה הבאה: "אני מקווה ש-2021 תהיה שנה של חזרה לנורמליות, מציאת חיסון לקורונה ותחילת חזרתה של הצמיחה".
החזקים שורדים
רוני מזרחי, יו"ר מזרחי ובניו:
הכשל הפיננסי: "בכל מקצוע חלק מהעוסקים חלשים יותר, וכאשר נפגעים התזרים, המכירות, הגבייה והעבודות החדשות בוודאי שיש כשלים מקצועיים וכספיים".
הורדת מחירים: "יש להציף את השוק בקרקעות, להקטין בירוקרטיה, לקדם היתרי בנייה ולמצוא דרך לקצר הליכים לקבלת טופס 4. מאחר שהמדינה כשלה בפרמטרים הנ"ל, מחירי הדירות לא יירדו ובאזורי ביקוש אף יעלו בין 3% ל-5%".
ירידה במכירות: "קיימת ירידה, אך מאחר שרוב הדירות הנרכשות כיום הן דירות יוקרה, פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים, דירות גן ודירות מיוחדות, קיטון של 30% במכירות מתבטא רק בירידה של 10% בערכים כספיים".
המלצה לקניית דירה: "לזוג צעיר הייתי ממליץ על בת ים, באר יעקב, ראשון לציון באזורים החדשים (מחנה צריפין) וברמלה באזורים שצמודים לבאר יעקב".
השנה הבאה: "שנת 2020 היא שנה אבודה מכל הבחינות. יחד עם זאת, המשבר סינן מהשוק יזמים וקבלנים מתחילים והשאיר רק את החזקים בענף. בשנת 2021 המחירים יעלו, כי אין מגרשים, הבירוקרטיה קשה, קיים מחסור בעובדים וגידול בביקוש עקב הגידול באוכלוסייה".
מס שפתיים
עו"ד אבי ארד, שותף וראש מחלקת תכנון ובנייה, גולדפרב זליגמן ושות':
הכשל הפיננסי: "הפגיעה בענף הקבלנות וקריסת חברות נמשכת כבר כמה שנים ונובעת מצירוף של כמה גורמים, שאינם בהכרח קשורים לקורונה. שוק הקבלנות מבוסס על השתתפות במכרזים, תוך תחרות אגרסיבית בין המציעים ומתח רווחים מינימלי. המכרזים נערכים בדרך כלל זמן רב יחסית לפני תחילת הביצוע בפועל, מה שמחייב את הקבלנים להמר על עלויות הביצוע.
"על כל אלו נוספה בשנת 2020 פגיעה חמורה בהיקף העובדים שניתן היה להביא ארצה בשל התפרצות הקורונה, הסגרים שנכפו על המשק ואובדן ימי עבודה. רבים מהקבלנים נותרו ללא משאבים מספיקים, ומכאן היקף הקריסות הגבוה יחסית למגזרים אחרים".
הורדת מחירים: "המטרה המוצהרת של הורדת מחירים היא מס שפתיים מבחינת חלק מהגורמים. לבנקים, למשקיעים ולרשויות המס אין אינטרס בירידה משמעותית במחירי הדיור. לזוגות הצעירים ולחסרי הדיור ירידת מחירים היא הכרח אמיתי.
"יש למקד את הפתרונות הרצויים בסיוע לחסרי הדיור, כך שלא ישמש להגדלת רווחיות המוכרים או רשויות המס. פתרונות אלו אינם בהכרח רכישת בעלות על דירה, אלא ניתן גם לחזק את שוק הדירות להשכרה תוך שיווק מסיבי של קרקעות באזורי ביקוש.
"הגורם המשמעותי בהפחתת מחירי דירות היה ונשאר היקף קרקעות המדינה המוצאות לשיווק. יש עדיין פער גדול בין מלאי הקרקעות הנדרש לצורך סיפוק הביקוש השנתי לבין מלאי הקרקעות המשווקות בפועל. יש למצוא מנגנונים להקצות חלק מהקרקעות להקמת דירות שניתן למוכרן במחיר מוזל לזוגות צעירים ולזכאים חסרי דיור.
"התמיכה בשכירת דירה בשוק החופשי היא חלופה סבירה לזוגות צעירים רבים, כפי שקורה במרבית מדינות המערב. יש להפסיק את המלחמה במשקיעים ואת ההתייחסות אליהם כמי שמונעים מזוגות צעירים לרכוש דירות בעצמם.
"גורם משמעותי נוסף שמונע ירידה במחירי הדירות הינו הכבדת הבירוקרטיה והרגולציה. ודאות תכנונית והקלה בהליכי אישור תוכניות ורישוי בנייה הינן צו השעה, על מנת לצמצם את הפער בין הביקוש להיצע ולהוזיל את מחירי הדירות".
ירידה במכירות: "אכן חווינו עצירה זמנית במכירת דירות בפרויקטים שונים בתחילת המשבר, אולם ככל שחולף הזמן מכירת הדירות חוזרת להיקפים גדולים, ואיננו משוכנעים ששנת 2020 תתאפיין בירידת מכירות כוללת. ההפחתה המשמעותית במס הרכישה לרוכשי דירה נוספת גרמה כמעט מיידית לחזרת המשקיעים לשוק. מה שכן, יזמים רבים החליטו לדחות את תחילת השיווק".
המלצה לקניית דירה: "השאלה איפה כדאי לקנות דירה מתאימה דווקא למשקיעים. הגורמים העיקריים בבחירת דירה למגורי זוג צעיר נעוצים בשיקולים שאינם כלכליים גרידא, אלא נגזרים למשל מהמרחק ממגורי ההורים, התאמה לגידול ילדים וקירבה למרכזי תעסוקה, כך שהבחירה ייחודית לכל זוג".
השנה הבאה: "לצערנו, התחזית הבטוחה יותר היא לגבי השנה שחלפה ופחות לגבי השנה הבאה. שינויים מהותיים בשוק הנדל"ן דורשים הבשלה של תהליכים ארוכי טווח, שנגרמים בדרך כלל כתוצאה מהכוונה ממשלתית וחקיקתית, וכזו מן הסתם לא היתה השנה.
אם נוסיף לכך את המשבר העולמי, שטרם הגיע לשיאו ככל הנראה, ואת העובדה שהשנה הבאה תהיה כנראה שנת בחירות, לא צפוי כי 2021 תהיה טובה באופן משמעותי, גם אם במהלכה יחל השימוש בחיסון לקורונה. אנו סבורים כי ייקח זמן עד שנוכל לחזור לפעילות מלאה ולצמיחה כלכלית".
מסלול חדש
ג'קי מוקמל, יו"ר CBRE:
הכשל הפיננסי: "קבלנים יזמו ללא ניהול סיכונים, הבנקים נותנים פחות הלוואות ומגיפת הקורונה החמירה את המצב".
הורדת מחירים: "המדינה חייבת להוריד את עלויות הקרקע ולתמרץ יזמים לבנות באזורי פיתוח, בעיקר בסמיכות לנתיבי תחבורה ראשיים, כולל בתוואי הרכבת".
ירידה במכירות: "2020 מסתמנת כשנה של חישוב מסלול מחדש. ירידות המחירים היו מינוריות, ואין סימני מיתון".
המלצה לקניית דירה: "כל זוג צעיר שחפץ לקנות דירה טוב יעשה אם יבדוק את תוואי הרכבות בפריפריה ולשם יכוון".
השנה הבאה: "עוד שנה חלפה והבלגן חוגג".
להציף קרקעות
חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן:
הכשל הפיננסי: מדובר במגפה עולמית, שגרמה לטלטלה פיננסית גם בישראל. קבלנים חשופים לסיכונים משמעותיים, בעיקר בתקופות של שינויים קיצוניים ברמת הנזילות, ולכן רבים מהם נקלעו לקשיים".
הורדת מחירים: "כל תוכנית של המדינה שכותרתה 'מחיר' - מועדת לכישלון. כך היה עם 'מחיר למשתכן', 'מחיר מטרה' וכך יהיה גם עם 'מחיר מופחת'. המדינה צריכה ליצור את התנאים והסביבה העסקית שתעודד בנייה מסיבית למגורים, בעיקר במרקמים עירוניים שאמורים להצטופף.
"יש להציף קרקע זולה בייעוד עיקרי למגורים, להביא לרפורמה במיסוי העירוני שתתמרץ את הרשויות על תוספת מגורים ותפחית את הארנונה לעסקים. בנוסף, יש להפחית את המיסוי העודף על ענף הבנייה ואת שיעור היטל ההשבחה ל-25% (כיום 50%). החשוב מכל, יש להקים שני מטרופולינים חדשים ואיכותיים בנגב ובגליל, להפחתת לחץ הביקושים בגוש דן ולהורדת המחירים במרכז ובכל הארץ".
ירידה במכירות: "אין ירידה משמעותית במכירת דירות ב-2020. הייתה ירידה משמעותית במחצית השנה הראשונה, אבל במחצית השנייה המכירות זינקו, והסיכום השנתי לא נפגע להערכתי".
המלצה לקניית דירה: "כל זוג צעיר לפי יכולותו וטעמו, בכל מקום שנראה להם. רק שלא יעכבו את החלטתם, משום שהם ימצאו עצמם מתרחקים מהאפשרות לרכוש דירה".
השנה הבאה: "התחלות הבנייה יקרסו, משבר הדיור יחריף ומחירי הדיור יעלו. אני מקווה שבמציאות הזו נצליח לשכנע את המדינה לערוך רפורמות אמיתיות. הדבר יחייב את הממשלה לתכנון לטווח ארוך".
מבטלים ומקפיאים
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן, בעלים ומנהל צבי שוב משרד עורכי דין:
הורדת מחירים: "על המדינה להחזיר את התנופה לייצור יחידות דיור מתוכננות בקרקעות זמינות לבנייה. עד השנה הופשרו לא מעט יחידות בגופי התכנון, כולל הותמ"ל, אולם עקב הקורונה, ולא רק בשלה, היקף היחידות שאושרו קטן בצורה משמעותית.
"חובה לקדם תכנון במקומות זמינים שמחכים כבר תקופה ארוכה, כמו גם מציאת פתרונות נגישות ותשתיות. אין מנוס אלא להתניע את ההליכים בוועדות המחוזיות או לעורר את הותמ"ל. הפינג פונג הקשור להתחדשות העירונית - פינוי-בינוי ותמ"א 38, גרם לשוק להיכנס שוב לקונכייה. הוודאות חיונית לתחום זה. גם רשת המטרו באזור המרכז יוצרת יותר סימני שאלה מתשובות, והשפעתה על מתחמים חשובים מוסיפה למבוכה ולעיכובים".
השנה הבאה: "צפויה עליית מחירים בתחום המגורים, לצד אי-ודאות בתחום הנדל"ן לתעסוקה, בגלל הקורונה ואי קבלת החלטות מלבד ביטול והקפאה".
כרית ביטחון
אבי כראל, מנכ"ל ויו"ר קבוצת כראל החזקות:
הכשל הפיננסי: "קבלנים שלא היו מספיק חזקים לפני משבר הקורונה כעת חווים כשלים. ניהול בזמן משבר מצריך גמישות, יצירתיות ותגובות מהירות. אלה כלים ניהוליים שהייתי ממליץ לכל מנהל חברה לפתח, במיוחד בענף הנדל"ן והבנייה, שסובל ממשברים תקופתיים שוב ושוב. הקורונה הזכירה לנו שחשוב להכין כרית ביטחון לתקופות מאתגרות".
הורדת מחירים: "המדינה צריכה לשווק עוד ועוד קרקעות לבנייה למגורים, שלא במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מופחת. צריך להגדיל את היצע הדירות לכלל השוק, ולא רק לפלח ספציפי. לא פחות חשוב חשוב לשחרר חסמים שתוקעים את הבנייה, לייעל את הליכי הרישוי בוועדות התכנון ולהפחית את הבירוקרטיה".
ירידה במכירות: "מומלץ לחכות לנתונים הסופיים. מצד אחד הייתה ירידה במכירות בתקופת הסגר הראשון, אך בחודשים שאחרי הסגר נרשמו שיאים רב-שנתיים. ייתכן שהמחצית השנייה של השנה תכפר על הראשונה ולבסוף נראה עלייה שנתית. אנחנו לא חווים ירידה בכלל, ואפילו עלייה ניכרת ברכישת דירות בפרויקט בראון 42 באילת".
המלצה לקניית דירה: "אילת היא הדבר החם בכל הקשור להשקעה בנדל"ן. היא צפויה לעבור תנופת פיתוח אדירה שכבר החלה, וכוללת בניית אלפי יחידות דיור חדשות, בנייה למלונאות ותשתיות חדשות רחבות היקף ברחבי העיר. זוג צעיר שיקנה כיום דירה בעיר ייהנה מעיר מתחדשת, מאזורי תיירות ובילוי שוקקים ומחוויית מגורים ייחודית".
השנה הבאה: "שנת 2020 לא דמתה לאף שנה אחרת. עד חודש מרץ הכל היה רגיל, שוק הנדל"ן תפקד, היו עסקאות והבנייה היתה רציפה. ואז הגיעה הקורונה ושיבשה את הכל. אומנם שוק הנדל"ן הוחרג מהמגבלות, אבל בפועל העבודה באתרי הבנייה היתה במתכונת חלקית, במקרה הטוב.
"לממשלה ייקח זמן להחזיר את המצב לקדמותו, ושוק הנדל"ן ירגיש את רעשי ההמשך של המשבר גם בשנה-שנתיים הקרובות. זו אולי ההזדמנות לשיפור תהליכי הרישוי ויצירת מסלולים ירוקים ליזמים ולפרוייקטים, שיכולים להוביל לצמיחה מחודשת של הכלכלה הישראלית".
נפגעו פחות
דניאלה פז ארז, מנכ"ל ובעלים פז כלכלה והנדסה:
הכשל הפיננסי: "לתחושתי ענף הבנייה נפגע פחות מענפים אחרים. ערכנו מספר בדיקות במהלך החודשים הראשונים למגיפה וגילינו כי בשל החרגת הענף מהסגרים הפעילות באתרי הבנייה המשיכה כמעט כסדרה. אחרי הסגרים מכירת הדירות הואצה ולא נרשמה ירידה במחירי הדירות, ולכן אני מעריכה שעיקר הכשלים היו בקרב קבלנים קטנים, קבלני ביצוע, שיפוצים וכדומה, שסבלו מירידה חדה בהכנסות, קושי לקבל מימון מהבנקים או מעיכוב תשלומים על ידי ספקים בזמן המשבר".
הורדת מחירים: "המדינה חייבת לשחרר מכרזי קרקע בהיקף משמעותי. העדר שיווקים מעלה את מחירי הקרקעות הפרטיות, מקטין את מלאי עתודת הדירות ודוחף את מחירי הדירות מעלה".
ירידה במכירות: "כמשרד שמלווה כ-200 פרויקטים למגורים אפשר לומר שאנחנו לא חווים ירידה בראייה שנתית. נכון שבתקופת הסגרים הייתה האטה כתוצאה מהמגבלות, אולם מייד לאחר הסגר הראשון והשני המכירות הואצו. ניתן לומר שהקורונה והחשש מעליית מחירי דירות האיצה את המכירות ואת נטילת המשכנתאות. הפחתת מס הרכישה למשקיעים החזירה את חלקם לשוק".
המלצה לקניית דירה: "הייתי ממליצה לזוג צעיר לשמור על ההון העצמי שחסך ולשכור דירה. בשנים הקרובות שוק השכירות המוסדי צפוי לגדול משמעותית ולתת מענה הולם למגורים. שכירות ארוכת טווח תאפשר לזוגות צעירים לגור בביטחון ויציבות, ללא צורך להשתעבד להחזר המשכנתא".
רווחיות נמוכה
עו"ד דור שחם, ראש מחלקת נדל"ן המבורגר עברון ושות' משרד עורכי דין ונוטריונים:
הכשל הפיננסי: "הסיבה העיקרית שיעור הרווחיות הנמוך בענף".
הורדת מחירים: "יש להגדיל את היצע הדירות ולקצר באופן משמעותי את משך הליכי התכנון".
המלצה לקניית דירה: "באזורי הביקוש הסמוכים לתל אביב, כגון בת ים או נתניה".
השנה הבאה: "כשסיכמנו את 2020 אמרנו ששנה חלפה וכלום לא השתנה. בעוד שנה נאמר על 2021 ששנתיים חלפו ושום דבר לא השתנה".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו