מתנה שהפכה למריבה

בית המשפט לענייני משפחה בקריות דן לאחרונה בדרישות המשפטיות לצורך העברת זכויות במקרקעין לקטין. בשנת 2011 התחייב אב להעניק לבנו הקטין, שהינו התובע במקרה זה, מתנה ללא תמורה נכס מקרקעין, ואף נחתם על כך הסכם בין הצדדים. כשנה לאחר חתימת ההסכם חתם האב על תצהיר מתנה לטובת הנתבע - שהינו גם כן בנו של אותו אב, אך מאם אחרת. בהתאם להסכם אחרון זה, העניק לבן השני את מלוא זכויותיו באותם המקרקעין. הנתבע חתם באותו מועד על תצהיר במסגרתו הצהיר שהוא מקבל את הזכויות ללא תמורה.

עסקה שנייה זו דווחה לרשויות המס מייד לאחר מכן, והערות אזהרה לטובת הנתבע נרשמו כמה חודשים אחר כך.

טענות התובע

הבן מנישואיו השניים של האב - התובע, דרש שבית המשפט יאכוף את הסכם המתנה שאביו חתם עימו עוד בהיותו קטין, ויכריע שבמסגרת התחרות בין 2 עסקאות שנחתמו על אותם המקרקעין, הרי שההסכם שלו קודם בזמן. 

התובע טען שהסכם המתנה דווח לרשויות המס ונרשמה הערת אזהרה לטובתו על זכויות האב במקרקעין. לאחר דיווח העסקה קיבל אישור מס שבח ומס רכישה הדרושים להעברת הזכויות על שמו. התובע הוסיף שהשיקול להענקת המתנה היה רצונו של האב לסייע לו כקטין לצורך ביסוס מצבו הכלכלי, ולכן האב החליט להעניק לו קרקע שיוכל לעשות בה שימוש בעת בגרותו.

התובע טען שדין עסקת המתנה שנערכה בין האב לאחיו - להתבטל, שהרי מדובר בעסקה נוגדת, על אותם המקרקעין, שהינה עסקה המאוחרת בזמן. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע ש"אם התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום, חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה.

בנוסף, התובע הדגיש בפני בית המשפט שהערות אזהרה נרשמו לטובת התובע על חלקות קרקע של האב עוד בטרם נרשמו הערות אזהרה לטובת האח הנתבע. לאור זאת, טען התובע שעסקת המתנה בינו לבין האב גוברת על עסקת המתנה שנערכה בין אביו לבין הנתבע, ושבית המשפט מתבקש להכיר בחזקתו במקרקעין.

טענות הנתבעים

הנתבעים (הבן נשוא ההסכם השני והאב) טענו שהתחייבותו של האב להענקת המתנה לתובע בטלה בהעדר תוקף משפטי. לדבריהם, הסכם המתנה נערך עם התובע בשעה שהיה קטין, ולכן התובע היה מנוע מבחינה משפטית מלקבל זכויות במקרקעין, אף במתנה, ללא אישור בית המשפט.

תחרות בין הסכמים

בית המשפט פתח בציינו שמרכז המחלוקת הינו בהכרעה האם קיימת תחרות בין שני הסכמים להענקת זכויות במקרקעין במתנה וללא תמורה, שהאב העניק ראשית לתובע בהיותו קטין ויותר מאוחר לנתבע.

ראשית נדון ברכיב המשפטי של המתנה הנוגע להענקת מתנת המקרקעין. סעיף 1 לחוק המתנה קובע את היסודות המשפטיים של הזכויות הקנייניות במתנה ומציין ש"מהות המתנה... הקניית נכס שלא בתמורה". כאן חשוב לציין שחוק המתנה קובע ש"המתנה יכולה להיות מתנת מקרקעין, מטלטלין או זכויות".

מה שהופך את הסוגייה למורכבת הינו סעיף 6 לחוק המתנה שקובע: "הבעלות עוברת במסירת מסמך לידו (של המקבל) המזכה אותו לקבלו". כאן נכנס הכלל המהותי: "והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".

כיוון שמדובר במקרקעין, אזי סעיף 7 לחוק המקרקעין נכנס לתמונה וקובע ש"עסקה במקרקעין טעונה רישום. העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום".

בית המשפט הבהיר שככל עסקת מקרקעין אף עסקת מתנה במקרקעין, טעונה מסמך בכתב שיתאר באופן מסודר את תנאי העסקה. מעבר לכך, השופטת הזכירה בדבריה את דבריו של כבוד השופט י' עמית, שהסכם המתנה הינו חוזה, שעל מנת שייכנס לתוקף נדרשת פעולת "קיבול" - הסכמה של המקבל לתנאי החוזה.

מתנה היא עסקה

השלמת עסקת המתנה במקרקעין חלה רק לאחר ביצוע של רישום הזכויות נשוא העסקה, ולכן כל עוד לא נרשמו הזכויות על שם המקבל, הסכם זה נותר רק בגדר "התחייבות לתת מתנה". זה אומנם חלק משלביו של הסכם מתנה, המכונה גם "תקופת ביניים", אבל רק אחרי שיבוצע רישום בפנקס המקרקעין יושלם ההסכם.

במקרה דנן, בשנת 2011 נחתם חוזה בין האב לתובע בהתאם לו התחייב להעניק לתובע במתנה וללא תמורה את זכויותיו במקרקעין. עסקה זו דווחה לרשויות המס באותו יום, אך לא הושלמה ברישום בפנקסי המקרקעין, ולכן היא נחשבת רק "התחייבות לתת מתנה".

האם נדרש אישור בית משפט לנתינת מקרקעין במתנה לקטין? ניגש לשורה התחתונה: בית המשפט הכריע שקיים צורך בקבלת אישור בית המשפט להענקת מתנה לקטין, שמכוחה ניתנות לו זכויות במקרקעין. ללא אישור העסקה הינה חסרת כל תוקף ואין כלל תחרות בין עסקאות.

אישור בית המשפט

ועתה לפרטי המקרה: בהסכם שנכרת בין התובע לאב, האב אכן חתם על החוזה, אבל כיוון שהתובע היה קטין, אף חתימתו ניתנה באמצעות האב. סעיף 4 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע ש"פעולה משפטית של קטין טעונה הסכמת נציגו".

מעבר לדברי חוק אלה, סעיף 20 לחוק הכשרות מציין ש"קיימת הגבלה לגבי פעולות ספציפיות בעבור קטין, באופן שבו - אף באם קיימת הסכמה של ההורים, נדרש אישור בית משפט לביצוע הפעולה".

החוק מפרט שנדרש אישור בית משפט בין השאר עבור פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי החוק. בהמשך מוסיף המחוקק ואומר שאף במקרה של פעולה משפטית בין הקטין לבין הוריו נדרש אישור בית המשפט, למעט מקרה של מתנה.

לשון המחוקק יצרה מחלוקת בין שופטים ומשפטנים, האם במקרה כמו שלנו נדרש אישור בית המשפט, או שמספיק אישורם של ההורים. כבוד הנשיא בדימוס השופט אהרן ברק קבע שמדובר בשאלה נכבדה, שכיוון שבאותו פסק דין שדנו בו לא נדרשה הכרעה, והוא הותיר סוגייה זו ב"צריך עיון".

רגעי ההכרעה

השופטת בבית המשפט לענייני משפחה הכריעה כי לשם קיום ההסכם נדרש אישור בית המשפט גם במקרה של העברת בעלות במקרקעין במתנה וללא תמורה. כאשר הורה מעניק מתנה לילדו הקטין, גם אם מדובר בזכויות במקרקעין, למרות שקיימת חזקה שמטרתו של ההורה להיטיב עם הקטין ולשפר את מצבו הכלכלי, דרוש אישור מבית המשפט.

עם זאת, יוצא לפעמים שדווקא בגלל מורכבות של הענקת מתנה במקרקעין היא עשויה לכלול, מעבר להטבה הכלכלית, אף התחייבויות ונטל כלפי הקטין, שההורה לא לקח בחשבון במועד מסירת המתנה. המתנה עלולה לגרור חובות לרעת הקטין, למשל: "תשלומי מסים, התחייבויות כלפי צד ג', שותפות, תשלומים שוטפים החלים על אחזקת הנכס, נכס מסוכן שעלול ליצור מפגע, נכס לגביו ניתן צו הריסה וכיו"ב".

בעניין זה ציטט בית המשפט פסיקה קודמת ש"חוזה שעניינו עסקת מקרקעין שעושה נציגו של קטין בשמו, נכנס לתוקף רק עם אישורו על ידי בית המשפט". בין השאר הובאו דבריו של הנשיא בדימוס, השופט שמעון אגרנט: "עסקת מקרקעין הנוגעת בזכויותיו של קטין לא תוכל לקום בלי שבית המשפט נתן קודם אישור לאפוטרופוס לעשותה. לפיכך, גם אם חתם האפוטרופוס בטרם יבקש את אישור בית המשפט לכך על התחייבות לעשות את העסקה, אין לראות בה אלא הצעה בלבד".

הסיבה לכך נעוצה ברציונל העומד בבסיס הצורך באישור בית המשפט בכל עסקת מקרקעין, שהינה טובת הקטין. בית המשפט הוסיף לומר שלא משנה אם מדובר בעסקת מתנה במקרקעין או בפעולה אחרת במקרקעין - הקו המנחה הוא שנדרש אישור של בית משפט לצורך בחינת טובת הקטין. כל עוד לא ניתן אישורו של בית המשפט לא השתכלל החוזה והצדדים עדיין בשלב המשא והמתן, ואף אין כאן התחייבות להענקת מתנה.

לסיכומם של דברים, כיוון שהצדדים הסכימו שלא הייתה כל פנייה לבית משפט לקבל את אישורו להסכם עם התובע, בית המשפט לענייני משפחה הכריע שאין להתחייבות זו כל תוקף. בהתאם לכך, לא נוצרה כלל תחרות בין שני ההסכמים, בין ההסכם מול התובע לבין ההסכם מול הנתבע, ובית המשפט אשרר את ההסכם מול הנתבע.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית