“וְאִם בְּרִיאָה יִבְרָא ה’ וּפָצְתָה הָאֲדָמָה אֶת פִּיהָ וּבָלְעָה אֹתָם (במדבר ט”ז, ל’)
גם בסן פרנסיסקו של ארה”ב, ישנו, כך מסתבר, ‘מגדל פיזה’, שהולך ונוטה הצידה, אלא שבמקרה זה, כולם מקווים שהוא יתקבע בזווית הנוכחית.
מדובר ב’מגדל המילניום’ הידוע לשמצה בסן פרנסיסקו, מגדל משותף ויוקרתי בן 58 קומות הכולל 400 יחידות דיור שנרכשו במיליוני דולרים על-ידי ספורטאים, עובדי גוגל בדימוס ועוד כאלה עם אבק כוכבים, לפני שהבינו שהמגדל המפואר שוקע באיטיות ונוטה הצידה בכ-7.5 ס”מ כל שנה.
בשלב זה לא קיים חשש להתמוטטות המגדל, אלא להחרפת המצב כך שהמגדל ימשיך וייטה באלכסון, עד שתשתיות המגדל ישברו ויקרסו.
מגדל המילניום נפתח ברעש גדול ב-2009. אז דווח על מכירות בהיקף של כ-750 מיליון דולר סך הכל. מאז ועד 2016 שקע הבניין בכ-40 ס”מ, בשל בעיה הטמונה ביסודותיו. בשנים האחרונות עבר הבניין תיקון בהיקף של כ-100 מיליון דולר שכלל תוספת כלונסאות עד עומק הסלע, אך עדיין, הטיית המגדל נמשכת. תביעות מצד תושבי המגדל נגד היזמים, המעצב ומהנדס הבניין, רוב המבורגר, חשפו כי דירות שהוערכו ונרכשו בכ-5 מיליון דולר, כבר לא שוות כלום.
סן פרנסיסקו -ישראל
מגדל המילניום בסן פרנסיסקו הוא דוגמא למתרחש בישראל, שכן קריסות מבנים והיווצרות בולענים הפכו להיות מכת מדינה, וללא אחריות של גורם מבטח, נשאלת השאלה כמה באמת שוות הדירות האלה?
אם עד לפני כשנה וחצי, כל בולען שנחשף נקשר בעיקר לסביבות ים המלח בשל ירידת מפלס הים, בשנה האחרונה הבולענים מתחילים להיות פופולארים גם באזור גוש דן והשרון, ומהווים סכנה ממשית לחיי אדם, בשל גודלם והפתאומיות בה הם נפערים.
בתחילת נובמבר (9.11) נפער בולען בשעות הצהריים בצומת הרחובות החרושת והרכבת באזור התעשיה סגולה בפתח תקווה. הבולען בשטח של כ-6 מ”ר, היווה סכנה לרכבים החולפים במקום. לא היו נפגעים באירוע. הגורם: ככל הנראה בשל הסמיכות לנחל הירקון ועבודות שבוצעו באזור.
ימים ספורים קודם לכן נפער בולען בחניון בניין מגורים ברחוב סמטת הדרור בהוד השרון. הסיבה נובעת ככל הנראה מעבודות בנייה המתקיימות סמוך.
קודם לכן, בספטמבר 2022, נפער בולען סמוך למחלף השלום בנתיבי איילון. הבולען, כך לפי הערכות, נוצר בעקבות עבודות על מגדל הספירלה של חברת עזריאלי. יממה לאחר האירוע הבולען נאטם במימון חברת עזריאלי ושיכון ובינוי, אך החברות סירבו לקחת אחריות רשמית על האירוע.
אחד המקרים הקשים בארץ אירעו ביולי 2022 בישוב כרמי יוסף, כאשר אדם נשאב לבולען שנפער לפתע בבריכה בעיצומה של מסיבה רבת משתתפים. אדם אחד חילץ עצמו מהמקום ומצבו הוגדר קל, והשני, נלכד במנהרה תת קרקעית ומצא את מותו ,כאמור. לפי הערכות מומחים הסיבה לקריסה נובעת מבעיה תכנונית, בין היתר מחלחול מים מתחת לפני השטח.
מקרה נוסף קשה לעיכול התרחש באפריל 2021 כאשר קרקע של דירת מגורים ברחוב אשתאול 5 ברמת גן קרסה כך שבאמצע הסלון נפער בור בעומק של כשלושה מטרים. הבניין ברחוב אשתאול ובניין נוסף ברחוב רש”י 10 הוגדרו מסוכנים על-ידי העירייה ופונו מדייריהם מחשש לקריסה כללית. מעיריית רמת גן נמסר כי הדבר נבע בשל חפירות ודיפון פרויקט הצמוד לרחוב רש”י 12 הנמצא בבנייה מה שגרם לבריחת קרקע, עד קריסת הרצפה בדירות.
ביוני 2021 זה שוב קרה, כאשר קטע מחניון פתוח בבית החולים שערי צדק בירושלים קרס. לא היו לכודים או נפגעים, אך שבע מכוניות נשאבו לתוכו. גם במקרה זה, הערכות הן כי הבולען נוצר ככל הנראה מעבודות חפירה של המנהרות שבוצעו על-ידי חברת ‘שפיר’ בקטע תת קרקעי סמוך שנחפר בבטן האדמה, כחלק מפרויקט לבניית כביש כניסה חדש לירושלים.
“גן ילדים” לעומת מה שיהיה
מה קורה לקרקע במרכז הארץ שמתקשה להחזיק אותנו? האם מדובר בתופעה חדשה שעוד עשויה להתעצם? המהנדס ישראל דוד, מ״מ יו״ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות ובעלי משרד ‘דוד מהנדסים’, מעריך שכן. אחרי הכל, העיר תל אביב בנויה על קרקע רכה, חול ריק ולא מלוכד, ועל-כן כל חלחול של מים מסייע בסחיפת החול ותזוזת תת הקרקע, מה שיוצר בולען ואחריו - התמוטטות.
“בולענים רבים נוצרים בשל עבודות תשתית, עקב זרימת מים וביוב שדולפים והולכים לאיבוד על-ידי צינורות שמתפוצצים מתחת לאדמה. לאט לאט, הם סוחפים את שכבת הקרקע והיא קורסת”, מסביר ישראל דוד ומוסיף: “אנחנו הולכים למצב של ניהול סיכונים גבוה, עם סלילת מערכת הסעת המונים – המטרו, באמצעות קווים 1M ובהמשך 2M ו-3M, העוברים מתחת לבתים קיימים, באורך של עשרות ק”מ מהרצליה ועד ראשון לציון. במסלול הזה מתוכננות עבודות תת קרקעיות לכל אורך גוש דן, מה שידרוש חפירות מאסיביות מתחת לקרקע. בסמוך, ולאורך הצירים הללו, מקודמים תהליכים ותוכניות ענק לפרויקטים בהתחדשות עירונית במרכזי ערים הדורשים גם הם ביצוע חפירות להחלפת כל התשתיות הישנות כקווי ביוב, אינטרנט, מים וקווי חשמל. מה שמתרחש עם סלילת הקו האדום, זה "גן ילדים", כאין וכאפס לעומת מה שהולך להיות, והבולענים זה אחד הסמנים של הפעילות הזו. כך שככל שאנחנו ננסה לפתח ונחתור לקידמה בתחום הבנייה והתשתיות, אנו צפויים לראות יותר בולענים”.
“למה מרגישים את זה עכשיו?”, ממשיך דוד, “היו שנתיים וחצי של קורונה שלא כל כך בנו פרויקטים חדשים בישראל וגם פיתוח התשתיות הואט. הבנייה בתקופה הזו היתה ברובה על קרקעית, כך שהתופעה היתה פחות נפוצה”.
דרוש: שר המים
חזון אחרית הימים? כנראה שאנחנו בכיוון. החיים בישראל מלווים בניסים רבים, שכן בחצי השנה האחרונה, סולם ריכטר נשאר יציב, אך האדמה בכל זאת רעדה. החל מקריסת מבנים, בולענים, ועוד לא דיברנו על הסיכון מפני רעידות אדמה. .
אז מה ניתן לעשות כדי למנוע או לפחות למזער את התופעה? אם בעבר הצהיר ח"כ איתמר בן-גביר כי הוא לא מתכוון להיות “שר המים”, בתגובה לשאלות שנשאל על-ידי עיתונאים ‘איזה תיק יבקש?’ אז מסתבר שבמצב הנוכחי, דרוש: שר מים בישראל!
“נדרש לפעול לתחזוקת מערכות המים העירוניות ונושא של דליפות והשקיית יתר, מה שימנע זליגה של מים מיותרים בתת קרקע”, סובר מומחה בתחום. “יש צורך בפיקוח רציני לנושא של זרימות מים. זה קל לעשות בצנרת של אספקת מים אך קשה בצנרת ביוב, בעיקר באתרים הדורשים פיתוח וחפירה”.
“עבודה בתת קרקע היא עבודה בחוסר ודאות”, ממשיך להסביר ישראל דוד, “שכן, המצב מתחת לקרקע מתגלה רק בדיעבד, לאחר קידוח וחפירה שנעשים במקום. אני מניח שיש דרך למזער סיכונים להגביר את הזהירות, להפעיל אמצעי בקרה ופיקוח, לעשות יותר שימוש בטכנולוגיה ולעבוד יותר לאט”.
מי יציל את הדירה שלי?
חושבים לבטח את הדירה מפני בולענים או קריסות מבנים? לא כל כך מהר. בכל הקשור לביטוח דירת מגורים או תכולתה, בישראל אין חובה לבטח את הדירה והדבר נתון לשיקול דעתם של בעלי הדירות. עם זאת, כאשר נלקחת משכנתה לצורך רכישת דירה, הבנק הנותן את ההלוואה מחייב לעשות ביטוח מבנה.
מנתונים שנחשפו בדו”ח מרכז מחקר ומידע של הכנסת עולה, כי בשנת 2020 , לכ 1.8- מיליון בעלי דירות היה ביטוח דירה וכ-1.7 מיליון דירות מהן בוטחו כנגד רעידות אדמה.
למרות זאת חשוב לדעת כי ביטוח הדירה מפני רעידות אדמה, עליו מתחייבים בעלי הדירות אינו מכסה מפני קריסת מבנה, שלא עקב רעידת אדמה, ולכן לא מכוסה כיום בביטוח דירה.
ומה יהיה עם ביטוח בולענים? עו”ד ארז קדם מתמחה בניהול סיכונים בביטוח עסקי, מסביר שהביטוח לא מכסה, בעיקר אם מדובר בתופעה שעשויה להתרחב. “אם תופעת הבולענים תגבר, חברות הביטוח יחריגו את זה מהפוליסה”, אומר עו"ד קדם. “זה סיכון אדיר ולכן יורידו את זה, אלא אם כן יחייבו את המבוטחים לנקוט אמצעי מניעה למיגון הנכס, לפי קביעת מהנדס קרקע וקונסטרוקציה. כך קרה במקרה של מי תהום שהחלו לחלחל בפרויקטים לבניית מגורים, ולכן פוליסה לעבודות קבלניות הותאמה למציאות וציינה שאין כיסוי למי תהום אלא במידה והמבוטחים ינקטו במספר פעולות. כך גם קורה באזור הדרום כאשר פוליסות הביטוח לא מכסות בתי עסק מפני שריפות, בגלל שהאזור מועד לפורענות בנושא הזה”.
ירידות מחיר? אל תבנו על הבולען
מה המשמעות לכך על מחירי הדיור, בנכסים הנמצאים סמוך לעבודת תשתית רחבה ומינהור, האם קיים סיכוי שמחירי הדיור ירדו? “ברמה הנד”לנית, בשלב זה אני לא רואה שמאים מביאים בחשבון היתכנות לבולענים, מה גם, שרוב עבודות הרכבת הקלה מתבצעות מעל הקרקע. בשלב זה לא מדובר בתופעה שמחייבת הפחתה משמעותית בשווי הדירה עקב סכנה ערטילאית לבולען”, מסביר יו”ר לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס.
נציין לעניין הבולענים כי הם ניתנים לתיקון. עם זאת מהנעשה במדינת פלורידה שבארה”ב, שם נפגעו מספר נכסים מבולען, נלמד כי אין כל רע ברכישת בית שנפער בו בולען, כל שנדרש בתור קונה הוא לבקש לראות את תיעוד התיקון. עם זאת, שם בפלורידה, להופעת הבולען בנכס נרשמה השפעה על ערכו, והוא נאמד בהפרש של 7-10 אחוז פחות מערכו בשוק.
בניינים מסוכנים - מעקב
תופעת המבנים הקורסים בישראל, סדקים וחלקי תקרה שנופלים התעצמה בישראל מאז ספטמבר 2021, אז קרס מבנה המגורים ברחוב סרלין בחולון. מאז חיינו בפחד ואימה על כל בניין מגורים ישן, מחשש שיסיים את "חייו" בצורה דומה.
לפני כחודש, כשנה לאחר האירוע המצמרר, יכלו דיירי סרלין בחולון לנשום סוף סוף לרווחה, כאשר חברת הנדל"ן 'אאורה' סיימה את הפינוי והריסת הבניין שקרס. במקומו תבנה החברה מגדל מפואר, עמיד בפני רעידות אדמה ונזקים, בן 15 קומות שיכלול 90 דירות חדשות. בעלים ומנכ”ל אאורה יעקב אטרקצ’י: “יש עוד אלפי בניינים כאלה. צריך לעשות מעשה ולחדש את ישראל”.
לפני כשלושה חודשים הוזעקו כוחות משטרה אל רחוב נחמיה בירושלים בעקבות דיווח שהתקבל אודות קריסה של חלק ממבנה שאינו מאוכלס ומיועד לשימור ומצוי בשיפוצים; במרס השנה התמוטט קיר חיצוני של מבנה משרדי בן שלוש קומות ברחוב המדע בהרצליה; באוקטובר 2021 פונה ברחוב הגליל ברעננה מבנה מגורים בו התגוררו 14 משפחות ובאותו יום פונה גם מבנה מגורים אחר בבית שמש בן 3 קומות ובו 18 דירות מגורים, לאחר שהתגלו בו סדקים וחלקי תקרה קטנים בבניין החלו ליפול.
המציאות המאיימת הזו מפחידה עוד יותר כשמבקשים את עזרת המדינה והעירייה, ואז מסתבר שכל אחד מתכחש לאחריותו, ומטיל אותה לגורם אחר.
דו”ח מבקר המדינה שעסק בפעילות השלטון המקומי שיצא ביולי 2022, טיפל בין היתר בנושא אחריות הרשויות המקומיות במבנים מסוכנים. הפרק בדו"ח המתפרס על פני 117 עמודים, הפנה אצבע מאשימה לרשויות הממשלה ומשרד הפנים בפרט.
כפי שנחשף לראשונה ב”נדל”ן היום”, מבדיקה שנעשתה לפני כשנה נמצא כי למרות קריאות של תושבים שנעשו לרשויות מקומיות בדבר מבנים מסוכנים ולמרות חוק עזר עירוני הקובע “לערוך מזמן לזמן סקר על בניינים העלולים להוות סכנה”, בפועל רשויות מקומיות רבות לא ערכו סקר מבנים מסוכנים רב שנתי ועיריות רבות לא העמידו לרשות המחלקה או כל גוף אחר תקציבים כדי לקדם סקר כזה. אחת הסיבות לאי ביצוע הסקר נובע מסיבות של כוח אדם. כמו-כן נמצא, כי בשלב זה גם לא קיים מאגר מסודר מטעם משרד הפנים והממשלה המגדיר מהו מבנה מסוכן וכמה מבנים מסוכנים יש.
דו”ח מרכז מחקר ומידע של הכנסת מציין ארבע רשויות מקומיות בלבד שערכו מיפוי ופרסמו את מספר המבנים המסוכנים ברשותן: בתל אביב, כך עולה, קיימים 885 מבנים מסוכנים, באשדוד - 143 מבנים מסוכנים, באר שבע – 23 מבנים וראשון לציון – 500 מבנים. בתל אביב, לצורך הדוגמא, מדובר במספר בניינים מסוכנים, שהוגדרו במסמך מפורט שהוציא מינהל הפיקוח על הבניה בעירייה, ברחובות באזור יפו, שכונת פלורנטין, כפר שלם, שכונת נווה עופר, בנינים ברחוב בן יהודה, בן גוריון, ציר ארלוזורוב, וגם בצפון תל אביב, ברחוב בארי ובבלי.
האם ההגדרה הזו תפגע בערך הנכס? לגישתו של שמאי המקרקעין אוהד דנוס, בהחלט כן. "במידה ונכס הוכר על-ידי העירייה כמסוכן, יש לקחת זאת בחשבון בשומה, כאשר לרוב לא תינתן הלוואה לנכס כזה ודו”ח הנדסי שיצורף חייב להראות שקיעת יסודות או בעיה הנדסית שתגולם בשווי הנכס. על השמאי חלה חובה לעשות זאת והערכת השווי תלויה בנזק הקיים בנכס. השאלה היא מה דרגת הסיכון? אם מדובר במשהו שניתן לתקן, אז השווי פוחת לעומת ערכו בשוק, אך אם מדובר בנזק הדורש הריסת המבנה, אזי כל שווי הנכס נמחק והוא מוערך לפי שווי הקרקע עם זכויות הבנייה”.
כל 5 שנים בודקים את יסודות הבניין
ב-24 ביוני 2021 בסביבות השעה 01:22 בלילה קרס בניין בן 12 קומות בקונדומיניום של חוף הים בשכונת סרפסייד במיאמי. 98 איש נהרגו כתוצאה מקריסת הבניין. העיתון המקומי ‘מיאמי הרלד’, שערך כתבת תחקיר, פרסם כי הקריסה החלה בעקבות סדקים והתפוררות חמורה שהתגלו במתחם החניה והבריכה, כאשר עליית המים היא שגרמה לערעור יסודות הבניין. עוד התגלה כי היה דו”ח מינואר 2021 שהעיד כי הבניין נמצא בסכנה. הדו”ח לא הוגש לעירייה, אלא רק בחודש יולי, כשבועיים לאחר קריסת הבניין.
זמן קצר לאחר הטרגדיה הקשה, החליט הרגולטור של מיאמי לעדכן את הרגולציה על בנייני קונדומיניום במיאמי ובפלורידה בכלל, בהתחשב בכך שלמעלה מ-1.5 מיליון יחידות קונדומיניום במדינה הם בני למעלה מ-30 שנה ומחייבים רגולציה הנוגעת לנושא של תחזוקה ופיקוח הבניינים. בתוך כך חוקק חוק המחייב היום בדיקה של יסודות בניינים בני 3 קומות בפלורידה ובתנאי ששטחם הבנוי לא עולה על כ-1,000 מ”ר בנוי. החוק מחייב כי הבדיקה תיעשה 30 שנה לאחר הקמת הבניין, ולאחר מכן כל 10 שנים. סטנדרטים נוקשים יותר נקבעו לגבי בניינים הממוקמים סמוך לרצועת החוף. אלו נדרשים לבצע בדיקה ראשונה 20 שנה לאחר הבנייה, ואחר כך כל 7 שנים.
“לצערנו נדרשת טרגדיה כמו בסרפסייד כדי לשנות חקיקה ורגולציה”, מסבירה ענת עופר, ברוקרית בחברת The Corcoran Group בניו יורק ומיאמי.
עופר מציינת, כי עיריית ניו יורק, לצורך ההשוואה, אישרה כבר לפני עשרות שנים חקיקה בשם Local Law 2’ המחייבת לבדוק את מצבם הפיזי של בנייני קונדומיניום בני 6 קומות, כל 5 שנים. כמו-כן , מחייבת החקיקה השכרת מהנדס בניין המחוייב להגיש דו”ח בו מצוין מה נדרש לעשות כדי למנוע נפילה של חלקים מחזית הבניין, מה שעשוי לפגוע בעוברי אורח. “ניהולו הכספי של הבניין לא פחות חשוב לעיריית ניו יורק מאשר ניהולו הפיזי, והוא מיועד בין היתר לצורך הוצאות מיוחדות לחיזוק ושיפוץ הבניין, לכל צרה שלא תבוא, ועל-כן המחוקק דורש שהכסף המנוהל יהיה נזיל”, מסבירה עופר.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו