בתחילת משבר הקורונה שוק המשרדים נכנס לקיפאון מוחלט. תחזיות קודרות סבבו סביב מותו בטרם עת. עובדים עברו לעבוד מהבית, והביקושים למשרדים ירדו. כבר לאחר הסגר השני, ובמיוחד לאחר הסגר השלישי והדיווחים על מבצע החיסונים, נרשם גידול חד במספר העסקאות. חברות גילו ששיחות הזום לא מחליפות את האינטראקציה האישית, והעובדים לא רוצים לעבוד מהבית בפיג'מות במשרה מלאה מול ילדים צורחים, אלא לשלב עבודה מהמשרד.
מתי שוק המשרדים יחזור לעצמו? האם ניתן כבר לצפות בסימנים ראשונים להתאוששות? בדיקת נדל״ן היום, בסיוע פרופ׳ דני צ׳מנסקי ותמיר בן שחר, מנתחת את השוק המניב לקראת היציאה מהמשבר.
מי שהספיד את שוק המשרדים, מסתבר עשה זאת מוקדם מדי. נכון, השוק מצוי כיום בפרשת דרכים לא פשוטה. מיליוני מ"ר משרדים עומדים ריקים כאבן שאין לה הופכין, בעיצומה של בניית מיליונים נוספים של מ"ר משרדים בכל רחבי הארץ, ובמיוחד בגוש דן המורחב. נכון, אחוז גבוה ממי שעבד עד כה במשרד עבר לעבוד מהבית, ורבים מהם מצמצמים שטחים. אבל השאלה היא: עד מתי.
על פניו, הקורונה נחתה על ענף המשרדים בהפתעה. הריחוק החברתי והסגר הראשון שהגיע בעקבותיו הביאו למשבר בשוק. חברות רבות שלחו את עובדיהן להמשיך לעבוד מהבית, והתפוסה במשרדים ירדה באופן דרמטי בכ-20% אחוז בערים שונות באזורי ביקוש. רבות מהחברות מנצלות את המצב לצמצומי שטחים והוצאת חלקם בשכירויות משנה.
סקר שערכה לפני כחודש פירמת BDO הבינלאומית, שכלל 100 מנהלי כספים בחברות טכנולוגיה, גילה אופטימיות ביחס לצפוי בשנה הקרובה. 54% מהמשתתפים העריכו שהם יגדילו את המכירות והרווחיות, ו-65% צפו התאוששות של הכלכלה העולמית.
מנהלי הכספים נשאלו על צעדים ארגוניים שינקטו. 25% אמרו שיצמצמו את הנדל"ן ויאחדו משרדים על רקע העבודה מרחוק, שצפויה להימשך באופן חלקי בשנים הבאות.
בתחילת השנה המעבר לעבודה מהבית נראה כמציאות שתישאר עימנו לתקופה ארוכה. אבל לצד היתרונות של עבודה מהבית, סקרים שהתפרסמו לאחרונה מגלים שארגונים וחברות חווים גם את הצדדים השליליים. עובדים ומנהלים רבים מרגישים שחסרה להם אינטראקציה אישית עם קולגות ושיחות מסדרון שמניבות ניצוצות יצירתיים.
"האדם הוא יצור חברתי, וגם הקורונה לא תצליח לשנות זאת", אומרת סבטה מסלוב, פסיכולוגית ראשית במכון פילת. "העבודה מהבית פוגעת בתחושת השייכות של העובדים לארגון. צריך לספק לעובדים תנאים שיחזקו את תחושת הביטחון".
מעניין שכאשר החלו לדבר על חיסון, מניית זום ומוצרים משלימים לעבודה מהבית צללו בעשרות אחוזים. כיום המומחים מדברים על עבודה היברידית, המשלבת בין עבודה מהמשרד ומהבית.
עובדים רבים משוועים לחזור לסביבת העבודה שאליה הורגלו במהלך השנים. ״בפרספקטיבה של קרוב לשנת עבודה מהבית, ברור שאין תחליף לאינטראקציה חברתית, וזה הוביל להתעוררות מחודשת בשוק המשרדים״, אומרת קרן מעוז, סמנכ"לית שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת בסט.
"העבודה מהבית הראתה את יתרונותיה הרבים, אך גם את חסרונותיה", מציין פרופ׳ דוד פסיג, חוקר עתידים וראש המעבדה למציאות מדומה באוניברסיטת בר אילן. "אני לא מאמין שנוותר על המשרדים בקלות, אלא נשלב בין השניים. הריחות, הגלים האלקטרו-כימיים במוח שעוברים בפגישה פרונטלית, לא באים לידי ביטוי בטכנולוגיה".
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
"שוק המשרדים לא יימחק"
מספר חברות גדולות במשק חתמו על עסקאות גדולות כקטנות, מתוך רצון לנצל את הירידה בביקושים ולמהר לסגור עסקאות בתנאים מסחריים המיטיבים עם השוכר. מחקרים שונים מלמדים על ירידה בפריון בעקבות העבודה מהבית. עובדים רבים, גם בתחום ההייטק (המהווה 10% משוק העבודה) אינם מרוצים מהעבודה מרחוק בשל תשתית ביתית לא מתאימה.
"אני סבורה שבמחצית השנה הקרובה נראה חזרה לעבודה במשרד, בשילוב עבודה מהבית בנפחים מצומצמים הרבה יותר", מעריכה מעוז. "החברות יבצעו התאמה של השטחים הקיימים לשטחים היברידיים המשלבים את אותה מערכת תמך ושירותים לעובד עם תצורת ישיבה דינמית. חלק מצמצום השטחים ייגרם כתוצאה ממיקור חוץ של חלק מהשירותים, כדוגמת שירותי הסעדה, חדרי כושר, שטחי תפעול לרכבי ליסינג, כך שבפועל השטח לא יצומצם, אלא רק יועבר לספקים החיצוניים״.
תמר אבידן, סמנכ"לית שיווק של רד בינת נכסים מקבוצת רד בינת, מסכימה ש"שוק המשרדים לא יימחק, הוא ישתנה ויותאם להרגלי עבודה חדשים. אנחנו רואים בבית בינת בהר החוצבים בירושלים את המהירות שבה העובדים חזרו למשרדים לאחר הסגר, מהר יותר מתל אביב או אזורי תעסוקה אחרים. הורים מתקשים לעבוד מהבית לאורך זמן. כשהילדים מגיעים בצהריים הגבול בין הבית לעבודה מיטשטש, וקשה לקיים ככה שגרת עבודה".
אורי פליישמן סמנכ"ל שיווק בקבוצת לוינשטין: "אנו מזהים בשבועות האחרונים התאוששות ניכרת בתחום הנדל"ן המניב והמשרדים. לצד החברות הקטנות והבינוניות, מתקבלות לא מעט פניות מחברות גדולות, שחוזרות לחפש שטחי משרדים גדולים בתל אביב. מעבר לעובדה כי ישנם לא מעט מגזרים וחברות שדווקא צמחו בתקופה מורכבת זו, אני מייחס את ההתאוששות לעובדה שאנו נמצאים כבר כמעט שנה מתחילת המשבר, וכולם כבר הבינו את החשיבות עבודה במשרד לצד עבודה מהבית. אני מעריך שבחודשים הקרובים נראה כיצד שוק המשרדים חוזר לאיתנו במלוא הכוח״ .
עסקאות משמעותיות
שוק המשרדים נסמך במידה רבה על חברות הייטק, ששוכרות שטחים גדולים ומשפיעות גם על שוק התעסוקה. מגמת החזרה למשרדים מקבלת חיזוק מעסקת ענק שנחתמה לאחרונה בארצות הברית - ענקית הטכנולוגיה אלפבית, חברת האם של גוגל, הכריזה על בניית קמפוס חדש ליד סיאטל, וושינגטון, המתפרש על פני 40 דונם.
גם בישראל נרשמו עסקאות משמעותיות, כאשר מיקרוסופט השיקה את הקמפוס החדש שלה בהרצליה פיתוח, המתפרש על פני 46 אלף מ"ר, וחברת ריסקיפייד, ספקית פתרונות תשלומים במסחר אלקטרוני, שכרה משרדים בבית אירופה בתל אביב בשטח כולל של כ-7,200 מ"ר לתקופה של 10 שנים בעלות מוערכת של כ-12 מיליון שקל.
אזורי תעסוקה ותיקים בגוש דן ממשיכים להתפתח, למרות הקורונה. פתח תקווה היא מהערים בה נוספו בשנים האחרונות הכי הרבה שטחי תעסוקה, עם יותר מחצי מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה בשנים 2017 עד 2019, על פי הלמ"ס. קבוצת סופרין וקבוצת וייס החלו לבנות את פרויקט בזל פארק באזור התעסוקה קריית אריה. מדובר במגדל משרדים ומסחר בן כ-27 קומות, בעלות כ-350 מיליון שקל.
ערב הסגר השלישי חברת גב-ים חתמה על הסכם שכירות משמעותי עם ענקית טכנולוגיית הרכבGENERAL MOTORS על שטח של כ-9,000 מ"ר במרכז גב-ים בהרצליה, לתקופה של 5 שנים, בתמורה כוללת של כ-63 מליון שקל.
בנוסף חתמה גב-ים על הסכמי שכירות עם חברות מייקרוסופט וזרטו, כך שכל השטחים אותם עתידה מייקרוסופט לפנות במרכז גב-ים הרצליה, עם המעבר לקמפוס החדש שלה, שווקו והושכרו מראש.
"אנו חווים ביקושים חזקים מאוד דווקא בימים אלה במתחמי גב-ים בהרצליה פיתוח, הכוללים כ-250 אלף מ"ר", מדווח אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים. "החברה מקדמת תב"ע לתוספת של כ-30 אלף מ"ר בהרצליה״.
במקביל חברות רבות מכינות את הקרקע להמשך הדרך. אקרו נדל"ן וקנדה ישראל רכשו בשבועות האחרונים מגרש לתעסוקה בהרצליה פיתוח ב-65 מיליון שקל, להקמת פרויקט משרדים בן 6,200 מ"ר. החברות הזוכות בהתמחרות מחזיקות כבר בקמפוס מיקרוסופט הסמוך, ומגדילות את אחזקתן בהיצע המשרדים באזור.
זיו יעקובי, מנכ״ל קבוצת אקרו: "בכל משבר יש גם הזדמנויות עסקיות, וחלק מהמאמצים שלנו בתקופה הנוכחית מופנים לאיתורן ולמימושן של הזדמנויות אלו".
לא רק בערי המרכז חלה התעוררות דרמטית בצל הקורונה. אפל הודיעה שחתמה על חוזה להשכרת משרדים לתקופה של 7 שנים בפארק מת"ם בחיפה. המשרדים החדשים מתפרשים על 28 אלף מ"ר בעלות של 30 מיליון שקל לשנה.
כלל ביטוח ופיננסים נכנסת כשותפה בפרויקט משרדים שבונה לוינשטין בלב מרכז העסקים הראשי בבאר שבע, הכולל שני מגדלי משרדים בהיקף כספי מוערך של 260 מיליון שקל עם שטחי משרדים ומסחר בהיקף 31 אלף מ"ר.
גם ההשקעות לא קטנו. פארק המדע וההייטק חיפה צפוי להתרחב דווקא עתה. ראש עיריית חיפה והנהלת החברה הכלכלית אישרו לפני כחודש הקמת שני מבני משרדים נוספים, בעלות של 270 מיליון שקל, במימון החברה הכלכלית חיפה וחברת מבנה.
"הביקושים לתעשיות עתירות ידע בחיפה הולכים וגדלים", אמרה ראש עיריית חיפה, עינת קליש רותם. "אנחנו מתקדמים מבלי להכניס את החברה הכלכלית להרפתקאות כלכליות".
לדברי אסי לויתין בן עמרם, סמנכ"לית שיווק ופיתוח עסקי בדן נדל"ן, "יש אופטימיות בשווקים, ואנו רואים התעניינות רבה ועסקאות שנסגרות. החלק הארי של חברות הנדל"ן המניב ואלו המחזיקות בנכסים וקרקעות, מסתכלות כבר 3-5 שנים קדימה. הן רוצות לבסס את עצמן ומבינות את ההזדמנות שנוצרה. מי שיישב על הגדר וימתין להתפתחויות, ככל הנראה ימצא את עצמו בעמדת נחיתות ביחס למתחרים״.
יוצאים ממרכז תל אביב
מעבר לשינוי שיטת העבודה, הקורונה האיצה תהליך שהחל עוד לפני כן של יציאת משרדים ממרכז תל אביב ורמת גן. העבודה מהבית הדגישה יתרון מובהק של חיסכון בזמן, והעובדים רוצים להמשיך להימנע מעמידה אינסופית בפקקים ומחיפושי חניה.
טניה זורע מרקוביץ, בעלת משרד זורע מרקוביץ רואי חשבון, עברה יחד עם משפחתה להתגורר במושב תלמי מנשה. במשך שנים עבדה רחוק מביתה ונאלצה לבלות שעות ארוכות על הכביש. ״הבנתי שאני רוצה לשפר את איכות החיים, לפנות זמן לילדות שלי ולספורט שאני אוהבת לעשות", היא מספרת.
היא רכשה משרד חדש במתחם צריפין, ועד שתסתיים בניית המשרד החדש, טניה ובעלה עברו לעבוד במשרד הממוקם כרבע שעה מביתם. "המעבר תרם לתפוקה שלי. אני מגיעה לעבודה רעננה ונינוחה. זה מרחק טוב כדי לשמור על הפרדה בין הבית לעבודה, אבל מספיק קרוב כדי להיות זמינה לכל", היא מסכמת.
"מגמת המשרדים בקרבת מקום המגורים החלה עוד לפני הקורונה ורק התעצמה בתקופה זו. עובדים מחפשים איכות חיים, בלי לעמוד שעות בפקקים", מדגיש (תא״ל מיל.) איתן לוי, מבעלי חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם, אשר מקימה את מגדלי המשרדים הראשונים במתחם צריפין, אילה טאוורס. "אנו רואים יותר ויותר אנשים שהעבודה קרוב לבית בעדיפות גבוהה אצלם. אנשים לא רוצים להמשיך לעבוד בבית בפיג'מה במשרה מלאה, אלא לעבוד קרוב לבית".
צחי סופרין, הבעלים של קבוצת סופרין, מוסיף: "המנהלים הבינו את החשיבות של הקרבה לבית בתקופה זו. השאיפה היא להפוך את אזור העבודה לנוח יותר עבור העובדים, ובמקביל להגדיל את השעות שהעובד נמצא במשרד ולא בכבישים.
"יש חברות שהחליטו להעביר את המשרדים מחוץ לתל אביב, וכך גם ליהנות משכר דירה נמוך יותר. גובה שכר הדירה עשוי להגיע לחצי מחיר במעגל השני של תל אביב, לרמה של 55 עד 70 שקל למ"ר, כאשר בתל אביב גם בתקופת הקורונה מחירי השכירות עומדים על כ-110 שקל למ"ר בממוצע״.
הקבלנים נערכים כבר היום לשינוי. רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ומבעלי מזרחי ובניו, מספר: ״לאותם מאות אלפי ישראלים שיבחרו להמשיך לעבוד מהבית, אנחנו מתאימים כבר היום, בסיוע צוות האדריכלים ומעצבי הפנים שעומד לרשותנו, את תכנון הדירות לטובת האופציה של משרד בדירה. לשם כך יצרנו תכנון של דירות שבהן חדר אחד יהיה מיועד מראש להיות משרד.
"למשל, בפרויקטים מגדלי הפארק ואטלנטיס בבת ים יצרנו מצב שבו גם אם אין חדר נוסף יתאפשר לשלב בכניסה לבית או בחדר אחר פינת עבודה אינטימית ככל האפשר, המכילה 2-3 עמדות עבודה גם לילדים".
שיטת השולחן החם
בסיוע מרכז המחקר והייעוץ של פרופ׳ דניאל צ׳מנסקי ותמיר בן שחר, נדל״ן היום ניתח את העתיד לבוא על שוק המשרדים. ״העסקאות האחרונות מלמדות שהשוק לא קפא וממשיך להתנהל", מסביר תמיר בן שחר.
אז מה באמת צפוי בשוק בהיבט הביקושים, המיקומים, המחירים ובתכנון החדש והחדשני הנדרש במבנים ובמשרדים?
נתחיל בשוק המשרדים עד משבר הקורונה. קיימים שטחים עצומים של 23-25 מיליון מ"ר ברוטו למשרדים, המשמשים 1.2 עד 1.3 מיליוני מועסקים. כ-50% מהם מרוכזים במטרופולין תל אביב. מאז שנת 1995 נבנו בארץ בממוצע כ-413 אלף מ"ר של שטחי משרדים רגילים מדי שנה. 7 מתוך 10 ערים עם היצע שטחי משרדים הכי גדולים בישראל ממוקמות במטרופולין תל אביב. בצ׳מנסקי בן שחר מעריכים כי הביקוש השנתי הממוצע למשרדי הייטק יעמוד על 150 עד 170 אלף מ"ר.
מחוץ לתל אביב נוצרים מיקומים חדשים, שמושכים פעילויות מתל אביב ומהווים לה אלטרנטיבה - בנקאות, פיננסים, ביטוח והייטק.
בטווח הארוך, אחרי הקורונה ייווצר עולם תעסוקה חדש - "חי-טק" (מושג שהמציא עו"ד שרגא בירן). ״נחיה במקום שבו אנחנו עובדים ונעבוד במקום שיש בו חיים", כדבריו. כך תיווצר עירוניות חדשה וביקושים למוצרים חדשים במיקומים אחרים. ייוצר עירוב שימושים דירתי - מיטה עם שולחן, סטודיו, לופט, קליניקה, חדרים להשכרה, יחידות משולבות.
40% מהעובדים יכולים לעבוד מהבית. 20%-10% גם יממשו זאת. האם 2.5 עד 5 מיליון מ"ר מההיצע הקיים יהפכו למיותרים?
החברות יצמצמו שטחי משרדים וינהלו מערך יעיל של השולחנות. למשל, במבנה של דלויט אמסטרדם, יש 1,000 שולחנות ל-2,500 עובדים. חלק מהעובדים יעבדו לפחות חלק מהזמן מהבית, בשיטת שולחן חם. (בדומה למיטה חמה). ייעשה שימוש בטכנולוגיה על מנת למקסם רווח מכל שולחן. הקונספט של משרד כמקום מפגש, נטוורקינג ואינטראקציות בין אנשים ימשיך להתקיים, כי האדם הוא חיה חברתית. ייתכן שדווקא הצעירים יבקשו לחזור מהר יותר לשגרה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו