בית המשפט המחוזי בברלין שבגרמניה חייב את חברת "ברלין אספייר", שהתכחשה לעסקאות שנחתמו על ידי בעליה לשעבר איש העסקים והנדל"ן הישראלי עדי קייזמן, לרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין הגרמני לטובת קונה ישראלית, שהגישה תביעה נגד חברת הנדל"ן בגין אי קיום חוזה.
כל טענות הלקוחה התקבלו, ובמקביל נדחו כל הטענות המשפטיות של החברה. מדובר בפריצת דרך משפטית לעשרות לקוחות ישראלים, שרכשו דירות בעיר מהחברה, שנמכרה על ידי קייזמן לעורך הדין משה בר-שלטון.
במאי 2018, התובעת חתמה בתל אביב על חוזה מקדמי לרכישת דירה בברלין. מצד החברה המוכרת חתם על ההסכם קייזמן עצמו, למרות שבאותו הזמן הוא כבר לא כיהן בפועל כנציג מורשה חתימה מטעם "ברלין אספייר". כמו במקרים אחרים של רכישת דירה דרך קבוצת החברות של קייזמן, החוזה נוסח בשפה העברית ונקבע בו שהדין החל עליו הוא הדין הישראלי.
לאור העובדה שרכישת דירה בגרמניה דורשת חתימת חוזה נוטריוני בפני נוטריון גרמני, נקבע גם כן בחוזה כי החברה המוכרת תפנה בהקדם לנוטריון בגרמניה כדי להביא לידי חתימת חוזה מקרקעין תקף על פי הדין הגרמני. עם חתימת החוזה בתל אביב, העבירה הקונה – על פי הדפוס המקובל בעסקאות הרכש של "ברלין אספייר" – למעלה ממחצית מסכום הקנייה כמקדמה. תשלום המקדמה, כמו בכל המקרים האחרים, בוצע ללא מתן בטוחות מצד המוכרת, ובפרט ללא רישום הערת אזהרה ברשם המקרקעין הגרמני.
בעקבות חתימת ההסכם, פנתה התובעת לחברה המוכרת בדרישה לקיים את התחייבויותיה החוזיות ולחתום עמה על חוזה מכר נוטריוני על פי הדין הגרמני. להפתעתה של התובעת, "ברלין אספייר" התכחשה להתחייבויותיה בטענה כי אין בידיה חוזה מכר על שמה של התובעת וכי אין בין הצדדים כל התחייבות תקפה.
משרד עורכי הדין הברלינאי "גלברט ליגאל" הגיש בקשה ברשם המקרקעין הגרמני להוצאת צו מיוחד כנגד החברה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. בהליך בפני בית המשפט המחוזי בברלין, טענה המוכרת, בין השאר, כי החוזה שנחתם בישראל איננו תקף כחוזה מקרקעין על פי הדין הגרמני וכי עדי קייזמן כלל לא היה מוסמך לייצג את המוכרת. משכך, ההסכם המדובר אינו מהווה בסיס משפטי לרישום הערת אזהרה לטובתה.
קריאה נוספת:
• כמו בדיקת היריון: בדיקת הקורונה שתיתן תשובה תוך רבע שעה
• דיווח ערבי: "נכשלו מאמצי התיווך בעזה - הפלגים מאיימים בהסלמה"
בהליך המזורז להוצאת הצו באמצעות עבודת צוות משותפת של עורכי דין ישראלים וגרמניים, חייב בית המשפט את "ברלין אספייר" לרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין לטובת הקונה וקיבל את כל הטענות נגדה. בית המשפט דחה את טענת החברה לפיה החוזה שנחתם בישראל מהווה זיכרון דברים בלבד, וגם אם היה חוזה מכר, הוא איננו תקף בגרמניה מפני שלא נערך ונחתם במתכונת נוטריונית. בית המשפט קבע שההסכם המדובר הינו חוזה מקדמי לרכישת מקרקעין שעליו חל הדין הישראלי. בשל חלות הדין הישראלי, החוזה תקף, גם אם לא נערך במתכונת נוטריונית ולפי הדרישות בגרמניה לחוזה נדל"ן. נקבע אפוא כי החוזה הישראלי מהווה בסיס משפטי איתן דיו לרישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין הגרמני.
גם הטענות הנוספות של המוכרת, כגון זו שקייזמן חתם על החוזה שלא בסמכות, נדחו על ידי בית המשפט. לביסוס ההכרה של המוכרת בהסכם המדובר, עמדה העובדה שהיא קיבלה מהקונה את המקדמה ללא שום הסתייגות ואף הנפיקה קבלה על התשלום, בנוסף לכך ששילמה חלק מהתשואה המובטחת מאותו הסכם. בכך אשררה המוכרת באמצעות התנהגותה את העסקה.
לפסק הדין שהתקבל יש משמעות רבה עבור ציבור המשקיעים הישראלים שרכשו נדל"ן מקייזמן, בעלה של הדוגמנית אסתי גינזבורג, ומהחברות של "ברלין אספייר" בגרמניה. רבים מהמשקיעים שוקלים לפנות לערכאות משפטיות להבטחת זכויותיהם החוזיות, זאת בשל העובדה שכמעט כל העסקאות של החברה התנהלו על פי הדפוס המתואר, במהלכו נחתם חוזה בישראל על פי הדין הישראלי ובו התחייבות לחתימת חוזה נוטריוני בגרמניה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו