תחנה לא סופית

בשיתוף עופר פטרסבורג

שוב הושיט לנו אצבע קטנה העתיד / ושוב התחמק, הנבל! / כבר זכינו כמעט לרכבת תחתית / והנה אכזבה... חבל... (נתן אלתרמן, 1936).

85 שנה עברו מאז שיר הפספוס של אלתרמן על המטרו. כעת סוף סוף קורם עור וגידים ייצור הביניים - הרכבת הקלה. פחות נוסעים, איטית יותר ופחות מתחת לאדמה. לגבי המטרו, ייקח עוד כמה שנים טובות, במיוחד בעקבות גירעון הקורונה, עד שנוכל להשלים את המיזם הענק.

הקדמנו את המאוחר וליקטנו פרויקטים שיקומו ליד הרכבת הקלה, במרחק הליכה קצר מהתחנות שצפויות להעלות את ערכם, לפי הנוסחאות הקיימות בארץ ובעולם. ממחקרים שנערכו בצפון אמריקה על השפעת מטרו ורכבת קלה על נכסי מגורים, נמצא כי נכסים הנמצאים במרחק הליכה מתחנת הרכבת, עד כ-500 מטר, ערכם גבוה יותר מנכסים מרוחקים יותר. העלייה במחירים נעה בין 3% ל-40%. גם כאשר נלקחו בחשבון מפגעים סביבתיים שיוצרת הרכבת, בסך הכללי ערך הדירות עלה.

כבר היום אנחנו רואים שלאורך ציר הרכבת הקלה – בדגש על הקו האדום, המצוי בימים אלה בשלבי בנייה מתקדמים, מחיר הנכסים מגלם השבחה שנוצרת כתוצאה מהפרויקט התחבורתי. אלא שקיים ניואנס שכדאי לשים לב אליו: הניסיון מהעולם מלמד שנכסים הנמצאים קו ראשון לציר רכבת קלה, ובפרט כאשר אנו מדברים על ציר המצוי על פני הקרקע, עשויים להשביח פחות מאשר נכסים בקו השני.

אספקט נוסף הוא שגוש דן ב-2030 ייראה אחרת לחלוטין. בעבר תקן החניה המינימלי הנדרש לפרויקט חדש חייב את היזם לבנות מספר רב של חניות. בשנת 2016 אושרו תקנות לצמצום דרמטי במספר החניות באזורים הקרובים לציר מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים). כבר היום הולכים ומתמעטים הפרויקטים בתל אביב המציעים מקומות חניה, תופעה שתתרחב עם התפשטות קווי הרכבת.

תל אביב במרכז העניינים

הקו הירוק: תל אביב עם רכבות סביב לה תשנה פנים לחלוטין. מכרז שיווקי ראשון כבר יצא לאחרונה לשכונה ענקית חדשה, שתקום סביב הקו הירוק בואכה אבן גבירול, שיוארך צפונה. הכירו את שכונת אשכול, הלא היא שדה דב ז״ל.

רשות מקרקעי ישראל כבר פרסמה מכרז שיווק קרקע ראשון ל-1,916 יחידות דיור. מדובר באחד השיווקים הגדולים במרכז הארץ, בשטח כולל של כ-340 דונם בצפון תל אביב–יפו, הכולל גם 324 יח"ד להשכרה ושטחי מסחר. "מהלך היסטורי", הגדיר זאת יעקב קוינט, מנכ"ל רמ"י. "מוציאים אל הפועל חזון של שנים ומגדילים היצע מגורים במקום המבוקש ביותר בארץ".

זו רק אחת מ-3 תוכניות להקמת רובע מגורים חדש באזור שדה דב, שיכלול כ-16,000 יח"ד ושטחי תעסוקה, מלונאות ומסחר. מסילת הרכבת תחצה את השכונה במרכז, היכן שהיה פעם מסלול ההמראה. שכונת אשכול ממוקמת בסמוך לקו הרכבת הקלה, העתיד לעבור ברחוב אבן גבירול. התוכנית מבוססת על שימוש בתחבורה ציבורית והפחתת תלות התושבים והמבקרים ברכב פרטי. עיצוב הרחובות הינו בדגש על תנועת הולכי רגל, רוכבי אופניים ונטיעת עצים להצללת הרחובות.

אחד האזורים שצפויים לעבור שינוי משמעותי הם הרחובות איינשטיין וחיים לבנון ברמת אביב. איינשטיין אמור להפוך לשדרה הומה עם חנויות, מקומות בילוי ושבילי אופניים, שיחברו בין מזרח העיר לים. ב-2027 צפוי לעבור בו הקו הירוק, שיחבר את ציר איינשטיין לרמת החייל, הרצליה וראשון לציון.

"כיום יש ברחוב תנועה דלה של הולכי רגל, למרות מיקומו המרכזי והעובדה שלאורכו ממוקמים מוקדים משמעותיים כמו האוניברסיטה וקניון רמת אביב", מציינת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, המקימה 2 פרויקטים ברמת אביב בהיקף כולל של כ-350 יחידות דיור. אחד מהם הוא פרויקט אשדר טאגור, בין הרחובות אינשטיין לאנדרסן. מדובר במתחם מגורים עם 144 דירות חדשות בשני בניינים בני 8 קומות כל אחד ובמגדל בן 18 קומות.

חברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת מקימה את פרויקט הרוגי מלכות 12-10 ברמת החייל, פחות מ-300 מטרים מתחנת הברזל, הנמצאת בתוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה. מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, במסגרתו ייבנה בניין בוטיק בן 5 קומות ו-21 דירות. את הפרויקט תכנן משרד האדריכלים HQ והוא זכה בפרסים ובהכרה בינלאומית.

לדברי טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות, "הקירבה של הפרויקט לאזור המסחר וההייטק של רמת החייל וכן לקו הרכבת הקלה יגבירו את הביקושים מצד אוכלוסייה איכותית מחתך סוציואקונומי גבוה, משפרי דיור מהשכונה והעיר וכן מצמצמי דיור שמחפשים דירות גדולות ומרווחות תוך שמירה על רמת החיים הגבוהה לה הורגלו".

לאחרונה קמים עוד ועוד פרויקטים בסביבת רחוב יהודה המכבי במסגרת תוכניות תמ"א שונות, וזאת בשל התפיסה כי הרחוב נמצא במיקום אסטרטגי, בקרבת צירי תחבורה כמו דרך נמיר ורחוב אבן גבירול וכמובן הרכבת הקלה. תוך 3 שנים יאוכלסו 2 בניינים בני 8 קומות, לאחר שיהרסו את הבניינים הקיימים ביהודה המכבי 32, 34 ו-36, ביוזמת חברת קונטמפו מבית חיזוק ובינוי.

לחברת מטרופוליס 2 פרויקטים בצפון הישן של תל אביב. ברחוב לואי מרשל 41 יוקם בניין בן 7 קומות עם 32 יחידות דיור חדשות. ברחוב יהודה המכבי 49 ייבנה בניין בוטיק של 7 קומות ו-29 דירות. שני הפרויקטים סמוכים לתחנת הקו הירוק בתוואי אבן גבירול מכיוון מערב, ולתחנת קו 1 של המטרו בדרך נמיר מכיוון מזרח.

לדברי עדית פרידמן, מנהלת שיווק ומכירות בחברת מטרופוליס, "הרכבת הקלה והמטרו ישפיעו בצורה משמעותית על התושבים בכל גוש דן. הצפון הישן של תל אביב נהנה בלאו הכי מביקושים גבוהים לאורך השנים, ואין לי ספק שהרכבת הקלה והמטרו יהוו מנוף נוסף לעליית רף מחירי הדירות".

בלב תל אביב בסומייל נבנה פרויקט ייחודי של אפריקה ישראל מגורים, שימוקם בין אבן גבירול, ז'בוטינסקי וארלוזורוב. במתחם ייבנו שני מגדלים בני 50 קומות, בהם 668 יחידות דיור. הפרויקט יכלול מתחם לרווחת הדיירים עם בריכה חיצונית, חדר כושר ועוד שלל שירותים. פרויקט DUO שבר שיאים, כשדירת פנטהאוז נמכרה ב-106,545 שקל למ"ר. בקשת רכישה נוספת, לדירה בקומה ה-43, נחתמה בסכום של 76,679 שקל למ"ר.

ממש ליד ממוקם מגדל אינפיניטי של קבוצת חג'ג' – במפגש הרחובות ז'בוטינסקי ואבן גבירול. מגדל היוקרה H-Infinity בצידו הצפון-מערבי של מתחם סומייל תוכנן בידי האדריכל פרופ' משה צור, כולל מגדל שיתנשא לגובה כ-50 קומות ועוד בניין מגורים בן 7 קומות במבנה מרקמי, שחזיתו תפנה לאבן גבירול והוא יכלול גם שטח המיועד למסחר.

על גג הבניין המרקמי תוקם בריכת שחייה ובצמוד למגדל יוקם שטח ציבורי עם שטחים ירוקים, לרווחת הדיירים והכלל. המחירים בפרויקט נעים בין 55 ל-65 אלף שקל למ"ר, כ-75,000 שקל למ"ר עבור מיני פנטהאוזים ועד כ-100 אלף שקל לפנטהאוז.

גם פרויקט יוקרתי זה יהיה במרחק הליכה מתחנת אבן גבירול של הקו הסגול ומהקו הירוק. קווים אלה מבטיחים נגישות גבוהה לכל תל אביב וגוש דן.

עקב האטרקטיביות דיווחה הקבוצה לאחרונה על ביצוע עסקת ענק נוספת, כאשר רכשה מגרש נוסף במתחם (מספר 121). המגרש בגודל כ-3.1 דונם עם זכויות לבניית בניין מגורים בן 8 קומות, שיכלול כ-38 יחידות דיור למגורים וכ-3,180 מ"ר למסחר.

מהצד השני של הקו הירוק מדרום נרשמת תחייה מחודשת. תחנת מוגרבי, שהפכה זה מכבר לחניון, תחזור לשמש תחנה של הקו הירוק. סמוך לה יוקם הפרויקט של Ewave Nadlan ברחוב אידלסון 7, בלב תל אביב, 200 מטר מחוף הים. הפרויקט, בעיצובו המיוחד של האדריכל יניב פרדו, כולל פרשנות מודרניסטית לסגנון הבאוהאוס הוותיק, שהפך לסימן ההיכר של העיר. במבנה יהיו 22 יח"ד בלבד, המאובזרות גם בחניות, שהולכות ונעשות נדירות בעיר. למעשה, הפרויקט מציע בהיבט התחבורתי לדייריו ליהנות משני העולמות – גם חניה צמודה בעידן בו חניות הולכות ומתמעטות וגם קרבה לתחנת הרכבת הקלה.

לא רחוק משם פרויקט בלוך 10 של חברת בונים בעיר מקבוצת בוני התיכון. המיקום כ-150 מטר מכיכר רבין, בה יעבור הקו הירוק. כיום עומד שם בניין ישן בן 3 קומות, שנבנה בשנות ה-50, ובו 13 דירות. במקומו תבנה החברה בניין חדש בן 8 קומות ו-23 דירות.

הדר פלג, סמנכ"ל בונים בעיר מקבוצת בוני התיכון: "רוכשי דירות שיגורו בסמוך לרכבת הקלה ייהנו מסגנון חיים דומה לזה של בעלי נכסים במרכזי הערים הגדולות בעולם - דירות יוקרה במרכז העיר, שנהנות מנגישות מקסימלית לכל מקום, בזכות תחבורה ציבורית יעילה וזמינה, כך שאין יותר צורך להחזיק רכב".

הקו האדום: לא רחוק משם, בצידו השני של אבן גבירול, גשר מעריב כבר הפך היסטוריה. האזור כולו עתיד לשנות פניו, בסמוך לתחנת קרליבך של הקו האדום. אזור המוסכים והתעשייה המוזנח הקרוי חסן ערפה, בין הרחובות מנחם בגין למסגר, יתרומם לגובה עם 13 מגדלי משרדים ומגורים בעירוב שימושים. חברות כמו אקרו, יובלים, רובינשטיין, הפניקס ואחרות רכשו כאן קרקעות בשווי כ–2 מיליארד שקל, מתוך הבנת הפוטנציאל האדיר.

לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות אדריכלית דניאלה פוסק, לתת תוקף לתוכנית להקמת שני מגדלים בני 50 קומות שישלבו מגורים, תעסוקה ומסחר, שטחי ציבור ומלונאות במתחם שרונה בתל אביב, בין הרחובות הארבעה, ארניה אסוולד ודה וינצ'י. מדובר באחד השטחים היחידים במתחם שטרם מומשה בו הבנייה. התוכנית, בתכנונו של האדריכל אבנר ישר, ממוקמת במרחק עד 300 מטר מתוואי שני צירי רכבת קלה הנמצאים בביצוע (הקו האדום ממזרח לתוכנית והקו הירוק ממערבה), וכ-150 מטר מתחנת מטרו בתכנון ברחוב החשמונאים.

אחת השכונות שעתידה להרוויח באופן המירבי מהחיבור לאמצעי תחבורה המונית היא יפו ד' - מהשכונות הדרומיות ביותר בתל אביב, הגובלת בבת ים. השכונה משתרעת על פני כ-300 דונם ומתגוררים בה כ-6,500 תושבים. מדובר בשכונה ותיקה, המתאפיינת בבנייה ישנה, והיא משוועת להתחדשות עירונית עמוקה ורחבת היקף. 85% מהבניינים נבנו בין השנים 1950 ל-1970, וכ-55% מהדירות הן בגודל 55 מ"ר עד 70 מ"ר.

בשכונה עתיד לעבור הקו האדום של הרכבת הקלה, עם תחנה על שדרות ירושלים פינת רחוב מחרוזת. שינוי זה מקדם משמעותית תהליכי התחדשות עירונית, הודות לחיבור הצפוי למרכז העיר ולאזורי התעסוקה באמצעות הרכבת הקלה. ״מדובר באחת השכונות האחרונות בתל אביב שהמחירים בהן ברי השגה ובפער עצום מהממוצע העירוני. ההתחדשות העירונית, לצד החיבור לרכבת הקלה, עתידים להזניק את המחירים״, אומר רז שרייבר, המשווק פרויקטים באזור.

אחד הפרויקטים הבולטים שמתוכננים בימים אלה על תוואי הקו האדום, שעתידים לשנות את פני השכונה, הוא פרויקט קהילת קנדה של קבוצת אלמוג. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי בהיקף כ-800 יחידות דיור. ייהרסו 208 יחידות דיור ב-8 בנייני רכבת ישנים ובמקומם ייבנו 12 בניינים בני 9 עד 29 קומות עם 800 יחידות דיור, מבני ציבור בהיקף של כ-1,000 מ"ר המיועדים להקמת גני ילדים, עוד כ-1,600 מ"ר שטחי מסחר על ציר שדרות ירושלים ושצ"פים בהיקף של כ-6.7 דונם לטובת דיירי הפרויקט ותושבי השכונה.

חברת יוסי אברהמי בונה את פרויקט נוגה 1 בשדרות ירושלים ביפו, בסמוך לתחנת סלמה בתוואי הקו האדום. הפרויקט יכלול 100 יח"ד בתמהיל מגוון. נותרו לשיווק דירות 5 ו-6 חדרים, החל מ- 3.39 מיליון שקל. לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת יוסי אברהמי: "הרכבת הקלה תורמת כבר היום לביקושים בדרום תל אביב, והיא צפויה להמשיך להשביח את הנכסים באזורים אלה. השכונות הדרומיות נהנות בשנים האחרונות מתנופת התחדשות ופיתוח, הן מצד העירייה והן מצד יזמים, והביקושים למגורים שם מגיעים מצד משפרי דיור, מצמצמי דיור מערים אחרות ומשקיעים מהארץ ומחו"ל". הצרפתים, שמכירים מקרוב את המטרו, כבר גילו את המקום והשקיעו שם.

עוד פרויקט עם ניחוח יוקרה באזור המשנה את פניו על גבול יפו תל אביב הוא MOMA של קבוצת חג'ג' - בין פלורנטין ליפו העתיקה. הפרויקט, שתוכנן בידי משרד בר אוריין אדריכלים, יכלול פארק אורבני גדול עם מסחר ושטחים ירוקים פתוחים ונוף לים בקומות הגבוהות, לצד גני ילדים ובתי ספר. ייבנו 225 יח"ד ב-2 מגדלי יוקרה עם 17 קומות ו-2 מבנים בני 6 קומות, שיכללו חניון תת-קרקעי. הקמת הפרויקט בעיצומה, לאחר קבלת היתר בנייה בתנאים.

אזור דרום תל אביב, היה מיועד בעבר למוסכים ומלאכה ונמצא כיום בתנופת התחדשות בדרך להפוך למתחם תוסס. העירייה מעודדת פרויקטים עם עירוב שימושים. בסמוך לו תחנת שלמה של הקו האדום. המחירים, במתווה של יזמות מלאה הכולל ערבות חוק מכר, משקפים את הפוטנציאל הגלום ברכבת הקלה - החל מכ-44 אלף שקל למטר, כ-50 אלף שקל למ"ר למיני פנטהאוזים וכ-60 אלף שקל למ"ר עבור פנטהאוזים עם בריכות שחייה.

 הקו הסגול: יעבור לאורך דרך השלום, ציר תנועה ראשי שכבר זכה לכינוי הפקק של המדינה. זהו אחד מצירי התנועה המיושנים בעיר, שחוצץ בין תל אביב לבין גבעתיים הסמוכה. האזור עומד לשנות את פניו בשנים הקרובות ולהתחדש בשרשרת מגדלים ו-3,000 דירות במסגרת תוכנית ענק של התחדשות עירונית. התוכנית כוללת גם את שטחי תע"ש הנטושים, שבהם תיבנה בין השאר על ידי שיכון ובינוי שכונה חדשה צמודה לנחלת יצחק, על קרקע הנחשבת מזוהמת ונדרשת לטיהור. 25 שנה לאחר פינוי מפעל הנשק תעש מגן בתל אביב, שיכון ובינוי תקים במקום 164 דירות להשכרה.

חברת אורון נדל"ן בונה את פרויקט Concept, התחדשות עירונית במסגרת תמ”א 38/2. במסגרת זו ייהרסו 2 מבנים ישנים, הכוללים 72 יחידות דיור, ובמקומם ייבנו 4 מבנים חדשים ומודרניים עם 180 יחידות דיור ב-2 מגדלים בני 15 קומות ו-2 בניינים בני 8 קומות.

פרויקט נוסף סמוך לקו הסגול ייבנה על בית מוטורולה לשעבר. ריבוע כחול נדל"ן חברה לקבוצת סופרין, קבוצת וייס, GF נדל"ן ובולטהאופ השקעות, לצורך הקמת 2 מגדלים בני 33 ו-40 קומות עם 400 דירות ומשרדים, בהשקעה כוללת של 1.2 מיליארד שקל בפרויקט איסט אנד. דירת 3 חדרים נמכרת החל מ-2.972 מיליון מקומה 20.

המשכו של הקו הסגול הינו בארלוזורוב ליד כיכר המדינה. חברת דמרי גלים תבצע פרויקט התחדשות עירונית באזור כיכר המדינה, ברחוב משה שרת 60. מבנה עם 4 קומות ייהרס לטובת בניין בוטיק עם 8 קומות ו-24 דירות. דירת 2 חדרים תעלה החל מ-2.7 מיליון שקל.

עוד במרחק הליכה קצר מהקו הסגול פרויקט חדש של חברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית, ברחוב ליסין 23. הפרויקט, שקיבל היתר בנייה, ישתרע על כ-4,100 מ"ר ויכלול בניין בן 7 קומות עם 17 יחידות דיור. הדיירים ייהנו מנגישות לתחנת הרכבת תל אביב - ארלוזורוב, במרחק הליכה קצר.

בת ים משנה פניה

אפשר בהחלט לומר שבת ים משתנה לבלי הכר. לא רק הרכבת הקלה, אלא גם הרכבת החשמלית וגם המטרו יעברו בעיר. לאחרונה החלה רכבת ישראל בקידום חישמול מסילת תל אביב – אשקלון, העוברת דרך בת ים וראשון לציון. החל מסוף השנה צפויה הרכבת להתחיל לקלוט קרונועים חשמליים, שייכנסו לשימוש בשנת 2021.

הרכבת הקלה והבנייה החדשה המאסיבית למגורים, דוגמת מתחם ב.י 410, שעתיד לאכלס כ-40,000 תושבים חדשים, יחזקו מאוד את הביקושים לתעסוקה במשולש הערים בת-ים, חולון וראשון לציון. אם נוסיף לכך את מתחם ה-1000 בראשון לציון ואת השדרוג הצפוי בשנים הקרובות באזורי התעשייה הוותיקים של חולון ובת ים, הרי שבמהלך העשור הקרוב ייווצר ב-3 ערים אלו מרכז תעסוקתי שיהווה חלופה ראויה לתל אביב. הרכבת הקלה, ובהמשך גם המטרו, יקצרו את זמן הנסיעה לתל אביב, ואוכלוסייה חזקה תגיע.

סוג של היסטוריה נרשם לפני כחודשיים: הצלחה מסחררת של חברת אזורים במכירת דירות אונליין הראשונה והגדולה ביותר בישראל, עם יותר מ-4,400 נרשמים. האטרקטיביות היא הקרבה לתחנה האחרונה של הקו האדום. אזורים מכרה 479 דירות בפרויקט MOMENT בבת ים בשיתוף מועדון חבר ביותר ממיליארד שקל. הדירות נמכרו באופן מקוון בתוך 48 שעות, במסגרת ימי מכירות לעמיתי מועדון חבר, עם הנחות של 12%.

חברת מזרחי ובניו בונה מגדלי משרדים ותעסוקה בסך כולל של כ-340,000 מ"ר ב-6 מגדלים. לשם המחשה, מדובר בכפליים ויותר מאשר ארבעת מגדלי עזריאלי בתל אביב. פרויקט ענק נוסף ליד הרכבת הקלה הוא מזרחי סיטי סנטר, שיכלול עם השלמתו 4 מגדלים בני 50 קומות עם מגורים, משרדים, מסחר ואפילו אוניברסיטה ראשונה מסוגה בבת ים. הפרויקט יוקם במרחק הליכה קצר מהתחנה המרכזית של הרכבת הקלה.

"במקביל יוקם במקום קניון בתימון הוותיק במגדל אברהם, במרחק 100 מטר בלבד מתחנת הרכבת. הוא יכלול 45 קומות, כולל 180 דירות וכ-24 אלף מ"ר מסחר, משרדים וחניות", מפרט רוני מזרחי, יו״ר קבוצת מזרחי ובניו.

פארק הים הוא אחת השכונות הגדולות ביותר שנבנות היום בגוש דן, בסמוך לתחנה האחרונה של הקו האדום ברכבת הקלה. מתוכננות כאן יותר מ-4,000 יחידות דיור, מלונאות, מסחר ומבני ציבור, תוך הרחבת הרצף העירוני לכיוון דרום. תושבי פארק הים יוכלו להגיע במהירות לכל מקום בתל אביב. המגדלים נבנים במרחק דקות ספורות של הליכה מהתחנה.

התוכנית יוצרת רובע חדש למגורים עם בנייה רוויה סביב פארק המתחבר לחוף הים. התוכנית מבוססת על עקרונות של עירוניות בת קיימא, בנייה ירוקה, ריבוי שטחים פתוחים ושילוב מבני ציבור.

מתחם המגורים ישלב עירוב שימושים עם מרכזי בילוי, תעסוקה ופנאי. השכונה תכלול יחידות דיור, הנבנות בסטנדרטים ירוקים הכי גבוהים שיש, מרכז בילויים וקניות, מרכז תעסוקה ומסחר מודרני, המשתרע על פני כ-2 מיליון מ"ר וכולל את מרכז העסקים Up, מתחם מלונות מדהים, פארק חוף יפהפה, מרכז אקדמי, מרכז ספורט חדשני, מבני ציבור ותרבות.

במסגרת תוכנית זו תקים חברת א. זיתוני 2 מגדלי מגורים של 29 קומות, הכוללים 113 יחידות דיור. אבי זיתוני, מנכ"ל החברה, מסביר כי חלק מרכזי משיווק השכונה מבוסס על צירי תחבורה מתקדמים וחיבור לקו האדום של הרכבת הקלה (תחנת ניסנבאום), שאמורה להתחיל לפעול בשנת 2022. דירת 4 חדרים נמכרת החל מ-2.58 מיליון שקל, 5 חדרים החל מ-2.88 מיליון שקל.

לא רחוק משם מוקם מגדל המגורים הראשון מבין שניים בפרויקט BRIZZO של קבוצת שפונדר פדלון. המגדל, שבנייתו תחל בימים הקרובים, צפוי להתנשא לגובה 20 קומות ולכלול 76 דירות. בסך הכל צפוי הפרויקט להכיל 159 דירות ב-2 מגדלים. עלות ההשקעה בפרויקט מוערכת ב-192 מיליון שקל. דירות 4 חדרים גדולות בשטח 115 מ"ר מוצעות למכירה ב-2.9 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים חזיתיות בשטח 130 מ"ר ב-3.3 מיליון שקל. מועד האכלוס של הבניין הראשון צפוי בסוף 2023.

הקבוצה הוותיקה שיכון ובינוי נדל''ן מקימה את  Dream tower בן 30 הקומות, כ-60 דירות בתמהיל מגוון: 3 עד 6 חדרים, כולל פנטהאוזים בקומות הגבוהות. המחירים החל מ-2.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. המגדל ממוקם צמוד לתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה ולעורקי תחבורה ראשיים.

פתח תקווה יוצאת לדרך

27 דקות ייקח להגיע מפתח תקווה לשדרות רוטשילד עם הקו האדום, שצפוי להתחיל לפעול בעוד כשנה וחצי. צמוד לקו הרכבת הקלה בשכונת קרול, הממוקמת במרכז העיר על גבול שכונת נווה גן, יוזמות החברות י.ח דמרי ומבני אופיר פרויקט התחדשות עירונית, במסגרתו ייהרסו 202 דירות ו-8 חנויות קיימות. במקומן יוקמו 750 דירות חדשות ב-5 מגדלים, שיכללו 150 דירות כל אחד, עם 3 עד 6 חדרים, כשלכל דירה מרפסת שמש מרווחת. שטחו הכולל של הפרויקט כ-81,750 מ"ר.

גם קרדן נדל"ן וחברת מנור התחדשות עירונית יקדמו פרויקט פינוי־בינוי בשכונת רמת ורבר. מעבר לסמיכות לרכבת הקלה, בחברה מעריכים כי הקירבה לתחנת מטרו מתוכננת בקו M2 תאפשר להגדיל בעתיד את זכויות הבנייה. צפי ההכנסות ממכירת דירות נאמד ב-760 מיליון שקל.

ביג, שבשליטת האחים נפתלי, מתכננת להקים על שטח סמוך לבית החולים בילינסון 4 מגדלי משרדים של 40 קומות עם מרכז מסחרי, בהיקף כולל של כ־240 אלף מ"ר, בסמוך לקו האדום ולתחנת קרית אריה של קו M1 של המטרו.

ברחוב שנקר, סמוך לקו האדום, מקודמות 2 תוכניות של חברת משולם לוינשטיין ומשפחת טמיר. שטח המשרדים הבנוי כ־100 אלף מ"ר בשני מגדלים של 40 קומות. מערבית משם ברחוב אפעל 35 סמוך לתחנה של הקו האדום מקדמת חברת אדגר תוספת של 15 אלף מ"ר למגדל משרדים שהיא בונה כעת.

רמת גן עוברת שינוי

הקו האדום: אחד האזורים שצפויים לעבור שינוי משמעותי בעיר בעקבות המטרו והרכבת הקלה הוא ציר ז'בוטינסקי – הרחוב המרכזי של רמת גן. הקו האדום יגיע מבית החולים בילינסון בפתח תקווה דרך בני ברק וימשיך לכיוון תחנת הרכבת הכבדה בסבידור, מערבית למתחם הבורסה.

אחד היתרונות של הרכבת הקלה דווקא בקטע הזה הוא שרובה תהיה תת-קרקעית. כבר כעת ניתן לנחש איך ייראה האזור לאחר שהתחבורה תתנהל מתחת לקרקע, וזאת מכיוון שאת הבנייה וחפירת המנהרה בצומת עלית, בכניסה לרמת גן ולמתחם הבורסה, בחרה נת"ע בחכמה לתחום בגדר שקופה, על מנת לשתף את ציבור העוברים ושבים באורבניות המתגבשת.

הקמת הקו האדום משפיעה על מדיניות התכנון, ולפיכך יש לה השפעה עקיפה על מחירי הנדל"ן. באזורים הסמוכים לקו האדום מוסדות התכנון מעניקים זכויות בנייה נוספות, גבוהות הרבה יותר בהשוואה לאזורים מרוחקים יותר מהתוואי.

תוספת זכויות הבנייה משביחה את ערך הקרקע. מדובר על תוספות זכויות למשרדים או בעירוב שימושים, שעשויות להגיע ליותר מ-800% מעבר למה שהיה נהוג בעבר.

טיים טאוור, מגדל בן 38 קומות של שיכון ובינוי נדל"ן על ציר ז’בוטינסקי, בסמוך למתחם הבורסה, ממוקם 200 מטר מהתחנות העתידיות של הרכבת הקלה וסמוך לתחנת סבידור. זהו פרויקט יוקרה שתוכנן על ידי האדריכל פרופ׳ משה צור. נותרו למכירה 4 פנטהאוזים בקומה 35, החל משטח של כ-150 מ"ר ועד 292 מ"ר, עם מרפסות רחבות במיוחדות המגיעות ל-71 מ"ר, 85 מ"ר ואפילו 170 מ"ר. המחירים החל מ-7.1 מיליון שקל.

עוד אחד המתחמים באזור הבורסה שיושפעו משינויים אלה הוא מתחם עלית, המהווה את שער הכניסה המערבי לרמת גן. הפרויקט המרכזי, שבנייתו החלה בימים אלה, הוא פרויקט בעירוב שימושים של מגורים, משרדים ומסחר, אותו מקימות שתיים מהחברות הגדולות במשק – אזורים ומגדל. דירות המגורים, כמו גם שטחי המשרדים והמסחר, צפויים להתאכלס אחרי שהקו האדום של הרכבת הקלה יתחיל לפעול. בעתיד תהיה למרגלות הפרויקט נקודת מפגש בין הקו האדום והסגול וכן מפגש עם רכבת ישראל בתחנת סבידור, שגם היא מתוכננת לעבור שדרוג משמעותי. דירת 3 חדרים 75 מ"ר עם מרפסת 10.5 מ"ר החל בקומה ה-26 נמכרת ב-3,095,000 שקל.

סמנכ"ל השיווק של אזורים, גיל גורביץ: "פעילותו של הקו האדום במתחם עלית איננה עוד בגדר דיבורים ועברה מזמן את שלב התכנון. בשטח כבר מיושמת כריית המנהרות, ואנו רואים את העבודות וההתקדמות בשיאן, כאשר לוח הזמנים ודאי וברור יותר. הפוטנציאל לעליית שווי הנכסים לאור הקרבה לרכבת הקלה מובן לקהל המתעניינים. ככל שיתקרב מועד הפעלת הקו, כך נראה המשך עליית מחירי נכסים במתחם".

עוד מגדל שצפוי לקום באזור הבורסה הוא מגדל ראשונים בן 35 הקומות בשכונת ראשונים ברמת גן, בין הרחובות יהודה והצבי בסמוך למתחם הבורסה. המגדל, שתכנן משרד מילוסלבסקי אדריכלים, יכיל 89 יחידות דיור, 350 מ"ר של שטחי מסחר, 2,000 מ"ר שטחים למבני ציבור ו-13,500 מ"ר שטחי תעסוקה.

בהתאם למדיניות הוועדה המחוזית לאורך קווי הרכבת הקלה, הדירות במגדל קטנות, כ-75 מ"ר בממוצע. דירות אלו מתאימות לזוגות צעירים ולרווקים המבקשים לגור במרכז האורבני, בסמוך לאזור התעסוקה במתחם הבורסה.

לדברי האדריכל גיא מילוסלבסקי, "זהו אי אורבני המחבר בין לב תל אביב לסיטי של גבעתיים ולמתחם הבורסה של רמת גן, צמוד לתחנת עלית המתוכננת של הקו האדום של הרכבת הקלה ומשכך זוכה לאחרונה לתשומת לב רבה״.

הקו הסגול: עובר בציר מרכזי של רחובות אלוף שדה והשלום. פרויקט התחדשות עירונית מבוצע בקרבת מקום בשיטת הריסה ובנייה מחדש, במסגרתו ייהרס בניין ותיק בן 3 קומות ובו 6 דירות, ובמקומו תקים חברת בית וגג פרויקט של 9 קומות מעל קומת הקרקע עם 18 דירות. מחיר דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר יהיה החל מ-2.41 מיליון שקל.

עוד ברחוב ויצמן, סמוך לקו הסגול, פרויקט שמקדמת החברה במסגרת תמ"א 38 הליך 2 – הריסה ובנייה מחדש. 26 הדירות של בית וגן בשני הבניינים הוותיקים יהרסו לטובת הקמת 50 דירות חדשות. דירות 3 חדרים נמכרות החל מ-3.86 מיליון שקל.

פרויקט המגורים החדש THE LAKE, שכולל 3 בניינים עם 180 יח"ד סך הכל, נבנה על ידי החברות צמח המרמן וסרוגו על הפארק הלאומי ברמת גן, בקרבת תחנה של הקו הסגול המתוכננת ברמת חן. מחיר דירת 5 חדרים החל מ-3.19 מיליון שקל.

לדברי רונית כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת צמח המרמן, "פוטנציאל ההשבחה נובע בעיקר מהמיקום לצד הפארק והאגם. הנגישות לרכבת הקלה צפויה להעצים אותו ביום שבו הרכבת תתחיל לפעול".

גבעתיים מושפעת לטובה

אחד הצירים שיושפעו לטובה בעקבות הפעלת הרכבת הקלה הוא ציר אבא הלל - ז'בוטינסקי וציר ארלוזורוב, כל המתחם העוטף את אזור בורסת היהלומים והשכונות מסביב. מדובר בשכונות ותיקות שעיקר הבנייה בהן נעשה במסגרת התחדשות עירונית. גבעתיים, הנושקת במרחק כמה מאות מטרים מהקו האדום בסבידור ומהקו הסגול בדרך השלום תיהנה משני הכיוונים.

פרויקט I M GIVATAYIM ממוקם ברחוב ערבי נחל, מתחם הסיטי החדש בגבול שבין תל אביב לגבעתיים, סמוך לתחנת ארלוזורוב העתידית של הרכבת הקלה. שני בניינים ישנים שנבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת יוחלפו במגדלים בני 31 קומות. מחירי הדירות החל מ-30 אלף שקל למ"ר. עשרות דירות כבר נמכרו בשלב א'. הצפי לאכלוס הוא בדצמבר 2220.

אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי, מדווח שהחברה בעיצומה של הבנייה והמכירה של שלב א' בפרויקט פינוי-בינוי, שיכלול סך הכל 288 דירות ב-2 מגדלים, במקום 72 דירות שנהרסו. לדבריו, "הלוקיישן המבוקש, לצד העובדה שמדובר בפרויקט חדש בסמוך לתוואי הרכבת הקלה, יטיב עם התושבים. הם ייהנו לא רק מדירות חדשות ומרווחות, אלא גם מאיכות חיים גבוהה יותר".

בצמוד לקו הסגול מצידה השני של העיר בדרום עומד לשנות את פניו בפינוי-בינוי מתחם התעסוקה כורזין. שם מתוכנן פרויקט לשימושים משולבים של תעסוקה, מסחר ומגורים בעלות מוערכת של כ-600 מיליון שקל, על ידי החברות צמח המרמן וכלל ביטוח.

אור יהודה תופסת תנופה

אור יהודה מצויה בשנים האחרונות בתנופת בנייה ותהנה אולי יותר מכולם משתי תחנות מטרו ומהקו הסגול של הרכבת הקלה. על פי נתוני הלמ"ס העיר מדורגת במקום השני בהתחלות בנייה. העיר ששוכנת בבקעת אונו הפכה ליעד נדל"ני מבוקש וסומנה על ידי היזמים כאחת ההזדמנויות הכלכליות לעשור הקרוב. שכונת הפארק החדשה, שבה בונות היום גינדי החזקות וקבוצת גשם, הולכת ומושלמת.

בנוסף מתוכננות אלפי יחידות דיור, שייבנו במסגרת ההתחדשות עירונית של השכונות הוותיקות. ״אנחנו נמצאים בעיצומן של הכנות לקראת הצטרפותן של אלפי משפחות חדשות לעיר", מציינת ראש העיר, ליאת שוחט. "זהו רגע מרגש, אך גם אתגר שאנו נערכים לו בכל התחומים, כדי לאפשר לתושבים החדשים שלנו קליטה טובה, איכותית ומהירה".

הוועדה לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) אישרה תוכנית להתחדשות עירונית במתחם ותיק אחר, שנקרא סביון באור יהודה, המשתרע על 29 דונם וממוקם מדרום לצומת סביון בקריית גיורא, שכונה ותיקה בעלת נגישות תחבורתית לקו הסגול העתידי של הרכבת הקלה.

התוכנית כוללת 808 יחידות דיור, שייבנו ב-8 מבני מגורים משולבים מסחר, בגובה עד 18 קומות. במתחם מצויים כיום 9 מבנים במצב פיזי ותחזוקתי ירוד, ובהם 184 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. התוכנית קודמה על ידי י.ח.דמרי בשיתוף עיריית אור יהודה ובאמצעות מילוסלבסקי אדריכלים.

קריית אונו עוברת מהפך

כמו אור יהודה, הקו הסגול של הרכבת הקלה יקשר בין קריית אונו ויהוד למרכז תל אביב, דרך גבעת שמואל, אוניברסיטת בר אילן, בית החולים שיבא ושוק הכרמל. הקו החדש צפוי להצטרף למהפך האדיר שמרכז קריית אונו עובר כבר היום.

הקו מתוכנן לעבור בצמוד לשכונות המערביות ולכל אורכו של ציר בן גוריון במערב העיר. קו מטרו M3 מתוכנן לעבור בקריית אונו ונמצא בימים אלה בדיונים על מסלולו, כאשר העירייה מעוניינת שיעבור דרך הרחוב הראשי, לוי אשכול. כך או כך, אין ספק כי הדבר יחולל מהפך של ממש, יחד עם תנופת הבנייה במרכז העיר במסלול של פינוי-בינוי.

קרוב ל-80% מכוח העבודה מועסק מחוץ לעיר, בעיקר בתל אביב, פתח תקווה ורמת גן. הנסיעה מתבצעת בדרך כלל ברכב פרטי, וכרוכה בשעות רבות בפקקים, גם לאחר פתיחת כביש 471, שמקל על החיבור והנגישות למרכז.

השכונה החדשה בצומת סביון אונו פארק תהנה בעיקר מהקרבה לתחנה העתידית. יוקמו 23 בניינים בני 1,450 דירות. השכונה יושבת דרומית לבסיס תל השומר, שעתיד להתפנות. במקומו תקום בעתיד הרחוק יותר שכונת האקליפטוס, כ-5,000 יח"ד במתחם כולו.

״העירייה מתכננת בשנים הבאות לייצר כ-20 ק"מ של שבילי אופניים, שיובילו אל תחנות הרכבת״, אומר ישראל גל, ראש העיר, שמבטיח לשמור על עיר קהילתית.

בשכונה החדשה מקימה אשדר את פרויקט פרדס קריית אונו, שיכלול 13 בנייני מגורים עם 13 קומות ו-813 דירות. חברת גינדי החזקות מקימה 4 בניינים בני 11 עד 13 קומות עם 232 יחידות דיור במתחם החדש.

גבעת שמואל מתקרבת למרכז

הקו הסגול של הרכבת הקלה יקרב את גבעת שמואל אל רחבי גוש דן ויאפשר את הכפלת אוכלוסיית העיר – מ-26 אלף תושבים ל-55 אלף ב-2040. מתוכננת תוספת של כ-5,600 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף 937 אלף מ"ר ושטחים עירוניים פתוחים בשטח 485 דונם. השכונה, שהוקמה במהלך העשור הקודם, מושכת תושבים מגבעת שמואל עצמה וממעגלים מרוחקים יותר.

רמת הדר החדשה סמוכה לתחנת הקו הסגול של הרכבת הקלה, שצפוי לפעול ב-2026. בשכונה מתוכננות יותר מ-2,000 יחידות דיור במגדלים, לצד מרכז מסחרי, 70 דונם שטחים פתוחים ו-45 דונם למבני ציבור. חברת י.ח דמרי מקימה כאן לדוגמה מגדל של 23 קומות ו-108 יח"ד.

לדברי אמיר כהן, סמנכ״ל השיווק בחברה, הדירות יהיו בנות 3 עד 6 חדרים, במטרה לספק מענה לחתך אוכלוסייה רחב. דירת 3 חדרים נמכרת החל מ-2.16 מיליון שקל.

חברת א.זיתוני בונה 228 יח"ד ב-2 מגדלים בני 21 קומות. דירות 5 חדרים בקומה 12 נמכרות ב-2.75 מיליון שקל, דירות 6 חדרים ב-2.95 מיליון שקל. שיכון ובינוי נדל"ן מקימה צמד מגדלים בני 24 קומות. דירת 5 חדרים ממוצעת נמכרת החל מ-2.7 מליון שקל.

קווים לדמותן

הרכבת הקלה, אשר נמצאת בהליכי הקמה, כוללת 3 קווים.

הקו האדום: בת ים - פתח תקווה. אורך הקו: 24 ק"מ. 34 תחנות על ותת-קרקעיות. חוצה 5 רשויות. צפי נוסעים: 70 מיליון בשנה.

הקו הירוק: חולון / ראשון לציון - תל אביב – הרצליה. אורך הקו: 39 ק"מ. 62 תחנות על ותת-קרקעיות. חוצה 4 רשויות. צפי נוסעים: 65 מיליון בשנה.

הקו הסגול: בית החולים שיבא - תל אביב. אורך הקו: 37 ק"מ. 43 תחנות על-קרקעיות. חוצה 9 רשויות. צפי נוסעים: 60 מיליון בשנה.

המטרו, אשר נמצא בהליכי תכנון, יכלול 3 קווים.

M1: חיבור הערים הצפוניות והדרומיות במטרופולין תל אביב למרכז העיר. אורך הקו: 85 ק"מ. 62 תחנות. 14 רשויות מקומיות.

M2: מחבר את ערי הטבעת התיכונה והפנימית לגלעין המטרופולין. אורך הקו: 26 ק"מ. 22 תחנות. 7 רשויות מקומיות.

M3: משרת את הטבעת התיכונה של המטרופולין, מחולק לקו ראשי ולשלוחה לנתב”ג. אורך הקו: 39 ק"מ. 25 תחנות. 11 רשויות מקומיות.

בשיתוף עופר פטרסבורג