"אומרים אנשי ירושלים, כן, תל אביב זה סתם גלגל
אין פרופסורים בה כזית ונביאים אין בה בכלל
היסטוריה אין לה אף כזרת
אין רצינות בה אין משקל
נכון מאוד, אדון וגברת, לא,
אין בה כלום... לא כלום... אבל.."
("בכל זאת יש בה משהו״/ נתן אלתרמן)
לאחר ההכרזה על תל אביב כעיר היקרה בעולם - שעקפה את ניו יורק, טוקיו, הונג קונג, לונדון או פריז, יצאנו לבדוק אם אכן יש בתל אביב משהו כמילות השיר האלמותי של נתן אלתרמן (משנת 1946). מה קרה למחירי הדירות החדשות בעיר, כמה מתוכן נשארו עם נוף והאם רק חדי הקרן ההייטקיסטים על קורקינט יוכלו בקרוב להרשות לעצמם דירה בעיר.
פעם קראנו לזה ״יוקרה״, אך היום עסקאות הנעות בין 7 ל-10 מיליון שקלים הן כבר עניין שבשגרה. מי שמבקש היום לרכוש דירת 4 או 5 חדרים חדשה באזורי הביקוש של 'העיר ללא הפסקה', יאלץ להיפרד מסכומים אלו, גם כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית.
ערכנו ניתוח של עסקאות לרכישת דירות חדשות כפי שמופיעות ברשות המיסים בשלוש השנים האחרונות והתמקדנו בטווח מחיר שנע בין 7 מיליון שקלים ל-10 מיליון שקל. הממצאים לא יפתיעו מי שניסה בחודשים האחרונים לרכוש דירה חדשה בתל אביב. מהבדיקה עולה כי בשנה האחרונה בחלק מהפרויקטים נרשמה קפיצה של 50% במחירי דירות באותו הפרויקט.
כמה שווה בית הכנסת של הרב קוק?
אין ספק שתל אביב היא העיר היקרה בעולם. הנה ממש לאחרונה נסגרה עסקה אסטרונומית של חברות 'סלע בינוי', 'שובל מתחמי מגורים' ו'בראל הנדסה' (היושבות שלושתן בצפון הארץ, ע.פ) שרכשו 2.4 דונם קרקע במתחם הגר"א ברחוב הרכבת בתל אביב. על הקרקע הן עתידות להקים שני מגדלי יוקרה בייעוד משולב של מגורים, מלונאות, תעסוקה ומסחר. על כ-83% מהזכויות בקרקע ישלמו החברות סכום כולל של 377 מיליון שקלים!
עסקה דומה נחתמה על-ידי חברות הנדל"ן אלמוגים וגוב נדל"ן, ששילמו על קרקע בשטח של 3.3 דונם במתחם הרב קוק בשכונת נווה צדק 200 מיליון שקל! על הקרקע חלה תוכנית לבניית חמישה מבנים עם 26 דירות יוקרה בשטח כולל של כ-4,000 מ"ר בנוי וכ-740 מ"ר שטחים מסחריים.
מתחם הרב קוק הינו מתחם לשימור היסטורי בקו ראשון לים, הכולל גם את בית הכנסת ההיסטורי של הרב קוק. מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים מסבירה כי, "הפרויקט יכלול מועדון בריאות, ספא, חצר פנימית עם בריכת שיקוף ושחזור בית הכנסת ההיסטורי״.
לא רחוק משם, סמוך למרכז סוזן דלל בנווה צדק נסגרה עסקה נוספת על-ידי איש העסקים אסי טוכמאייר מבעלי 'קנדה ישראל' במחיר לא פחות אסטרונומי - קרקע בשטח של דונם וחצי נרכשה על-ידם ב-105 מיליון שקל. השטח כולל שלושה בתים היושבים על שלוש חלקות וזכויות נוספות לבנייה בהיקף של כ-3,000 מ"ר בנוי.
אם ננסה להדרים לאחד האזורים החלשים של תל אביב, התחנה המרכזית הישנה, נמצא כי גם שם המחירים נוסקים ובהדרגה האזור הופך לבוננזה נדל״נית: בנייה מחדש של התחנה הישנה בתל אביב על-ידי שתי חברות ענק - 'שיכון ובינוי' ו'לוינשטיין', תורמת להצפת הערך. לכך יתווסף פינוי התחנה המרכזית החדשה שעתיד גם הוא להביא להשבחת ערך עצומה.
חברות הנדל"ן לוינשטין ושיכון ובינוי מקימות את פרויקט הענק בשטח התחנה המרכזית הישנה בתל אביב הכולל כ-1,333 יחידות דיור וכ-153,000 מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, לצד שטחי ציבור נרחבים בארבעה מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים. את המתחם רכשו החברות ביולי 2015 תמורת 560 מיליון שקל. כיום מדווחת חברת לוינשטיין על זינוק בהיקף של כ-180 מיליון שקל בשווי נכסי החברה, בעיקר משערוכים מחדש של מתחם התחנה הישנה. צפי עלייה לקרקע – בעוד כשנתיים עד שנתיים וחצי.
יוקרה באנגלו-פלשתינה
טירוף המחירים מדביק כל פינה בתחומי תל אביב-יפו. גם שכונת הארגזים בדרום-מזרח תל אביב עוברת מתיחת פנים. חברת 'אלעד מגורים החדשה' מתכננת בשכונה הקמת מגדלים נוספים הצופים לפארק דרום המתיימר להפוך לסנטרל פארק של העיר, עד רחוב שדרות ירושלים ביפו. הרכבת הקלה הלבנה שתחלוף באזור עתידה להקפיץ עוד יותר את ערכי הנכסים בשכונה.
מערבה משם, לכיוון רחוב שדרות ירושלים ביפו, נרכשה לאחרונה דירה בפרויקט נוגה 1 שבונה קבוצת 'יוסי אברהמי' במחיר שיא של 20.5 מיליון שקל. הרוכש הוא תושב חוץ אמריקאי שרכשה את הדירה המתפרשת על פני קומה שלמה. הפרויקט ממוקם על הקרקע בה שכן הסניף הראשון של בנק אנגלו-פלשתינה, שנבנה בשנת 1903 ונהרס לפני כ- 3 שנים. מדובר בדירה בשטח של 261 מ"ר, בקומה ה-8 של הפרויקט הכוללת מרפסות בשטח של 20.5 מ"ר.
לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת 'יוסי אברהמי': "הפנטהאוז שמכרנו נמכר במחיר שיא לדירה ביפו. בדרך כלל רמת מחירי הפנטהאוזים באזור נעה בין 15-16 מיליון שקל. מרבית הרוכשים בפרויקט הם ישראלים, מצמצמי דיור, שעוזבים וילות רחבות ידיים, לאחר שהילדים כבר עזבו את הבית והאחזקה של צמודי הקרקע הפכה עול עבורם והם מחפשים דירות יוקרתיות במיקום נחשק ליד הים. פלח נוסף של רוכשים הוא משקיעים, שרוכשים בעיקר דירות 2 ו 3 חדרים".
מי שיכול לתת הצצה ממוקדת לכוחה ועוצמתה של תל אביב היא קבוצת אפריקה ישראל. בשנה שעברה החלה לשווק במתחם סומייל ברחוב אבן גבירול בעיר את פרויקט Duo 1, הכולל שני מגדלים בני 50 קומות וכ-670 דירות. לפרויקט השפעה אדירה על היקף המכירות של החברה במגוון הפרויקטים שברשותה. מנתוני אפריקה ישראל עולה, כי כל דירות החברה בכל הארץ נמכרו ב-2021 בהיקף כולל של 3.07 מיליארד שקל. חלק לא מבוטל מההכנסות, נובע מפרויקט Duo 1 תל אביב. מדובר בעליה בשיעור של 224% בהיקף המכירות של החברה יותר מאשר שנת 2020, אז היקף המכירות הגיע ל-945 מיליון שקל בלבד.
4 חדרים ב-7 מיליון
קצת מספרים שיעידו על המגמה החדשה ההולכת וצוברת תאוצה בתל אביב-יפו. בשנת 2019 בוצעו בעיר כ-65 עסקאות לדירות חדשות בטווח המחירים שבין 7-10 מיליון שקלים, מתוכן 35 דירות במחירים שנעים בין 7-8 מיליון שקל. המחיר למ"ר של אותן דירות עמד על ממוצע של 47,600 שקל למ"ר והשטח הממוצע של דירה עמד על 155 מ"ר.
בשנת 2020, שנת הקורונה, בוצעו בעיר 79 עסקאות בטווח המחירים שבין 7-10 מיליון שקל. גם בשנה זו, 35 עסקאות בוצעו במחירים הנעים בין 7-8 מיליון שקל, אך השטח הממוצע שלהם ירד ל-137 מ"ר, כך שהמחיר הממוצע למ"ר עלה ל- 53,000 שקל למ"ר.
בשנת 2021 בוצעו בעיר 118 עסקאות בטווח המחירים שבין 7-10 מיליון שקל (מספר לא סופי שכן ייתכן ויש עסקאות שבוצעו בחודשיים האחרונים וטרם נקלטו במערכת, ע.פ). מספר העסקאות שבוצעו בין 7-8 מיליון שקלים הוכפל והגיע ל-70 והמחיר הממוצע למ"ר עלה לכ-60,000 שקל. השטח הממוצע של הדירות ירד ל-127 מ"ר.
בחינת עסקאות ספציפיות לרכישת דירות חדשות בעיר סביב 7 מיליון שקלים העלתה, כי רבות מהן בוצעו בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב. כך לדוגמא, בפרויקט התחדשות ברחוב בילטמור נמכרה דירת פנטהאוז בת 4 חדרים בשטח של 111 מ"ר בכ-7 מיליון שקלים; בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב רש"י נמכרה דירת גן בת 5 חדרים בשטח של 115 מ"ר עם 58 מ"ר גינה בכ-7 מיליון שקל; בפרויקט התחדשות ויצמן ופנקס נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 120 מ"ר בקומה 7 ב-7.1 מיליון שקלים; בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ויצמן סמוך לכיכר המדינה, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 104 מ"ר בקומה ראשונה במחיר של כ- 8 מיליון שקלים.
בבדיקת עסקאות לדירות בנות 3 חדרים נמצא כי ברחוב בני דן, סמוך לפארק הירקון, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 73 מ"ר בקומה 3 מתוך 7 קומות במחיר של 5.2 מיליון שקלים.
כ-10,000 יח"ד בבנייה פעילה
על-פי נתוני הלמ"ס בעיר תל אביב-יפו נמצאות היום כ-10,000 יחידות דיור בבנייה פעילה. שבוחנים את התחלות הבנייה לפי אזורי העיר, ניתן לראות כי כ- 1,975 מהן נבנות ברובע 6, בין שדרות שאול המלך בצפון, נתיבי איילון ממזרח, רחוב הרכבת בדרום, וציר אבן גבירול-קרליבך-דרך בגין ממערב. האזור מתאפיין כרובע העסקים החדש של תל אביב, בו מוקמים היום מגדלי מגורים, בעיקר במתחם שרונה.
במקום השני ברשימת הדירות הנמצאות בבנייה פעילה, מדורג רובע 4 עם כ-1,790 דירות. הרובע ממוקם בין רחוב אבן גבירול לנתיבי איילון ובין נחל הירקון ושדרות שאול המלך. מרבית הפרויקטים ברובע זה הם של התחדשות עירונית. חשוב לזכור, כי נתוני הלמ"ס מדברים על התחלות בנייה, אך כמעט מחצית הדירות בפרויקטים להתחדשות עירונית אינן יוצאות לשיווק בפועל, אלא חוזרות לבעליהן המקוריים טרם ביצוע ההתחדשות.
במקום השלישי ברשימה מדורג רובע 9, הכולל את אזור מזרח תל אביב-יפו וכל שטח העיר ממערב לנתיבי איילון. ברובע נבנות היום כ-1,171 דירות וגם כאן, בפרויקטים של התחדשות עירונית. פרויקטים רגילים יוצאים לפועל בשכונות יד אליהו, כפר שלם ושכונת הטייסים - שם מוצעות דירות במחירים שפויים יותר.
במקום הרביעי מדורג רובע 7, הכולל את יפו על כל שכונותיה, אזור נווה עופר ואזור אבו כביר, בו מוקמות כ-1,096 דירות; במקום החמישי, מדורג רובע 1, בשכונות שמצפון לנחל הירקון וממערב לנתיבי איילון ובו נבנות כ-1,000 יחידות דיור. ברובע 8, שבדרום תל אביב, נבנות כ-1,032 דירות; ברובע 2, הכולל את השכונות מצפון לנחל הירקון וממזרח לנתיבי איילון, נבנות 842 יחידות דיור; ברובע 5, הכולל את האזור ההיסטורי של תל אביב-יפו, אזור לב העיר והשכונות הוותיקות - נבנות כ-800 דירות ואילו ברובע 3, הממוקם בין חוף הים לרחוב אבן גבירול, ובין נחל הירקון שמצפון לקו הרחובות בוגרשוב-שדרות בן ציון-מרמורק מדרום - נבנות היום כ-577 דירות.
כשמתבוננים עם הפנים לעתיד ניתן להעריך שבשנים הקרובות נראה יותר בנייה גם בשכונות בצפון מערב העיר, באזור שדה דב. לפי המחירים בהם זכו החברות במכרזים בשנה האחרונה, הרי שתג המחיר של דירות 4-5 חדרים, צפוי רק לעלות .
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו