הרשות (לא) נתונה

עליית מחירים מטאורית? לא בונים מספיק? ההיצע לא עונה על הביקושים? תאשימו אך ורק את השיטה: מספר הדירות המשווקות בישראל לבנייה מנופח באופן מלאכותי במטרה לרצות את הממשלה. גם אם אין באופק בתי ספר, מכוני טיהור שפכים או כבישי גישה - המדינה מוכרת קרקעות ליזמים ומצפה מהם להתחיל ולבנות ללא היתר בנייה, בהתעלמות מוחלטת מעמדתם של ראשי ערים. כנגד כל הסיכויים. כך, מיליארדים מתקציב המדינה נשרפים לחינם.

שלא יהיה ספק לרגע, משרד הבינוי והשיכון יחד עם רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) משווקים באופן הזה עשרות אלפי דירות לזוגות צעירים מדי שנה ומתגאים בכך בתקשורת. בפועל, מדובר במקרים רבים בקרקעות שאינן בשלות ורחוקות מבנייה. חברות הנדל"ן מצידן מבזבזות מיליוני שקלים ושורפות זמן בגלל התנהלות חובבנית שכל מטרתה להאדיר את הפוליטיקאים, נבחרי הציבור.
דלית זילבר, מנכ"לית מנהל התכנון, כבר התבטאה בנושא זה ואמרה: ״ללא שנאיץ את ביצוע התשתיות נהיה בקריסה, ונהפוך להיות הודו".

מצד אחד המדינה לוחצת על הגדלת קצב אישור תוכנית הבנייה למגורים, אך מצד שני אין הלימה לקצב הקמת התשתיות.

בנתניה, 57 אלף דירות הוקפאו על ידי ראש העיר, מרים פיירברג-איכר בגלל ביטול כבישים על ידי משרד התחבורה. גם בחיפה במורדות הדרומיים דיווחנו על סיפור דומה, הפעם לא בכבישים עסקינן אלא בגלל תשתיות לטיפול במי שפכים בשכונה חדשה בת 5,000 דירות. בראש העין מסרב ראש העיר לשחרר אלפי דירות בשכונה החדשה בגלל העדר מחלף ותחנת רכבת. 

מרים פיירברג-איכר ראש עיריית נתניה מתארת את המתרחש: "אני צריכה היתר כדי להקים בתי שירותים בחוף הים, לא מסעדה חלילה אלא שירותים. אין לנו היתר לסוכת מציל ואני צריכה לקבל היתר עבורו. לקח לי עשרות חודשים לאשר נקז למניעת הצפות. לזכותה של שרת הפנים אציין כי יש כעת מגמה של לתת יותר סמכויות לשלטון המקומי, אך עם כל הכבוד, בחודש הבא אני אהיה בעירייה 50 שנה, ונראה לי שאני מכירה את הצרכים של העיר יותר טוב מכל פקיד, חכם ומקצוען ככל שיהיה".

פיירברג מצטרפת למעשה לראשי רשויות שכנות באזור השרון הצפוני שפנו לאחרונה במכתב חריף לשרת התחבורה, מרב מיכאלי: ״ביד אחת הממשלה מבקשת מאיתנו לאשר בנייה עקב מצוקת הדיור הקשה, וביד השנייה עוצרת את פיתוח תשתיות הכבישים והתחבורה שיאפשרו את הבנייה״.

ראשי הרשויות, בהם אבי הררי (אבן יהודה), לין קפלן (תל מונד), טל גורקי (פרדסיה), שושי כחלון כידור (כפר יונה) וקרן גרין (קדימה- צורן), פנו לשרת התחבורה שתסייע בנזק שבהחלטת הממשלה הקודמת להקפיא את תוכנית התחבורה הלאומית לשדרוג כביש 4, שהוקפאה לאחר שהושקעו בה מיליוני שקלים.

גם משרד האוצר מבקש לדחות סלילת שני כבישים (כביש 57 - עוקף כפר יונה וכביש 5233) עד שנת 2026. הכבישים הללו, לטענת האוצר, לא אמורים להשפיע על פריון העבודה באופן משמעותי, ולא הושקעו כספים רבים בפיתוחם עד כה. דחיית סלילת הכבישים הללו מאפשרת לאוצר להפחית מתקציב משרד התחבורה 30 מיליון שקל ב-2021 ו-60 מיליון שקל ב-2022. מצד שני, הקפאת התוכניות צפויה לעצור בניית אלפי יחידות דיור ושטחי מסחר באזור השרון, ולהחמיר את מצוקת התחבורה של מיליון תושבים באזור.

ראשי הרשויות מסבירים כי הכרחי לממש את תוכנית התחבורה הלאומית 43 שמטרתה שדרוג כביש 4 בקטע שבין רעננה לחדרה, כדי לאפשר ביצוע תוכנית להסעת המונים, שבילי אופניים, הקמת אזורי תעסוקה ומגורים ביישובים שלאורך הכביש.

מי שמובילה את המאבק הזה היא ראש מועצת קדימה-צורן, קרן גרין, שנלחמת בשנים האחרונות על קידום פתרונות תחבורה לפני כל בנייה של יחידות דיור ביישובה. לדברי גרין, "התוכנית תוקצבה בעבר על-ידי משרד התחבורה, בוצעו כבר עבודות מקדימות והעתקת תשתיות בעלות של מאות מיליוני שקלים. נת"י (נתיבי ישראל) כבר ביצעה תפיסת זכויות דרך והפקעת קרקע, אולם ביצוע התוכנית הוקפא ולא יצא מכרז לקבלן".

בתגובה להתנהלות הממשלה הגדילה עיריית הרצליה ועשתה כשפרסמה מודעה שכותרתה: "אזהרת השתתפות במכרז רמ"י - עיריית הרצליה מזהירה: התוכנית כוללת כשלים תכנוניים מהותיים". ראש העיר, משה פדלון, הודיע במקביל כי אין בכוונתו לקדם היתרים במסגרת מכרזים שמוציאה המדינה להקמת מאות דירות במתחם קריית השחקים בצפון העיר. גם ראש עיריית אופקים, איציק דנינו, נמצא ב״סרט״ דומה עקב מחסור בכיתות לימוד ממשרד החינוך. אפשר להמשיך כך בשלל דוגמאות.

אם ב-2020 היקף העסקאות שסגרה רמ"י עמד על 26.3 אלף יחידות דיור בלבד, הרי ש-2021 הסתיימה עם כ-60 אלף עסקות חתומות. אבל חלק גדול מהדירות יישאר על הנייר. זו השיטה, כאמור.

העיריות בצעדי מחאה

המדינה השקיעה יותר מ-30 מיליארד שקל בהסכמי הגג שנחתמו עם הרשויות המקומיות, אך מבקר המדינה חשף את הכישלון: רק שליש מיעדי הבנייה במסגרת ההסכמים הושגו עד סוף 2020.

32 ראשי רשויות מקומיות, שחתמו על הסכמי גג עם המדינה או מצויים בהליכים לקראת חתימה, פנו במכתב לראש הממשלה ולשרי האוצר, הפנים והשיכון, ובו טענו כי לא יוכלו לקדם מכרזי מדינה בערים ללא תשתיות מספקות. על המכתב חתומים, בין היתר יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות, חיים ביבס; ראש עיריית ראש העין ויו"ר ועדת הסכמי הגג במרכז השלטון המקומי, שלום בן משה; ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ'; ראש עיריית חיפה, עינת קליש רותם; ראש עיריית ירושלים, משה ליאון; וכן ראשי הערים הרצליה, אשדוד, אשקלון, שדרות, לוד, אור יהודה, רמת השרון, בית שמש, נתניה, ראשון לציון ועוד.

בחיפה, בנתניה ובראש העין, משרד הבינוי והשיכון ערך זה מכבר הגרלות לדירות מחיר למשתכן, ויש אלפי זוכים (ראו כתבה נפרדת). החברות מקבלות פניות רבות מהרוכשים וטענות מדוע התכנון לא מתקדם. בחודש מרץ האחרון הגישו חברות נדל"ן בחיפה בקשות להיתר, אך ללא הועיל. בראש העין הוגשה בקשה לפני יותר משנה. בנתניה, ראש העיר הנחתה את הצוותים המקצועיים בעירייה על הפסקת מתן היתרי בנייה למגורים בתוכניות החדשות המקודמות על-ידי המדינה.

״ספין של קבלנים״

יש גם גישה הפוכה המאשימה את הקבלנים במקום את הבירוקרטיה. מנכ"ל איגוד מהנדסי הערים, ואדריכל המועצה המקומית תעשייתית נאות חובב, גיא דוננפלד, טוען כי לא הרשויות המקומיות או ועדות התכנון אחראיות למחירי הנדל"ן הגבוהים, אלא הקבלנים.

"מדובר בספין של הקבלנים, שהם היחידים שמרוויחים ממחירי הדירות הגבוהים. מחירי הדיור עלו השנה בכל העולם בשיעור דומה לישראל – בשל ריביות ומגמות כלכליות כלל עולמיות. בישראל יש גם בעיה שהתכנון לא תואם את הביקוש. נעשה עודף תכנון למגורים באזורים לא מבוקשים, לעומת חוסר בתכנון באזורי הביקוש. יש עוד סיבות נוספות, אבל אין שום קשר לעיכוב במתן היתרים".

בנוגע לזמן הארוך שלוקח להוציא היתרי בנייה מסביר דוננפלד את הסיבה. "בקשה להיתר שהיא תואמת תוכנית לא לוקח הרבה זמן לאשר. הבעיה היא, שאנחנו לא אירופה ולא ארצות הברית. מבין הבקשות להיתרי בנייה למגורים, ב-70 אחוז מהן הוגשו הקלות, שימושים חורגים ומיקסום יחידות דיור, החורגים מהתב"ע. בקשות כאלה דורשות הליך התנגדויות ציבור ולעתים גם ועדת ערר, שהתור אליה ארוך. הקבלנים לא הולכים בדרך המלך ומנסים רק למקסם רווחים, כי זה מה שמעניין אותם וזה מאריך את התהליכים. תוכנית בניין עיר שאושרה לקחה בחשבון את כל הנתונים: מספר מקומות החניה, מבני ציבור, חינוך, רוחב הכביש והביוב ביחס לכמות יחידות הדיור. כעת הם רוצים כמות וחצי? יש לזה נגזרת על כל התשתיות וזה מחייב דיון ובדיקה. זה לוקח זמן, מעמיס על הוועדה המחוזית ואז יש עיכובים. רישוי הוא הליך אוטומטי, וכשהוא תואם תוכניות אין דיונים ואין התנגדויות.

בגלל הגרידיות של היזמים והקבלנים הם הולכים למסלולים שלוקחים זמן. מינהל התכנון מקדם את נושא ביטול ההקלות – בהמשך לבקשת איגוד מהנדסי הערים. זה יהיה הדרגתי ותהיה תקופת הסתגלות, אבל זה יקצר מאוד את התהליכים. מעניין למה הקבלנים לא תומכים במהלך הזה?"

לפי דוננפלד, יש בעיה נוספת באחריות של היזמים. "הם כל הזמן משווים אותנו לארה"ב, אבל ההתנהלות שלהם רחוקה מהמתרחש שם. היזמים מגישים בקשות לא אפויות ולא ראויות ולכן אנחנו דורשים מהם שינויים ותוספות ויש הרבה פינג פונג. כשההגשה לא ערוכה בצורה טובה מתעכבים על הערות של בוחן רישוי ועדה מחוזית. בארה"ב, כל בקשה היא כמו אנציקלופדיה. הכל כתוב ומתוכנן. התוכנית יושבת על השרטוט ולוקח שנייה לאשר אותה. פה הקבלנים עושים תכנון תוך כדי עבודה בשטח. רצים קדימה ואז מתלוננים על עיכובים. זו מנטליות של מזרח תיכון. אין קוד בנייה. אי אפשר לקבוע מציאות בהיתרים במקום בתוכניות".

ישרא-בלוף מוצהר

כשמדברים על עולם הנדל״ן מתחילים תמיד בפרק א׳: ההיצע אינו עולה על הביקושים ולכן המחירים עולים. אז נתייחס להיצע. המנופים מעל קו הרקיע בערי ישראל מעידים במקצת על היקף הבנייה, אך חשוב להזכיר, מדובר רק באתרים שהחלה בנייתן, הליך שהחל לפני כשלוש עד חמש שנים, אך מה עם ההיצע לעתיד?

האם מדינת מיישראל, המונופול הגדול על קרקעות ישראל, משווקת מספיק קרקעות לקבלנים ואיך בכלל סופרים את כמות הקרקעות היוצאת לבנייה? מדובר על תעשיה שפעילה בישראל למטרה אחת: להאדיר את הפוליטיקאים שמבקשים להרגיע את המחאה החברתית הבאה. האבסורד הוא, שחלק גדול מהמכרזים של רמ"י נספר למרות שהם מתפרסמים ללא חוברות מכרז.

רו"ח שחר זיו, שותף מנהל BDO, מסביר: "מחירי הדירות נמצאים כבר מספר שנים בשיא של כ-150 משכורות לרכישת דירה, שיעור גבוה ב-50% מרמתו עד שנת 2009. ליבת הבעיה אינה בצד הביקוש, הריבית או תשומות הבנייה, אלא בצד היצע הקרקעות וזכויות הזמינות לבנייה. מגבלות הקרקעות וזכויות בנייה אינן פיזיות אלא מגבלות ניהול הנובעות מהחלטות הממשלה לדורותיה״.

מי שחשף את השקרים באופן יוצא דופן ומובלט הוא דווקא שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין עצמו. ״פשוט נפסיק עם הישרא-בלוף", כדבריו. כלומר, שעד עכשיו נספרו גם מודעות שהתפרסמו על הוצאת מכרז לשיווק, גם אם זה יצא ללא חוברת מכרז.

לזכות שר הבינוי והשיכון אלקין ייאמר, כי הוא מתכוון לשנות את השיטה: "לא נספור יותר מודעות בעיתונים, כי אנחנו יודעים שמודעה זו מודעה, ועד שיוצאת חוברת לשיווק קרקעות יוצאת הנשמה. משנה הבאה נדווח רק על שיווקים לפי חוברות - ולא מודעות". 

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו אומר בתגובה: "הגיעה השעה שרשות מקרקעי ישראל תפסיק לדווח על 'שיווקי קרקע', ותתחיל לחשוף את המספרים האמיתיים של היקף העסקאות שנעשו למכירת קרקע. בפועל, מעט מדי קרקע שמשווקת מבשילה בפועל לבנייה״.

מדוע לא לספור פשוט שיווקים שיוצאים לדרך ולא כוונות טובות? התשובה ברורה: המספרים יהיו עלובים.

"מעכשיו אנחנו עובדים לפי קבלות ולא לפי יעדים", הוסיף השר אלקין. "שיווקנו בשנה האחרונה כ-60,000 יח"ד - זו עובדה, אישור הותמ"ל וחזרת הוועדה לעבודה - זו עובדה, הרפורמה להפחתת הרוב הדרוש ל-67% בפרויקטים של התחדשות עירונית – זו עובדה ועדיין לא התייאשתי להוריד את זה ל-51%".

כאן מתחילה סאגה נוספת של התנגדות היועץ המשפטי לממשלה. בירוקרטיה - לא רואים את הסוף.