נא לא לאחר

תכניות התחדשות עירונית מקבלות תאוצה רבה בשנים האחרונות. יזמים רבים פונים אל דיירי בניינים ישנים שנבנו לפני כמה עשורים בהצעה עסקית, שבמסגרתה הדיירים יתפנו מדירתם למשך תקופה מסוימת, ובזמן הזה בניין המגורים הישן ייהרס, ובמקומו יבנה היזם בניין מגורים חדש, העונה על דרישות הבנייה ההנדסיות העדכניות, כולל ממ"ד. בתמורה יקבל הדייר דירה מרווחת יותר, וכמובן המרת איכות בנייה ישנה בבנייה מודרנית. היזם ירוויח בעסקה זו, כיוון שהוא יבנה מספר יחידות דיור רב יותר מאשר המספר המקורי שהיה על אותה חלקת קרקע, ויציע אותן למכירה.

עם זאת, את מכלול היתרונות שיש לשני הצדדים יש לשים במסגרת זמנים מתאימה. למה הכוונה? בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב הוגשה תביעה כנגד יזם אשר לא עמד בלוח זמנים שנקבע בהסכם שחתמו עימו הדיירים בפרויקט. בהסכם נקבע כי תוקפו של ההסכם תלוי בכמה תנאים. אחד מתנאים אלה היה ש"הוועדה המקומית תאשר את היתר הבנייה... לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר על ידי היזם".

הסכם התמ"א נחתם בשנת 2015, וב-17/9/2017 הוגשה הבקשה להיתר בנייה. את עצם העיכוב בהגשת הבקשה לא ניתן לזקוף לחובתו של היזם. בהתאם לאמור בהסכם, תקופת 18 החודשים לקבלת היתר הבנייה הסתיימה ביום 13/3/20219.

שעון חול

בית המשפט המחוזי תיאר את אחד העקרונות העומדים ביסוד הסכם תמ"א 38, בין היזם לבין הדיירים: "במיזם של ביצוע פרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה למימד הזמן. בעלי הדירות, שהדירות עצמן הן נכס עיקרי עבורם, אינם מעוניינים להתקשר עם יזם ללא הגבלת זמן, אלא מעוניינים להשביח את רכושם ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב".

דייר שמוכן להתקשר עם יזם בפרויקט שכזה בוחן אותו בין השאר לאור הכדאיות הכלכלית, ביחס לתקופה הנצפית עד לסיום הפרויקט. ברגע שהיזם לא יעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם, הפרויקט עשוי להפוך לבלתי כדאי מבחינה כלכלית לבעלי הדירות. לאור זאת, בהסכמי תמ"א 38 מוכנס סעיף המתנה את תוקפו של ההסכם בין השאר בעמידה בלוח זמנים מוגדר.

בפועל, הבקשה לקבלת ההיתר נדחתה בחודש אוגוסט 2018, על ידי הוועדה המקומית, ובחודש מרץ 2019 הגיעה לסופה תקופת 18 החודשים ללא קבלת היתר בנייה. על מנת להסיר ספקות בנוגע לעילות דחיית הבקשה, נציין שהאדריכל מאגף הרישוי של העירייה הסביר שהיו 21 חריגות בתוכניות שהוגשו לוועדה המקומית.

בחודש נובמבר 2019 סורבה בשנית הבקשה לקבלת היתר, וזאת כבר בשלב תנאי הסף הנדרשים לצורך הגשת הבקשה, לאור קיומה של חוות דעת שלילית בנוגע לבקשה.
כאן נציין, שהיזם ניסה להשיג את האישור של לפחות 50% מנציגות הדיירים, אך בפועל רק 2 דיירים, שלא קיבלו מינוי רשמי לייצג את הדיירים, אישרו את הארכת התקופה, כך שאפשרות זו של הארכה לא באמת התממשה.

ביטול הסכם

סעיף 29 לחוק החוזים קובע ש"היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה".

עם זאת, בית משפט העליון פסק בעבר, שהצדדים רשאים להחליט שבאי-התקיימות התנאי המתלה, לא יפקע החוזה באופן אוטומטי, אלא יקנה לצדדים זכות לביטול החוזה. וכך אכן סוכם בהסכם, שנדרשת הודעת ביטול אקטיבית של הצדדים.

מבחינה משפטית קיימים שני מסלולים לביטול הסכם מול יזם. חלופה אחת הינה הגשת הודעת ביטול מטעם לפחות מחצית מהדיירים בפרוייקט, אשר משקפת את "קולקטיב הדיירים". באם נמסרה – הרי שהיא מבטלת בצורה גורפת את ההסכם מול כל הדיירים והפרויקט מתבטל.

הודעה שכזו לא נמסרה על ידי מחצית מהדיירים, ולכן נבחן כעת את החלופה השנייה: הגשת הודעת ביטול פרטית של דיירים, בשם עצמם. באם נמסרה, היא תקפה רק לגבי אותם דיירים שמסרו את ההודעה.

בפועל רק חלק מהדיירים מסרו הודעה ליזם, בה טענו שכיוון שעברה התקופה לקבלת היתר הבנייה, אזי "אין להסכם כל תוקף, וכרגע אתה פועל ללא הסכם".

בטענותיו של היזם, הוא ציין שלא קיבל הודעה רשמית בה הודיעו הדיירים ש"הם מודיעים בזאת על בטלותו של ההסכם". לטענתו, הנוסח שנמסר לו לא עונה על הדרישה החוקית לביטול הסכם, וכיוון שכך, ההסכם שריר וקיים - לדעתו.

על כך קבע בית המשפט שמתן הודעה על ידי כל אחד מיחידי הדיירים בבניין, שאין להסכם תוקף מחייב – יש לפרשה כהודעת ביטול. בית המשפט הסתמך בין השאר על דבריה של פרופ' גבריאלה שלו, שהודעת הביטול לא צריכה להיות מפורשת. גם התנהגות של אדם החתום על חוזה, שממנה משתמעת בבירור כוונת ביטול, עשויה להוות הודעת ביטול נאותה. פרופ' גבריאלה שלו הוסיפה שהודעת ביטול יכולה להינתן גם תוך כדי הליך משפטי. וכך היה, חלק מהמשיבים לתביעת היזם העלו את הטענה שאין כל תוקף להסכם, תוך כדי כתבי הטענות לבית המשפט.

הודעה מאוחרת

האם כלל הפרויקט התבטל? בית המשפט לא הכריע בסוגיה זו. בית המשפט ציין שלאחר אישור נוסח ביטול ההסכם של שני דיירים שמסרו את הודעתם "תוך זמן סביר" לאחר תום התקופה, הרי ששני דיירים אלה הצטרפו אל קבוצת הדיירים הסרבנים, אשר מלכתחילה לא רצו לשתף פעולה עם הפרויקט. החוק קובע שנדרש רוב של 66% על מנת לכפות על שאר הדיירים את הפרויקט.

על כף המאזניים עומדת הודעתם של שלושה דיירים נוספים, שמסרו הודעה ליזם ש"היזם לא עמד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, וההסכם התבטל בשל העובדה כי לא התממשו התנאים המתלים בו". הבעיה בהודעה זו הייתה שהיא נמסרה 9 חודשים לאחר אי קיום התנאי המתלה. בית המשפט ציין שלא ברור האם דיירים אחרונים אלה עמדו בדרישת החוק של מסירת הודעה "תוך זמן סביר".

בית המשפט ציין, שבמידה ודיירים אלה לא יגיעו להסכמה עם היזם, אזי שאלה משפטית זו תאלץ להתברר בתובענה נפרדת, בין השאר כיוון שהדיירים הללו לא העידו כלל במשפט, הם לא היו מיוצגים והיזם לא התייחס לסוגייה זו בסיכומים שלו.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.