עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
הזכרנו לפני כמה חודשים שחוק המקרקעין קובע מספר כללים שעל פיהם יש לנהוג בעת כריתת חוזה לרכישת מקרקעין. ראשית, לעסקה במקרקעין נדרשת פומביות, וזאת כדי שכל אדם יוכל לקבל פרטים עובר לעסקה, וכך לדוגמה ניתן להוציא כיום באופן מקוון נוסח טאבו, וללמוד את הפרטים הרלבנטיים על המקרקעין.
במקרה שהעסקה לא נגמרה ברישום, החוק קובע כי רואים את העסקה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד. על בסיס הוראות חוק אלו, נעלה התלבטות שעשויה להטריד את מנוחתם של רוכשים שקרה להם המקרה הבא: מה קורה כשהבעלים של המקרקעין חתם על חוזה עם אדם אחד, אך עסקה זו לא נרשמה בלשכת המקרקעין, ולאחר זמן אותו הבעלים שעבד את הנכס לגורם אחר?
בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בחודשים האחרונים במקרה הבא: בחודש אוגוסט 2016 אדם פרטי הלווה לחברו סכום של כמה מאות אלפי שקלים, ובהסכם ההלוואה, שלא נחתם, מופיעה האופציה לפיה המלווה יוכל להמיר את החוב בהעברת בעלות לידי המלווה של דירה המתוכננת להיבנות.
שימו לב, זו לא דירה בבעלותו הישירה של הלווה, אלא בבעלות החברה הקבלנית הנמצאת בבעלותו המלאה. נקודה זו תהיה משמעותית להמשך.
כיוון שלא היה ללווה כסף להשיב את ההלוואה, בחודש דצמבר 2016 החברה הקבלנית עדכנה את המלווה על קבלת היתר בנייה לפרויקט בו נמצאת הדירה שתועבר לבעלותו. דא עקא, שבחודש אוגוסט 2017, 8 חודשים מאוחר יותר, החברה הקבלנית נטלה הלוואה מחברת השקעות, ולצורך הבטחת פרעון ההלוואה שיעבדה את אותה דירה שהובטחה למלווה הראשון.
לכל אורך תקופה זו המלווה לא ביצע כל רישום של עסקת המכר של הדירה, לא רשם הערת אזהרה על נכס זה ולא דיווח למיסוי מקרקעין על העסקה.
לימים, החברה הקבלנית נקלעה לקשיים כלכליים, ובחודש יולי 2020, ניתן צו פירוק מאת בית המשפט. כעת הנאמן הממונה על פירוק החברה מעוניין למכור את הדירה שבה מתגורר המלווה. המלווה טען לבעלות על דירה זו. כדי לסבך את הפרשייה עוד יותר, נציין שבאותו חודש בו ניתן צו פירוק של החברה הקבלנית, המלווה הגיש תביעה כספית להשבת דמי ההלוואה שנתן לחברה – תביעה שלמעשה סותרת את ההנחה שההלוואה הומרה להעברת בעלות על הדירה.
הסכם בלתי חוקי
הנאמן הממונה על הפירוק העלה את הטענות הבאות: ראשית, הסכם ה"הלוואה ההמירה", אשר משמש תחליף לעסקת מכר, הינו חוזה פסול, שבא לעקוף את הוראות חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בנוסף, המלווה פעל בחוסר תום לב ונטל על עצמו סיכון מחושב. בהיותו איש העוסק בשיווק נדל"ן, הרי שידע את החובות המוטלות על החברה. חברת ההשקעות בדקה את מרשם המקרקעין טרם בוצעה ההלוואה, ולא ראתה כל רישום שהוא של זכויות על הנכס לטובת צד שלישי.
המלווה טען שביקש לאורך כל התקופה שהחברה הקבלנית תרשום הערת אזהרה על הנכס, ואף הבטיחו לו שיעשו זאת, ובשל יחסי האמון עם החברה הסתמך עליהם. הגשת התביעה הכספית, שסותרת את ההנחה כי הדירה עברה לבעלותו, נועדה כדי להפעיל לחץ על החברה הקבלנית להסדיר את התחייבויותיהם, ולא כדי לוותר על זכותו בדירה.
בית המשפט בחן את הרכיבים השונים בתיק זה. ראשית, בית המשפט ציפה מהמלווה להחזיק עותק חתום של הסכם בעל משמעות כלכלית נכבדה כל כך, כמו הסכם הלוואה עם אפשרות המרה לעסקת מכר דירה.
שנית, מנגנון ההסכם נבנה בצורה כזו שיגבר על הוראות חוק מכר דירות, ולכן לא רק שמדובר בחוזה למראית עין, אלא שזהו חוזה בלתי חוקי. בפועל הסכם ההלוואה לא נחתם, ואף לא נחתם כל הסכם מכר על הדירה.
הצדדים להסכם ההלוואה הם המלווה והבעלים של החברה הקבלנית, ואילו הדירה ששועבדה הינה בבעלות החברה הקבלנית עצמה. מעל הכל, כשצד להליך מעלה שתי טענות עובדתיות סותרות, הרי שזה מוביל למציאות שבשפה המשפטית נקראת "השתק שיפוטי".
כאן נציין שהמלווה זכה בפסק הדין, במסגרת התביעה הכספית ולכן לכאורה לא יכול לטעון שהדירה בבעלותו.
בית המשפט הוסיף שבמסגרת הליך חדלות פרעון ניתן לגרוע נכס ממצבת הנכסים של חברה רק במקרים של חיובים מפורשים. ואילו כאן, לאור העמימות הרבה שקיימת לגבי היחס בין הדירה למלווה, הרי שלא ניתן להתייחס לבעלות על נכס רק באמצעים פרשניים.
התחייבויות סותרות
בהנחה שאכן נכרת הסכם מכר בין הצדדים, הרי שהמלווה לא רשם הערת אזהרה על הנכס. החברה הקבלנית בתום לב, לאחר בדיקת מרשם המקרקעין, וזאת כ-8 חודשים לאחר אירוע "עסקת המכר" לטענת המלווה, הסתמכה על מרשם זה וניאותה לשעבוד הדירה.
במקרה של תחרות בין שני בעלי התחייבויות סותרות במקרקעין, הרי שהתחרות מוכרעת בהתאם להוראותיו של סעיף 9 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום, חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בתום לב – זכותו עדיפה".בית המשפט העליון קבע לעניין זה שבמקרה של עסקאות נוגדות, עדיפותו של הקונה הראשון בזמן תישלל במקרים שבהם הוא נמנע באופן רשלני מרישום הערת אזהרה תוך זמן סביר על הנכס מושא העסקאות הנוגדות.
הרציונל העומד בבסיס פסיקה זו מורה כי כאשר הקונה הראשון על ציר הזמן לא מנע את "התאונה המשפטית", בה הגורם השני נטל על עצמו התחייבות נדל"נית בהסתמך על מרשם מקרקעין שלא דווחה בו עסקה, חרף העובדה שהוא יכול היה לעשות זאת בקלות יחסית – אין הוא זכאי ליהנות מהעדיפות המוענקת לו מעצם היותו ראשון על ציר הזמן. כאן חשוב לציין, שבמידה והגורם השני לא פעל בתום לב, הוא לא יזכה להגנה זו.
מבחן תום הלב
מצופה מהגורם השני שקיבל זכויות במקרקעין להפעיל תום לב סובייקטיבי ותום לב אובייקטיבי. חוסר תום לב סובייקטיבי בא לידי ביטוי במקרים בהם אדם זה ידע על העסקה הראשונה, או שפעל בעצימת עיניים למרות שחשד בקיומה, ולא בירר את פרטי העסקה. חוסר תום לב אובייקטיבי בא לידי ביטוי במקרה בו אדם לא בדק כלל את פנקס רישום המקרקעין, על מנת לוודא שלא רשומות זכויות לצד שלישי.
במקרה שלנו המלווה לא הוכיח במסגרת המשפט שחברת הההשקעות ידעה על העסקה שלו, או שנהגה בעצימת עיניים. מעבר לכך, חברת ההשקעות הביאה נסח ממרשם המקרקעין המוכיח שהם אכן בדקו את מרשם המקרקעין.
אין זכות עיכבון
נסיים בטענה אחרונה שהעלה המלווה. הוא דרש למצות זכויות מתוך הדירה, מכוח כך שהוא גר בפועל בדירה, ולטענתו מחזיק בה בתור "עיכבון", ואז כביכול יש לראות בנכס כמשועבד עבורו.
בית המשפט הפריך טענה זו מכמה כיוונים. ראשית, החוב המדובר איננו של החברה שעומדת בפני פירוק, אלא של בעל המניות של החברה. שנית, הסכם ההלוואה לא מעניק זכות עיכבון, ולא קיימת הוראות חוק שבגינה יזכה לעיכבון.
סוף דבר, בית המשפט הכריע שאין לראות בהסכם ההלוואה המקורי עסקת מכר שהתממשה, והדירה המשועבדת תועבר לידי הנאמן לטובת חישוב סך נכסי החברה הקבלנית.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'