חישוק במקום חיזוק: בלאגן בתמ"א

חשבתם להתארגן ולחזק את הבניין שלכם במסגרת תמ״א 38? סביר להניח שהסתבכתם לגמרי! אף יזם לא יתנדב היום לבנות במסגרת זו בחוסר ודאות מוחלט. יש לבדוק אם ראש העיר שלכם בעד או נגד. וגם כדאי מאד לעקוב אחר החדשות ולהתפלל שלא תפרוץ חלילה מלחמה או גרוע יותר - רעידת אדמה.

חשוב מאוד שאת הכתבה הזו תקראו בזהירות. יתכן מאוד שעד שנתקלתם בה, ישתנו שוב התנאים לתמ״א. תוכנית מתאר ארצית מספר 38, שאמורה להיות ידידותית ומועילה לאזרח, עברה כבר עשרות גרסאות.

בחלק מהערים התמ"א בוטלה כבר מזמן. יש ערים שהחליטו להאריכה ב-3 שנים נוספות. הגיוני? תלוי איפה אתה גר ומה מזלך. לעיתים במרחק 50 מטר בין בניינים שבין 2 ערים העולמות הפוכים. דווקא בערים שזקוקות לתמ״א, אין שום סיכוי שבעולם להתחזק. מדינה אחת ופנים לה רבות.

כ-15 שנים לאחר כינונה של התוכנית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה עדיין עולה השאלה בענף הנדל"ן מה היקפה והשפעתה? הלמ"ס מדווחת על ירידה בהתחלות הבנייה בתמ"א 38. הממשלה הקודמת הכריזה כי באוקטובר של השנה הבאה תסתיים התמ״א, אבל שרת הפנים איילת שקד הספיקה להציעה חלופה שמגדילה זכויות ומאריכה את המועד.

האם תמ"א 38 הגיעה להישגים וסייעה בפתרון מצוקת הדיור ומיגון מפני טילים ורעידות אדמה, או רק יצרה עומס על התשתיות המוניציפליות?

בית המשפט העליון אותת לאחרונה לראשי ערים שלא יוכלו יותר להתעלם מפוטנציאל הצלת החיים של תמ"א 38 ולמנוע בנייה במסגרתה. "הוועדה המקומית ברמת גן פעלה תוך התעלמות מכך שבבסיס תמ"א 38 מצויה התכלית רמת המעלה של הגנה על חיי אדם", כתבה נשיאת העליון.

עד כמה ראשי הערים ייענו לפסיקת העליון? לא ממש. קבוצה גדולה של ראשי ערים מהמרכז כבר הכריזה על מרד. כפי שדיווחנו לראשונה בנדל״ן היום, הם הודיעו כי לא יאשרו את המשך התמ״א.
אפשר להאשים אותם? ראש עיריית הרצליה משה פדלון מספר כיצד אישר בזריזות 1,500 דירות תמ״א 38, אבל הממשלה לא סיפקה כמתחייב כיתות, מוסדות חינוך ותשתיות אלמנטריות כמו חיבור למים וביוב.

זהו קרב בלימה מול הממשלה החדשה, שמבקשת להאריך את התמ״א. בין המתנגדים: ראשי הערים רן קוניק מגבעתיים, כרמל שאמה-הכהן מרמת גן, צביקה ברוט מבת-ים, ליאת שוחט מאור יהודה, משה פדלון מהרצליה ומוטי ששון מחולון. גם ראש עירית תל אביב רון חולדאי מתנגד להמשך התוכנית וקורא לה ״פשע״. ראשי הערים הללו הודיעו כי למרות ההחלטה המסתמנת - הם מתכוונים להתאגד כדי לעצור את התוכנית בעריהם, לטובת קידום מתחמי פינוי-בינוי. הסיבה: הפגיעה בתשתיות, היעדר שטחים למוסדות חינוך ומחסור במקומות חניה.

על פי הודעת ראשי הערים, ״הארכת התוכנית על ידי הממשלה יוצרת מצג שווא בפני התושבים, כאילו ההתחדשות העירונית בהישג יד. האמת הפוכה: התמ״א תפגע באיכות החיים ותוריד את ערך הדירות בטווח הארוך. התמ״א מוסיפה אלפי יחידות דיור בכל עיר מבלי להוסיף שטחים לצרכי ציבור כמו גנים ובתי ספר. היא מעמיסה על התשתיות ומוסיפה למצוקת החניה. בנוסף, היא פוגעת בקופה הציבורית, כי היא מוסיפה רק שטחים למגורים״.

ראשי הערים מבקשים להכריז על הקפאת התמ״א באמצעות סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה, המאפשרים לרשויות להקפיא לתקופת זמן לא מוגבלת מימוש של זכויות בנייה, עד להכנת תוכנית חדשה באזור.

הבטן הרכה

בכמה ערים כבר עצרו דה פקטו את התמ״א, גם אם באופן זמני, למשל בגבעתיים, רמת גן והרצליה. מדובר על ערים מדושנות בפרויקטים של התחדשות עירונית. ההתחדשות יוצאת לפועל בעיקר בעיריות החזקות, ולאו דווקא באלו הנמצאות בסיכון חיי אדם על קו השבר הסורי אפריקאי, כמו צפת, טבריה, ערד או בית שאן. להן בעצם נועדה התמ״א בתוכנית המקורית מ-2005, אבל דווקא הן לא מקבלות שום מענה בתוכניות, גם לא בחלופה העכשווית של השרה שקד. צפת לדוגמה תנותק מהעולם עם רעידת אדמה ללא דרכי חילוץ. אבל למי איכפת.

המקומות המועדים לפורענות לא טופלו כלל, הפערים החברתיים הלכו והתעצמו. ״השלטון המקומי מתנגד לכוונת המדינה להאריך את תמ"א 38 ללא הסדרת חיזוקים ברשויות המקומיות בפריפריה״, אומר חיים ביבס, ראש עיריית מודיעין ויו״ר מרכז השלטון המקומי, ״ללא תקצוב מתאים מהמדינה לביצוע בפריפריה, לא נסכים להארכת התמ"א", הוא מדגיש.

הבעיה שזו תוכנית המורכבת טלאי על טלאי על טלאי. פתרון יש, אבל הוא לא מיושם: הקצאת קרקעות משלימות להגדלת הרווחיות בקרב יזמים בפרויקטים לבנייה.

ובכל זאת, ניצוץ של תקווה. מועצת מקרקעי ישראל אישרה לאחרונה את הצעת רמ״י, משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית לקידום מיזמי התחדשות עירונית באזורים בסיכון גבוה בפריפריה ללא היתכנות כלכלית באמצעות הכנסות מקרקע משלימה.

על פי ההחלטה, הפרויקטים יקודמו על ידי הפניית תקבולים פיננסיים, שמקורם בשיווק קרקע משלימה למיזמים באזורים אלה. כלומר, בנוסף לתמריץ הקיים למיזמי התחדשות עירונית, מגרשי השלמה לבניית מגורים בפרויקטים חדשים ישווקו במכרז לשוק החופשי ובמנותק ממיזמי ההתחדשות הקיימים. ההכנסות מהשיווק יוקצו לטובת חיזוק בניינים ישנים. האם זה יעבוד? תלוי במדינה ובעירייה. היזמים מצידם רוצים להרוויח, והדיירים רוצים שידרוג באיכות החיים.

הבעיה היא העדר מדיניות אחידה בין הרשויות המקומיות. יש מי שמתעשר ויש מי שנתקע. עבור 2.6 מיליון אזרחים ללא מרחב מוגן במבנים ישנים התמ״א היא הפתרון הזמין ביותר, עד גיבושה של תמ״א חילופית.   

ננסה לעשות פה קצת סדר. מסתבר שיש ערים שימשיכו את התמ״א ויאריכו אותה ב-3 שנים נוספות. ירושלים היא דוגמה מובהקת, לאחר שראש העיר משה ליאון הצהיר שהתחדשות עירונית היא פניה החדשות של בירת ישראל. ליאון: "הגורמים המקצועיים העירוניים ראו את חשיבות התוכנית והתאמתה לציבור היזמים והדיירים, על כן פעלו לקידומה, למען התושבים".

בתל אביב יימשכו תוכניות הרובעים 3 ו-4 החלות על רוב חלקיו הוותיקים של מרכז העיר. ערים נוספות שימשיכו בתמ״א הן הוד השרון, רעננה, רחובות, יקנעם עילית וקריית מוצקין – שבהן לא נקבע כלל מועד פקיעה לתוכניות. ערים נוספות יצטרפו קרוב לוודאי.

היום שאחרי

שרת הפנים איילת שקד מגישה כעת הצעת חוק למתווה החלופה לתוכנית תמ"א 38 תוך 3 חודשים. במסגרת התוכנית יוגדל היקף הזכויות במסלול הריסה ל-400%, תבוטל מגבלת גובה המבנה וייקבע מסלול מקוצר תוכנית + היתר. על מנת ליצור ודאות למשק, לראשי הערים, למתכננים, ליזמים ולבעלי הדירות, יובהר כבר עתה מהם לוחות הזמנים הצפויים ומה תהא תוצאתו של כל תרחיש.

כדי לעודד את העיריות הסרבניות, שרת הפנים מעוניינת לאפשר לעיריות לבחור בין 3 חלופות: קבלה של 15% מהשטח הבנוי לשימושים ציבוריים, היטל השבחה של 25% או היטל השבחה מופחת של 12.5%. 

השרה שקד מציינת כי בכוונתה לאפשר גביית היטל השבחה על ידי הרשויות המקומיות במסגרת התוכנית החלופית שהציגה לתמ"א 38: "זו יוזמה של האוצר, שחושב שזה יהיה תמריץ לבנייה רחבה יותר, ואנחנו הסכמנו איתם. כל החלטה מתקבלת לפי הפרספקטיבה של איך אפשר לבנות הכי הרבה. ראש עיר שירצה להמשיך עם תמ"א 38 יוכל לעשות זאת".

ככל שהחלופה לא תאושר בחוק עד סוף נובמבר הקרוב, תמליץ השרה למועצה הארצית להאריך את תוכנית תמ"א 38 בשנה, עד אוקטובר 2023, וכן תפעל לשיפורים בנוגע להוראת המעבר.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, בירך על חלופת שקד, ובמיוחד על לוח הזמנים המייצר ודאות לשוק: "המבחן האמיתי של כלל הגורמים, ובראשם גורמי התכנון, הוא בהשלמת המהלך בלוח הזמנים הקצר אשר קבעו לעצמם. המחסור בדירות והסיכון הבטחוני בהיעדר תמ"א מחייבים פתרון מיידי".

עוד לפני הממשלה החדשה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יצאה בקול קורא להכנת תוכניות שיחליפו את תמ''א 38. נא להכיר: תמ"א בניינית. המשמעות: גם בניין בודד, שאין סביבו מתחמים לפינוי-בינוי או הריסה ובנייה מחדש, יוכל להמשיך את תוכניות ההתחדשות שלו. הקול הקורא נועד לרשויות המקומיות להצעת מתחמים להתחדשות בניינית, ובכך להמשיך לקדם את ההתחדשות העירונית. לצורך כך תשקיע הרשות בשלב ראשון כ-10 מיליון שקל.

מינהל התכנון מתכוון לתקצב כ-25 מתחמים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית ברחבי המדינה, בסכום כולל של כ-37.5 מיליון שקל. ההתחלה ב-3 מתחמים בבאר שבע, בפתח תקווה וברמלה.

גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "רשויות רבות קבעו מדיניות להתחדשות בניינית במסגרת תמ"א 38, הוציאו היתרים, ואף פיתחו מומחיות בתחום.

במסגרת זו התחדשו מאות בניינים ונוספו אלפי יחידות דיור חדשות במרכזי הערים. התוכניות שנכין במסגרת הקול הקורא יאפשרו לרשויות אלו להמשיך את המומנטום ולשפר את איכות התכנון".
ומה עם ביטחון ומיגון? יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא

התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "בעת ירי הרקטות לאזור המרכז התברר פעם נוספת עד כמה אומללה ההחלטה על הקפאת תוכנית תמ"א 38 וכמה פקידי רשויות התכנון מנותקים מהשטח. רשויות התכנון יודעות שנכסים רבים אינם ממוגנים. יש להכריז על דחיית סיומה של תוכנית תמ"א 38 בעוד 5 שנים לפחות".

היקף המחדל

נתון הנחשף כאן מגלה את עוצמת המחדל בתמ"א - מתוך 80 אלף בניינים שנזקקים לחיזוק, שהוקמו לפני 1980 על פי תקן בנייה ישן, הושלמו ב-15 שנה רק 1,100 מבנים (1.4%). נרשמה ירידה בהתחדשות עירונית מהיקף של כמעט 10,000 דירות חדשות בשנת 2018 להערכה שבשנה הנוכחית יהיו רק כ-7,800 דירות.

הלמ"ס פרסמה במסגרת דו"ח התחלות הבנייה לרבעון הראשון של 2021 גם את מספר התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית. על פי הנתונים, בין החודשים אפריל 2020 עד מרץ 2021 החלה בנייתן של 7,190 דירות בעקבות הריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש (פינוי-בינוי). זוהי ירידה של 4.4% לעומת התקופה המקבילה שנה קודם לכן. מתוך הדירות האלו, 54.7% נבנו במחוז תל אביב ו-23.5% במחוז מרכז.

"הארכת התמ"א תאפשר תוספת של כ-82,000 דירות ממוגנות ומיגון של כ-245,000 תושבים, לאחר שרק לאחרונה התגלתה הנחיצות הגדולה במיגון זה", אומר ראול סרוגו.

הבעיה אינה בביטולה המוצדק של התמ"א, אלא בוואקום שייווצר בין ביטול התוכנית לבין יישומה של תוכנית חדשה, המעודדת פינוי-בינוי והריסת מתחמים גדולים. תקנות וחוקים חדשים נדרשים והממשלה בקושי מתפקדת. אין מצב להשלימם בשנה.

על אף האיום מעזה על הדרום ומחיזבאללה על הצפון, עם תל אביב וירושלים בתווך - חלק ניכר מהדירות במדינה לא נותנות מענה מיגוני. באזור הדרום יותר ממחצית הדירות לא ממוגנות - 176 אלף דירות. בצפון כמעט 200 אלף דירות לא ממוגנות. במרכז רוב מכריע של הדירות, 412 אלף, לא ממוגנות. בירושלים 192 אלף דירות מתוך 268 אלף דירות אינן ממוגנות. מבקר המדינה קבע לאחרונה כי 28% מאזרחי ישראל חיים ללא מיגון.

מצד שני, בל נשכח כי גם כשמחזקים בניין, ספק אם אפשר לישון בשקט. המהנדס ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, הגדיר את תמ"א 38: "פשע כלפי הדיירים והסביבה, עם היעדר ראייה לטווח ארוך".

גם במסמך של מינהל התכנון שהתגלגל לידינו נכתב כי חיזוק מבנה קיים במסגרת התמ״א הקיימת כולל קושי בתכנון אדריכלי, בקרה מקצועית וביצוע לוקה בחסר. חוסר בידע מקצועי לביצוע עבודה הנדסית מורכבת מנציח מבנה במצב פיזי ותשתיתי נחות וחוסר בתשתיות מספקות למבנה ולעיר.

במצגת של התמ״א החליפית שהפיק מינהל התכנון מופיעה שרשרת של פעולות שהסדרתן עשויה להימשך חודשים עד שנים: גיבוש תקנות משלימות לחקיקה, אשר יאפשרו תכנון משולב רישוי, מתבסס על קיצור זמנים, תוך איזון בין משאבים וצורך באישור פרויקט על ידי מוסד תכנון אחד (ועדה מקומית). עקרונות להצלחת המסלול: מסגרת תכנונית ברורה, תכנון מוטה ביצוע, מימוש התוכנית בהינף אחד, היתר תואם תוכנית - אין הקלות, עורך התוכנית יהיה עורך הבקשה, קיצור זמן - ללא ויתור על איכות.

כפי שהבינה השרה שקד, יש את כל הסיבות לבטל את התמ״א, אך במועד המתאים. מדובר כיום בג׳ונגל פרוע בתכנון העירוני - היעדר ראייה כוללת, אין מיפוי מסודר של כל המבנים המצריכים חיזוק. טיפול במבנה בודד עלול לסכל התחדשות של מתחם שלם. מחסור בתשתיות וצרכי ציבור. לא ניתן להפקיע קרקע או שטחים מבונים, לייצר עירוב שימושים או לאחד מגרשים.

כבר שנה שלא מקדמים תוכניות. מספר היזמים הולך ויורד. ״היזמים מבינים שעד להוצאת התוכניות לפועל עשויה התמ״א להשתנות עד לבלי הכר״, מסביר ראול סרוגו.

לפי madlan, בין ינואר לאפריל 2021 הוגשו 127 בקשות להיתר בתמ"א 38 על ידי 79 יזמים, מהם כ-20 יזמים חדשים שזו בקשתם הראשונה. זאת לעומת 162 בקשות שהוגשו בתקופה המקבילה ב-2020 (למרות מגבלות הקורונה) ו-208 בקשות בתקופה המקבילה ב-2019. 

במנהל התכנון משגרים הרגעה לאומית: "בשנה וחצי הקרובות כל מי שיקדם פרויקט תמ"א 38 יוכל להתקדם בצורה מסודרת. לצערנו, גורמים בעלי אינטרס כלכלי מנצלים את חלון ההזדמנויות שנפתח בעקבות המצב הבטחוני כדי לקבע את תמ"א 38".

מנכ"לית מנהל התכנון, דלית זילבר: "הופץ תזכיר חוק לחלופה שממתין לקידום. התוכנית הקיימת היא רעה, ואי אפשר להמשיך ולתכנן את הבניין הבודד בלי לתת מענה לתשתיות. אנחנו דואגים לטווח הארוך, שבו צריך להכפיל את ההיצע בגוש דן, וזה לא יקרה דרך תמ"א 38. היקף הזכויות הוא פי כמה וכמה ממה שיש בתמ"א".

ערים תאומות

קחו 2 ערים צמודות - גבעתיים ורמת גן, שנפגעו במבצע האחרון מירי טילים. אין שום סיבה שתושב הגר בהמשכו של אותו רחוב יזכה למדיניות שונה, שתאפשר לו בניין בוטיק יוקרתי עם ממ״ד או תאסור עליו. באחת לא ירשו לו להרים אבן, בשנייה בתנאים מגבילים. גבעתיים נרתעה מהתמ״א למן היום הראשון. רמת גן היתה בירת התמ״א בעבר.

ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, שנודע בנסיונותיו לרסן את יישום תמ"א 38 בעירו, אומר: "לא הייתי מבטל את התמ"א באופן מוחלט, אלא משאיר אותה כברירת מחדל במקומות שאי אפשר ליישם את ההתחדשות העירונית בצורה טובה. בהתחדשות עירונית אפשר להרוויח רחוב, מקומות הליכה נעימים, שטח ירוק ועוד. תמ"א 38 זה כמו ג'אנק פוד – מעט זה טוב וטעים, אבל הרבה כבר מזיק. היא לא מאזנת בין האינטרס הציבורי לרצונות של היזם והדיירים. אם הממשלה תתפקד יהיה אפשר לייצר מחדש אמון בין השלטון המקומי והמרכזי".

רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים הודיע לעומתו כי "תמ"א 38 לא מתאימה לגבעתיים. באופן כללי צריך להפסיק לדבר על תמ"א במרכז הארץ. מדינת ישראל לא מקדמת בכלל התחדשות עירונית, אלא רק בנייה על קרקעות בתוליות".

עוד 2 ערים צמודות עם מדיניות שונה בתכלית הן רעננה והרצליה. משה פדלון, ראש עיריית הרצליה, יצא בקמפיין נגד רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון: "אם הממשלה לא תתעורר ותיקח את המושכות, גם הפינוי-בינוי וגם התמ"א 38 בדרך לקריסה. הסכמים עם הממשלה הם בגדר המלצה בלבד. בהרצליה קידמתי תמ"א 38 ב-200 בניינים עם כ-1,500 יחידות דיור, פינוי-בינוי ב-30 מתחמים עם 13 אלף יחידות דיור פוטנציאליות, מחיר למשתכן, דיור להשכרה. מה קרה בפועל? הכל התפוצץ. המדינה מתנערת מההסכמים, שום דבר לא מתקיים".

פדלון מדגיש שתמ"א לא מסתכמת בבניית דירה עם מעלית וממ"ד. "צריך תשתיות, גני ילדים, בתי ספר, כבישים, ביוב, תשתיות. למדינה אין שום תוכנית, ומציבים את הרשויות בפני שוקת שבורה. אני מצפה שהממשלה החדשה תציג חזון, יעדים, משילות ומנהיגות, ועד אז אני קוטע פרויקטים חדשים".

חיים ברוידא, ראש עיריית רעננה, מצדד בתמ״א ואף הודיע כי בעירו יוארך תוקפה ב-3 שנים נוספות. "כמי שהיה בין אלה שכתבו את תורת פיקוד העורף, אני יודע מה קורה אחרי רעידת אדמה, וממש לא רוצה לחוות את זה מקרוב. אני מאמין בחיזוק שימנע כמה שיותר נפגעים, בגוף ובנפש. אעשה הכל במטרה לזרז תהליכים שייתנו לאנשים מיגון וביטחון".

בירושלים הורה ראש העיר משה ליאון להמשיך את תוכנית תמ"א 38 עד 2025. על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה הארכת התוכנית אינה דורשת אישור, אלא רק מסירת הודעה לוועדה המחוזית. 

ראש עיריית אשדוד, ד״ר יחיאל לסרי, פנה בעקבות מבצע שומר החומות לראש הממשלה בדרישה למגן את בתי התושבים באשדוד. ״מאז ימי עופרת יצוקה בדצמבר 2008 ועד היום העיר תחת איום של מתקפת טילים״, הוא מזהיר. זאת למרות שמצבה של אשדוד טוב יותר מערים אחרות בנוגע לחיזוק עירוני. 988 דירות קיבלו היתר לחיזוק התמ״א, ועוד 8,142 דירות בשלבים שאחרי היתר.

הבעיה עם חלופת שקד ששיקול הדעת יישאר בידי העיריות והוועדות המקומיות. העיריות המתנגדות ימשיכו להתנגד, והמצדדות יקדמו. יהודה כתב אומר על כך: "אם סעיפי שיקול הדעת הקיימים כיום ייוותרו, אזי התוכנית לא תיתן מענה אמיתי. לוועדות המקומיות יש מערכות שיקולים רחבות, שלא תמיד עולות בקנה אחד עם שיקולי תכנון אובייקטיבים״.

איך זה עובד בשטח

חברת דמרי מבצעת פרויקט פינוי-בינוי ענק ברובע ד׳ באשדוד. "התחדשות עירונית יכולה להתבצע בצורה מוצלחת גם בפריפריה. פחות באמצעות תמ"א 38, שאין לה היתכנות כלכלית, אבל בהחלט על ידי פינוי-בינוי", אומר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות של חברת דמרי. "הפרויקטים האלה מביאים בחשבון את הצרכים העתידיים של השכונה, הם מאפשרים תכנון אינטליגנטי יותר של שכונה כוללת ולא רק של הבניין הבודד, ובסופו של תהליך זו התחדשות עירונית אמיתית, שכוללת שדרוג של אופי השכונה ושיפור משמעותי באיכות החיים".

מנכ"ל חברת אאורה ישראל, יעקב אטרקצ'י, רואה בתמ"א מיזם שעבר זמנו. "מספיק עם התמ"א, זו ארכיאולוגיה. כולם מבינים שמבחינה אורבנית לעשות התחדשות עירונית אמיתית זה פינוי-בינוי. המחירים עולים לא בגלל שהפסיקו לבנות תמ"א. הגיע הזמן לפנות את הרכבות המכוערות של שנות ה-60. אם ניצור יחסי אמון עם דיירים ונתגבר על הבירוקרטיה נוכל לעשות התחדשות עירונית, והרבה".

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, סבור כי תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית לא כוללת ראייה מערכתית ופתרונות תחבורתיים. "בפרויקטים של חיזוק ותוספת בנייה התועלת נמוכה. נוצרת צפיפות יתר בגלל שאין תכנון אזורי. התמקדות במתחמים שלמים תכלול פתרונות נגישות, תאורה, רחובות משופצים ומוסדות חינוך. אנחנו בחברה לא מתעסקים בתמ"א 38, אלא בבניית שכונות שלמות במתחמי פינוי-בינוי, כולל פיתוח סביבתי״. 

הוא מציג לדוגמה פרויקט פינוי-בינוי בשכונת נווה שאנן בחיפה, שנמצתא לקראת סיום. "יצרנו רובע מגורים חדש ומודרני. הוספנו רחוב חדש, עיצבנו את האזורים הציבוריים, הוספנו תאורת רחוב. כך אנחנו יוצרים ערך אמיתי. הדיירים לא מקבלים רק דירה חדשה, אלה סביבת מגורים מודרנית".

גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: רואה בתמ"א 38 הזדמנות נדל"נית באזורי הביקוש. "לצערנו, ערים רבות ברחבי ישראל, בדגש על הפריפריה, אינן ערוכות כלל לנושא ההתחדשות העירונית. צריך למצוא דרך לתמרץ רשויות בפריפריה לקדם פרויקטים רחבי היקף ולתת מענה לצרכים שנובעים מתוספת יחידות הדיור. זה יאפשר ראייה רחבה ותכנון מיטבי לפרויקטים גם באזורים שעד היום לא חוו התחדשות כלל".

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, מתריע: "את מחיר הכישלון כולנו משלמים. מצוקת הדיור מחריפה ומחירי הדירות שעולים הם פועל יוצא של חוסר היעילות והיעדר מענה לצורך בהגדלת מספר יחידות הדיור במדינה".

לדברי ירדן גילן, מנכ"ל ושותף בחברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, "ביטול מוחלט של תמ"א 38 יהיה טעות, שכן עדיין ישנם בניינים בודדים שלא יכולים להצטרף למתחמי פינוי-בינוי. כדי להפוך את תמ"א 38 לרווחית בפריפריה צריך להגדיל את זכויות הבנייה".

אמיר הלר, משנה למנכ"ל בקבוצת אלמוג: "למרות הכל, אנו ממשיכים לקדם תמ"א 38 במספר רשויות, העיקריות שבהן תל אביב, הרצליה, רעננה ורמת גן. נראה כי כלל הרשויות המקומיות הפנימו שהתמ"א לא תבוטל כל כך מהר".

אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי: "במסגרת התחדשות עירונית כמות הדירות נותרה על כנה ומהווה כ-15% בלבד מכמות הדירות בשוק. רק תוספת דירות במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי תוכל לשבור את תקרת הזכוכית של 45 עד 50 אלף התחלות בנייה לשנה".

המנהל הטרי של הרשות להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, מסכם: "אנחנו מאמינים שההתחדשות העירונית תפרוץ בשנה הקרובה. ב-2020 אושרו תוכניות שמאפשרות הוצאת היתרים רבים. המספרים מדהימים, והם יעלו ויצמחו עוד יותר ב-2021. המהלך המדהים הזה בסוף ישנה את פניה של מדינת ישראל".

דרוש פתרון שלם

משפטנים ממליצים: לצמצם את שיקול הדעת של הרשויות, ליצור ודאות, להכין תוכניות אב.

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה: "לאור התחלופה המהירה של הרגולטורים המובילים בתחום ישנם בלוני ניסוי רבים, וסופם שהם מתפוצצים. תמ"א 38 אינה חפה מקשיים, אבל היא התחילה לעבוד. הבעיות העיקריות הן הכוח הרב בידי הוועדות המקומיות, וכן חוסר כלכליות ליישום בפריפריה. לא צריך לשפוך את התינוק עם המים, אפשר לצמצם את שיקול הדעת של הרשויות, כולל בנושא היטלי השבחה".

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד גינדי כספי ושות' עורכי דין: "במבחן התוצאה, תמ"א 38 לא הצליחה יתר על המידה ב-15 השנים שבהן היא קיימת. לא צריכים להנציח אותה, בטח לא במתכונת הנוכחית, אלא עד שיימצא פתרון אחר. נכון שהיא סייעה לחיזוק בניינים, ואפילו העלתה מעט את כמות יחידות הדיור בשוק, אבל היא איננה פתרון אמיתי ושלם למצוקת הדיור. התמ"א משקפת תכנון צר, לא מאפשרת חשיבה ארוכת טווח ורחבת היקף, איננה מובילה לניצול מיטבי של משאב הקרקע ולא מייצרת תשתיות חדשות. הפתרון הנכון הינו להוביל את הרשויות להכין תוכנית אב להתחדשות עירונית. מהלך שכזה ייצר ודאות ליזמים, לדיירים ולעיר כולה. התחדשות עירונית היא מנוע צמיחה אדיר, רק צריך להוביל אותה בצורה נכונה, שלמה וחכמה".

עו"ד משה רז-כהן, משרד עו"ד רז-כהן, פרשקר ושות': "העמימות הקיימת כיום לגבי חובת תשלום היטלי השבחה מכבידה משמעותית על היזמים ואינה מוסיפה דבר לקופה העירונית. על הממשלה ליצור ודאות מלאה לגבי גובה היטלי ההשבחה, ולא להשאיר מקום לשיקול הדעת של הרשויות המקומיות".