עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
מטרתו של חוק המכר (דירות), בין היתר, להגן על רוכשי דירות ברכישת דירה מקבלנים. החוק מטיל עליהם חובה לתקן פגמים או נזקים שנתגלו בדירה במשך תקופת הבדק. חוק זה חל לא רק על קבלנים, אלא גם על אנשים פרטיים שהחליטו להיות יזמי נדל"ן, רכשו קרקעות והתקשרו עם קבלנים לשם בניית בתים ומכירתם עם גמר בנייתם, במטרה ליהנות מרווחי המכירה.
בפני בית המשפט השלום באשקלון הובא המקרה הבא. אדם פרטי רכש קרקע, בנה עליה שני בתים ומכר אותם. הבית המדובר נמכר בשלב השלד, כאשר הקבלן טרם סיים את כל עבודות הפיתוח. כשנה וחצי לאחר המכירה התגלו בעיות רטיבות במרתף.
רוכשי הבית דרשו מהמוכר לתקן את בעיות הרטיבות ולשאת בכל העלויות הנדרשות. כיוון שהלה סירב, הגישו תביעה כנגדו.
בית המשפט בחן שתי סוגיות מרכזיות: האחת – האם חלה על המוכר חבות כמו קבלנים, כפי שהיא מופיעה בחוק המכר (דירות)? השנייה – במידה וחובת האחריות מצד חוק המכר (דירות) לא חלה כאן, האם יתכן וקיימת חובה חוזית מתוך הסכם המכר של הבית, שתטיל על המוכר חובה לשאת בעלויות?
חוק לקבלנים ויזמים
אומנם חוק המכר (דירות) חל על בתים שנבנו לצורך מכירתם, אבל איך בודקים את הכוונה של אנשים פרטיים? פרופ' זמיר כתב שכוונה זו תיבחן בהתאם לנסיבות אוביקטיביות.
מדד משמעותי לכוונת האדם הינו המועד של המכירה. בדרך כלל, יזמים ימכרו את הנכס בסמוך לסיום הבנייה. בנוסף אפשר להתרשם מזהות המוכר ועיסוקו. אדם פרטי, שאיננו עוסק בנדל"ן, ולאורך השנים שלאחר המכירה לא עסק בנדל"ן, הוא כנראה לא איש נדל"ן.
בהתאם לכך, אפילו אם אדם מכר בית בסמוך לסיום בנייתו, יתכן שהיו שיקולים שונים למכירה, ולא
שיקולים מסחריים. למשל, יתכן שהמוכר נקלע לקשיים כלכליים פתאומיים. במקרים כאלה יש לבית המשפט את שיקול הדעת להכריע שלא מדובר במכירה של בית עם כוונה מסחרית מלכתחילה.
במקרה שבפנינו, בית המשפט ציין שהבית לא נמכר בסמוך לסיום בנייתו, עוד נותרה עבודה רבה לעשות בבית, והקונה אף ידע על היקף העבודה הרבה שעליו לטפל בה. ומה בעניין זהות המוכר? בית המשפט הכריע שהוא לא יזם נדל"ן ולא עוסק כלל בתחום, גם אם פורמלית הוא רכש קרקע וחתם על חוזה עם קבלן בנייה שיבצע עבורו את עבודות הבנייה.
לאור זאת, חוק המכר לא חל על האדם הפרטי במקרה זה, ולא חלה עליו החובה לבצע את תיקוני הרטיבות, לפחות מצד חוק זה.
קונים As Is
עסקאות רבות נעשות בין צדדים עם הצהרה שהנכס נמכר ב"מצבו הוא", או בלעז – As Is. בדרך כלל הקונה גם מצהיר שלא תהיינה לו כל טענות כלפי המוכר, אם יימצאו פגמים בנכס. כך קרה גם במקרה זה – הקונה הצהיר שבדק את הבית ולא מצא בו כל פגם, ושלא תהיה לו כל טענה כנגד המוכר במידה ויתגלו פגמים בהמשך.
בית המשפט ציין שההסכם מסדיר בצורה ברורה באיזו מידה המוכר והקונה חילקו ביניהם את הסיכונים האפשריים בפגמים נסתרים או לא ידועים. הקונה לקח את האחריות והסיכון על עצמו. בכך היה לקונים אשם תורם מצידם לליקויים שנתגלו בהמשך.
אחריות בעלי מקצוע
מעבר לסכסוך שנוצר בין המוכר לקונים, הצטרף לוויכוח צד ג' – הלא הוא קבלן האיטום שביצע את העבודות בבית. מומחה מטעם בית המשפט קבע כי מדובר בליקויים שנבעו מעבודה לקויה של קבלן האיטום, שמסר תעודת אחריות על העבודות לידי הנתבע.
החבות של קבלן האיטום עדיין קיימת, כי היא נובעת למעשה מהמחאת הזכות של המוכר, שנמסרה הלאה לידי הקונים. תעודת האחריות של קבלן חלה גם כלפי רוכש דירה, ולא רק על הבעלים המקורי.
בית המשפט הכריע כי את עלות התיקונים בליקויי הרטיבות ישאו יחדיו קבלן האיטום והקונים: קבלן האיטום יישא במחצית העלויות, לאור תעודת האחריות שמסר לידי המוכר, והקונים יישאו במחצית השניה של העלויות, מחמת האשם התורם שלהם, היות שהם הצהירו במועד רכישת הבית שהם בדקו אותו, למרות שלא ביצעו בדיקה יסודית לבחון אם אכן קיימים פגמים בבית.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'