מפרטי הדירות בפרויקטים חדשים היו תמיד מה שהפריד בין פרויקט עממי יחסית לפרויקט יוקרה, ובאו לידי ביטוי ברמת המגוון, המותגים ותג המחיר. בשנים האחרונות עושה רושם כי המפרטים בכל רמות הפרויקטים משתדרגים ומתחרים בקלות בהיצע המפרט של פרויקטים יוקרתיים שמחירם חוצה את ה-60 אלף שקל למ"ר. ניתן לראות כי יזמים מבצעים חשיבה על נושא המפרט ועושים מאמץ שהוא יציע מגוון פריטים ושדרוגים, איבזור ואפשרויות לשינויים.
שלא כמו בעבר, גם פרויקט עממי יחסית בבאר יעקב, אור עקיבא או חדרה, יציע במפרט שלו לרוכשי הדירה לפחות מספר חלופות לבחירת ספקים בכל אלמנט בדירה - ריצוף, מטבח, מיזוג או קרמיקה. אז אל תתבלבלו, אבן קיסר או ריצוף 80 על 80 הם כבר סטנדרט ולא מדובר בחבילות פרימיום.
המפרט הטכני - אותו אוסף פריטים שמציע היזם בעסקה של מכירת דירה, נהפך בשנים האחרונות מנושא אפור לאחד ממקדמי המכירות הבולטים.
התאמה לקהל
"אין ספק שבשנים האחרונות ועם ריבוי התחרות בשוק, היזמים מעלים יותר ויותר את רמת המפרטים, כשהסטנדרט הוא פונקציה שמשתנה ברמת העיר, האזור, השכונה ואופי הקהל", אומר ינון סבג, סמנכ"ל קבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן.
הוא מסביר שבאזורים קרים כמו ירושלים, הדגש במפרט יהיה על חימום רצפתי ואיכות חומרי הבידוד, לעומת המרכז שם דווקא המיזוג ורמת הבידוד מהרעש יהיו מבוקשים. במקומות בהם יש אוכלוסייה חרדית, המפרט הסטנדרטי יכלול שעון שבת מובנה, מרפסת סוכה ובבניין מעלית שבת.
בסביבה תחרותית, בשכונות גדולות בהן יש מספר רב של יזמים, התחרות היא שתקבע את רמת הסטנדרט. יזם המעוניין למכור את הדירות בצורה היעילה ביותר יבדוק מה מקובל על הקהל, וכך יעשה. ניתן לראות בפרויקטים של מחיר למשתכן חברות קטנות ומשפחתיות המשקיעות במפרטים יוקרתיים בסטנדרט גבוה משל המתחרים, כדי למתג את עצמן ולבנות שם טוב שיסייע להן בפרויקט הבא. גם קהל הרוכשים לאורך השנים מראה יותר עניין וידע בכל מה שקשור במפרטים, בתוספות, באבזור ובמרכיבי הפנים השונים ומגיע עם דרישות.
לדברי סבג, "חשוב לרוכשים ששמים את מלוא כספם לקבל תמורה מלאה מעבר לארבעה קירות, ולכן לצד בחינת המפרטים בודקים גם את איכות הביצוע, רמת הסיווג של הקבלן המבצע והמוניטין שלו. הרוכשים מצד אחד מנצלים את התחרות לאפשרות מיקוח ברמת המפרט, ומצד שני מוכנים לשלם כסף רב, אך גם לקבל את כל הפסיליטיז בדירה – בית חכם, ריצוף איכותי, מערכת מיזוג, מטבח ועוד".
באופן עקרוני נקבע המפרט הטכני על ידי היזם מול הספקים מבעוד מועד, אך גם מנהלי השיווק נמצאים בלופ, לאחר ביצוע בדיקה מעמיקה מול המתחרים. בשנים האחרונות הפערים הגדולים בין ההיצע של דירות בשוק החופשי לביקוש הגדול מצד הצרכנים, העבירה את הכוח לידיהם של הרוכשים, שבודקים את הפרויקטים בזכוכית מגדלת ויודעים מה הם רוצים. איכות המפרט עלתה בכל רמות המחירים, וזהו גורם נוסף לעליית מחירי הדירות.
כשבוחנים את נתונים האחרונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – עלייה של 10% מפברואר האחרון ברכישת דירות מקבלנים ועלייה של 0.8% במחירי הדירות בחודשים פברואר-מרץ אל מול החודשים שקדמו להם, ניתן להבין שהדרישה לשדרוג המפרט מגיעה גם מהקהל, או לפחות לא מורידה את קצב העסקאות. חשוב להבין שעליית המחירים מביאה אנשים לבצע שיקולי רכישה גם בהתאם למפרט הדירה, שיכול לחסוך להם הוצאות נוספות וגדולות על הדירה לפני הכניסה אליה.
שדרוג משמעותי
"העלייה ברמת המפרטים החלה כבר לפני עשור, אך בשנים האחרונות אנו רואים שדרוג נוסף ומשמעותי ברמתם", אומר גיל גורביץ', סמנכ"ל השיווק של אזורים, המקימה ומשווקת בימים אלה את פרויקט EXCHANGE RAMAT GAN במתחם עלית בכניסה המערבית לעיר.
"אם עד לפני 5 שנים היינו רואים בדירות חדשות עוד אסלות מונובלוק, תריסי גלילה ידניים וריצופים במידות של 60 על 60 ס"מ בסטנדרט הפרויקט, היום יש שינוי משמעותי ונדיר למצוא כאלו מפרטים בפרויקטים, גם בפריפריה. השינוי נובע מדרישה של הרוכשים למפרט מתקדם יותר וגם כתוצאה מהתחרות בין החברות והרצון להיות הכי יוקרתי, חדשני ומיוחד. התחרות מביאה היום את היזמים להציע אלמנטים יצירתיים יותר כדי ליצור נחשקות שתמתג אחרת את הפרויקט ותסייע בסגירת העסקה".
התהליך הזה השפיע בשנים האחרונות גם על שוק היוקרה. מאחר ושוק ה-middle class מתח את רמת המפרטים גבוה, שוק היוקרה היה מחוייב להגיב ולהמציא את עצמו מחדש.
גורביץ': "בפרויקט EXCHANGE RAMAT GAN, אותו אנו מקימים כיום, נמכרות דירות בטווח מחירים של 40 עד 45 אלף שקל למ"ר. אנחנו מציעים מפרט יוצא דופן, שכולל פרקט בכל הבית, חימום תת-רצפתי, מטבחי יוקרה של חברת בולטהאפ, קירות מסך ועיצוב מלא של שלושה מעצבי על ישראלים לדירות הסטנדרט בפרויקט. מדובר באלמנטים שבעבר ניתנו רק בפרויקטים שמותגו כפרויקטי יוקרה עם תג מחיר גבוה יותר".
פרטי וציבורי
בפרויקט Brizzo בשכונת פארק הים בבת ים, בשני מגדלים בני 23 ו-20 קומות, אשר בנייתם מתחילה בימים אלה, עומדים מחירי הדירות על כ-26 אלף שקל למ"ר. מחיר לא זול, אך גם לא כזה שניתן להגדיר כמחיר יוקרה. למרות זאת, לדברי רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת שפונדר-פדלון אשר בונה את הפרויקט, עלתה מאד רמת המפרטים ביחס לעבר.
לדבריו, "שדרוג המפרט מתחלק לשניים – המרחב הפרטי של הדיירים והשטחים המשותפים לכל דיירי הבניין. שדרוגי המפרט בשטחים הפרטיים כוללים בין היתר אריחי מטר על מטר, דלתות צבע ומערכת מיזוג נסתרת. בחדר האמבטיה - אסלות סמויות ונגרות מקיר לקיר. גם רמת המטבחים שודרגה משמעותית לעומת ימים עברו, ועלותם מגיעה כעת ל-20 אלף שקל ואף למעלה מכך".
בשטחיו הציבוריים יכלול הפרויקט את ה-Sky Garden בקומה ה-16, עם חדר כושר, בריכה וגינת ירק שבה הדיירים יוכלו לשבת ולנפוש כאשר מולם נפרש הנוף הפנורמי של הים. את התמונה משלימות מעליות מהירות. הפרויקט תוכנן על ידי משרד כנען שנהב אדריכלים.
תמורה לכסף
לשאלה מהיכן באה הדרישה הזו של הקהל למפרט כה גבוה, משיב רוני כהן, מנכ"ל חברת השיווק אלדר: "בשנים האחרונות העולם הפך לצרכני יותר בכל תחומי החיים. אנחנו טסים יותר לחו"ל, קונים מותגי יוקרה של שעונים, בגדים וכמובן מכוניות, וכדי ליהנות מדירת מגורים שתענה על החלומות שלנו, רוב האנשים שואפים למתוח את מסגרת התקציב האפשרית. באופן טבעי, גם מפרט הדירה הפך היום לאחד מסימני היוקרה. אדם שרוכש דירה חדשה במחיר גבוה רוצה להרגיש שמעבר למיקום האיכותי של הפרויקט הוא קיבל תמורה מלאה לכספו גם ברמת המוצר".
העלייה הבולטת ביותר מתבטאת במטבח, שנחשב לחלק היקר ביותר בדירה ולמקום אותו משדרגים הכי הרבה מעבר למפרט הסטנדרטי. אם עד לפני 10 שנים רוב היזמים הציעו בעיקר מטבחים סטנדרטיים של כ-3,000 שקל למטבח, שכללו כיור, הכנה לגז, מספר ארונות ומגירות, מקום למקרר ואולי גם למדיח כלים, כיום השתדרג המטבח הסטנדרטי באלפי שקלים ליחידה. אם הרוכש רוצה לשדרג את המטבח, הספק נותן זיכוי שיכול להגיע גם לכ-5,000 עד 7,000 שקל פחות או יותר.
"מפרטי הדירות וחומרי הגמר בפרויקטים חדשים למגורים משתדרגים מעת לעת בהתאם לחידושים בענף ולדרישת הקהל", מציינת רקפת להב, סמנכ"ל השיווק של קבוצת אלמוג.
היא מסבירה שכאשר שלקוחות מתייחסים למפרט הטכני, הם לרוב מתכוונים למוצרים ולספקי המוצרים בדירה הניתנים לבחירה על ידי הרוכשים. בפועל, המפרט הטכני מורכב הרבה יותר ומתייחס לנושאים רבים ומהותיים, שרוב רוכשי הדירות לא נותנים עליהם כלל את הדעת.
כשמדובר בספקים ובמוצרים, הקהל דורש ספקים גדולים ומוכרים. זוהי למעשה זליגה של תרבות הצריכה והמיתוג לענף הנדל"ן. לרוב לקוחות ירצו לשמוע שמות מוכרים בקרב ספקי המטבחים, אביזרי האמבטיה, הדלתות וכיו"ב.
לדברי להב, עד לפני כעשור, לקוחות התעניינו בעיקר בגודל האריחים שבהן מרוצפות הדירות ובאפשרויות בחירה מגוונות ככל האפשר. מאז נוספו הרבה מאוד קטגוריות, ואיתן גם אבחנות ספציפיות הרבה יותר לגבי סוגי המוצרים. למשל, חשמל חכם שהיה בעבר מנת חלקן של דירות ובתי יוקרה של העשירון העליון, הפך בשנים האחרונות לציפייה סטנדרטית אצל רוב הרוכשים.
קטגוריות נוספות המאפיינות את דרישת הקהל ועליית המדרגה של המוצרים: יחידת אי במטבח, מערכות מיזוג אוויר מתקדמות, ארונות אמבטיה מעוצבים, דלתות כניסה עם מנגנון זיהוי ביומטרי, אריחים מדוקקים, רשתות בחלונות, מערכת חימום מים בגז, מטבחי חוץ, תריסי אור ועוד.
עוד שינוי של השנים האחרונות הוא כמות הספקים לכל קטגוריה, שניתנת לבחירה על ידי יזם הפרויקט. פעם היה ספק לכל קטגוריה או שניים לכל היותר, היום ישנם 3 ואפילו 4 ספקים שחברות מעמידות לבחירת הלקוח.
"כשבוחנים את המפרט חשוב להבין שהמוצר לא פחות חשוב משם הספק או היצרן", מדגישה להב. "אנו נתקלים לעיתים בלקוחות שמגיעים למשרד המכירות ומציינים שבפרויקט מתחרה יקבלו מטבח של רגבה, למשל, שנחשב בעיניהם יותר. בבדיקה זריזה אפשר להבין שהמטבח שהבטיחו בפרויקט האחר קטן יותר ואינו כולל יחידת בילד אין, מנגנון טריקה שקטה או ארונות קלאפה עליונים. לא כדאי להתרגש משמות ומותגים, אלא לעשות בדיקה מעמיקה והשוואה איכותית וכמותית בין מוצר למוצר".
חוויית קנייה
שימי מלכה, סמנכ"ל שיווק ומכירות של קבוצת יובלים, מוסיף: "אנחנו משקיעים במפרטים מיוחדים משתי סיבות. האחת היא כמובן התחרות. אנחנו רוצים לתת לרוכשים שלנו יותר ממה שהם יקבלו בפרויקטים אחרים. השנייה, לתת ללקוח חוויית קנייה מעל לציפייה שלו".
בפרויקט תיאודור ברחוב הרצל בדרום תל אביב נוסף למפרט הדירה מזגן VRF. "זו מערכת שמתקינים בדרך כלל בפרויקטי יוקרה בשדרות רוטשילד", מדגיש מלכה. "המערכת לא זולה ליזם, אבל מבחינת הרוכש היא חסכונית בחשמל. מוצר נוסף שהחלטנו לשדרג הוא המטבח – למותג הגרמני שולר".
בנוסף, הרחיבה החברה את אפשרויות הבחירה. "בדרך כלל רוכש דירה מקבל סל אפשרויות מצומצם של כלים סניטריים וריצופים, ואם הוא רוצה מוצר שאינו בסל, הוא צריך להוסיף כסף. זו חוויית קנייה לא נעימה. אנחנו נותנים לו בחירה מבין 50 סוגי ריצוף לחדרי האמבטיה, מרפסות ולפנים הדירה, אפשרות לבחור מבין 10 סוגים שונים של אסלות, מגוון ארונות אמבטיה ו-3 חברות שמספקות את המוצרים האלה. הלקוח מרגיש את הפרגון הזה והחוויה היא כאילו הוא משפץ את הדירה בעצמו ולפי טעמו, ולא של רכישת דירת קבלן סטנדרטית".
סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת קרדן נדל"ן, מספרת שבפרויקט ברחוב אגריפס בירושלים כל הדירות מגיעות עם חימום תת-רצפתי, מזגן VRF, ברזים של גרוהה, דלתות פנדור, ריצוף גדול במיוחד –100/100 או 120/60 מ"ר, דק איפאה במרפסות, וילונות חשמליים בחלק מהדגמים ומטבח עם שיש קיסר איכותי.
"מדובר בפרויקט יוקרה בלב ירושלים, אז רצינו להתאימו לקהל היעד", היא מסבירה. "השקענו הרבה מאוד במפרט הפנימי של הדירות, ולא במתקנים כמו ספא או חדר כושר שמכבידים על התחזוקה והעלות החודשית. מרבית הרוכשים הם משקיעים, שישכירו את הדירות לטווח קצר או ארוך, ורצינו להעניק להם את המוצר שיאפשר להם לקבל את התשואה המקסימלית. לקחנו כפיילוט דירת מגורים רגילה, הגשמנו בה את כל החלומות והפינוקים כמו שיש בדירת פאר, ובכך המצאנו מחדש את הקולקציה היוקרתית של המפרט הטכני, כך שגם דירת נופש בירושלים תרגיש כמו בית מלון".
משלמים ומשדרגים
כ-70% מרוכשי הדירות בישראל ישדרגו את המטבח הסטנדרטי של הקבלן. כך עולה מסקר שערכה חברת הומקונקס בקרב אלפי רוכשים בעשרות פרויקטים חדשים ברחבי הארץ. המטבח הוא הקטגוריה שאותה הרוכשים נוטים לשדרג הכי הרבה בדירות החדשות.
עוד עולה מהסקר כי הקורונה לא ממש השפיעה לרעה על שינויי הדיירים בפרויקטים חדשים וכי הרוכשים מוציאים בממוצע כ-100 אלף שקל על שדרוג הדירות החדשות שקנו (נבדקו דירות 4 חדרים) גם בתקופת המשבר.
חוץ מהשדרוגים, הרוכשים מוציאים כ-70 אלף שקל בממוצע על רכישות מוצרים שלא נכללים במפרט הטכני שהם מקבלים מהקבלן. בתקופת הקורונה נרשמה עלייה של 11% ברכישות אלו – בעיקר מוצרי חשמל.
הנתונים מבוססים על ההעדפות של אלפי המשתמשים במערכת HOMECONNEX, המאפשרת תקשורת שוטפת בין היזם לרוכשי הדירות החל משלב חתימת החוזה, ומלווה אותם לאורך כל תקופת הבנייה והבדק ומאפשרת לאחר הבנייה להתחבר לקהילת הפרויקט בכל הנושאים הקשורים לדירה. נכון להיום המערכת משרתת יותר מ-80 פרויקטים בכל הארץ, ויש בה כ-16,000 לקוחות פעילים.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו