מיזוג של פעם בעשור כך יצרה JTLV ענקית נדל"ן

התעשייה הישראלית ידעה לאורך השנים לא מעט מיזוגים אסטרטגיים בין חברות קטנות, שבסופם הפכו לחברה אחת גדולה. הסיפור של חברת היזמות למגורים "דוניץ-אלעד", פרי מיזוגה של קרן JTLV, דומה אמנם במהותו, אך גדול פי ארבעה; "מה שמיוחד במקרה הזה, הוא שהצלחנו למזג בין שתי חברות גדולות בשוק הנדל"ן – כדי ליצור חברה ענקית אחת. מדובר במהלך תקדימי בשוק המגורים בישראל", מסביר עמיר בירם, שותף-מנהל בקרן JTLV.

התוצאות מדברות בעד עצמן: קרן JTLV נכנסה להשקעה בחברת דוניץ הציבורית בשנת 2021, ומאז היא מביאה ערך בלתי נתפס למשקיעים – כאשר נכון לסוף שנת 2024 שער המניה עלה בכ-109%, פי שלוש ביחס למדד ת"א בנייה שעלה בשיעור של כ-36% בלבד ופי 4.5 ביחס למדד תל אביב נדל"ן שעלה בכ-24%; "זה מוכיח שהבנו נכון את הפוטנציאל, ושהשוק מאמין במיזוג הזה. כל היתרונות שראינו מראש – יתרון הגודל, הסינרגיה בין הצוותים, והיכולת לנצל הזדמנויות חדשות – התממשו במלואם. זו הצלחה שאנחנו גאים להיות חלק ממנה".

קרנות JTLV מנוהלות ע"י עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן ומתמחות בייזום והשבחה של נכסי נדל"ן בישראל. עד היום גויסו 3 קרנות בהיקף מצטבר של כ-5 מיליארד שקל. באחרונה ביצעה קרן JTLV הפצת מניות קבוצת דוניץ-אלעד שזכתה לביקושים אדירים של למעלה מחצי מיליארד שקל. משקיעים מוסדיים מובילים רכשו 14.5% ממניות חברת היזום למגורים האחים דוניץ מבעלת השליטה בחברה, קרן JTLV, תמורת 280 מיליון שקל. הקרן צפויה לרשום רווח של למעלה מ-150 מיליון שקל בעסקה הנוכחית, ותמשיך להחזיק בשיעור של 36% ממניות החברה.

אז איך נולד מיזוג מוצלח?

"נכנסנו לתמונה בתחילת תקופת הקורונה, כשהשוק היה בעיצומו של משבר פיננסי", מתאר בירם את שרשרת האירועים שהובילה למיזוג המוצלח, "בקרן השנייה שלנו (JTLV2) רכשנו את 'אלעד מגורים' מיצחק תשובה תמורת 280 מיליון שקל. זו הייתה חברה פרטית בבעלותו, עם פרויקטים איכותיים כמו זה בשכונת הארגזים כיום פארק דרום בתל אביב. המנכ"ל רונן יפו, שהמשיך איתנו מהתקופה של תשובה, צפה את הפוטנציאל של המיזוג, והפך לשותף משמעותי בחברה החדשה. לאחר מכן, החלטנו להפוך את אלעד מגורים לחברה מדווחת באמצעות הנפקת אג"ח בבורסה – מהלך שהצליח מעל ומעבר לציפיות".

בירם ממשיך: "עם זאת, האתגרים לא פסקו. ראינו שמחירי הקרקעות במכרזים הגיעו לשיאים חדשים, בעיקר בגלל הריבית הנמוכה שהייתה בתקופת הקורונה. בדיעבד, זה היה ברכה – כי מי שקנה אז קרקעות במחירים מופקעים, מתמודד היום עם קשיים גדולים בעקבות העלייה החדה בריבית. אנחנו, לעומת זאת, חיפשנו דרכים אלטרנטיביות לצמוח. הרעיון היה למצוא חברה עם ניהול טוב ופורטפוליו איכותי, שתוכל להשתלב עם אלעד מגורים וליצור סינרגיה. לאחר חיפושים, הגענו לדוניץ – חברה ציבורית ותיקה עם פרויקטים מעולים במקומות כמו רמת השרון, ראשון לציון, אשדוד וגבעתיים. מצד אחד, הייתה להם נוכחות חזקה בשוק, אבל מצד שני, ההנהלה הייתה עייפה ולא הצליחה לממש את הפוטנציאל". 

"ידענו שזה זה. רכשנו 50% מהשליטה בדוניץ, בכוונה תחילה למזג אליה את אלעד מגורים. זה היה תהליך מורכב וארוך, שנוהל על ידי ועדת הביקורת של דוניץ הציבורית, שמינתה לצורך המיזוג צוות מומחים חיצוני בראשות פרופ' ברנע, אשר ביצע הערכת שווי של שתי החברות. לאחר כמעט שנה של תהליכים, המיזוג אושר ויצא לפועל – יצרנו חברה אחת, חזקה ומאוחדת, תחת ניהולו המקצועי של רונן יפו", מסכם בירם.

כיום, חברת דוניץ-אלעד מאופיינת בחוסן פיננסי יוצא דופן בשוק הנדל"ן, הנהלה איכותית וצבר של כ-32 פרויקטי מגורים באזורי ביקוש בהיקף של כ-13,500 יחידות דיור (חלק החברה כ- 7,500 יח"ד), אשר להערכת החברה צפויים להניב רווח גולמי של כ-4.3 מיליארד שקל בשנים הבאות. קבוצת דוניץ-אלעד ממשיכה בתנופת הפיתוח והצמיחה ואף צפויה להתחיל בשנתיים הקרובות בביצועם ושיווקם של אלפי יח"ד.

מה סוד ההצלחה של דוניץ-אלעד?

רונן יפו (49), המכהן כאמור כמנכ"ל דוניץ-אלעד, לא מתבייש להצהיר כבר בתחילת השיחה כי "המיזוג בין דוניץ לאלעד מגורים יצר את אחת החברות הגדולות והחזקות ביותר בתחום הנדל"ן בישראל, עם כמה יתרונות משמעותיים שמבדלים אותנו מהמתחרים". את דרכו בעולם הנדל"ן התחיל יפו לפני כ-25 שנים, מתוכן הוא מוביל את 'אלעד מגורים' משנת 2010 ואת הקבוצה משנת 2022, בעקבות תהליך המיזוג בהובלת JTLV. "באופן כללי, המיזוג יצר גוף נדל"ני חזק יותר, מאוזן פיננסית ובעל יתרונות ברורים בתחומי הביצוע, ההתחדשות העירונית והערך המוסף לדיירים", הוא אומר.

רונן יפו, מנכ"ל דוניץ-אלעד: "המיזוג יצר גוף נדל"ני חזק יותר, מאוזן פיננסית ובעל יתרונות ברורים בתחומי הביצוע, ההתחדשות העירונית והערך המוסף לדיירים"

יפו מסביר כיצד יתרונות המיזוג באים לידי ביטוי בפעילות החברה: "ראשית, יצרנו חברה עם פלטפורמה פיננסית יציבה וחזקה. המיזוג בוצע בהחלפת מניות, כלומר לא יצרנו חוב נוסף לחברה. זה יתרון קריטי, במיוחד בתקופה שבה חברות אחרות קנו קרקעות במחירים גבוהים, ובשיעורי מינוף גבוהים, וכעת הן מתמודדות עם אתגרים בגלל הריביות הגבוהות. במקרה שלנו, לעומת זאת, המיזוג הגדיל דרמטית את היקף הקרקעות ויחידות הדיור של החברה, כולל בנייה חדשה והתחדשות עירונית, מבלי להיכנס לחובות מיותרים (לחברה יחס חוב נטו לקאפ נטו של כ-35%). גודל המלאי מעניק לחברה יתרון תחרותי מבחינת פיתוח עתידי ויכולת אספקה רציפה של פרויקטים; דבר שני, המיזוג שילב בין שתי חברות עם יכולות משלימות: אלעד מגורים הביאה איתה ניסיון רב ביזמות נדל"ן, בעוד דוניץ תרמה את היכולות הקבלניות שלה ואת הידע בביצוע עצמי של פרויקטים. כיום, אנחנו מחזיקים זרוע ביצוע פנימית שמאפשרת לנו שליטה מלאה על התהליכים, מהתכנון ועד האכלוס. זה יתרון עצום, במיוחד בתקופה כמו המלחמה האחרונה, שבה היכולת לשלוט בלוחות הזמנים ובהוצאות הפכה קריטית. בפרויקטים שבהם ביצענו את העבודה בעצמנו, הצלחנו לעמוד ביעדים ולמסור דירות בזמן – בניגוד לפרויקטים שבהם היינו תלויים בקבלנים חיצוניים"

נכון להיום, החברה מקדמת פרויקטים בפרישה ארצית רחבה.

בין הפרויקטים הבולטים של דוניץ-אלעד, הצפויים לתחילת הקמה או לצאת לשיווק בשנתיים הקרובות, ניתן למנות את פרויקט 'המתחם הצפוני' בסמוך לפארק דרום בתל אביב, להקמת 1,870 יחידות דיור, 300 יח"ד לדיור מוגן וכ-12.5, אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. פרויקט 'נווה מגן' ברמת השרון, שם מקדמת החברה הקמה של 435 דירות בשבעה בניינים חדשים שיחליפו תשעה בניינים ישנים; פרויקט 'קרית האמנים' במרכז העיר ראשון לציון להקמת 710 יחידות דיור פרויקט 'ההסתדרות' ברחוב ההסתדרות בגבעתיים, במסגרתו יוקמו 500 דירות; פרויקט 'מתחם רוטשילד' בחיפה, במסגרתו יוקמו 760 דירות; פרויקט הארזים בשכונת בית הכרם בירושלים, במסגרתו יוקמו 401 דירות.

יפו ממשיך: "היכולת שלנו להציג לדיירים פרויקטים קיימים ומאוכלסים, ולא רק תוכניות על הנייר, נותנת לנו יתרון משמעותי במכרזים ובמשא ומתן עם דיירים. אולם, מה שבאמת מבדיל אותנו זה הכוח האנושי. המיזוג לא היה רק ברמה העסקית – היה גם מיזוג תרבותי. לקח לנו כשנתיים ליצור חברה אחת מאוחדת, עם הנהלה משותפת וצוותים שמייצגים את המיטב משתי החברות. היום, אנחנו חברה אחת עם מטה אחד, צוות מסור וערכים משותפים. זה לא מובן מאליו – יש לא מעט מיזוגים שנכשלים ברמה התפעולית, אבל אנחנו הצלחנו ליצור סינרגיה אמיתית".

"אני חושב שההצלחה הגדולה של דוניץ-אלעד נובעת גם מהערך שאנחנו מביאים לדיירים ולמשקיעים. בסוף, אנחנו לא רק בונים בניינים – אנחנו בונים קהילות. בפרויקטים גדולים כמו פארק תל אביב וקריית האמנים, אנחנו יוצרים תשתית קהילתית שמחברת בין הדיירים. אנחנו מפעילים רשתות קהילתיות, מעודדים מסחר בין דיירים, ויוצרים סביבת מגורים שהיא הרבה יותר מארבעה קירות וגג. זה ה-DNA שלנו, וזה מה שהופך את הפרויקטים שלנו לאטרקטיביים כל כך", מסביר יפו.

לסיום, יפו מדגיש כי "כל זה לא היה קורה כמובן בלעדי השותפות המוצלחת עם JTLV.

עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן הם לא רק משקיעים – הם שותפים אסטרטגיים שמבינים את השוק ונותנים לנו את הכלים לצמוח. ביחד, לקחנו חברה פרטית קטנה והפכנו אותה לענקית נדל"ן עם פוטנציאל צמיחה אדיר. זה לא היה קורה בלי החזון, המקצועיות והערכים המשותפים שלנו", מסכם יפו.

עמיר בירם, מבעלי JTLV: "הצלחנו למזג בין שתי חברות גדולות בשוק הנדל"ן  כדי ליצור חברה ענקית אחת. מדובר במהלך תקדימי"