דירות בקצב אש

מה קרה, מלחמה? שימו לב לגרף המכירות במהלך השנה האחרונה – כל החברות מציגות נתוני מכירות שלא תואמים את הנסיבות הסובבות אותנו. המדינה במצב מלחמה, הריביות בשיאים, ומשרדי המכירות בטרפת. התמודדות עם כל הכאוס הזה מצריכה להבין מי נגד מי ולמה. חברות מדווחות על שיאי מכירות שלא נראו מעולם, והדירות נמכרות כמעט לפי משקל, בשל תנאי המימון המפתים.

במילים אחרות: אנשים שלא מסוגלים להרשות לעצמם לקנות דירה כיום – משלמים בין 5% ל-20% ורוכשים למעשה 'פתק זכאות' לדירה. מי יבצע את התשלום הסופי בעתיד? אלוהים גדול. עד אז, הם בטוחים, מחירי הנדל"ן יתפוצצו והדירה תימכר ברווח.

מרבית העסקאות שנסגרו לאחרונה מתבצעות בתמהיל של 15% בעת החתימה ו-85% בעת מסירת הדירה, כאשר ממוצע זמן המסירה עומד על כ-70 חודשים. כלומר, הוצאה משמעותית תתרחש רק בעוד ארבע עד שש שנים. האם מדובר בגן עדן כלכלי? לא בהכרח. בואו נודה על האמת, למרבית האנשים אין יותר מדי כסף; משרד האוצר עדיין לא השיק תוכנית "מענק לכל תושב", וגם הבנקים לא הפחיתו את הריביות. כמו כן, פועלי בניין אינם לא מגיעים בקצב מספק, וגם אם מגיעים, איך לומר בעדינות? הם לא המסור הכי משויף בארגז הכלים. בנוסף, סביר להניח שהמפתחות לדירות האלה ימסרו באיחור.

בנוסף, מהיכן נובע הביטחון הזה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות? בסוף שנת 2024 הגיע מלאי הדירות הלא מכורות לכ-75 אלף, למעלה ממחצית מהן באזורי המרכז ותל אביב, כפי שעולה מדו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסם לאחרונה. אז מאין האופוריה? מההיסטוריה כמובן, שהכניסה את הצעירים להיסטריה להמר על חייהם ולרכוש דירה בהקדם האפשרי. מדובר בסך הכל בניצול הזדמנויות לפריסת תשלומים בעזרת הלוואות בלון שהטריפו את השוק, לצד אמונה שלמה מצד המהמרים בכך שמחירי הדירות רק ימשיכו לעלות. לידיעה, גובה המשכנתה הממוצעת עומד על 1.086 מיליון שקלים, עם תקופת פירעון ממוצעת של 27 שנים. זו עלייה של כמעט 100 אלף שקל, בהשוואה לדצמבר 2023. בקיצור, עבודת פרך למשך 30 שנה ויותר.

מחלקים דירות בחינם?

לפי דוח שפרסם הכלכלן הראשי באוצר, נראה כי רגע לפני העלאת המע"מ נדבקו הישראלים בקדחת רכישות. דצמבר 2024 ייזכר כאחד החודשים הסוערים בשוק הדיור הישראלי, עם מספר שיא של 11,261 עסקאות - נתון שלא נראה מאז מרץ 2022, טרם גל העלאות הריבית. הנתון הזה, שמשקף גידול של 85% בהשוואה לדצמבר 2023, מגיע כאמור על רקע רצונם של הרוכשים להקדים את רכישת הדירה טרם העלאת המע"מ, מה שמייקר למעשה את מחירי הדירות בעשרות אלפי שקלים. בנוסף, נרשמו שיאים חדשים ומרשים במכירות הקבלנים, ברכישות דירה ראשונה, ונראה כי גם המשקיעים חוזרים בהמוניהם, כשבאר שבע לוהטת, עם עלייה של 173% בהשוואה לדצמבר הקודם.

אחד הנתונים המעניינים ביותר שעולה מהסקירה הוא הגידול החד במספר העסקאות שנעשו עבור דירות "על הנייר" - כלומר, דירות שנרכשו לפני שהשלמת הבנייה שלהן נראית באופק. למעשה, 68% מהדירות החדשות שנמכרו בדצמבר נרכשו עוד לפני שהושלמה בנייתן – הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 2023. עוד מפתיע לראות כי רוכשי הדירה הראשונה השתלטו על השוק בדצמבר, עם 6,747 עסקאות – הנתון הגבוה ביותר ב-15 השנים האחרונות. תושבי החוץ גם הם הגבירו נוכחותם בשוק, עם 241 דירות שנרכשו - עלייה של 90% לעומת שנה שעברה.

במקביל, בנק ישראל דיווח על שיא היסטורי בהיקף המשכנתאות שנלקחו בחודש דצמבר, שהגיע ל-13.8 מיליארד שקל – זינוק חסר תקדים של 74% לעומת חודש נובמבר שקדם לו. הלוואות הבלון היוו 23.2% מסך ההלוואות שניתנו, ועמדו על 3.2 מיליארד שקל. בסך הכל, היקף המשכנתאות שנלקחו בשנת 2024 עומד על 94 מיליארד שקל; "ופתאום, כמו בשירו הנפלא של שלמה ארצי – 'שינויי מזג האוויר' – אני יודע שמשהו פה משתנה", מנתח הכלכלן מוטי שויקה (קדמי ייעוץ משכנתאות) את הנתונים ביצירתיות.

כאמור, מה שבאמת הניע את השוק השנה היו מבצעי המימון למיניהם. תומר אולמן, סמנכ"ל השיווק של סלע בינוי, מסביר: "אחת הדרכים המרכזיות לשמור על קצב מכירות גבוה הייתה מתן פתרונות מימון יצירתיים. אנחנו לדוגמה, הצענו הלוואות קבלן בתנאים נוחים יותר, מודלים של תשלום דחוי, ואף שיתופי פעולה עם בנקים כדי להציע מסלולי מימון מותאמים לרוכשים. זה סייע לנו להזיז עסקאות גם בתקופות שבהן רוכשים חששו מהתחייבויות גדולות. בפרויקטים מסוימים אפשרנו לרוכשים לשלם בין 10% ל-15% ממחיר הדירה בחתימת החוזה, ואת היתרה קרוב לאכלוס, מה שהפך את הרכישה להרבה יותר נגישה. התוצאה? בתקופה שבה רבים ציפו לירידת מחירים דרמטית, הצלחנו לשמור על קצב מכירות יציב ואף ראינו עלייה בהתעניינות לקראת סוף השנה".

מנגד, עו"ד ינקי קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עשה לנו קצת סלט כאשר הצהיר כי "אין משבר בנדל"ן, ומחירי הקרקעות שאנו משווקים בירידה. אמנם זה לא מתבטא במדד מחירי הדיור, אך יש לקחת בחשבון את מבצעי המימון של הקבלנים, אשר משקפים למעשה ירידה ריאלית של כ-7% במחיר"; המחירים עולים? אולי הם יורדים? מבולבלים? גם אנחנו.

השנה שהכתה את כל התחזיות

חברות הנדל"ן שמדווחות על תוצאותיהן, מסכמות שנה מטורפת ובלתי צפויה; בחברת אאורה למשל תיארו את השנה כ"היסטורית", עם מכירות שנתיות חסרות תקדים של 1,044 דירות – עלייה מדהימה של 314% לעומת 252 דירות שנמכרו בשנת 2023. איה רואש טייבלום, סמנכ"לית השיווק והמכירות של אאורה, מדגישה: "אאורה בונה ומוכרת בכל רחבי הארץ, ומספקת איכות גבוהה במגוון רחב של מחירים. אנו מסתכלים קדימה לשנת 2025 באופטימיות רבה, עם כוונה לשבור שיאי מכירות נוספים בשוק נדל"ן שהפתיע את כולם גם במהלך שנת המלחמה".

גם חברת י.ח דמרי, בבעלות הקבלן יגאל דמרי, מסכמת שנה יוצאת דופן. החברה סיכמה את שנת 2024 עם גידול מרשים של 93% בהכנסות ממכירת דירות, שהסתכמו בכ-2.6 מיליארד שקל. החברה מכרה 1,101 דירות במחיר ממוצע של כ-2.4 מיליון שקל, בהשוואה ל-2.1 מיליון שקל בשנת 2023. הצלחת דמרי, כחברה שצמחה בנתיבות, ניכרת גם באזורי הפריפריה. בנוסף, בוצעה השנה עסקת ענק על הקרקע של חנן מור בשדה דב, אותה רכשה דמרי תמורת 1.1 מיליארד שקל. אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק והמכירות של י.ח דמרי, מוסיף: "אנו גאים להציג הישגים משמעותיים בנתוני המכירות וההכנסות, וצופים כי מגמה זו תימשך בשנים הקרובות, לאור הביקושים הגבוהים והמלאים של החברה, הכוללים פרויקטים במגוון רחב של מחירים ובנייה בערים ובשכונות מבוקשות".

חברת ישראל-קנדה מסקרנת גם היא בהיקפי המכירות שלה, עם קהל נאמן. החברה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר מכרה דירות בהיקף של כ-2.77 מיליארד שקל. המחיר הממוצע לדירה הוא גבוה במיוחד ביחס לכל האחרות, ועומד על 6.9 מיליון שקל.

חברת שיכון ובינוי נדל"ן, מקבוצת שיכון ובינוי, רושמת שיא מרשים עם עליית מחירים דו-ספרתית. במהלך השנה החולפת, החברה מכרה 611 יחידות דיור במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל, מה שמייצג עלייה של 12% במחיר הממוצע לעומת השנה הקודמת, ומעיד על היקף מכירות כולל בשווי של כ-1.575 מיליארד שקל. דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בשיכון ובינוי נדל"ן, ציין: "2024 הייתה שנה משמעותית עבורנו ועבור שוק הנדל"ן בישראל. זו הייתה שנה שבה התמודדנו עם אתגרים ייחודיים לצד הזדמנויות חדשות. המשכנו להתמקד בפיתוח פרויקטים איכותיים המותאמים לצרכי השוק המשתנים, תוך שמירה על סטנדרטים גבוהים של תכנון ובנייה".

חברת אזורים מציגה נתונים מרשימים גם כן, עם עלייה של כ-40% במספר הדירות שנמכרו. במהלך השנה החולפת, החברה מכרה 555 יחידות דיור בהיקף כספי כולל של למעלה ממיליארד וחצי שקל (לא כולל מע"מ), כאשר מחיר דירה ממוצעת עמד על 3.3 מיליון שקל (כולל מע"מ). יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, ציין: "ענף הנדל"ן נמצא בנקודת מפנה, כאשר יותר ויותר רוכשים מבינים שאין טעם להמתין להורדת ריבית, להגדלת ההיצע או לכל צעד אחר. אנו הוצאנו דירות לשוק בכל הזדמנות שהייתה לנו, ומכרנו דירות לאורכה ולרוחבה של הארץ, מנהריה ועד באר שבע. הביקוש בצפון ובדרום נותר יציב גם בתקופה המאתגרת הזו. כמו כן, נהריה וחיפה היו הפרויקטים שהובילו את טבלת המכירות השנה, על אף שזו הייתה אחת השנים המורכבות באזור".

קבוצת רם אדרת מסכמת את שנת 2024 עם מכירת 475 דירות חדשות ברחבי הארץ בסכום כולל של כ-904 מיליון שקל (חלק החברה כ-814 מיליון שקל), מה שמעיד על זינוק של כ-200% במכירת יחידות דיור בהשוואה לשנת 2023. אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת, ציינה כי "בשנת 2024 נרשמה התאוששות מרשימה בביקושים לדירות חדשות. על אף אי-הוודאות בשוק בעקבות השבעה באוקטובר, החלטנו בסוף השנה הקודמת לצאת במבצעי פריסייל לפרויקטים החדשים בירושלים וברובע הבינלאומי. איכות ומיקום הפרויקטים, וההערכה כי מחירי הדיור במגמת עלייה, היוו זרז משמעותי למכירות וההחלטה לצאת לשיווק בתקופה המאתגרת הוכיחה את עצמה".

שיאנית נוספת ב-2024 היא אפי קפיטל שמדווחת על מכירה מרשימה של 1,116 דירות. הנתון המפתיע: הפרויקט עם מספר המכירות הגבוה ביותר של החברה נמצא באופקים, שם מכרה 379 דירות בממוצע של 1.7 מיליון שקל לדירה בשוק החופשי. ירושלים נמצאת במקום השני בכמות המכירות של החברה, עם 234 יח"ד בממוצע של כ-3.3 מיליון שקל לדירה בשוק החופשי. עיר נוספת שהציגה הפתעה בכמות המכירות בפרויקטים של החברה היא נהריה, שהייתה אחת מהערים המטווחות ביותר מלבנון בשנה האחרונה ובה נמכרו 55 דירות בשוק החופשי במחיר ממוצע של כ-2 מיליון שקל לדירה. עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות באפי קפיטל, מציינת: "השילוב בין תוכניות ממשלתיות לבין פרויקטים שמיועדים רק לשוק החופשי, מאפשרים לנו להמשיך לצמוח ולהגדיל את צבר הפרויקטים בצורה משמעותית".

כמו בדרום, גם בצפון בלטה חיפה במכירות, על אף היותה עיר מטווחת. "גם כשהתקפות הטילים על אזור חיפה לדוגמה התעצמו במחצית השנייה של השנה, שוק הדיור המקומי נשאר יציב. הנתונים הרשמיים מראים זאת בבירור: ברבעון השלישי של 2024 נרכשו בחיפה 350 דירות חדשות, גידול של 25.4% בהשוואה ל-279 הדירות שנמכרו ברבעון השני. נתון זה ממקם את חיפה במקום הרביעי בארץ מבחינת היקף רכישות דירות חדשות. בהנחה שכיום ההיצע בחיפה נמוך משמעותית ביחס לביקושים, שכן נכון לזמן פרסום הנתונים ההיצע עומד על כ-1,400 דירות חדשות בכל העיר, אני צופה שהמגמה תמשיך והמחירים ימשיכו לעלות", אומרת רקפת להב, סמנכ״לית שיווק של קבוצת אלמוג.

ממשיכים עם חברת רוטשטיין נדל"ן, שהציגה גם היא נתונים מרשימים בשנה החולפת. החברה מכרה 261 דירות בהיקף כספי של כ-755 מיליון שקל, בהשוואה ל-168 דירות בהיקף כספי של 407 מיליון שקל בשנת 2023.

אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של רוטשטיין נדל"ן, ציינה: "להערכתנו, גם בשנים הקרובות נראה המשך של אותה מגמה. במהלך השנתיים הקרובות צפוי הגדלה של המלאי הזמין למכירה, כשאנחנו מתכננים לצאת לשיווק של כ-2,500 יחידות דיור נוספות מתוך כ-26 אלף יחידות דיור הנמצאות היום בשלבים שונים של קידום".

חברת אפריקה ישראל מגורים, מקבוצת לפידות קפיטל, מדווחת על גידול משמעותי במכירת דירות בשנת 2024, עם מכירת 535 יחידות דיור בהיקף כספי כולל של כ-1.776 מיליארד שקל (כולל מע"מ). המחיר משקף ממוצע של כ-3.3 מיליון שקל ליחידת דיור. לשם השוואה, בשנת 2023 החברה מכרה 233 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-768 מיליון שקל (כולל מע"מ), גם כן במחיר ממוצע של כ-3.3 מיליון שקל.

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים (עד מרץ הקרוב), ציין: "במהלך שנת 2024 בכלל, וברבעון הרביעי בפרט, רשמנו גידול חד בקצב מכירת הדירות שאנו יוזמים ומקימים ברחבי הארץ, מגמה הצפויה להימשך גם בשנת 2025. אנו ממשיכים לפעול בהיקפי פעילות גבוהים ובכל העוצמה". תמיר לולו, סמנכ"ל שיווק באפריקה ישראל מגורים, הוסיף: "שוק הנדל"ן נמצא בתקופה מאתגרת של איזונים ובלמים, אך אנחנו ממשיכים לראות ביקושים יציבים בפרויקטים שלנו".

בתחום ההתחדשות העירונית, חברת קטה גרופ מדווחת על גידול של 25% בהיקף התמורה ממכירת דירות, שהסתכמה בכ-1.2 מיליארד שקל. החברה מכרה 374 דירות בשנה החולפת, זאת בהשוואה ל-280 דירות בשנת 2023.

הישג מרשים נוסף: קבוצת שובל מדווחת כי בשנת 2024 מכרה 505 יחידות דיור (מתוכן חלקה במכירות הוא 502 יחידות) בסכום כולל של כ-804 מיליון שקלים. מדובר בגידול של 211% במכירות ביחס לשנת 2023. מרבית המכירות התרחשו בפרויקטים של החברה בעכו, ביקנעם ובירושלים.

בנוסף, חברות שיווקי הדירות מדווחות גם הן על קפיצות דרמטיות במכירות. חברת פורמולה נדל"ן סיכמה את השנה עם צמיחה פי שלושה בהיקפי השיווק, לצד עלייה של 20% במחירי הדירות ששיווקו. רונאל נעים, בעלים ומנכ"ל החברה, ציין: “כבר עכשיו אנו רואים קצב מכירות גבוה ושחרור של ביקושים כלואים לאחר המלחמה. במקביל, השוק עדיין מציע מבצעי תשלומים והטבות נוספות כדי להתמודד עם הריבית הגבוהה במשק".

לסיכום, לאן הולכת 2025?

בהמשך השנה, מרבית מומחי הנדל"ן צופים עליית מחירים דו ספרתית, והסיבות לכך רבות: הצמצום בהתחלות הבנייה במהלך מלחמת 2024, המחסור בידיים עובדות שעדיין מורגש במשק, עלייה דרמטית במחירי חומרי הגלם ועלות העבודה עצמה, וכן העלאת המע"מ שהחלה ב-1 בינואר.

חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אבני דרך, משדרת אופטימיות לגבי העתיד: "ההיסטוריה מלמדת שבימים שאחרי מלחמות או תקופות משבר גדולות, שוק הנדל"ן למגורים לרוב חווה פריחה מהירה יחסית. סיום מלחמה מביא עימו תחושת הקלה ותקווה ליציבות כלכלית וביטחונית, ובכך נוצר גל של רוכשים חדשים וחוזרים בשוק הנדל"ן למגורים. זה מניע התאוששות מהירה בביקוש ובהשקעות, מתוך אמונה חזקה בנדל"ן כהשקעה בטוחה. בנוסף, הורדת הריבית הצפויה תביא גם היא לסוג של התחלה חדשה".

יצחק סער, סמנכ"ל שיווק ולקוחות באורון נדל"ן, יותר נחרץ לגבי העתיד: "ברור לכולם שהמחירים בשוק הנדל"ן, שכבר החלו לטפס בשנת 2024, ימשיכו לעלות גם בשנת 2025. אני לא צופה שהמגמה הזו תשתנה בקרוב.