האם זו השקעת הנדל"ן הטובה ביותר בזמן המלחמה?

בחודשים האחרונים אנו עדים להחמרה במצב הלחימה של ישראל בכל הגזרות איתן המדינה הקטנה שלנו מתמודדת בגבורה, ובעיקר מול החיזבאללה שבלבנון ואיראן הרחוקה. למרות הירידה בעצימות של המלחמה והדיווחים השוטפים בתקשורת, בל נשכח כי גם התמרון הצבאי בעזה נמשך, כאשר החטופים שלנו עדיין שם.

הגברת הפעילות הביטחונית מוצאת ביטוי גם בתחום הכלכלי, כאשר בשנה האחרונה חתמו חברות ביטחוניות ישראליות על חוזים של מיליארדים עם משרד הביטחון, הרחיבו קווי ייצור והפצה והגדילו את כח האדם שלהן באופן משמעותי. מלבד הסיוע לביטחון המדינה, הפעילות הענפה של החברות הביטחוניות מסייעת בין היתר בקידום ענפים נוספים במשק הישראלי בכלל, כאשר גם תחום הנדל"ן המניב מושפע מכך באופן ישיר, ואם נדייק אף יותר – ענף המשרדים, התעשייה והלוגיסטיקה בישראל.

דוח נת"מ למחצית הראשונה של 2024, אשר מופק אחת לחצי שנה על ידי חברת NEWMARK NATAM, מציג תמונת מצב חיובית במיוחד בענף המשרדים, התעשייה והלוגיסטיקה בישראל. הנתונים מהדוח מעידים על המשך מגמת ההתחדשות בענף, כאשר מחירי המגרשים המיועדים לצרכים אלו ממשיכים לעלות בהתמדה; לדוגמה, מחיר דונם קרקע בבית שמש זינק ב-125% בשלוש השנים האחרונות, ובעמק חפר ב-74%. גם במרכז הארץ נרשמות עליות משמעותיות במחירי הקרקעות.

"מאז תחילת המלחמה, חברות פרטיות רבות בתחום התעשיות הביטחוניות הרחיבו את הביקוש שלהן לשטחים המיועדים לאחסנה וייצור. חברות בתחום הרחפנים, האופטיקה ותעשיות המזון והרפואה מחפשות כעת יותר שטחים, שכן הפעילות הביטחונית המוגברת בישראל ובעולם מגדילה את נפח העסקים שלהן", מציין אור בן צבי, שותף בחברת NEWMARK NATAM וסמנכ"ל שירותי הנדל"ן שלה.

כך, למשל, חברת ארית – תאגיד קטן שהוקם ב-1979, חוותה עלייה דרמטית בערך מניותיה בעקבות המלחמה. החברה עוסקת בייצור ושיווק מוצרים אלקטרוניים מתקדמים ואופטיים לשוק הצבאי, והמוצר המרכזי שלה הוא מרעומים אלקטרוניים המיוצרים על ידי "רשף טכנולוגיות". על פי הדוח הרבעוני שלה, הנזילות הכספית של החברה ב-2024 עומדת על 620 מיליון שקל, בהשוואה ל-50 מיליון שקל ב-2023. בדוח אף צוין כי החברה הרחיבה את שטחי העבודה והתפעול שלה, הגדילה את קווי הייצור שלה ואת מצבת כח האדם; חברה ביטחונית גדולה נוספת, אלביט מערכות, חוותה גם היא גידול משמעותי בהזמנות ובפעילותה, וסגרה חוזים עם משרד הביטחון בשווי העולה על 3 מיליארד שקלים; גורמים מובילים בשוק הנדל"ן הישראלי מספרים כי חברות אלה ודומות להן מחפשות כיום שטחים להקמת מרכזי אחסנה, ייצור והפצה חדשים.

לא רק בגלל המלחמה בישראל: מדובר במגמה גלובלית

הגידול בביקושים לשטחי לוגיסטיקה ואחסנה נחשב לתופעה הרווחת בעולם כולו בשנים האחרונות. אחד הגורמים המרכזיים, מעבר למלחמות כאמור, הוא מגמת הגידול המואץ במסחר אונליין החל מתחילת העשור הנוכחי, בעקבות מגפת הקורונה. ענפים מסוימים בארץ ובעולם, במיוחד בתחום הקמעונאות, מוצרים רפואיים ותרופות, כמו גם קמעונאים המפעילים פלטפורמות מכירה אונליין, חוו גידול משמעותי בתקופה זו, מה שהוביל לצורך הולך ומתרחב של שטחי אחסנה והפצה.

גורם מקומי נוסף המשפיע על הביקושים לשטחי לוגיסטיקה, נובע מהביקוש לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ, כמו גם מהתוספות באחוזי הבנייה שהרשויות מעניקות באזורים אלו. כתוצאה מכך, נוצרה מגמה של העברת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים התופסים את מקומם של המפעלים ושטחי האחסון במרכז.

בהתאם לגורמים הללו, ובשל כך שהתחום הלוגיסטי צורך כמות גבוהה של קרקע ביחס למגזרים אחרים (המאופיינים בבנייה רוויה), חווינו השנה עליות במחירי הקרקעות והמבנים לתעשייה ולוגיסטיקה בשיעורים של עד עשרות אחוזים. מחירי המרכזים הלוגיסטיים נעים בין 11,000 ל-13,000 שקלים למ"ר בקומת קרקע במבנים חדשים במרכז הארץ ובקרבת כבישי האורך הראשיים, ובין 4,500 ל-5,000 שקלים למ"ר למבני Class B במיקומים פריפריאליים.

לפי הדוח של נת"מ, דמי השכירות המעודכנים למבני לוגיסטיקה ותעשייה Class A עומדים על כ50-65 שקלים למ"ר באזור המרכז, וכ-25-35 שקלים למ"ר בפריפריה. עם זאת, דמי השכירות בתחום לא עלו באופן פרופורציונלי לעלייה במחיר הנכסים, מה שהוביל לירידה בתשואות נכסים מניבים – מתחת ל-6% למבנים חדשים באזורי "פריים" וכ-7% באזורי פריפריה, בהתאם לסוג, איכות ומיקום הנכסים.

אזורי תעשייה ותיקים כבר לא מתאימים לצרכים המודרניים?

חוה מיכאלי, סמנכ"לית קבוצת YUKA PARK המקימה מתחמי תעשייה רב-שימושיים בישראל, מציינת: "עסקים רבים, שהיו בעבר ממוקמים בעיקר באזורים תעשייתיים ותיקים, מחפשים בימים אלו סביבות עבודה חדשות המתאימות לצרכים המודרניים. הם זקוקים למקום המאפשר לא רק אחסון ופריקה נוחה, אלא גם גישה קלה ללקוחות וסביבת עבודה נעימה. עסקים כיום שואפים להשתלב במתחמים ורסטיליים ומודרניים – כאלה שנמצאים בסמוך לריכוזי אוכלוסייה גדולים ומספקים פתרונות מתקדמים לכל צורך עסקי. זו בדיוק הסיבה לצמיחתם של מתחמי תעשייה רב-שימושיים בשנים האחרונות, המספקים מענה לכל הדרישות הללו".

"נוכח המציאות הנוכחית, אנו עדים להשפעות המלחמה גם על תחום התעשייה. חברות בתעשייה הביטחונית, כמו גם עסקים המספקים ציוד טכנולוגי ולוגיסטי לתחום זה, וכאלה העוסקים בשיקום הנזקים בעוטף עזה ובצפון, מתמודדים עם עלייה בביקושים לצד מחסור בהיצע. השפעות אלו ניכרות ישירות בהיקפי העבודה, כח האדם וקווי הייצור, וכך עסקים רבים שואפים להתרחב ולהגדיל את שטחי פעילותם. אנו ב-Yuka Park מזהים עלייה משמעותית בפניות מצד עסקים המבקשים לקבל פתרונות תעשייתיים שיתאימו לצרכים החדשים שלהם."

גם צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, המקדמת הקמת מרכזי לוגיסטיקה מתקדמים בשם "טכנופארק" באזורים שונים, כולל אשדוד, אבן יהודה ונשר, מודע היטב לתופעה. סופרין מציין: "ענף הלוגיסטיקה בישראל נמצא בצמיחה מתמדת כבר למעלה משש שנים, והמחירים רשמו עלייה מטאורית. הפערים הגדולים בין ההיצע הדל לביקושים הגבוהים הפכו את התחום לאחד האטרקטיביים ביותר להשקעה בנדל"ן. לאט לאט, יותר חברות ששמרו על מרחק מהתחום נכנסות אליו."

"היתרון המרכזי של המרכזים הלוגיסטיים החדשים הוא שהם מציעים הרבה יותר מאשר מקום לאחסון והפצה. מדובר במבנים מודולריים, ורסטיליים ומשוכללים, היכולים לשמש מגוון רחב של עסקים. כל עסק יכול לנצל את יחידת השטח אותו הוא שוכר למספר שימושים – כגון משרד, מחסן וחדר תצוגה. אלמנט חשוב נוסף הוא הצורך הגובר במרכזי הפצה ואחסנה קרובים יותר למוקדי אוכלוסייה משמעותיים. זאת, בעיקר בשל הצמיחה המהירה של המסחר המקוון והתחרות החריפה בין החברות השונות לספק את המוצרים במהירות וביעילות עד לבית הלקוח. בנוסף, מרכזים לוגיסטיים מתאימים במיוחד לתעשיות הביטחוניות והבריאות, עם אפשרויות להקמת מעבדות, מכוני ייצור, וכן מרכזי הפצה וקירור למזון – מה שהגדיל עוד יותר את הביקושים אליהם מאז תחילת המלחמה. גם בפרויקטים שאנחנו בקבוצת סופרין משווקים בימים אלו, כמו טכנופארק באשדוד, אנו נתקלים בפניות רבות מצד עסקים המעוניינים להיכנס לתחום".

גלעד רוזה, שותף בחברת קרדן גבע, תיאר גם הוא את העלייה בביקוש לפרויקטים של לוגיסטיקה בשנה האחרונה: "אנו מזהים את LOGIX, המרכז הלוגיסטי החדש בפרויקט של החברה יחד עם רני צים בכפר סבא, כנקודת חוזק משמעותית. הפרויקט כולל כ-36,000 מ"ר ונמצא בשלבי מכירה מתקדמים. אנחנו ממשיכים כל העת בייזום משמעותי בתחומי הלוגיסטיקה, חוות השרתים והמשרדים, ומתמקדים בפרויקטים משמעותיים על צירי תנועה ראשיים.

LOGIX הוא דוגמה לפרויקט Last Mile מהדור החדש, והינו חלק מפרויקט גדול יותר המשלב שימושים של מבנה רמפה לוגיסטי עם קומת מסחר מניבה, חוות שרתים תת-קרקעית ופוטנציאל של מגדלי משרדים עתידיים".

"הביקושים לפרויקטים של לוגיסטיקה זמינים בפריים לוקיישן נמצאים בשיאם. כמובן שהמשבר בשוק קיים ומורגש ולא ניתן להתעלם ממנו, אולם נראה כי תחום הלוגיסטיקה מגיב ביציבות. זאת, בשל חוסר בהיצע, שהוא תוצאה של דרישה גבוהה מצד שחקני האונליין, חברות הייטק, ביוטק ורובוטיקה, הזקוקות לרצפת ייצור ובעלי מקצוע, כאשר מחסנים הנדחקים ממושבים ואזורי תעשייה מוחלפים במגדלי משרדים. המשבר בשוק, שגורם להרבה מאוד יזמים לעצור ייזום, יביא למחסור חמור יותר בהיצע בשנים הקרובות, אז נגלה שלא נבנו מספיק מרכזים מסוג זה", מסכם רוזה.

התחזית: מגמת עליית המחירים תימשך ובגדול

דוח נת"מ מעריך כי גידול האוכלוסייה בישראל, בשילוב עם הגידול במסחר אונליין, צפוי להמשיך לתמוך בביקושים לשטחי לוגיסטיקה. כיום קיימים ביקושים משמעותיים לרכישת קרקעות לתעשייה ולוגיסטיקה בכל רחבי הארץ, כאשר מחירי הקרקעות עולים בהתמדה. ניכרת גם מגמת צמצום פערי המחירים במיקומים שחוו ביקושים נמוכים יחסית לעומת הסביבה. לדוגמה, מחירי המגרשים בבית שמש עלו בחודשים האחרונים לכ-3.5 מיליון שקל, בהשוואה ל-2.5-2 מיליון שקל לדונם בשנת 2020.

עם זאת, ישנם סיכונים שראוי לקחת בחשבון – השקל החזק והעלייה בדמי השכירות פוגעים ברווחיות וביכולת התחרותיות של התעשייה המקומית. סגירת קווי ייצור שאינם רווחיים עלולה לצמצם את הביקושים למבני תעשייה, ובכך להוביל לירידה בביקושים למבנים אלה. בנוסף, עקב עליית הריבית, המשקיעים עשויים להיתקל בקשיים בביצוע עסקאות בתשואה של פחות מ-6%, כפי שראינו עד כה. לפיכך, דוח נת"מ צופה כי תשואות העסקאות יעלו במעט, אם כי באופן מתון, לאור רמת הביקושים הגבוהה בתחום.

עמית בלומקין, סמנכ"ל השיווק והמכירות בקבוצת YUKA PARK, מוסיף כי "עליית מחירי הקרקעות לתעשייה באופן משמעותי בשנים האחרונות הגיעה בעיקר על רקע מחסור בקרקעות בקרבת מרכזי אוכלוסייה. פרוץ המלחמה החריף את המשבר בענף הבנייה ואת עליית המחירים, במיוחד עם המחסור החמור בפועלים פלסטינים, שהיו עמוד השדרה של ענף הביצוע. יזמים כיום נאלצים להגדיל את מכסות העובדים הזרים, שעלותם גבוהה כפליים, מה שמוביל לעלייה ניכרת בעלויות הביצוע. בנוסף, בעיות לוגיסטיות, קשיי שינוע חומרים ועליית מחירי חומרי הגלם תורמים אף הם להתייקרות",

"עלויות המימון הפכו לאתגר מרכזי עבור יזמים. סביבת הריבית הנוכחית, הנעה בין 7% ל-8% בשנה, מכבידה על יזמים המממנים פרויקטים באמצעות בנקים. מודל התשלומים הנוכחי של הרוכשים – תשלום של 20% במעמד החתימה והיתרה במועד המסירה – מטיל את עלויות המימון על היזם ומעלה את עלויות הנדל"ן בכ-15%. בשל גורמים אלו, אנו צפויים לראות עליית מחירים נוספת בקרקעות לתעשייה, כאשר בטווח הארוך העלייה עשויה להגיע ל-20% ומעלה מהמחירים הנוכחיים", מסכם בלומקין.

סקר שוק מבני תעשיה ולוגיסטיקה - חברת NEWMARK NATAM

*מחירים מבוקשים ממוצעים לדונם עבור רכישת מגרשים לתעשיה ולוגיסטיקה