- הקימו נציגות דיירים
בשלב הראשון, יש להקים ולהסמיך נציגות מבין בעלי הדירות במתחם, שתהיה מוסכמת על רוב הדיירים. מומלץ כי בנציגות יהיו 3 או 5 שכנים, מספר לא זוגי שיבטיח הכרעת החלטות בהצבעות. כבר בישיבת הצוות הראשונה, חשוב לבדוק את אחוז הדיירים המסכימים. גם אם הגעתם לרוב הנדרש מבחינה משפטית, הניסיון מלמד שרק חלק קטן מהיזמים יסכים לשתף פעולה במקרה של מתנגדים. לכן, חיוני לקיים שיחות אישיות עם השכנים המתנגדים במטרה להגיע להסכמה רחבה ככל האפשר.
בפרויקטים של התחדשות עירונית, מינוי נציגות דיירים אינו רק צעד מומלץ, אלא גם הכרחי. הנציגות נבחרת על ידי הדיירים ומשמשת כקישור בינם לבין הגורמים השונים המעורבים בפרויקט – יזמים, קבלנים, עורכי דין, שמאים ועוד. נציגות דיירים מוצלחת מבטיחה ייצוג הוגן ושמירה על האינטרסים של כלל הדיירים, תוך שיתוף מידע ושקיפות מלאה בכל שלבי הפרויקט. בנוסף, הנציגות מחויבת לשתף את הדיירים בכל שלב ולהציג בפניהם תוכנית עבודה מסודרת, הכוללת את המשימות, לוחות הזמנים והמנכ"ל של כל משימה. לאורך כל התהליך, עליה להציג עדכונים שוטפים על מצב והתקדמות הפרויקט בכל שלב לכלל בעלי הדירות.
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מסביר: "כשהדיירים מרגישים שהם מעודכנים בכל שלב ושהנציגות פועלת למענם, הם נוטים לתמוך בפרויקט ולשמור על אמון בנציגים המובילים אותו. חשוב לזכור שהדיירים הם אלו שעתידים לחיות בבניין המתחדש, ולכן כל החלטה שהנציגות מקבלת צריכה לשקף את רצונם ואת טובתם."
נציין כי לאחרונה נכנסה לתוקף חקיקה מפורטת בנושא ההתחדשות העירונית, המספקת כלים ברורים שמבטיחים ניהול מקצועי ושקוף של הפרויקט, כך שכל הדיירים יוכלו להפיק ממנו תועלת מרבית. זכרו כי רק בשיתוף פעולה מלא של הדיירים, היזם והרשות המקומית, נוכל להוציא את הפרויקט אל הפועל בצורה הטובה והמהירה ביותר, ולכן לשיח הפתוח בין הנציגות ובין היזם יש משקל מכריע לאורך הדרך.
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: "הדיירים הם שצריכים לחיות בבניין המתחדש, ולכן כל החלטה צריכה לשקף את טובתם".
2. פנו למנהלת המקומית להתחדשות עירונית
טיפ זהב: ככל ובעירכם קיימת מנהלת מקומית להתחדשות עירונית, מומלץ לנציגות הדיירים לפנות אליה כבר בתחילת התהליך, על מנת לקבל מידע והדרכה בכל שלבי המסלול המורכב שלפניכם – עוד בטרם יציאת הפרויקט לדרך.
גל לחמי, ראש המנהלת להתחדשות בחדרה: "מנהלת מקומית תציג לכם את המדיניות התכנונית, כך שיזמים לא 'ימכרו' לכם אשליות שלא ניתן לממש"
גל לחמי, ראש המנהלת להתחדשות עירונית בחדרה, ממליצה למתחדשים: "דבר ראשון, יש לפנות למנהלת העירונית לצורך קבלת מידע מהימן ואובייקטיבי על דרכי קידום הפרויקט. המנהלת תסייע לכם בתהליך ההתארגנות באופן המותאם לחוק, תכיר לכם את זכויותיכם ואת שלבי התהליך. בנוסף, היא תסייע בגיבוש קריטריונים לבחירת אנשי מקצוע ותציג לכם את המדיניות התכנונית באזור, כך שכאשר תפגשו יזמים, תדעו שהם לא 'מוכרים' לכם אשליות תכנוניות שלא ניתן לממש".
3. קיימו הליך תחרותי לבחירת עורך דין
לאחר הסמכת הנציגות, יש לבחור עורך דין שייצג את בעלי הדירות בתהליך ההתחדשות, באמצעות הליך תחרותי. לצורך כך, ניתן להשתמש בהסכם המדף המפורסם באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. חשוב להדגיש שעורך דין אינו רשאי לפנות לבעלי הדירות ולשדל אותם לשכור את שירותיו; הבחירה בעורך הדין שייצג את בעלי הדירות הינה בחירה בלעדית של בעלי הדירות עצמם.
מומלץ לבצע פניות לכמה עורכי דין ולבחון את ניסיונם והשירותים שהם מציעים בטרם הבחירה. לאחר שיבחרו בעורך הדין המתאים, על בעלי הדירות להתקשר עימו בהסכם מפורט שיכלול את כל התחייבויותיו כלפיהם ואת שכר הטרחה שיגבה. עורך הדין יספק שירותים אך ורק לבעלי הדירות בפרויקט, והוא מחויב לפעול בנאמנות ובמסירות למען לקוחותיו, תוך שמירה על זכויותיהם כקבוצה המבקשת לקדם עסקת התחדשות עירונית.
בעלי הדירות רשאים להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין ולהעביר את הטיפול בענייניהם לעורך דין אחר בכל שלב, בתנאי שהוסדר התשלום המגיע לעורך הדין הראשון (חשוב לוודא שההסכם הראשוני כולל סעיף המגן עליהם במקרים כאלו).
לבסוף, הבחירה בעורך דין עם כתב מינוי, כלומר מיופה כוח מטעם הדיירים, מבטיחה שכל הסכם או חוזה שנחתם ייבחן בקפידה, כך שהזכויות של הדיירים יהיו מוגנות. עורך הדין ידאג לכך שכל סעיף בחוזה ישמור על האינטרסים הכלכליים והאישיים של הדיירים, וכן שהפרויקט ינוהל בהתאם לחוקי ההתחדשות העירונית הקיימים.
4. בחרו את היזם בעצמכם
מומלץ לבחור את היזם בעצמכם על ידי פנייה לשלושה יזמים בעלי ניסיון בתחום, עם סיוע מעורך הדין שנבחר לייצג את בעלי הדירות בתהליך. לשם כך, כדאי להיעזר בעקרונות ההתקשרות עם יזם ובסכם לדוגמה המפורסמים באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יש לשים לב כי אם עורך הדין ממליץ על חברת בנייה אחת באופן מיוחד, הוא עלול לפעול בניגוד לאתיקה ולהנחיות הרשות להתחדשות עירונית. תפקידו הוא לשרת אתכם ולא לגבות עמלות.
חשוב לערוך תהליך מכרז הוגן עם התנאים הטובים והמציאותיים ביותר שתקבלו מחברה רצינית ובעלת מוניטין. רשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקבלת תלונות נגד עורכי דין שפוגעים באינטרסים של בעלי הדירות, ותלונות אלו נבדקות בוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין.
בהליך בחירת היזם, מומלץ לערוך בדיקה של החוסן הכלכלי וכן לבדוק את כדאיות התמורה המוצעת. כדאי, ככל האפשר, לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. כמו כן, יש לדרוש ולוודא כי ביצוע העבודות יתבצע על ידי קבלן רשום.
ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, מדגיש: "הלקח ברור - בחרו יזם שיעניק יחס אישי וליווי לדיירים, יעבוד מולם בשקיפות מלאה ויערב אותם בכל שלב בתהליך. חשוב לבדוק אם הוא שם לב לפרטים הקטנים ובעל ראייה הוליסטית, כך שיספק לדיירים תחושת ביטחון שהנכס שלהם בידיים טובות. כמו כן, יש לוודא שהיזם בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית. מומלץ לבדוק פרויקטים קודמים שביצע ולא להסתמך רק על סיפורי בדים והדמיות של חלומות. ההתחדשות העירונית דורשת ניסיון מקצועי מוכח של היזם, עם פרויקטים רבים שכבר אוכלסו מאחוריו, ויכולת כלכלית שתבטיח לדיירים שלא ייתקלו בקשיים בדרך".
ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען: "מומלץ לבדוק פרויקטים קודמים שהיזם ביצע ולא להסתמך רק על סיפורי בדים והדמיות של חלומות"
5. הכירו את הממונה על פניות הדיירים
טרם החתימה הראשונה של בעל דירה על הסכם, חובה על היזם לערוך כנס ולפרסם מסמך עיקרי הצעה לכלל בעלי הדירות. במידה והדבר לא נעשה בדרך זו, או במקרה של תלונות על היזם בהמשך, ניתן לפנות לממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, קיימת אפשרות גם לפנייה מקוונת; הממונה על פניות דיירים עוסק במגוון נושאים, כגון התנהגות יזמים, התנהגות דיירים אחרים, כולל טענות להפעלת לחץ בלתי סביר על דיירים כדי שיתנו את הסכמתם להצטרף לפרויקט ועוד.
ארז שפונדר, בעלים ומנכ"ל משותף, שפונדר פדלון : "יש לקחת בחשבון את השאיפה לקבלת תמורות אידיאליות ומתן בטוחות טובות"
ההצלחה של התהליך תלויה, בסופו של דבר, בצוות המנוסה שמקיף אתכם. ארז שפונדר, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מסביר: "בעלי מתחם ותיק המעוניינים לקדם תהליכי פינוי-בינוי חייבים צוות יועצים מנוסה ואמין שיעזור להם לממש את החלום שלהם לפרויקט חדש. בדרך, יש לקחת בחשבון את השאיפה לקבלת תמורות אידיאליות ומתן בטוחות טובות לדיירים".
- הבטיחו שהבחירה ביזם תהיה מושכלת
היזם הוא השחקן המרכזי בתהליך מבין נותני השירותים. לכן, בתהליך בחירת היזם, נציגות הדיירים צריכה לשים דגש על מספר נושאים חשובים:
- ניסיון מקצועי: יש לבחון בראש ובראשונה את הניסיון המקצועי שלו, עם דגש על יכולת הניהול וההובלה. כדאי לא להסתכל רק על התמורה הגבוהה ביותר, אלא גם לבדוק את איכות הניהול. מומלץ לערוך סיור בפרויקטים קודמים של היזם כדי להתרשם ממגוון ההיבטים, כולל ניהול הפרויקט ואיכות הבנייה.
- איתנות פיננסית: פרויקט פינוי-בינוי הוא תהליך ממושך שדורש השקעה כספית גדולה לאורך כל התקופה. לכן, חשוב לבחור יזם עם גב כלכלי יציב ויכולת לעמוד בהתחייבויות הכספיות הנדרשות.
- אמינות ושיח בגובה העיניים: יזם שמקפיד על שקיפות ושיתוף פעולה עם הדיירים לאורך כל התהליך, מצביע על מחויבות להצלחת הפרויקט ולאינטרסים של הדיירים.
- יזם שהוא גם קבלן מבצע: ישנה חשיבות רבה לבחירת יזם שהוא גם הקבלן המבצע. תחושת הביטחון בתהליך הבנייה גוברת כאשר רוכשים את הדירה מיזם שמנהל גם את הביצוע.
איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מוסיפה: "השקת פרויקט התחדשות עירונית מוצלח מתחילה בבחירה נכונה של היזם המתאים, מהלך שמבטיח לדיירים שקט נפשי וביטחון בתהליך כולו. נציגות דיירים צריכה לחפש יזם עם ניסיון מוכח, מוניטין חיובי ויכולת עבודה בשקיפות מלאה. בתקופה הזו, שבה יש מחסור בכוח אדם מקצועי, קיימת חשיבות יתרה להבטיח שהקבלן הנבחר יעסיק בעלי מקצוע שיהיו בעלי הכשרה וניסיון מוכח, במיוחד כאשר מדובר בנכס היקר ביותר עבור הדיירים – הבית שלהם. לכן, לפני שבוחרים קבלן, יש לבצע בדיקות מעמיקות, לשוחח עם ממליצים, לבחון פרויקטים קודמים ולהימנע מהפיתוי לקחת יזם עם עובדים שאינם מיומנים בטענה כי אלו העובדים היחידים שזמינים היום בשוק".
איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן: "נציגות דיירים צריכה לחפש יזם עם ניסיון מוכח, מוניטין חיובי ויכולת עבודה בשקיפות מלאה"
7. שימרו על שקיפות
הקפידו על כך שהתמורות הניתנות על ידי היזם לבעלי הדירות במתחם ייקבעו באופן שוויוני, שקוף והוגן. חשוב לא להתרשם רק מגובה התמורות המוצעות. למעשה, ככל שהן יותר "דמיוניות", כך יש להפעיל יותר חשדנות.
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מדגישה את החשיבות של נציגות הדיירים בהליך קביעת התמורות: "נציגות הדיירים מהווה את הגורם המשמעותי ביותר בקידום והאצת תהליכים בפרויקט בצורה ישירה. הרכב הנציגות הוא קריטי להצלחת הפרויקט, וישנה חשיבות עליונה לייצוג מגוון סוגי הדירות הקיימות במתחם, לרבות דירות גן ויחידות מסחר, במטרה להבטיח שקלול מאוזן של כלל האינטרסים."
"עם זאת, קיים אתגר משמעותי בשמירה על איזון בין האינטרסים השונים. יש להימנע ממתן משקל יתר לשיקולים צרים או להעדפת אינטרסים אישיים של חברי הנציגות על פני טובת הפרויקט בכללותו. תפקידה המהותי של הנציגות הוא לשרת את האינטרס המשותף של כלל בעלי הזכויות במתחם, הן בבחירת אנשי המקצוע המלווים והן בבחירת היזם. חשוב שהגורמים הללו יעמדו בקריטריונים רלוונטיים לכמה שיותר דיירים, על מנת לספק מענה מקסימלי לכלל בעלי הדירות. באופן כללי, המטרה היא לשמור על שקיפות בתהליך ולוודא שכל בעלי הדירות מרגישים שהם מיוצגים ומקבלים את התמורות ההוגנות והמגיעות להם".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "יש להימנע ממתן משקל יתר לשיקולים צרים של חברי הנציגות על פני טובת הפרויקט"
8. הכירו בתפקידה המורכב של נציגות הדיירים
נדרשת זמינות גבוהה מצד חברי הנציגות, במיוחד לאור העובדה שפרויקטים של התחדשות עירונית מתאפיינים בתהליכים ארוכי טווח. המעורבות האינטנסיבית של חברי הנציגות, בעיקר בשעות הערב, מחייבת מהם נכונות להשקיע זמן ומשאבים משמעותיים.
חשוב להכיר בכך שהתפקיד של נציגות הדיירים הוא מאתגר ומורכב. אמנם תמיד תהיה ביקורת מצד חלק מהדיירים, אך חברי הנציגות צריכים להיות מודעים לכך שפעולתם חיונית להצלחת הפרויקט. עדכון שוטף של בעלי הזכויות ושמירה על שקיפות מלאה הם יסודות הכרחיים להצלחה. המרכיב החשוב ביותר הוא שיתוף פעולה הדוק בין חברי הנציגות לבין עצמם ומול כלל הדיירים, תוך התמקדות במכנה המשותף הרחב והנחת המחלוקות בצד.
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מציין כי "על נציגות הדיירים מוטלת אחריות גדולה וכפולה. מצד אחד, הנציגות צריכה להוות את קולם של כלל הדיירים בפרויקט, גם כאשר הדיירים אינם תמימי דעים בינם לבין עצמם, ומצד שני – היא האחראית על הקשר עם כל אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט לאורך הדרך ומתווכת לדיירים את מה שקורה. לכן, הטיפ החשוב ביותר בעיניי לנציגות הדיירים היא לווסת נכון את הלחצים. אם נבחרתם לשמש כנציגות הדיירים, הקפידו לרדת לעומקה של כל טענה מצד הדיירים, כדי להבין היכן מצויה בעיה אמיתית והיכן מדובר ברעשי רקע שאין להם אחיזה במציאות. חשוב שלא להתעלם מטענות הדיירים, ולשתף את היזם בכל קושי שמתעורר בשקיפות מלאה. כך, נדע גם אנחנו, היזמים, להתנהל בצורה נכונה יותר מול הדיירים".
9. בדקו את ההטבות המגיעות לכם
ישנם מענקים ותמריצים ממשלתיים המיועדים לתמוך בפרויקטים של התחדשות עירונית. אלה כוללים פטורים ממס, הטבות מסוימות לקבוצות זכאיות והנחות בארנונה לדיירים ותיקים. "לפני החתימה על ההסכם, חשוב לבדוק מהם התמריצים וההטבות המגיעים לדיירים במתחם מטעם הרשות המקומית והמדינה", מסביר עו"ד אור קרן, שותף מייסד משרד עורכי דין KDC.
בנוסף, יש אפשרות לדרוש מהיזם לתרגם את כלל ההסכמים ואת תמציתם לשפות נוספות, במיוחד אם במתחם ישנם בעלי דירות שאינם יודעים לקרוא עברית. זהו צעד חשוב להבטחת שקיפות והבנה מלאה של ההסכמים מצד כל הדיירים.
עו"ד אור קרן, שותף מייסד משרד עורכי הדין KDC: "שקיפות ושיתוף פעולה הם המפתח להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית"
10. נהגו כשותפים עסקיים בפרויקט
בעלי הדירות חייבים לזכור כי המציאות השתנתה וכוחם גדל בהתחדשות עירונית. ועדיין, יחד עם הכוח הזה, מגיעה גם אחריות גדולה. מצופה מבעלי הדירות לנהוג כשותפים עסקיים בפרויקט ולהבין אילו צעדים ייטיבו עמם ועם הצלחת הפרויקט. המטרה היא ברורה: להוציא את הפרויקט לפועל בהצלחה, תוך שיתוף פעולה ומחויבות מצד כל הצדדים. כל החלטה שתתקבל צריכה לשקול את טובת הפרויקט והדיירים כאחד, על מנת להבטיח תוצאה מיטבית עבור כולם.
11. שיכרו את שירותיו של מארגן נטול אינטרסים
מומלץ לשכור את שירותיו של מארגן חברתי מקצועי ומנוסה, שאין לו אינטרס אישי עם אף אחד מבעלי הדירות בפרויקט, כדי ללוות את הדיירים כבר בתחילת הדרך. תפקידיו של מארגן חברתי כוללים איגוד בעלי הדירות (גישור), סיוע בבניית נציגות ובתהליך בחירת אנשי מקצוע, עריכת מכרז ליזמים בשקיפות מלאה, מתן מענה לכל שאלה או בעיה בנושא בצורה רגישה, ליווי ועדכון כל בעלי הדירות לאורך כל ההליך ועד אכלוס הבניינים החדשים. בנוסף, המארגן החברתי ינהל את הקשר השוטף מול המפקח ההנדסי, שיסייע בהתנהלות של בעלי הדירות מול היזם, וכן שמאי המקרקעין שילווה את התהליך מתחילת הדרך, מרגע אישור התב"ע.
קארן ברנזון, הבעלים של ברנזון ייצוג דיירים: "היכן שיש "קומבינות" הסיכוי לפרויקט מוצלח יהיה נמוך מאוד"
חשוב להבין שהעלויות של עורך הדין, המארגן החברתי, המפקח והשמאי אינן מוטלות על הדיירים, אלא הן בהלימה לזכויות הבנייה שהיזם יבקש מהרשות, כל עוד הוא עומד בתקן המקובל ובהמלצות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עם זאת, יש לקחת בחשבון שאם שכר טרחת אנשי המקצוע יהיה גבוה מעבר למקובל, התמורות לדיירים עשויות להצטמצם. בסופו של דבר, היזם אינו פילנתרופ, ובעלי המקרקעין הם הנושאים בנטל.
קארן ברנזון, הבעלים של ברנזון ייצוג דיירים, מדגישה: "מניסיוני, כדי שפרויקט יצא לדרך, יש לספק לבעלי הדירות את כל המידע וההטבות ולשתף אותם לאורך כל הדרך. מה שנקרא, ליצור אמון ולא לנסות לקיים 'קומבינות' עם היזם או עם עורכי הדין. הכל צריך להיות פתוח ושקוף, כי היכן שיש 'קומבינות', הסיכוי שהפרויקט יצליח יהיה נמוך מאוד."
12. בחרו שמאי מקרקעין לפני החתימה על ההסכם
נציגות בעלי הדירות ובעלי דירות נוספים ייקחו חלק פעיל בהליכי התכנון, כולל מפגשי הסברה, קבלת עדכונים שוטפים מהיזם והשתתפות בישיבות תכנון רלוונטיות, כדי להבטיח את קבלת התמורות המקסימליות.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי חברת SK שמאות מקרקעין, אשר משמש כשמאי דיירים בפרויקטי פינוי-בינוי, ממליץ על שילוב של שמאי מקרקעין כמה שיותר מוקדם בתהליך. לדבריו, "פרויקט פינוי-בינוי הוא מגרש של תמורות וכסף, ולכן אם בעלי הדירות רוצים לוודא שהם מקבלים את התמורות המקסימליות, שמאי מנוסה הוא הגורם שיכול לבדוק את הצעות היזמים, וכדאי לעשות זאת לפני החתימה על ההסכם".
חשוב לציין שהתוספת של מטרים בדירה החדשה אינה חזות הכל. בפרויקטים הראשונים של פינוי-בינוי בישראל התאפשרו תוספות משמעותיות של עשרות מטרים לדירה החדשה, אך בשנים האחרונות התמורות במטרים הצטמצמו. יחד עם זאת, יש אפשרות לקבל מהיזמים תמורות שוות ערך, ולכן אין לפסול פרויקט או יזם רק בגלל שהתוספת במטרים נראית לא משתלמת. יש לבדוק גם את התמורות החלופיות שהיזם מציע, כגון קומה גבוהה יותר, מפרט טכני משודרג וכדומה. ייתכן שהתמורות הללו עשויות להיות משתלמות אף יותר מהתוספת במטרים".
שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל SK: "פרויקט של פינוי בינוי הוא מגרש של תמורות וכסף, רק שמאי מנוסה יוכל לבדוק את ההצעות"
13. בררו את כל הזכויות המגיעות לכם
חשוב לדעת כי ישנן זכויות ייחודיות לבעלי דירות קשישים, בעלי מוגבלויות ודיירי דיור ציבורי. מידע מפורט על זכויות אלו ניתן לקבל במינהלת העירונית או באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יש לזכור כי בעלי דירות בני 70 ומעלה זכאים לתמורה ייחודית במסגרת תוכניות פינוי-בינוי.
בעלי דירות קשישים אשר לא הוצעו להם החלופות המגיעות להם יכולים לסרב לפינוי-בינוי, והסירוב שלהם ייחשב סביר לפי החוק. מסתמן שיזמי פינוי-בינוי יחויבו בקרוב להציע לקשיש דירה חדשה כבר בתחילת הבנייה".
14. הכירו את תופעת הסרבנות
עדותה של "סרבנית" פינוי-בינוי מבאר שבע: "מכנים אותי 'סרבנית'. בסך הכל הגעתי אל הנחלה, רגע לפני הפנסיה. אין לי צורך בכל העינוי הזה של שנים בשביל דירה חדשה ועוד כסף. אני רוצה שקט, טיולים והנאה מהחיים. בינתיים, יש מערכה שלמה של לחצים ואיומים כדי להוציא אותי מהדירה".
חשוב לדעת שאם נותר דייר אחד שמסרב מטעמים שאינם סבירים, לאחר ששני שלישים מבעלי הדירות (רוב מיוחס) הסכימו לעסקה, ניתן להגיש תביעה מטעם יתר בעלי הדירות בבניין. במצב כזה, הסרבן עלול למצוא את עצמו אחראי כלפי שאר הדיירים לנזקים הכספיים שנגרמים להם בעקבות אי הסכמתו.
פסקי דין שניתנו בנושא מצביעים על מגמה ברורה מצד המפקחים על המקרקעין לטובת התחדשות, שעל פי רוב דחו את התנגדויות הסרבנים ואפשרו לדיירים להמשיך בתוכניות ההתחדשות העירונית. אם ייקבע שבעל דירה סירב לעסקה מסיבה לא סבירה, בית המשפט עשוי לחייב אותו בפיצוי כספי לשאר בעלי הדירות.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פועלת לקידום תיקון לחוק פינוי-בינוי, אשר יעניק גם ליזמים את הזכות להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים. נכון להיום, זכות התביעה נתונה רק לבעלי דירות אשר מהווים לפחות 67% מבעלי הדירות בבניין. המטרה מאחורי התיקון היא ליצור לחצים על הדייר הסרבן לשלם פיצוי בגין אובדן שווי הדירות החדשות, ובכך לאכוף עליו לחתום על ההסכם לביצוע הפרויקט. תיקון זה עשוי להקל על המצב שבו יזמים נתקלים בהתנגדויות מצד דיירים, ולאפשר להם להמשיך בתהליכי ההתחדשות העירונית בצורה חלקה ויעילה יותר.
15. הכירו את המילה הארוכה 'בירוקרטיה'
תהליך ההתחדשות כרוך במעורבות של מספר גורמים, וביניהם רשויות מקומיות, יזמים, דיירים, שמאי מקרקעין, עורכי דין, ומתכנני ערים. כל אחד מהגורמים הללו מביא עמו את מערכת הכללים, הנוהלים והדרישות המנהליות שלו, דבר שעלול להאריך את תהליך קבלת ההחלטות וליצור עיכובים משמעותיים בפרויקטים. כבר בשלב תכנון הפרויקט, יש צורך בניהול הליך מורכב של קבלת היתרי בנייה ותוכניות מתאר. הליך זה, המתנהל על ידי היזם, כולל שלבים של הגשת מסמכים, תכנון מפורט, פגישות עם ועדות תכנון ואישור תוכניות שונות. כל שלב מחייב עמידה בדרישות רגולטוריות שונות, אשר עשויות להשתנות ולדרוש תיקונים ושינויים בתוכניות שהוגשו.
בנוסף, מתווספת לתהליך הבירוקרטי המורכב גם ההתמודדות עם התנגדויות מצד דיירים או תושבים שמתגוררים בסמיכות לפרויקט, אשר לעיתים עלולות להוביל לעיכובים נוספים במימוש הפרויקט. ההתנגדויות יכולות לנבוע מחשש מהשפעות שליליות על איכות החיים, כמו רעש, זיהום או שינויים במבנה הקהילתי. כדי לייעל את התהליך ולצמצם את העיכובים, יש צורך בשיתוף פעולה הדוק בין כל הגורמים המעורבים.
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל נתיבי הקמה, מסביר כי "תמ"א 38 מתקרבת לסיומה בימים אלו, ובמקומה נכנס לתוקף שינוי החוק הידוע בשמו "חלופת שקד". כמו כל הניסיונות הקודמים בתחום, גם חלופה זו לא תספק פתרון לקיצור תהליכי הרישוי וזמן קבלת היתר הבנייה. נוסף לכך, תכנית לרישוי מהיר, כפי שהחוק מאפשר, אשר כוללת אישור תב"ע יחד עם היתר בנייה, פשוט לא מצליחה להתרחש בפועל. במציאות, התהליכים נמשכים ומחייבים סבלנות רבה מצידם של בעלי העניין".
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל נתיבי הקמה: "כמו כל הניסיונות הקודמים בתחום, גם 'חלופת שקד' לא תספק פתרון לקיצור תהליכי הרישוי וזמן קבלת היתר הבנייה".
16. דעו את הסכנות
הצרה שהביאה איתה המלחמה - כמעט אין היום יזם שלא יאחר במסירת דירות. לאחרונה, בית המשפט העליון קבע כי חברות הבנייה לא יוכלו להוסיף סעיפים בחוזי המכר שסותרים את חוק המכר, ובכך פוטרים אותן מתשלום פיצויים בגין איחור במועדי מסירת הדירות. נכון שנסיבות המלחמה לא באשמתן, אך נראה כי הן לא יימנעו מאחריות.
רון מרום, ראש תחום התחדשות עירונית, קטה גרופ: "יש לא מעט חברות שאוגרות פרויקטים ומשאירות אותם על המדף"
לצד בעיית האיחורים, ישנו חשש נוסף שמומלץ לקחת בחשבון. רון מרום, ראש תחום ההתחדשות העירונית בקטה גרופ, מתריע: "בין אם מדובר בפרויקטים קטנים ובין אם בפרויקטים גדולים, בחירת חברה יזמית ומבצעת היא מהלך קריטי להצלחת הפרויקט. ישנן לא מעט חברות שאוגרות פרויקטים ומשאירות אותם "על המדף", דבר שיכול להותיר דיירים ממתינים במשך שנים ארוכות ללא שום תזוזה".
מרום מוסיף כי "כאשר החברה המבצעת היא גם זו שיזמה את הפרויקט, יש לה תמריץ ישיר לדאוג לכך שהבנייה תתבצע באיכות וביעילות הגבוהות ביותר. ניהול של כל התהליך תחת קורת גג אחת מפחית בעיות בתיאום בין היזמים והקבלנים, ומאפשר התקדמות חלקה ומהירה יותר של הפרויקט".
17. בידקו האם אתם זכאים לקרן תחזוקה
אחת הבעיות המרכזיות שעומדת בפני דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית היא המעבר לתשלומים גבוהים משמעותית עבור דמי ועד הבית. בעוד שבשיכונים קיימים תשלומים בסיסיים של בין 100 ל-150 שקלים בחודש, בפרויקטים החדשים התשלומים יכולים לקפוץ למאות שקלים ואף יותר.
כחלק מהמאמצים להתמודד עם הבעיות הללו, הוטמע בהסכם המדף שפורסם על-ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מנגנון קרן התחזוקה. מנגנון זה קיבל ביטוי גם בהחלטת מיסוי שפורסמה על-ידי מיסוי מקרקעין. לא מעט יזמים כיום משתלבים במנגנון הזה בהסכם עם הדיירים, ומתחייבים לממן לדיירים הוותיקים שיגור בדירות החדשות סכום מסוים לתקופה של בין 5 ל-10 שנים.
חשוב לשים לב בהסכם עם היזם ולוודא שהדיירים מוגנים גם בנושא דמי הניהול. אחרת, עלולים להתמודד עם תופעה של ג'נטריפיקציה – שבה דיירים מקוריים נאלצים לעזוב את הדירות בעקבות עלויות מחיה גבוהות.
כיום מספר מצומצם של רשויות מקומיות מזהות גם את הבעייתיות שיכולה להיווצר במגדלים החדשים, ודורשות מהיזמים להקים קרן תחזוקה לא רק עבור דמי הניהול, אלא גם עבור תיקונים עתידיים במבנים הללו. בתמורה לכך, הרשות מעניקה זכויות נוספות ליזמים, כשהדגש הוא במגדלים.
ההמלצה היא לנהוג בזהירות ולדרוש הבהרות על מנגנוני התחזוקה והניהול לפני החתימה על ההסכמים, כדי להבטיח שהאינטרסים של הדיירים הוותיקים נשמרים ויש להם תמיכה כלכלית מספקת בעתיד.
18. זיכרו כי היזם צריך להרוויח מהפרויקט
בפרויקטים של פינוי-בינוי, רווח ראוי ליזם הוא חלק בלתי נפרד מהמשוואה. היזם נושא בנטל של סיכונים רבים לאורך כל תהליך הפרויקט, ולכן הניסיון במסגרת מכרזי יזמים לקבל כמה שיותר על חשבון רווחיות הפרויקט עלול בסופו של דבר לפגוע בדיירים עצמם.
אם אתם מתכוונים לפקח על רווחיות היזם, ישנה המלצה חשובה: "עיגנו בהסכם מנגנון לחלוקת רווחים עתידיים", מציין השמאי שמוליק כהן. "אם הרווחיות של היזם, במועד אישור התב"ע או קבלת היתר הבנייה, לפני שיווק ובניית הדירות, עולה על הצפי המקורי, ייתכן שתקבלו דירה חדשה וגם תהנו מהטבות נוספות כגון תוספת שטחים, הקפצת קומות ומפרט משודרג".
19. דרשו מנגנון ברור ומוסדר לתשלום שכר הדירה
בנוגע לשכר הדירה בתקופת הפינוי, ישנה חשיבות רבה לעגן בהסכם מנגנון לקביעת שכר הדירה במועד הריסת הבניין. בנוסף, יש לוודא עדכון של שכר הדירה במהלך בניית הפרויקט, כדי להימנע ממצבים שבהם הדיירים נושאים בעלויות גבוהות עד הכניסה לביתם המחודש.
כמו כן, יש להבהיר כי השמאי של הדיירים, ולא השמאי של היזם, הוא זה שיקבע את גובה שכר הדירה. שכר הדירה שמקובל בשוק בעת חתימת ההסכם יכול לעלות באופן משמעותי בשנים שיחלפו עד לפינוי הדיירים, ולכן יש לקבוע מנגנון שיחייב את היזם בתשלום שכר דירה התואם את המחירים בשוק, נכון לתקופת הפינוי ובאזורים הקרובים לדירה הישנה. כך, ניתן להבטיח שהדיירים לא יהיו חשופים לשינויים קיצוניים בשוק הדירות, ובכך להקל על המעבר לתקופת הבנייה.
20. הכירו בחשיבות הממ"ד
בשנה האחרונה, בעקבות המצב הביטחוני והשפעות המלחמה, הפכה החשיבות של מרחב מוגן דירתי למרכיב מרכזי בבחירת יחידות מגורים משפחתיות. אורעד יצחקי, מנכ"ל ברוש ניר יזמות, מציין כי הביקוש להתחדשות עירונית שכוללת מרחבים מוגנים דירתיים או קומתיים (ממ"ק) התגבר משמעותית.
הממ"ד או הממ"ק מציעים יתרונות ברורים על פני חלופות כמו מקלטים ציבוריים או חדרי מדרגות. הם נגישים מיידית, מאפשרים לדיירים להגיע למקום מבטחים תוך שניות ספורות וגם מספקים אפשרות ללינה, דבר שמהווה יתרון משמעותי במדינה שבה מצבי חירום הם חלק מהיומיום. עם זאת, על אף החשיבות הרבה של מרחבים מוגנים, המדינה לא עושה מספיק כדי לחזק את בנייתם. ההפך הוא הנכון.
אורעד יצחקי, מנכ"ל ברוש ניר יזמות מקבוצת BROSH: "המלחמה הציבה בקדמת הביקוש את הבנייה החדשה, זו שכוללת מרחבים מוגנים"
רעיון חדש שהגיע ממשרד האוצר: על מוכרי דירות ש"זכו" בפרויקטים של התחדשות עירונית בתמיכת המדינה, אחרי לא מעט ימים של סבל יש להדגיש, להחזיר חלק מהסיוע של המדינה לאחר מכירת הנכס.
הרי, המדינה זקוקה נואשות לכסף כדי להחזיר על הוצאות המלחמה. רעיון זה מופיע בטיוטת חוק ההסדרים לשנת 2025. בתגובה, הודיעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי למעלה מ-120 ראשי ערים ומועצות אזוריות שותפים לדעה כי מדובר בהצעה שעלולה לסכן את עתיד ההתחדשות העירונית בערי הצפון והדרום, במיוחד בימים שבהם הדבר נדרש כמשימה לאומית עליונה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו