בקרוב כולכם תכירו את הסטאר החדש: מכוכב מקומי לאימפריה ארצית

אם תאזרו מספיק אומץ ותצאו לחפש הזדמנויות במקומות הכי פחות פופולריים בשוק הנדל"ן, תמצאו ככל הנראה את איש העסקים צחי אבו, שהיה שם קודם. את ארי נדל"ן, חברת הנדל"ן המניב שבבעלותו, רכש בתקופה הכי קשה במשק, בזמן הקורונה. תוך זמן קצר המהלך התברר כהצלחה גדולה. החברה הפכה לבוננזה עסקית, כאשר נכון להיום היא מובילה פרויקטי ענק ברחבי המדינה ואף מחוצה לה. גם היום, כשמלחמת חרבות ברזל ברקע, היא ממשיכה לבנות, לשאוף ולהגשים חלומות לעצמה ולתושבי המדינה.

ביקשתם איקאה באשדוד? קיבלתם; תחנה מרכזית חדשה באילת, שתכלול את הקניון הגדול ביותר בעיר ו-300 דירות להשכרה? בהקמה; מרכז מסחרי וקומפלקס של דיור מוגן בתל השומר? הפיכתו של הסטאר סנטר המרשים באשדוד למתחם עירוב שימושים עם 2,000 יחידות דיור ושטחי תעסוקה נוספים? גם, בדרך; השבחת הארנה קניון בנהריה עד לכדי 100 אחוז תפוסה גם בזמן מלחמה בצפון? כבר נעשה; בקיצור, הבנתם. החלומות גדולים והביצועים עוד יותר.

הדהירה המהירה והבטוחה של החברה מאז נרכשה על ידי אבו, מהווה את הבסיס האיתן שעומד מאחורי השאיפות הגדולות קדימה. זו הסיבה שרו"ח ניר לחיאני, משנה למנכ"ל וסמנכ"ל הכספים בארי נדל"ן, בן 36 בלבד, לא נזהר מלהכריז בקולי קולות על המטרה השאפתנית: "בתוך חמש שנים בלבד מהיום – החברה תהפוך לאחד ממותגי המרכזים המסחריים המובילים בישראל, אימפריה של מניבים מנהריה ועד אילת".

קרקע פוריה להקמת אימפריה

ארי נדל"ן החלה את דרכה בשני מרכזי קניות גדולים: "סטאר סנטר" באשדוד המתפרס על 96 דונם עם 48,500 מ"ר למסחר; ובצפון, קניון ארנה המפורסם בנהריה, שם עובדת החברה כעת על הרחבת זכויות להקמת מתחם מגורים ותיירות הכולל 3 בנייני מגורים של 360 יחידות דיור, כולן להשכרה ארוכת טווח ולא למכירה. ניצול שטחים להגדלת הזכויות הן המוטו סביבו פועל אבו. וכך, ביולי 2022 השלימה ארי נדל"ן את רכישת 25% ממניות "סטאר סנטר" מידי הפניקס, שהייתה השותפה שלה בנכס, תמורת 315 מיליון שקל. כיום, היא מחזיקה במלוא הבעלות בנכס ומגדילה את זכויות הבנייה שבו. הרכישה הינה חלק מאסטרטגיית החברה ליציאה למהלך השבחה משמעותי בנכס, בין היתר תוספת מבנה מסחרי חדש של 6,000 מ״ר, וגם תוספת למבנה קיים של כ-3,000 מ"ר שטח עיקרי, לטובת הכנסת השוכר ג'מבו יוון מקבוצת פוקס. כשנרכש הנכס עמד שוויו על 680 מיליון שקל, היום כבר 1,040 מיליון שקל.

עסקה מהותית נוספת הייתה רכישת 50% מקרקע בשטח של 106 דונם באיזור אשדוד עד הלום, סמוך לתחנת הרכבת, שם מתוכננת הקמת סניף של איקאה בהיקף של כ-30 אלף מ"ר, כולל חנייה ענקית פתוחה לרווחת הלקוחות. השטח נרכש לפי שווי של 120 מיליון שקל.

החברה השקיעה גם מעבר לים כאשר רכשה 83% מקניון MY MALL בלימסול בקפריסין, יחד עם דורסל הבורסאית, תמורת 44 מיליון אירו. גם שם נרשם רווח מרשים: רכש לפי שווי של 89 מיליון יורו, כאשר נכון להיום הקניון מוערך בכ-110 מיליון יורו; שיעור התפוסה בקניון עומד בימים אלו על 100% והביצועים התפעוליים שוברים שיאים, יחד עם פתיחת הקזינו והריזורט הגדול במזרח התיכון בצמוד לקניון. בנוסף, ארי נדל"ן רכשה לפני כשנה וחצי את הזכויות על 5 דונם ממערב לתל השומר, בכניסה לשיבא, לצורך הקמת מרכז מסחרי וקומפלקס של דיור מוגן.

לצד כל אלו, ההשקעה המשמעותית ביותר של החברה בימים אלו היא רכישת שטח התחנה המרכזית באילת, כאשר על פי התכנית – יוקם במקומה קניון ענק המשתרע על שטח של 30 אלף מ"ר (כפול בגודלו מ"מול הים" ו"האייס מול" המפורסמים); מסוף תחבורה שישמש את אגד וחברות תחבורה נוספות; וכן 300 יחידות דיור להשכרה; לפי הערכות שמרניות, ההכנסות משכירות בשנת הפעלה מלאה של הפרויקט בתפוסה מלאה יעמוד על 70-80 מיליון שקל לשנה עם שוכרי עוגן גדולים.

הצלחה גם בספרים

מעבר להצלחה הגדולה שנצפית בשטח, גם בדיווח תוצאות הרבעון הראשון של 2024, הציגה ארי נדל"ן נתונים מצוינים, המשקפים רווחי שיא מאז הקמתה, לצד ביצועים תפעוליים מרשימים בסטאר סנטר אשדוד ובארנה קניון בנהריה. זאת, רק נזכיר, בזמן שהמלחמה המשיכה להחמיר ברבעון הראשון של השנה ואלפי טילים הושלכו מכיוון עזה לאשדוד הדרומית, ומכיוון לבנון לנהריה הצפונית. בתוצאות, שדווחו בסוף חודש מאי, הציגה החברה ביצועים פיננסיים מרשימים המעידים על צמיחה משמעותית. ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) של החברה הגיעו לכ-19 מיליון שקל, מה שמבטא צמיחה של 7.5% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2023. יתרה מזאת, התזרים מפעילות שוטפת (FFO) הסתכם בכ-15 מיליון שקל, גידול מרשים של 25% ביחס לרבעון הראשון של השנה הקודמת. במהלך הרבעון, החברה השקיעה כ-345 מיליון שקל ברכישת קרקעות לפיתוח ונדל"ן להשקעה, מה שמעיד על כוונותיה להמשיך ולצמוח.

בנוסף לביצועים המרשימים, החברה של צחי אבו מציגה בסוף הרבעון הראשון איתנות פיננסית מרשימה עם הון עצמי של כ-840 מיליון שקל ויחסי מינוף של כ-54%, מה שמאפשר לה לבצע רכישות ועסקאות נוספות בשנה הקרובה. החברה גם הצליחה להפחית באופן משמעותי את הוצאות המימון שלה, שהצטמצמו ל-5 מיליון שקל בלבד, לעומת 9 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד – ירידה משמעותית של כ-44%. גם המשקיעים ובעלי המניות נהנו מהצלחת החברה – כאשר במהלך הרבעון הראשון הוכרז לראשונה דיבידנד בסך כ-11 וחצי מיליון שקל.

כשהנתונים כל כך מרשימים, כל מה שנותר זה רק להגביר את הקצב ולהסתער לעבר המטרה – כיבוש השוק המסחרי, בדרך להפוך לאימפריה ישראלית של מניבים. ואכן, אחד המהלכים החשובים שהחברה מקדמת כיום יתן להצלחה הגדולה להמשיך לעשות את הרעש.

לדברי רו"ח לחיאני, שכאמור גם משמש כסמנכ"ל הכספים של החברה: "החוזקות שהובילו אותנו להצלחה היו התייעלות פיננסית מוקפדת ושמירה על רמות מינוף נמוכות באמצעות הנפקות הון שהבטיחו את יציבותנו הפיננסית. במהלך השנתיים האחרונות, תקופה שהתאפיינה במשבר ריבית ובמלחמה בישראל, הצלחנו לנווט ללא שום פגיעה משמעותית. בעוד שהשוק כולו היה תחת לחץ רב, אנחנו המשכנו לצמוח ולבצע עסקאות רבות. המשבר לא השפיע עלינו בגלל ההתייעלות הפיננסית שלנו ורמות המינוף הנמוכות שאותן שמרנו בקפידה. ניהול פיננסי נכון הפך במהלך שלוש השנים האחרונות לעיקרון מרכזי בפעילותנו; למדנו שהוא חיוני להצלחתנו. יכולנו לבחור לבצע יותר עסקאות ולהעלות את רמות המינוף שלנו, אך העדפנו להתנהל בצורה מושכלת ושמרנית, על אף ההתרחבות המשמעותית שהובלנו בקבוצה. בזכות האסטרטגיה הזו, הצלחנו להוביל את הקבוצה בביטחון גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית ולשמר את האיתנות הפיננסית שלנו, מה שללא ספק ימשיך לשמש אותנו גם בעתיד".

הכוכב של המרכזים המסחריים בישראל

"איך מגיעים מפה לסטאר?", זו השאלה שתישאל בקרוב על ידי תושבי ישראל מנהריה ועד אילת, כחלק מהמהלך הבא של החברה – מיתוג מחדש של מרכזי הקניות שלה, אלו שקיימים ואלו שבהקמה, תחת השם "סטאר" שמוביל את החברה בהצלחה בעיר המולדת, אשדוד.

זה מובן למה השם "סטאר" הוא זה שנבחר למתג את החברה. למעשה, סיפור ההצלחה המרשים של סטאר סנטר אשדוד, הודות להשקעות והמהלכים המתמשכים מאז רכישת המרכז המסחרי על ידי ארי נדל"ן, מהווים עדות לחזון החברה ויכולת הביצוע המרשימה שלה בתחום. כשארי נדל"ן רכשה את הנכס, הוא הניב הכנסות תפעוליות נטו של כ-46 מיליון שקל בשנה. עם כניסת החברה לתמונה והחלת האסטרטגיות הפיננסיות והשיווקיות שלה, המתחם עבר תהליך השבחה משמעותי. כיום, ההכנסות התפעוליות נטו של סטאר אשדוד הגיעו ל-60 מיליון שקל בשנה, כשהעלייה המשמעותית נובעת מהסכמי שכירות חדשים ומשופרים. כמו כן, החברה הובילה שתי הרחבות משמעותיות במתחם, כולל הכנסת השוכר ג'מבו יוון (מתוכנן להתאכלס ברבעון הראשון של 2025) והרחבה נוספת של 7,000 מ"ר (מתוכנן לרבעון הרביעי של 2026). בזכות התכניות הללו, המתחם צפוי להניב בין 75 ל-80 מיליון שקל NOI שנתי.

המהלך שאפתני למיתוג מחדש של כל מרכזי הקניות שלה תחת השם "סטאר", נועד ליצור זהות אחידה וברורה למרכזי הקניות, לחזק את המודעות למותג ולהגביר את האטרקטיביות שלהם בקרב צרכנים ושוכרים כאחד. במסגרת המיתוג מחדש, כל מרכז קניות יקבל עיצוב חדשני, שיפור בתמהילי השוכרים והטמעת טכנולוגיות שיווק דיגיטליות מותאמות אישית.

החברה מתמקדת בשיפור חוויית הלקוח הכוללת, החל מהעיצוב הפיזי של המרכזים ועד לקמפיינים שיווקיים מתקדמים, שמטרתם למשוך קהל רחב ומגוון. בנוסף, ארי נדל"ן פועלת לביצוע שיפוצים והרחבות בנכסים קיימים, כמו הכנסת שוכרי עוגן חדשים והרחבת שטחי המסחר, מה שמבטיח עלייה בהכנסות והעצמת הערך של המותג "סטאר". כך, החברה שואפת לבסס את מעמדה כמובילה בתחום המרכזים המסחריים ולהציע חוויית קנייה ייחודית ואטרקטיבית לכל קהלי היעד ברחבי הארץ.

מעבר לשם של המותג שמסמן את ההצלחה המתמשכת, גם האופי של המותג מדבר בעד עצמו. סיפורו של לחיאני על התנהלות החברה בחודשים הראשונים של המלחמה מתאר זאת היטב: "ברבעון הרביעי של 2023 חווינו ירידה בפדיונות השוכרים בקניון נהריה בעקבות המתיחות בגזרה הצפונית. בתגובה, הנהגנו מדיניות הקלות ייחודית במהלך חודשי אוקטובר-נובמבר, שהתאימה את שכר הדירה לאחוז מהפדיון בלבד, במקום להתבסס על דמי שכירות מינימליים, ובכך אפשרנו לשוכרים להתמודד עם האתגרים הכלכליים בצורה יותר גמישה. למרות הפגיעה הזמנית בהכנסות, שהסתכמה בכמה מאות אלפי שקלים סה"כ, הצלחנו לחזור למספרים מייצגים של טרום המלחמה כבר ברבעון הראשון של 2024. יתרה מזאת, בחודש אפריל נרשמו פדיונות שיא של חלק משמעותי מהשוכרים בקניון, דבר שמעיד על התאוששות מרשימה וצמיחה מחודשת. בתחילת הרבעון השני של 2024 כבר היה סיפור אחר לגמרי – הקניון בנהריה, למרות האיום של חיזבאללה, הגיע לאחוזי תפוסה קרובים ל-100% לראשונה, מה שממחיש את האיתנות והחוסן של החברה ביכולת להתגבר על משברים ולהוביל להצלחות משמעותיות בתחום המסחר".

מה המסר שלכם לשוכרים במרכזים המסחריים בימים אלו?

"כחברה אשר שואפת להיות מובילה בתחום הנדל"ן המסחרי בישראל, ארי נדל"ן רואה את שוכרי השטחים לא רק כלקוחות, אלא כשותפים אמיתיים לדרך", מסביר לחיאני. "החברה מאמינה ביצירת מערכת יחסים הדוקה עם שוכריה, בה כל צעד נעשה במשותף למען הצלחת שני הצדדים. מדיניות זו מתבטאת בתכניות ייחודיות לשיפור תנאי השכירות, התאמת הסכמי שכירות לצרכים המשתנים של השוכרים, ומתן פתרונות גמישים במהלך תקופות משבר. ראייה זו לא רק מחזקת את הקשר עם השוכרים, אלא גם מקדמת את חזונה של ארי נדל"ן להפוך למותג מרכזי קניות מוביל בכל רחבי ישראל, תוך הובלת מיזוגים ורכישות משמעותיות בשנים הקרובות".

לסיום, מה בעיניך סוד ההצלחה של החברה?

"סוד ההצלחה של חברת ארי נדל"ן, כפי שאני רואה אותו, טמון בשילוב בין חזון אסטרטגי נועז לבין ניהול פיננסי מוקפד ויכולת השבחה מוכחת של נכסים.

החברה, בהובלתו של צחי אבו, הצליחה לנצל משברים כלכליים כהזדמנויות לצמיחה ורכישות משמעותיות. בזכות שיפור תמהילי השוכרים באמצעות שיווק דיגיטלי מותאם והכנסת שוכרי עוגן חזקים, הצלחנו להשביח מרכזי קניות קיימים ולהביא לתפוסה כמעט מלאה בכל מרכזי הקניות".

"בסופו של דבר, מדובר בחברת נדל״ן מניב עם יכולת ניהולית והשבחת נכסים מוכחת, בעלת מיקומים אסטרטגיים בערים. אנו פועלים למיקסום הביצועים התפעוליים, להשבחת הנכסים ולהגדלת זכויות הבנייה, והכל תוך שמירה על איתנות פיננסית גבוהה ושיעורי מינוף נמוכים. אנו מאמינים שההזדמנויות יגדלו ואנחנו נהיה שם תוך בניית מותג מרכזי קניות ידוע וחזק לכל עם ישראל", מסכם לחיאני.

רו"ח ניר לחיאני, משנה למנכ"ל וסמנכ"ל הכספים בארי נדל"ן: "בתוך חמש שנים בלבד מהיום – החברה תהפוך לאחד ממותגי המרכזים המסחריים המובילים בישראל, אימפריה של מניבים מנהריה ועד אילת"

החברה של צחי אבו מציגה בסוף הרבעון הראשון של 2024 איתנות פיננסית מרשימה עם הון עצמי של כ-840 מיליון שקל.