בעלות על דירה? עניין של גיל

מול נתוני יוקר המחיה בישראל שהולכים ושוברים שיאים מדי שבוע, הלכנו לבדוק מה קורה עם הצעירים שמעוניינים בדירה אבל בקושי גומרים את החודש. מתברר כי 62% מבין בעלי המשפחות בני ארבעים ומעלה הם בעלי דירה וכך גם 83% מבין בני ארבעים ומעלה ללא ילדים (הייטקיסטים ועצמאיים לדוגמה).

אז איפה הבעיה המרכזית? מחקר חדש של מרכז המידע של הכנסת, המנתח לראשונה את תחום הדיור בחיתוך לפי גילים, מוכיח באופן חד משמעי כי רוב הצעירים לא יכולים לקנות לעצמם דירה ונאלצים להסתפק בשכירות.

מהדו"ח, שהכין הכלכלן נתן שבע, עולה כי בשנים האחרונות חלה ירידה בבעלות על דירה ופלח השוק הצעיר נאלץ לבחור בשכירות. מחד, ומאידך עולה בפלח שוק צעיר הבחירה המאולצת בשכירות.

במהלך המחקר התגלה כי רוב הצעירים מנצלים את ההטבות במשכנתא שמאפשרת המדינה. 54% מהרווקים עד גיל 39 ניצלו את הזכאות להלוואה מוכוונת (לזכאים), לעומת 82% בקרב המשפחות עד גיל 39.

נתון מדאיג מגלה כי 76% מתוך הרוכשים במחיר למשתכן, שהיתה להם הכנסה נמוכה מ־7,000 ש"ח, היו מתחת לגיל 40.

איך ישלמו את עליית הריבית על משכנתא והאם לקחו על עצמם נטל בלתי ניתן למשא בעידוד המדינה? בהחלט כן. "עבדות המשכנתא" רק מתחילה עבורם וספק אם ישרדו אותה.

העובדה המנחמת היא ששיעור המחזיקים דירה בבעלות עולה עם הגיל. ל־23% בלבד ממשקי בית הכוללים רווקים בני ארבעים ומטה יש דירה בבעלותם. ל־27% ממשקי הבית הכוללים זוג ללא ילדים, שהמבוגר בהם מתחת גיל ארבעים, יש דירה בבעלות. במילים אחרות: הזוגות הצעירים חסרי ישע.

פילוח מחיר למשתכן לפי גילאים מגלה כי 75% מהמשתתפים בתוכנית הם בני ארבעים ומטה. 10% מאלה שהשתתפו בתוכנית והיו בגיל 30-18, ו־14% מאלה שהשתתפו והיו בגיל 40-31, רכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן, ו־29% ו־31% בקבוצות אלו (בהתאמה) זכו בהגרלה אך טרם רכשו את הדירה.

44% מאלה שהשתתפו והיו בגיל 30-18, ו-36% מאלה שהשתתפו והיו בגיל 40-31 לא זכו בדירה במסגרת ההגרלה.

הלוואה לדיור לזכאים נלקחת מתקציב המדינה או בסיוע של המדינה, והיא ניתנת לזכאים עבור רכישת דירה, בנייתה או התאמתה לצרכים מיוחדים.

ההלוואות ניתנות לציבור באמצעות הבנקים למשכנתאות על פי כללי זכאות שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון בתיאום עם משרד האוצר.

המסלול הנפוץ ביותר לקבלת הלוואה לדיור הוא שיטת הניקוד, לפיה כל לווה מקבל ניקוד בהתאם לעמידתו בתבחינים כגון גיל (הניקוד עולה עם הגיל), מצב משפחתי, מספר אחים ומספר ילדים, ותבחינים שונים לקבוצות אוכלוסייה שונות כגון יחידים, משפחות, עולים.

חדשים ונכים ואחרים. איפה הבעיה? שלעולם לא בוחנים מצב סוציו-אקונומי, וכך למשל צעיר מרעננה עם שמונה אחים יכול לזכות בדיוק באותו נכס שיקבל צעיר במעמדו בדימונה.

כאמור, שיעור המחזיקים דירה בבעלותם עולה עם הגיל. מדינת ישראל מסייעת בתחום הדיור לזכאים, בכללם גם הצעירים, בין היתר באמצעות הנחות לרכישת דיור, דיור ציבורי, סיוע בשכר דירה לשוכרים, ומשכנתאות מוכוונות שהן משכנתאות מוזלות.

תוכנית דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון - המופנית בין היתר גם לזוגות צעירים - מאגדת את מגוון תכניות הדיור של המשרד ושל רשות מקרקעי ישראל. המדינה משווקת פרויקטים באמצעות הגרלות לזכאים שהם חסרי דיור ומאפשרת להם לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.

בין הזכאים לדירה בהנחה ניתן למצוא זוגות נשואים או ידועים בציבור, הורים גרושים מתחת לגיל 35 שילדיהם אינם בחזקתם, יחידים מעל גיל 35, הורה עם ילד אחד לפחות שהוא רווק, וזוגות העומדים להינשא.

בנוסף, מי שרוכשים דירה בפריפריה במסגרת תכניות דירה בהנחה זכאים למענק מותנה בסך 40 אלף ש"ח. במסגרת התוכנית ישנו גם מסלול לזכאים בני 35-26 – מסלול משתכן צעיר המאפשר לרכוש דירות ללא הגרלה שנותרו מהגרלות קודמות (וללא מענק).

המחיר נוח יותר במודעה השניה

חוסר היציבות בשוק הנדל"ן בא לידי ביטוי בקושי למכור נכסים * באתר "יד2" רבים מהמפרסמים מורידים את המחיר בכ־5% בהעלאת המודעה החוזרת.

רבים מהישראלים בשוק הנדל"ן, כך נדמה, מרגישים שטיפסו על עץ גבוה מדי ומתחילים להוריד את דרישות המחירים עבור הדירות שהם מוכרים.

עליית הריבית החדה עושה את העבודה: מי שלא צריך לא מוכר ורוכשי הדירות יושבים על הגדר, כמו גם משפרי הדיור שמבקשים לעבור לכנס חדש ומתקשים למכור את דירתם הנוכחית עקב המצב.

המצב בא לידי ביטוי באתר "יד2", שם מדווחים כי בכ־15% מהמודעות למכירת דירה בחודש אוגוסט בוצעה הורדת מחיר ממוצעת של כ־5.1% בעת העלאת מודעה חוזרת. טווח הורדת המחיר נע בין אחוזים בודדים ועד למעלה מ־20% מהמחיר ההתחלתי שאותו ביקשו במודעה המקורית.

מניתוח הנתונים של "יד2" עולה כי שיעור הורדת המחיר הגבוה ביותר נצפה בשתי הערים המבוקשות בישראל - תל אביב וחיפה - עם הורדת מחיר ממוצעת של 5.9%. אם נחשב את הערך הכספי מדובר בהורדת מחיר של 118 אלף שקל למודעה למכירת דירה בשני מיליון שקלים.

רמת גן מדורגת שלישית עם ירידת מחיר של 5.6% ואחריה חדרה עם ירידה של 5.5%. הרצליה, חריש וראשון לציון רושמות ירידה של 5.4%. בבאר שבע ובבת ים נצפו מודעות שהמחיר בהן ירד בכ-5.3%.

על רקע הנתונים, משיק אתר "יד2" רכיב חדש שיכול לסייע לרוכשים ולשוכרים למצוא הזדמנויות בשוק גם במציאות הנוכחית, על ידי הצגת תגית של ירידת מחיר במודעות.

ככל שעובר יותר זמן והדירה לא נמכרת, שיעור ההנחה עולה ולרוב, הורדת המחיר במודעה מתבצעת לאחר 51 יום בממוצע ממועד הפרסום הראשון.