סליחה, אפשר שאלה?

בכמה ירדו מחירי הדירות?

אמנם לא ניתן לנבא בדיוק באיזה שיעור ירדו מחירי הדיור, אולם חשוב לזהות את המגמה. בחישוב שנתי נרשמת אמנם עלייה של 7.6% במחירי הדיור, אך בחינה מעמיקה מראה שהעלייה מצטמצמת מדי חודש בחודשו. בחודש שעבר, למשל, שיעור העלייה השנתי עמד על 10%, וכעת כאמור עומד על 7.6% בלבד.

יש לציין שלפני כשנה וחצי העלייה השנתית הגיעה גם ל-20%, אך מאז הלכה וירדה בקצב הולך וגובר. המסקנה: מחודש לחודש צונחים מחירי הדירות בעוד מספר אחוזים.

האם הקבלנים מפנימים כי זו העת להוריד מחירים? בין אם כן ובין אם לא, העובדות מדברות בעד עצמן; צניחה של קרוב לחצי במכירת דירות חדשות במאי, חלק לא מבוטל ממכרזי המדינה בשנה האחרונה נסגרו ללא הצעות כי לקבלנים לא השתלם לקחת סיכון, התחלות הבניה צונחות.

מאז תחילת השנה כמעט 70 מכרזים לשיווק קרקעות נכשלו, ורק שליש מהדירות של היעד השנתי, 60 אלף יח"ד, שווקו בהצלחה.

 האם אנחנו לקראת סאמר סייל של חברות הנדל"ן?

היצע הדירות הלא מכורות רשם שיא של יותר מ-57 אלף יחידות דיור, כמו התחלות בנייה של שנה שלמה. מי ימכור את הדירות האלו? בקרוב ידרשו היזמים, ובעיקר הבנקים שמממנים אותם, להחליט מה יהיה קצב המכירות. האם להאיץ ולהיפטר מדירות ולהפחית חובות עם הנחות גדולות, או להמתין לשנה הבאה שבה הריבית אולי תתחיל לרדת ומצב השוק ישתנה?

העובדה היא שהיזמים לא ממהרים להוריד מחירים. מי שלא חייב לא מוכר, אלא ממתין להזדמנות טובה יותר. רוב הקבלנים מעדיפים להנמיך את האש, אולם כדי בכל זאת לקדם מכירת דירות הם יוצאים במבצעים והטבות, לרוב דומים זה לזה, ללא טיפת השראה. עם זאת, עיקר ירידות המחירים ניכרות בשוק דירות יד שניה.

טל קופל, מנכ"ל "מדלן": "מבצע הפופולרי ביותר נוגע לתנאי התשלום על הדירה, בעיקר מבצעי 80/20, או לאחרונה נועז יותר - 10/90 ואפילו יותר מכך. הרוב מוותרים על הצמדות, מימון משכנתא, הלוואות קבלן גדולות ועוד. ככל שהריבית עולה והכסף מהבנק הופך יקר, כך היזמים הופכים נחושים יותר להעיר את השוק בכל האמצעים שברשותם".

מה המשמעות? הכוונה במבצעי 20/80 או 10/90 היא שבעת הרכישה קונה הדירה משלם רק 20% או 10% מעלות הדירה, ואילו את היתרה, 80% או 90%, עם תום הפרויקט. בפרויקטים של התחדשות עירונית יש כבר שיצאו  במבצע של תשלום 5% בעת הרכישה והיתרה בתום הפרויקט, כעבור חמש-שש שנים. ״עד אז המחירים בטוח יעלו״, אומר קבלן שנוקט במבצע מסוג זה.

אלו ערים מובילות במכירת דירות?

למרות שמלאי דירות הקבלן החדשות שנותרות על המדף ממשיך לטפס, עדיין ישנה מכירה של דירות חדשות, ובחלק מהערים אף מדווחים על "התעוררות חלקית". בראש הרשימה ניצבת העיר נתיבות עם 448 דירות חדשות שנמכרו בה – המספר הגבוה ביותר בשלושת החודשים מרץ עד מאי. אחריה נמצאת אשקלון עם 420 דירות שנמכרו (עליה של 40.5% לעומת שלושת החודשים הקודמים) ובמקום השלישי ירושלים עם 410 דירות שנמכרו. עם זאת, ירושלים גם רושמת את הירידה החדה ביותר במכירות ביחס לעצמה לעומת שלושת החודשים הקודמים, ירידה של 56%. במקומות הרביעי והחמישי נמצאות באר שבע וראשון לציון, בהתאמה, שאף רשמו עליות מרשימות במכירות ביחס לשלושת החודשים הקודמים (72.5% ו-48.1%). "מלכת הנדל״ן" תל אביב הגיעה רק למקום השביעי, עם 245 דירות חדשות בלבד.

לקנות או לשכור?

שכר הדירה לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה רשם עלייה של כמעט 10% בשנה האחרונה. שוכרים מעידים על העלאות שכר דירה באלפי שקלים לחודש בעקבות עליית הריבית. החשש הוא שמי שלא יקנה לעצמו דירה, לא יוכל בסוף לעמוד בשכר הדירה הלא שפוי.  

במקביל, מספר הדירות הפנויות לשכירות הולך ויורד כי משקיעים "בורחים" מהשוק והמדינה מעודדת אותם למכור או לא לקנות דירות חדשות. למעשה, המדינה הפכה את המשקיעים ל״אויבי העם״, אלו ש"גוזלים״ את הדירות מהזוגות הצעירים, כביכול. המדיניות הזו עבדה. מספר רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכם ב-943 דירות בלבד, ירידה של 51% בהשוואה למאי אשתקד. גם באפריל שיעור הרכישות להשקעה ירד ב-60% לעומת אפריל אשתקד.

מה בנוגע לשכירות לטווח ארוך?

לצערם של השוכרים, לא ניתן לבנות על התכנית הזו יותר. עליית הריבית חיסלה את היוזמה מאחר ולא נותרה לה כדאיות כלכלית.

שוק השכירות ארוכת-טווח הפך ללא רלוונטי בשל בעיות מימון קשות, וחבל שכך שכן זה יכול היה להיות פתרון מצוין לבעיית שוק הדיור. כששר האוצר לשעבר יאיר לפיד הגיע עם חזון מהפכני ל-150 אלף דירות לשכירות ארוכת-טווח בשולי הערים על אדמות מושבים וקיבוצים, נוצרה תקווה גדולה. אך לא הוא ולא מחליפיו ידעו כיצד ליישם זאת. שר האוצר שבא אחריו, משה כחלון, הודה שבוע האחרון לקדנציה שלו שטעה והיה צריך להשקיע בהשכרה לטווח ארוך במקום ההימור על תכנית "מחיר למשתכן". בסופו של דבר, העלאת הריבית כאמור טרפה את הקלפים וחיסלה את יוזמת השכירות לטווח-ארוך.

בדיון שהתקיים בוועדת הפנים של הכנסת וסקר את מצבה של חברת "דירה להשכיר" הממשלתית, הכריז עו"ד ארז רוזנבוך, יו"ר דירקטוריון קרן הריט "מגוריט", על "מות השיטה": "כשהריבית שיזם משלם לבנק על דירה להשקעה עומדת בממוצע על 7%-8% לא ניתן להצדיק דירה להשכרה ב-3% תשואה. המשמעות היא זינוק דרמטי בשכר הדירה, ולנו אין כדאיות לקניה".  

בתוך מציאות זו, אי אפשר שלא לתהות: לאן יתפנו כל אותם דיירים של פרויקטים פינוי-בינוי אם אין בשוק דירות להשכרה? לפי בדיקת מכון גיאוקרטוגרפיה, בשכונת נווה דוד במערב חיפה יפונו בשנים הקרובות 3,200 דירות אבל כיום יש בה רק 140 דירות פנויות להשכרה. בלוי אשכול במרכז קריית אונו יפונו 1,200 דירות, כאשר עומדות לרשותם רק 120 דירות פנויות להשכרה. 800 דירות יפונו בשכונה ד׳ בבאר-שבע, ולהם 55 דירות פנויות בלבד.

למה משפרי הדיור בסכנה קיומית?

חרב מונחת מעל צווארן של אלפי משפחות משפרות דיור, ומדוע?  משום שככל שתימשך החולשה במכירות יד שניה פירוש הדבר שחלק גדול מהן "יתקעו" ללא יכולת למכור את דירתן הישנה, למרות שכבר התחייבו לתשלום על הדירה החדשה. אותן משפחות עלולות למצוא עצמן חייבות בתשלום מס רכישה על הדירה החדשה, ומנגד בתשלום מס שבח על הדירה הישנה שטרם מכרו. חבות מס זו נאמדת בממוצע במאות אלפי שקלים למשק בית.

 למה לוקח כל כך הרבה זמן לקבל מפתח?

הזמן הממוצע שלוקח לבנות דירה בישראל הוא כשלוש שנים.

לפני כן נדרשות עוד כחמש שנים של תהליכי תכנון שונים, אשר מגדילים את הפער בין היצע הדירות בישראל לביקוש הגדל משנה לשנה ולא מאפשרים לסגור אותו. בשנות התשעים הצליח השר אריאל שרון להוריד את זמן הבניה ל-18 חודשים. במשך שלושים שנה מצבנו רק הלך והורע למרות ההתפתחות הטכנולוגית.

עודף הרגולציה והבירוקרטיה גורם להתמשכות תהליכי התכנון והרישוי, מוביל לעליית מחירי הדירות בעשרות אלפי שקלים ומעכב בנייתן של מאות אלפי יחידות דיור חדשות. מנגנון הרישוי במדינת ישראל הינו מסורבל, איטי מאוד, לוקה בחוסר יעילות וגורם לעיכובים מתמשכים, להעסקת יועצים כפולה ובזבוז משאבים רבים. וכתוצאה מכך, לעליית מחירי הדיור. על העיריות מוטלת החובה לשחרר מיידית 180 אלף יחידות דיור ה"תקועות" כיום בהליכי רישוי להיתר.

הביטחון בקבלנים בסימן שאלה?

הקבלנים מתריעים שמשבר לאומי בשוק הדיור בדרך. כ-680  קבלנים צפויים להפסיק פעילות בעקבות עליית הריבית ומדיניות הממשלה, גריעה של 6% נטו מסך הקבלנים.

בשש שנים אחרונות הייתה גריעה נטו של 16% במספר הקבלנים ונרשם לפי BDI גידול של 40% במספר הקבלנים שנקלעו לקשיים במחצית הראשונה של השנה. מסקר שנערך בקרב קבלנים עולה תחושת משבר, כאשר 64% צופים ירידה נוספת ברווחיות. 60% ממכרזי המינהל נותרים ללא דורש.

ועדת הפנים של הכנסת התכנסה בשבועות האחרונים לדיון בהעמקת משבר הדיור.. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, אמר בוועדה כי "הענף שלנו רווי הון וככל שהריבית עולה היא הופכת לנטל שהפיל פרויקטים.

כל השחקנים מגיבים, היזמים והקבלנים, רשויות מקומיות ובנקים - היחיד שלא מגיב זו ממשלת ישראל. הגענו למצב של סיכון של הקבלנים והיזמים שמפיל פרויקטים".

 שוק הדיור בדרך להתייצבות?

לאחרונה הקפיא נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, את עליית הריבית – זאת לאחר עשרה חודשים בהן היא עלתה ברציפות.

אבל הנה לכם המדד האמיתי:  כעבור חודשים בהם שוק המשכנתאות דשדש בין עליות וירידות, ובמגמת ירידה כללית מאז שהגיע לשיאו במרץ 2022, נראה כי בחודש יוני שוק המשכנתאות מתייצב על היקף של 6.5 מיליארד שקלים. האם הדבר מעורר תקווה ליציבות?  יש לזכור שהבעיה הבסיסית עדיין כאן, היצע וביקוש שוב ושוב לא נפגשים. לפי התוכנית הממשלתית עד 2040 נדרשת בנייתן של למעלה ממיליון וחצי דירות. בפועל? בקושי עשירית מהן אוכלסו. 

 יש אור בקצה המנהרה?

בגזרה זו לצערנו איננו יכולים להיות אופטימיים מדי. מחירי הדירות חוו בשני העשורים האחרונים קפיצה אסטרונומית של 130%, בעוד שההכנסה הממוצעת ברוטו של משקי הבית עלתה ב-50% בלבד.

בשלוש השנים האחרונות השלים מדד מחירי הדירות עלייה נוספת של כ-37%. "לאוכלוסיות במעמד חברתי-כלכלי נמוך ובמעמד הביניים הפכה הדירה למטלה", קבע מבקר המדינה בדו"ח שהתפרסם לאחרונה.

בקצה כל הצהרות הממשלה ותכניות הדיור ה"מתפתלות", ישנה עובדה פשוטה: מחירי הדיור הם ראי של היצע וביקוש. ועל פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, בשנים 2006 עד 2022 נוצר מחסור מצטבר של כ-189 אלף דירות. אז נכון שאם לפני שנה וחצי חווינו לפי הלמ״ס שיא של למעלה מ20% בעליית מחירים שנתית. היום אנחנו עומדים על עליה שנתית של 13% בלבד. עדיין זו עלייה. גם אם לצורך ירידה.

ולסיום, נקודה למחשבה: האם רוב האלקטורים הישראלים, שרובם (68%) בעלי דירות, מעוניינים שמחירי הדירות שלהם ירדו? והאם מדינה שמרוויחה למעלה מ-40 מיליארד שקלים ממסים והיטלים בשנת השיא של הדיור (2022) תרצה לפגוע בקופת האוצר? ומה בדבר הקבלנים, האם הם רוצים שהמחירים ירדו? התשובה ברוב המקרים ברורה. ושיהיה לנו בהצלחה. 

קצר ולעניין: 10 צעדים בדרך לפתרון משבר הדיור

1. הגדלת התחלות בנייה והאצת שיווק קרקעות.

2.עסקאות קומבינציה עם קבלנים.

3.פירוק רשות מקרקעי ישראל.

4.שינוי מכרזי רמ"י בשיטת "כל המרבה במחיר"

5.דיור בר השגה במרכזים העירוניים הקיימים.

6.הארכת מועדים לתשלומי הקרקע והפיתוח.

7.הפחתת רגולציה, חסמי רישוי, מיסוי ובירוקרטיה.

8.הפחתת שיעור היטלי השבחה.

9.עידוד הדיור להשכרה לטווח ארוך

10.תמריצי מיסוי לבניה להשכרה

הערה: חלק ניכר מהסעיפים הוגשו לממשלה באמצעות תכנית שפיתחה הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה, בשותפות עם התאחדות הקבלנים בוני הארץ והסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות  

משבר הדיור במספרים

208% - שיעור העלייה במדד מחירי הדיור בשנים 2007 עד 2022

58% - שיעור הצניחה במספר העסקאות של דירות ובתים פרטיים ששוויים מעל 10 מיליון שקלים בשנה האחרונה בהשוואה לתקופה אשתקד

14% - שיעור הדירות ששווקו מסך יחידות הדיור שאושרו בין השנים 2017 עד 2021

28% - שיעור התכניות שאושרו בוועדות מחוזיות בחריגה מזמן התקן (מעל 18 חודשים) 

35% - שיעור תכניות ש"תקועות" בשלבי השיווק, היתרי הבנייה או האכלוס (מבין התכניות שאושרו בין השנים 2017 עד 2021)