תתחדשו המדריך לרוכש דירה

רכישת דירה הינה שלב משמעותי בחיי אדם ומלווה באינסוף חששות, דאגות ולעיתים אף חרדות. מאחר ומדובר, ככל הנראה, בהחלטה הכלכלית החשובה ביותר בחייכם, האגף להגנה על רוכשי הדירות במשרד הבינוי והשיכון לקח על עצמו להשיק מדריך מפורט לרוכשי דירה העושים את צעדיהם הראשונים לקראת רכישת דירה בישראל. מערכת "נדל"ן היום" הכינה עבורכם תקציר מלא מ-א' עד ת', כיצד לגשת לקניית דירה, ובעיקר, מאילו מוקשים להיזהר בדרך.

בדיקת האזור והנכס

סיירו באזור ודברו עם השכנים. בדקו כיצד הסביבה מספקת את הצרכים החשובים לכם: בתי ספר, תחבורה ציבורית, בתי כנסת וכדומה. בעת בחירת הדירה חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, את גודלה והתכנון הפנימי והחיצוני. כמו כן, רצוי לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים סמוך לבניין, כגון מבני תעשייה, כבישים סואנים, מתקני אשפה ומתקני חשמל. אם אתם רוכשים דירה עם שטחים צמודים (גינה או גג), בדקו שאין באותם שטחים מתקנים השייכים לדיירים אחרים או לרכוש המשותף של כלל הדיירים בבניין. כמו כן, ככל והעסקה כוללת מחסן וחניה, בדקו את המרחק מהם לכניסה ללובי הבניין. חניה רחוקה מהכניסה, משמעותה זמן ומרחק הליכה עד הגעה למעלית. 

ההחלטה באיזו דירה לבחור, מתוך היצע דירות קיימות בבניין, היא משמעותית וחשובה ותשפיע על נוחות המגורים שלכם. לדוגמה: דירה בקומה ראשונה היא קלה לגישה אך קרובה יותר לקרקע וחשופה בדרך כלל למעבר של דיירים רבים. יש לבדוק כמה קומות יש בבניין ומהי מידת הפרטיות שמספקת כל דירה.

בדיקת הפרויקט

 ראשית, ודאו שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים. בקשו מהמוכר להציג בפניכם רישיון של הקבלן המבצע וודאו שהרישיון בתוקף. שימו לב כי ברישיון מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות. ודאו שפעולות הבנייה שמבצע הקבלן נעשות במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.

רצוי לבקר בבניינים קודמים שהקבלן בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. לדוגמא, עמידה בלוחות הזמנים למסירת הדירות, תיקון ליקויים שהתגלו בדירות לאחר מסירתן ועוד. חשוב לציין כי האחריות החוקית לסוגיות אלה הן של מוכר הדירה, אך נהוג שהקבלן המבצע הוא שנותן את השירות לדיירים.

 בדיקת בעלי הקרקע 

יש לוודא שהקרקע עליה נבנה הבניין היא בבעלות המוכר, או במקרה של פרויקט מסוג התחדשות עירונית שהקבלן קיבל את הזכות מהדיירים הוותיקים בבניין לבנות את הפרויקט. יש לוודא כי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה. בנוסף:

• בדקו את נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בציון מספר גוש וחלקה
• בדקו את מסמכי הבעלות של המוכר
• בדקו את ההרשאה של המשווק להבטחות בשם הבעלים
• בדקו את מסמכי הבעלות / הסכם שברשות החברה

אם מדובר ב"עסקת קומבינציה" בה בעל קרקע מעביר למוכר, ממנו אתם רוכשים את הדירה, את הקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליכם לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם המוכר בקשר לקרקע, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העִסקה בין המוכר לבין בעל הקרקע. שימו לב שהדירה העומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי הקרקע המקוריים.

היתר בנייה

 שימו לב שהדירה המועמדת לרכישה תיבנה כדין. ודאו כי בידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. ניתן לבקש מהמוכר שיציג את היתר הבנייה. יש לשים לב לפרטים כמו גוש וחלקה על מנת לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה (אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית). ככל ורוכשים דירה לה טרם הוצא היתר בנייה, אין להעביר כספים מעבר למותר על פי חוק, ולשים לב לתנאים המתלים בחוזה המכר. במקרה זה, מומלץ מאד להתייעץ עם עורך דין.

הבניין

 בררו כמה דירות יבנו בבניין ומה היקף השטחים המשותפים. בדקו מהם המתקנים המשותפים: לובי, חדר עגלות, מחסן משותף, אולם ייעודי, מספר מעליות, מיקום חדר אשפה, מתקנים טכניים (חדר חשמל, גנרטור), מעליות, שטחי הגינה המשותפת, מספר חניות כולל ומספר חניות להצמדה. בדקו את מספר המחסנים, מיקומם והאם המוכר רשאי למכור כמה מחסנים יחד (שייתכן שיאוחדו). בדקו גם את שטח הגינה או החצר המרבי להצמדה.

החוזה

 על פי חוק המכר (דירות) התשל"ג1973, חובה על המוכר לצרף לחוזה הרכישה את המסמכים הבאים:

• מפרט טכני של הדירה
• תכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג
• תכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית
• הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה

לפני החתימה על החוזה, עיינו בבית (ולא במשרדי המוכר) בחוזה עליו אתם אמורים לחתום. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם- עורך דין, מהנדס ואדריכל- לגבי כל הכתוב בחוזה. דרשו לקבל מן המוכר טופס מלא של המפרט הטכני, בהתאם לתבנית המפרט. ודאו כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין המוכר יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד-משמעי.

מהלך הבנייה

 בעת הבנייה עקבו אחר קצב עבודתו של המוכר. במקרה של סטייה מן הקצב המובטח, שלחו למוכר מכתב על מנת שיהיה תיעוד לסוגיה זו. רצוי שהדבר ייעשה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה על ידי מהנדס מומחה, ורצוי שהדבר  יעשה לפני הריצוף. מומלץ שאפשרות זו תיקבע בחוזה המכר בין הצדדים. כמו כן, רצוי שלא לנהל משא ומתן עם הקבלן המבצע ועובדיו, על מנת שלא לאפשר למוכר לחמוק מאחריותו.

קבלת הדירה

 טרם קבלת הדירה ודאו כי הדירה הושלמה ונמסרה בהתאם לקבוע בתקנות המכר. התקנות קובעות כי בניית דירה הושלמה אם הופק לה על ידי הרשות המקומית תעודת גמר / אישור אכלוס, ומוכר הדירה חיבר אותה לתשתיות חשמל ומים, קבועים או זמניים, ואישור לכך התקבל מחברת החשמל ומתאגיד המים העירוני או הרשות המקומית.

עצת מומחים | האם זו העת לרכוש דירה?

שאלת מיליון הדולר שהכי מעסיקה את שוק הנדל"ן בימים אלו: האם בלימת המחירים היא סימן שזה העיתוי הנכון לרכישת דירה? ‰ פנינו לשני סמנכ"לי שיווק בחברות נדל"ן מובילות על מנת להבין: האם מדובר בהזדמנות בלתי חוזרת?

הירידה במכירת דירות בחודשים האחרונים נותנת אותותיה, ויזמיות נדל"ן "מטפסות על הגדרות" במאמצים לשכנע אותנו, הקונים, לרכוש דירה בפרויקטים שלהן. אמנם ירידת מחירים דרסטית אנו לא רואים בשוק, אבל הטבות למכביר וניסיונות "לפתות את הלקוח" יש, ובשפע. ואיך אומרים? לפעמים האמת נמצאת בפרטים הקטנים. 

פנינו לשני סמנכ"לי שיווק ומכירות בכירים - אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק  בי.ח. דמרי ואודי לוי, סמנכ"ל המכירות בקבוצת כנען, בכדי לקבל הצצה לבפנים ולהבין לאלו הטבות יזכו רוכשים בתקופה הזו? 

מן הראוי לציין כי אין מדובר כאן בהמלצות קונקרטיות לרכישת דירה, ומי שמעוניין בכך עליו לפעול לקבל את הייעוץ הפרטני המתאים.

גמישות והטבות של עשרות עד מאות אלפי שקלים

אמיר כהן | סמנכ"ל שיווק ומכירות בי.ח דמרי

"בידי הקונה קיימים מספר כלים להוזיל עלויות ברכישת דירה. אחת הדרכים לחסוך היא לרכוש דירה בשלב השיווק הראשוני, "פריסייל", כאשר הפרויקט עוד נמצא על הנייר. בשלב זה, לרוב, המחירים יהיו אטרקטיביים יותר מאשר בשלבי הבנייה המתקדמים. ניתן כיום להשיג מהקבלנים תנאים נוחים יותר במחיר, שדרוג מפרטים טכניים או הטבות מימון שונות בשווי של עשרות עד מאות אלפי שקלים. ישנה גם גמישות שמאפשרת לרוכשים לבצע רכישה חכמה ועם סיכון נמוך. אין ספק כי מי שצריך ומתכנן לרכוש דירה בקרוב יכול לנצל חלון הזדמנויות זמני בו הכוח עבר לצד של הרוכשים, זאת לאור הירידה בכמות הדירות הנמכרות".

"שיקול נוסף שיש להתחשב בו, שיכול להוזיל עלויות ולהפוך רכישה למוצלחת, הוא מיקום הנכס. אני ממליץ לבחון רכישת דירה בשכונות מתחדשות ונגישות ובאזורים בהם קיימת תנופת פיתוח, הקמת תשתיות תחבורתיות ,מוקדי תעסוקה, מוסדות חינוך ואקדמיה. אזורים אלו הם בעלי פוטנציאל לעליית מחירים ויתבררו כהשקעה מוצלחת בהמשך".

כהן מוסיף ואומר כי "בכל הנוגע להלוואה ומשכנתא, חשוב לבחון במעמד הבדיקה את היכולת שלנו להתמודד עם שינויים שעלולים להיות. תבצעו השוואה בין הצעות הבנקים, אל תתעצלו ותנהלו מו"מ. הבנקים, כמו היזמים, "נלחמים" כיום על כל לקוח. שיפור של כמה עשיריות האחוז בריבית ,שנראה מינורי ,שווה לכם המון כסף במצטבר. אני ממליץ להתייעץ עם גורם מקצועי שיידע להתאים לכם תמהיל בהתאמה אישית. הייתי בוחן כיום לשלב חלק מההלוואה במסלול שיגלם את הצפי לירידת הריבית, דבר שעשוי להקטין את הסיכון בעלויות מחזור בהמשך כשתנאי השוק ישתפרו, ובכך ליהנות מהתנאים כיום".

כהן מסכם ואומר כי "קצב התחלות הבניה שנמצא בירידה תלולה, התמתנות הריבית וביקוש כבוש שממתין להתפרץ, סופו יהיה בלחץ מחודש לעליית מחירים, בטווח הקצר עד בינוני, ולכן המלצתי למי שמתכנן וצריך לרכוש דירה לא להמתין ולבצע רכישה".

לצאת מנקודת הנחה שהריבית תרד בטווח הנראה לעין"

אודי לוי | סמנכ"ל המכירות בקבוצת כנען

"השוק היום נמצא במצב בו רוב הקונים יושבים על הגדר ומתבוננים על התנודות והתמורות הכלכליות השונות, ביניהן עליית הריבית והאינפלציה.

כל ההערכות מדברות על עליית מחירים משמעותית בטווח הנראה לעין - חצי שנה או עד שנה מהיום. על כן, מכיוון שהרבה יותר אנשים ממתינים על הגדר וקצב הרכישה הואט, אפשר לומר שאנו נמצאים בתקופה שהשוק הוא שוק של קונים.

מנגד, חשוב לדעת שהביקושים לדירות הם ביקושים אמיתיים וכבושים, ולכן מי שינצל את המצב הזמני הזה ויגיע כעת למשרדי המכירות, יוכל לקנות דירה בהזדמנות יוצאת דופן לזמנים בהם אנו חיים. בין אם זה באמצעות אפשרויות לפריסת תשלומים שלא היו קודם, או מבחינת מימון העסקה ורכישה בתנאים נוחים מאוד".

"אל תחכו למצב שבו השוק יתפוצץ שוב והביקושים יהפכו מכבושים לפעילים ותצטערו שלא קניתם לפני כן. מי שיוצא מנקודת הנחה שהריבית תרד בעוד מספר אחוזים בתקופה הנראית לעין, ורוכש היום נכס בתנאים נוחים לעוד שלוש שנים מהיום, יעשה למעשה עסקה מצוינת. אני גם מזכיר לכולם שבשנה האחרונה רוב המכרזים של רמ"י נכשלים ואנו עתידים לראות מחסור גדול בדירות החל מסוף 2024 ותחילת 2025".