אותו מרחק, פער מחירים ענק

האטה בשוק הדיור יכולה להוות הזדמנות עבור משפחות לשדרוג תנאי מחייתם. זוגות שנמנעו עד כה מלקנות דירה, או כאלו שרכשו דירה אך מעוניינים להתקדם צעד אחד קדימה, מסתכלים על בלימת המחירים ושואלים את עצמם: האם זה הזמן שלנו לקנות דירה חדשה?

אחד השיקולים המרכזיים בבחירת מקום מגורים הוא המרחק ממקום העבודה, שמשפיע משמעותית על איכות החיים והיכולת לשלב קריירה עם חיים אישיים.

אמנם תקופת הקורונה העלתה את קרנה של העבודה ההיברידית, אולם עם דעיכתה של המגפה יותר ויותר עובדים חזרו למשרדים, ושיקול המגורים בסמוך למקום העבודה הפך שוב רלוונטי ובועט.

על רקע זה, דו”ח של לשכת שמאי המקרקעין, שמתפרסם כאן לראשונה ב”נדל”ן היום”, חושף פערים כמעט בלתי נתפסים בין ערים שונות מבחינת יוקר הדיור, כאשר בפועל, המרחק שלהן ברכבת ממרכזי תעסוקה בולטים - הוא זהה. האם זה הזמן לחשב מסלול מחדש, ועל הדרך לצמצם משמעותית את הוצאות המחייה? הנתונים לפניכם.

מובילות בפער

בדיקת לשכת שמאי המקרקעין בחנה באלו ערים יש מרחקי נסיעה זהים מהמרכז, אך פערי מחירי הדירות שונים משמעותית? נקודת המוצא של הדו”ח הייתה מרחק זהה של נסיעה ברכבת לתחנת סבידור מרכז בת”א, הסמוכה ללב אזורי התעסוקה של מטרופולין גוש דן. הדירות שנבחנו היו דירות ארבעה חדרים בערים שונות.

ממצאי הדו”ח חושפים פערים עצומים שמגיעים עד כמיליון (!) שקלים בין דירות בערים שונות, כאשר כאמור מרחקי הנסיעה מסבידור מרכז דומים עד זהים: 20 דקות, חצי שעה ושעה פלוס. 

בקטגוריית הנסיעה של 25 דקות מת”א נבחנו בת ים ונתניה, שם פערי המחירים מגיעים עד לכרבע מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים ממוצעת. בבת ים מחיר דירה עומד על כ-2.7 מיליון שקלים לעומת נתניה, שם המחיר עומד על כ-2.45 מיליון שקלים. שתי הערים שוכנות על קו החוף ומהוות יעד אטרקטיבי לתושבי חוץ רבים.

רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף ב"שפונדר פדלון": "מבחינת מיקום, בת ים היא חלק אינטגרלי ממטרופולין תל אביב, עם יתרון בולט של רצועת חוף טבעית משלה.  יתרון בולט של בת ים הוא גובה המחירים של נכסים ביחס למרחק של ממרכז תל אביב, המחירים על רצועת החוף של בת ים מגיעים היום ל- 35 אלף שקלים למ"ר, כאשר רק מספר קילומטרים צפונית משם אנו רואים דירות במחירים שמתחילים ב-70 אלף שקלים למ"ר ואף מגיעים בקלות ל-100 עד 200 אלף שקלים למ"ר בעבור דירות בקו ראשון לים. מדובר בפערים שהופכים את בת ים לאחת הערים עם הכי הרבה פוטנציאל במרכז הארץ, אם לא הבולטת שבהם".

במרחק נסיעה של כחצי שעה מתחנת הרכבת, נמצאות הוד השרון ובאר יעקב עם פער של לא פחות מ-505 מיליון שקלים עבור דירת ארבעה חדרים. מחירי הדירות בבאר יעקב מגיעים לסכום של כ-2.9 מיליון שקלים, ואילו בהוד השרון המחירים הממוצעים עוברים את ה-3.4 מיליון שקלים לדירה.

“באר יעקב רק בשנה האחרונה הוכרזה כעיר, וצפויה עוד לגדול ולהיות יעד אורבני ושוקק”, אומרת נחמה בוגין, יו”ר לשכת שמאי המקרקעין. “אני מאמינה כי מחירי הדירות ימשיכו לטפס בעיר, אם כי בקצב איטי יותר ביחס לשנים האחרונות”.

גם פער המחירים בין רחובות לחדרה זהה וחוצה את רף החצי מיליון. ברחובות מחיר הדירה הממוצעת לרבעון השני של 2023 עומד על 2.47 מיליון שקלים, לעומת חדרה, שם המחיר עומד על 1.97 מיליון שקלים. כיום הבנייה העיקרית ברחובות נמצאת בשכונת חצרות המושבה, שנחשבת למבוקשת מאוד בקרב קהלי יעד רבים מבין תושבי העיר והסביבה.

עם זאת, “מרחק על הנייר” מתחנת הרכבת לא תמיד מבטיח התאמה מדויקת לצרכים האישיים. “גם ברמת הרכבת צריך לבחון את תדירות הקווים בזמנים השונים, כך שיהיו מסונכרנים לשעות העבודה”, מדגישה נחמה בוגין. “לפני החלטה על מעבר דירה יש צורך בבדיקה מושכלת ומעמיקה עם סדרי עדיפויות שמשתנים מאחד לשני, וכמובן לא לבצע החלטות בלחץ”.

המרוץ למיליון

הפערים הבולטים ביותר בין ערים שונות הממוקמות במרחק זהה מתחנת סבידור מרכז נמצאו בצמדים פתח תקווה-לוד ומודיעין- רמלה.

בטבעת הראשונה, במרחק נסיעה של כ-20 דקות מהמרכז, נמצאות הערים פתח תקווה ולוד, כאשר פער המחירים ביניהן עומד על 778 אלף שקלים לטובת פתח תקווה, בה דירת ארבעה חדרים ממוצעת עולה כ-2.49 מיליון שקלים לעומת 1.71 מיליון בלוד. ההבדל בין הערים מובהק גם ברמה הסוציו- אקונומית ובפרמטרים נוספים כדוגמת מיתוג ועוד.  

עם זאת, הפער הגדול ביותר הוא בין רמלה למודיעין, שמגיע ל-1.1 מיליון שקלים. מחיר דירה ממוצעת במודיעין עומד על 2.88 מיליון שקלים, ואילו ברמלה מחיר הדירה עומד על 1.72 מיליון, הבדל של כ-67%.

“פער המחירים נובע בעיקר מהתפיסה שיש סביב מודיעין ומה שהעיר מספקת לתושביה”, מסבירה בוגין. “רמת החינוך בעיר נחשבת לאחת מהגבוהות בישראל, והעיר נבנתה במיוחד עבור משפחות אשר מחפשות להיות קרובות למרכז אבל עדיין ליהנות מאיכות חיים של יישוב כפרי. מצד שני, ברמלה יש כיום השקעה רבה בפרויקטים של התחדשות עירונית ענפים. שכונה חדשה נבנית בצפון העיר והיא עוברת מיתוג מחודש אשר קורץ למגוון רב של זוגות צעירים, משפחות ומצמצמי דיור, בשל המחירים הנמוכים יחסית”. 

דו”ח הלשכה גם התייחס ל”קרב קודקודים” מצפון ומדרום, ובדק את נהריה אל מול אופקים, שתי ערים הנמצאות במרחק נסיעה של שעה ו-40 דקות מתחנת תל אביב מרכז. פער המחירים בין השתיים חוצה את רף ה-200 אלף שקלים לטובת נהריה.

עינב כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות ב"אפי קפיטל נדל"ן" המשווקת בנהריה את פרויקט “אפי באצטדיון”: “תדירות הרכבות מנהריה למרכז עומדת על שלוש רכבות בשעה בזמני השיא, הנגישות של העיר למרכז מצוינת. שכונת האצטדיון זוכה לביקוש רב ממגוון קהלי יעד המחפשים לשדרג את איכות החיים בקרבה לים, העיר כולה משתדרגת והופכת להיות מודרנית עם השקעה במוסדות חינוך, פארקים, מקומות בילוי ועוד".

הזדמנות לבוננזה נדל”נית?

בחירת מקום מגורים, בטח עבור משפחות עם ילדים, מושפעת ממגוון פרמטרים מלבד קירבה למרכזי תעסוקה - כגון מצב סוציו-אקונומי, רמת חינוך בעיר ועוד.

“למרות פערי המחירים המובהקים, צריך לקחת בחשבון פרמטרים נוספים לפני שמחליטים על עיר כזו או אחרת”, מדגישה בוגין, יו”ר לשכת שמאי המקרקעין.

“יש לבדוק היטב מה הצרכים של אותו זוג או משפחה, במידה ומחפשים קירבה למוסדות חינוך איכותיים יש לבצע בדיקת עומק ולהבין מה יש לשכונה או לעיר להציע. לעיתים הרוכשים מחפשים חיי קהילה או תרבות, רצון לנגישות תחבורתית ועוד”.

בשל כך, אין זה מפתיע שפער המחירים בין מודיעין לרמלה, או בין פתח תקווה ללוד, למשל, מתקרב לכמיליון שקלים. עם זאת, יש לזכור שהכדור הוא עגול ואזורים שבעבר נחשבו מוזנחים ול”חצר האחורית” – הפכו בערבות הימים למכרה זהב נדל”ני. 

קחו למשל את העיר לוד, שנמצאת במיקום אסטרטגי מעולה בסמוך לתל אביב, אך נחשבת ברמה סוציו-אקונומית נמוכה. "העיר לוד עוברת הליכי שדרוג משמעותיים בשנים האחרונות, אנו עדים לבנייה של שלוש שכונות חדשות שמושכות קהלים מגוונים וחזקים מהערים השכנות וממצבות את העיר כיעד אטרקטיבי", אומרת עינב כהן, סמנכ"לית השיווק של "אפי קפיטל", שמקדמת פרויקט בשכונת לוד בן שמן החדשה. "פוטנציאל המחירים בלוד טרם הגיע למימוש, ובשנים הקרובות אנו צופים עליית מחירים משמעותית", היא מוסיפה.

גם צביה כהן, סגנית מנהל מחלקת התכנון בחדרה, בדעה דומה. "חדרה נמצאת כיום בתהליך מואץ של צמיחה בתחומים רבים, בבנייה על קרקעות פרטיות ותהליכי התחדשות עירונית של מרכז העיר", היא מספרת. "אני בטוחה שהפיתוח המואץ והצפי לאכלוס של עוד אלפי יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות יתרמו לעליית מחירים בעיר. כבר היום אנו עדים להגירה חיובית של משפחות צעירות ושל רבים אשר מזהים את הפוטנציאל ומגיעים להתגורר בעיר".