ביתי הוא משרדי?

״הטכנולוגיה לא מהווה תחליף לפגישות פרונטליות שבהן עוברים הריחות והגלים האלקטרו-כימים במוח"

פרופ׳ דוד פסיג, חוקר עתידים וראש המעבדה למציאות מדומה באוניברסיטת בר אילן

אחת מענקיות הפינטק המעסיקה כיום בישראל כ-350 מהנדסים ביטלה ביום בהיר אחד את שיטת עמדות הישיבה הקבועות,  ועברה לישיבה המבוססת על מקומות פנויים בזמן אמת. החברה מפעילה אפליקציה להזמנת מקומות לפי שעות, ימים ומיקום, כדי לאפשר לצוותי העבודה לשבת

בנוחות ובסמיכות האחד ליד השני. היא אינה חריגה בנוף. המעבר לעבודה היברידית הכניס תופעה חדשה לשוק – "הוטלינג" – נדל"ן משרדים המבוסס על הזמנת עמדות עבודה מראש לפי צרכי העובד. מודל זה מביא לחיסכון של מעסיקים בעד כ-30% מעלויות התפעול.

מודל זה משקף את המתח שמתמודד איתו כיום עולם התעסוקה: כיצד ליצור איזון מיטבי בין עבודה מהמשרדים לבין רווחת העובד, אשר הבין לאחר עידן הקורונה שעמידה במשך שעות בפקקים אינה מחויבת המציאות. מהם השינויים שחווה עולם התעסוקה מאז מגפת הקורונה? אילו מודלים חדשים של העסקה נוצרו, וכיצד הם באים לידי ביטוי בשוק הנדל"ן המניב? יצאנו לבדוק. 

אקורד הסיום שלמסיבת הפיג'מות

מגפת הקורונה, שהכניסה ללקסיקון את מושג העבודה מהבית, חשפה בו זמנית גם את חסרונותיה. לצד היתרונות הברורים של חסכון בזמן, דלק ועמידה בפקקים, רבים מהעובדים לא הצליחו לשלב בין הבית לבין עבודה באופן מיטבי, שלא לדבר על הפרדה בין השניים. מקום התעסוקה, כך התברר, הפך למקום מפלט חיובי, ואילו העבודה מהבית רק הדגישה את הצורך לבדל בין הבית לבין המשרד.

יותר מזה, דווקא הניתוק הפיזי והתקשורת דרך מסכים הגבירו את הצימאון לקהילתיות ולמפגש פנים אל פנים, ממש כמו פעם. העבודה בפיג'מה, עם הזמן, פחות ופחות הוכיחה את עצמה.   

"עבודה מהבית יכולה להיות חיובית לחלק מוגבל מהזמן, אבל בפועל אנחנו רוצים לייצר הפרדה בין המקום שבו אנחנו גרים לבין המקום שבו אנחנו עובדים", אומרים האדריכלים ערן שקד וערן לשם, בעלי משרד CityBee. "בעבודה יש מרחב יצירתי מפרה ופרודוקטיביות גבוהה יותר. החזון לפיו כולם יעבדו מהבית או יגיעו למשרד פעמיים בשבוע הופך למציאות שבה עובדים לא פוגשים את המנהלים והחברים לצוות, וזה פוגע באפקטיביות של העבודה".

מנגד, ישנה מציאות תחבורתית לא פשוטה ורוויית פקקים בישראל. עלייתה של תוכנת ה-ZOOM בתקופת הקורונה, שהשימוש בה נמשך עד היום, נתנה פתרון לפקקים הללו והראתה שניתן לעבוד מהבית, וכיום פגישות פרונטליות משמשות בעיקר להיכרות ראשונית ולסגירת עסקאות. במקביל, אנו חווים את כניסתו של דור ה-Z, מונח המתייחס לילידי 1995 ותחילת שנות ה-2000, שגדל על סט ערכים שונה לגמרי מקודמיו בכל הנוגע לשוק העבודה ותפיסת האיזון המיטבי בין החיים האישיים לקריירה. רובם מפנטזים לעבוד ממסך המחשב על חוף בקופנגן, עם בגד ים ושייק פירות ביד, חלקם אף מגשימים זאת.

אותם צעירים שנכנסים כיום לשוק העבודה אינם מקבלים את האקסיומה של עבודה במשרה מלאה מהמשרד, והדרישה למודל היברידי בחלק מימות השבוע כבר הפכה לגיטימית בראיונות עבודה. קחו למשל את דור, בן 28 מנס ציונה, עובד סייבר בחברת הייטק ויוצא יחידת 8200. דור שוכר בית על הים בקפריסין ועובד "בישראל" דרך המחשב. ״זהו חלום רטוב שהתגשם״, הוא מספר. 

מאפיין נוסף של הדור הצעיר הוא המולטי טסקינג – ישנם המון צעירים שעוסקים במקביל במספר עבודות ויש להם מספר אפיקי הכנסה שונים. למשל, הם יכולים לעבוד כעורכי דין בבוקר ולנהל מסחר אלקטרוני או קריירה כמשפיענים ברשת מהבית בשעות הערב.

המגמות הללו בשוק העבודה העכשווי, שכפי שניתן לראות חלקן מתקיימות בסתירה זו לזו, הולידו צורך במודלים חדשים של העסקה. במקביל לחזרה לעבודה במשרדים, לא מעט חברות נוקטות במודלים היברידיים, המשלבים עבודה מהמשרד עם עבודה מהבית. בנוסף, יותר ויותר ארגונים מאפשרים כיום לעובדים לעבוד מהמשרד הראשי רק בחלק מימות השבוע, וכל השאר – ממשרד בפרברים, אם ישנו, הקרוב למקום מגוריהם. ארגונים כאלו ישענו על טכנולוגיות כדוגמת Artishok , אשר תאפשר ארגון נכון של שבוע העבודה במשרד הראשי. ישנם אף ארגונים גדולים שעברו לפתרון של חללי עבודה פתוחים.

"גם במודל היברידי, 

העובדים זקוקים לבית"

מגמת המשרדים בקרבת מקום המגורים החלה עוד לפני הקורונה ורק התעצמה בתקופה זו. "עובדים מחפשים איכות חיים, בלי עמידה של שעות בפקקים", אומר תא"ל במיל' איתן לוי, מבעלי חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם, המקימה את "אילה טאוורס" - מגדלי המשרדים הראשונים במתחם צריפין. "אנו רואים יותר ויותר אנשים שהעבודה קרוב לבית בעדיפות גבוהה אצלם. אנשים לא רוצים להמשיך ולעבוד בבית בפיג'מות במשרה מלאה, אלא לעבוד קרוב לבית". 

“האדם הוא יצור חברתי וגם הקורונה לא הצליחה לשנות זאת", מדגישה סווטה מסלוב, פסיכולוגית ראשית במכון פילת. "העבודה מהבית פוגעת בתחושת השייכות של העובדים לארגון שאליו הם שייכים. גם אם הארגון לא יחזור לעבודה מלאה, ויעבור לעבודה היברידית, ארגון עדיין צריך להחזיק 'בית' עבור עובדיו ולספק להם את התנאים שסיפק בעבר בכדי לחזק אצלם את תחושת הביטחון".

כיום, המומחים מדברים יותר על עבודה היברידית המשלבת בין עבודה מהמשרד ומהבית בתמהילים שונים. אם בעבר המחשבה הייתה שגם בתום משבר הקורונה מרבית החברות ימשיכו להעסיק עובדים מהבית, בדיעבד ההנחה הזאת התבררה כלא נכונה.

"לקרבה הפיזית, לשיח הקבוצתי ולסיעור המוחות אין תחליף", מסבירה האדריכלית מרינה רכטר רובינשטיין, בעלת המשרד ReMa אדריכלים המתמחה בעיצוב משרדים., "ולכן סביבת העבודה מודל 2022 דומה מאוד לזאת שהכרנו טרם המשבר. גם החברות שעברו למודל היברידי לא צמצמו בפועל את שטחי המשרדים, וגם אם צמצמו, לא מדובר בהיקף משמעותי. בכל מקרה חשוב לזכור שמדובר במודל שמתאים למעט חברות במשק באופן יחסי״.

ברקע לכך, מחקרים מצביעים על ירידה בפריון בעקבות העבודה מהבית. עובדים רבים, גם בתחום ההייטק (המהווה 10% משוק העבודה ), אינם מרוצים מהעבודה מרחוק בשל תשתית ביתית לא מתאימה. במקרים רבים, העובדים הם צעירים וידם אינם משגת לדירה רחבת ידיים. 

פני הדור כפני הנדל"ן: כיצד נראים הפרויקטים החדשים?

השינויים שחווה עולם התעסוקה לא עוברים מתחת לרדאר של יזמי הנדל"ן וחברות הבנייה. בשנים האחרונות הלך ועלה קרנו של מודל "עירוב שימושים" –  קומפלקס המשלב מסחר, תעסוקה ומגורים ומהווה פתרון טוב עבור בעלי מקצועות חופשיים, שיכולים לרכוש או לשכור משרד בבניין מגוריהם או בסמוך לו. במקרה זה היתרונות הם חיסכון בזמן ההגעה לעבודה וממנה, פרטיות במשרד ויכולת להעסיק עובדים נוספים ולקבל קהל. עם זאת, החיסרון של המודל הוא הוצאות נלוות של הלוואה מסחרית יקרה יותר לרכישת הנכס, עם ריבית גבוהה יותר ותקופת החזר קצרה יותר, וכן תשלום ארנונה מסחרית גבוהה, דמי ניהול על השטח של המשרד והעמסת שטחים ציבוריים נוספים.

גיל גורביץ’, סמנכ"ל שיווק ב"אזורים", מספר: "העולם שאחרי הקורונה הביא במידה רבה את הדור הצעיר להכיר בחשיבות סגנון העבודה ההיברידי, לצד מודעות ושמירה על Work- Life- Balance. אנחנו מזהים מגמה שאינה ייחודית רק לישראל, אלא גם בערי עסקים מתקדמות כמו ניו-יורק, לונדון וטוקיו, בהן צעירים ואנשי עסקים מחפשים לחיות בפרויקטים יוקרתיים ואיכותיים שנבנו בעירוב שימושים מודרני וחדשני.

"בפרויקט האייקוני Exchange Ramat Gan הושקעה מחשבה רבה לנושא, השטחים המשותפים עוצבו על ידי משרד האדריכלים של דנה אוברזון. בקומת הגלריה של הפרויקט ממוקמים חללי עבודה אורבניים מגוונים וביניהם חדרי ישיבות מעוצבים ואזורי עבודה לבודדים. כלל החללים מאובזרים ונהנים מחיבורי תקשורת מתקדמים וחיבור wifi המאפשרים עבודה נוחה, ביחידים או בקבוצות, לדיירי המגדל בלבד. הפרויקט למעשה מציע משרד ביתי אקסקלוסיבי הלכה למעשה, כאשר דיירי הבניין ייהנו גם ממועדון הכולל מטבחון עם נוף אורבני מרהיב למתחם הבורסה ובריכת אינפיניטי בה ניתן להתרענן בין פגישה לפגישה".

הגודל כן קובע

אפשרות שנייה, שהופכת יותר ויותר רווחת, הינה רכישת דירה גדולה מהרגיל והקצאת אחד החדרים בבית לצרכי המשרד או העסק. כיום רשות המיסים יודעת להכיר בהוצאות עסקיות ברמת החדר, ולמי שיש עסק מהבית ניתן להכיר ולנכות אחוז מסוים מהוצאות החשמל והארנונה כהוצאה מוכרת בעסק. בנוסף, בעת מכירת הנכס, המוכר עדיין זכאי לפטור ממס שבח באופן עקרוני, כיוון שהשימוש בחדר אחד לא מאיים על הגדרתה של הדירה כנכס לשימוש אישי למגורים. גם מבחינת מימון המשכנתא לנכס אין הבדל, והרוכשים יכולים ליהנות מריבית נוחה יותר ותקופת החזר ארוכה יותר.

עו״ד אלירן דדון, סמנכ”ל גוהרי השקעות, מציין לדוגמה פרויקטים בשכונת "עיר היין" באשקלון ופרויקטים בנס ציונה, שבהם מתוכננות דירות שישה חדרים שלא מיועדות בהכרח למשפחות גדולות, אלא למשפחות שמבקשות להקצות חלל מגורים נפרד למשרד ביתי. הלכה למעשה, כל יועצי הפרויקט, ובעיקרם אנשי השיווק והתכנון, קיבלו הנחיות ברורות לתכנן חלל משמעותי שעתיד לשמש כחדר משרדי. אותו חדר ימצא בדרך כלל בכניסה לדירה ולא במרכזה, ובסמוך לו, במקרים מסוימים, יתוכננו שירותי אורחים ואפשרות להתקנת מטבחון או פינת ישיבה. 

נבו דוד אביטל, סמנכ"ל הנדסה קבוצת אבני דרך: "מאז השימוש בתוכנות פגישות באמצעות שיחות וידאו כדוגמת ZOOM, הלך והתבטל את הצורך בנוכחות פיזית במשרד. בפרויקט המגורים החדש ברובע נחלים בקצרין, היזמיות שמו דגש על תמהיל דירות של צמודי קרקע ותכנון נכון של החללים הפנימיים, המאפשר ליצור פינת עבודה שתשרת את העובד לימים שבהם הוא עובד מהבית. החברות והמעסיקים, בעיקר מתחום ההייטק, מעודדים עבודה מהבית כסוג של הטבה מחד, ומאידך זהו חסכון עבורם של זמן יקר שהעובדים עומדים בפקקים".

במקביל, אופני העבודה החדשים הדגישו את הצורך במרפסות, שעבור העובדים שמבלים את רוב זמנם בבית הן המפלט היחיד לקצת אוויר ונוף. אפשר כבר לומר כמעט בוודאות שגם שטחן של המרפסות המתוכננות בפרויקטים החדשים גדל, ואם בעבר המרפסות הסטנדרטיות בדירות ארבעה עד חמישה חדרים היו 12 מ"ר, היום אנו מדברים על 14-18 מ"ר.

קרוב אל הבית, קרוב אל הלב

האם המגמות החדשות של בניית מרכזי תעסוקה מבשרות על תום עידן העמידה בפקקים? נראה שעוד מוקדם מכדי לנבא. ועדיין, לא מעט חברות כיום מכירות בחשיבות הקרבה של מקום העבודה לבית עבור העובדים, ומתאימות עצמן לכך.

צחי סופרין בעלי קבוצת "סופרין", אומר כי "המנהלים הבינו את החשיבות של הקרבה לבית בתקופה זו והרצון להפוך את אזור העבודה לנוח יותר עבור העובדים, ומצד שני להגדיל את השעות שהעובד נמצא במשרד ולא בכבישים ובפקקים בדרך אליו. האסטרטגיה הזו הביאה לכך שישנן חברות שהחליטו לשנות את מיקום המשרדים שלהן, גם כדי לתת לעובד את הביטחון של הקרבה לבית וגם מתוך הזדמנות לעבור למשרד גדול ומרווח יותר מחוץ לתל אביב, בשכר דירה נמוך יותר. גובה שכר הדירה עשוי להגיע לחצי מחיר במעגל השני של תל אביב״.

טניה זורע מרקוביץ, בעלת משרד "זורע מרקוביץ רואי חשבון", עברה יחד עם משפחתה להתגורר במושב תלמי מנשה ורכשה משרד חדש במתחם צריפין, במרחק של קילומטר וחצי בלבד מביתה. "במשך שנים ארוכות הייתי נוסעת מעל שעה לכיוון כדי להגיע לעבודה", סיפרה, "הבנתי שאני רוצה לשפר את איכות החיים שלי, לפנות זמן לילדות שלי ולספורט שאני אוהבת לעשות. החיסכון בזמן על הכביש מפנה לי שעות פנאי ומסייע לי להפחית את הלחץ של העמידה הממושכת בפקקים. בנוסף, המעבר הנוכחי תרם לתפוקה בעבודה בצורה משמעותית. אני מגיעה רעננה ונינוחה יותר ליום העבודה,  ואני יכולה לחזור לאכול או להיות עם הילדות שלי. זה מרחק טוב כדי לשמור על הפרדה בין הבית לעבודה, אבל מספיק קרוב כדי להיות זמינה להכל".

במה עובדים בעלי דירות היוקרה?

שאלת מיליון הדולר (תרתי משמע) היא היכן עובדים ובמה עוסקים רוכשים של דירות יוקרה. הכלכלנית הראשית במשרד האוצר נותנת לנו רמז לכך בסקירה שעשתה על שוק דירות היוקרה, ממנה עלה כי בשנת 2022 נרשמה ירידה של 31% במספר העסקאות של דירות היוקרה בהשוואה לשנת 2021, ובתל אביב צנח מספר עסקאות אלו ב-48%. ירידה זו חלה במקביל למשבר בענף ההייטק.

ניתוח התעסוקה של רוכשי דירות היוקרה ב-2022 בתל אביב מצביע על תלות גבוהה בענף ההייטק, שריכז לא פחות משליש מרכישות אלו באותה שנה. מלבד הייטקיסטים, 27% מרוכשי היוקרה היו אנשי נדל"ן ובעלי חברות בענף המסחר הסיטונאי ו-9% אנשי פיננסים ומגזר ציבורי, לא כולל רופאים. ומה עם תושבי החוץ? הם היוו רק 5% מפלח שוק היוקרה בת"א. בירושלים הם מהווים קרוב למחצית מהרוכשים.