מי ירים את המחסום?

נבנה מחדש בעזרתכם את חוק התכנון והבנייה", כך בישרו ראשי מערך התכנון והבינוי ליזמים ולקבלנים, במסגרת מפגש יוצא דופן שהתקיים השבוע על ידי "נדל"ן מדיה" תחת הכותרת "פותחים חסמים".

ידוע כי הביורוקרטיה היא אם כל החוליים בענף הבנייה המקומי, ולמרבה הצער ישראל נמצאת בין המובילות מבין מדינות ה-OECD בדירוג זמן היתרי הבנייה.

המפגש השבוע יצר הזדמנות מחודשת לבחון את הדרך לזירוז תהליכים.

את האירוע פתח מנכ״ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, דוד יהלומי, לשעבר מנכ״ל המשרד להגנת הסביבה. יהלומי פרס יריעה סביב תכנון בר קיימא וסיפר כיצד הטכנולוגיה הולכת לשנות את עולם הבנייה והתכנון. "בשנה הקרובה נצטרך להתחיל לתכנן מנחתים על גגות הבתים. מיזם ישראלי יפתח מונית אווירית אוטונומית שתסיע מחיפה לנתב״ג ב־48 דקות וזו רק ההתחלה. המכונית החשמלית הולכת לשנות את הערים שלנו. כשהכבישים המזוהמים מפיח של היום יהיו נקיים מזיהום ומרעש הם יהפכו לנדל"ן יוקרתי".

מחסום התוכניות הקטנות

הרב נתן אלנתן, ראש מטה התכנון, אמר בהופעת הבכורה שלו בתפקיד: "באתי למטה התכנון למטרה אחת - לשנות את הביורוקרטיה של הרישוי. כשצריך להוציא היתרים זה נהיה קשה על גבול הבלתי נסבל. באתי כדי להסיר חסמים. אחד החסמים הגדולים בתכנון זה שהוועדות המרכזיות עמוסות לעייפה עם תוכניות קטנות של עד 6 יחידות דיור, וחבל לבזבז את הזמן על דברים קטנים כאלה.

בחוק ההסדרים האחרון הורדנו את התוכניות הקטנות לוועדות המקומיות ואנחנו נרגיש את זה בקרוב, כשישתחרר הרבה מאד זמן לוועדות המרכזיות.

"גם תהליך הערר הולך להשתנות, כי אנחנו יודעים שחלק גדול מהערעורים נועדו רק לתקוע את הפרויקטים. נמנה בעל תפקיד שיבחן במיוחד את הערעורים".
ראש מינהל התכנון, רפי אלמליח: "אני שמח לומר שאנחנו כבר בשלבי תכנון המטרו, לא עוצרים שום דבר כרגע. בנוסף, הקמנו רשות רישוי שתתן מענה לחסמים של קידום מערכות התשתית. כשהוועדה המקומית לא תרצה

להוציא היתרי בנייה מסיבות פנימיות, אנחנו ניתן מענה נוסף במסלול עוקף באמצעות רשות הרישוי. פרויקטים בהיקף של מעל 80 יח״ד יוכלו להיכנס לתהליך חדש. אם וכאשר במשך שמונה חודשים ההיתרים יעוכבו בוועדות המקומיות - נעביר אותם למהלך מהיר אצלנו תוך שימוע לרשות המקומית".

האדריכל ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב, ציין כי בניגוד לטענות שנשמעות לא פעם - ישראל דווקא אינה מהצפופות בעולם. השבוע, הזכיר, ניתן תוקף לאחת התוכניות המשמעותיות ביותר במטרופולין תל לאביב - גבעת רמב"ם בגבעתיים - ואושר מנגנון שמאפשר לרשות המקומית התחדשות עירונית שתאפשר בניית עוד אלפי יחידות דיור בעיר.

בינתיים, רק חול ועקרבים

שאלנו את חברי הפאנל אם פיצול דירות יהפוך חלק מהסטנדרט לפתרון מצוקת הדיור, ואלמליח השיב: "אנחנו משתנים כחברה - יש יותר גירושים, אורח החיים יותר איכותי. אנחנו מוצאים הרבה אנשים שמבקשים פתרון לדירות בהיקפים קטנים יותר.

'דיורית' זו למעשה יחידת דיור קטנה יותר בתוך הדירה הגדולה. סוג של פיצול דירות, אבל זה לא פיצול בטאבו - זה למעשה באותה בעלות. זה מתאים את עצמו לתקופה בחיים המאפשרת להשכיר חלק מהדירה שלא נדרש, וזה מונע את המעברים מדירה לדירה, הכרוכים בעלויות, זמן וכאב ראש".

סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין: "אני רוצה לדבר על מדינה שתהיה בעתיד 20 מיליון תושבים שהיא כבר היום המדינה הכי צפופה ב-OECD. איזו היתכנות יש למדינה כזאת להתרחב לנגב שהוא 60 אחוז משטח המדינה, מלא בעקרבים וחול וגם לגליל שזה עוד 20 אחוז - וכמה יש להתרחב שם? הפתרון הוא להקים עוד שתי ערים מטרופוליניות בנגב ובגליל ולתת לתושבים שם את כל מה שהם צריכים למחיה, עבודה, תרבות וכו', להפוך אותן לגוש דן הבא, ולהציע שם לציבור דיור בר השגה.

"אם נביא כזה מטרופולין של 3 מיליון איש כל הנגב וערי הפריפריה שם יתפתחו בהתאם, זה יביא את הגידול שאנחנו צריכים וישנה את כל האיכות. זה לא יציל רק את הנגב, זה יציל גם את גוש דן משום שהוא קורס לתוך עצמו, אי אפשר לזוז פה״. אלמליח הפתיע ואמר שגם הוא בעד קידומה של עיר כזו בנגב.
לגבי המטרו מזהיר פייגלין: "עם 75% היטל השבחה - אני לא מאמין שיהיו פרויקטים סביב המטרו.

אין אחד שיבנה פרויקט וישלם היטל השבחה כזה. אנחנו כבר היום לא ניגשים לפרויקטים כאלה מהחשש.

אם אנשים היו ערים מהו חוק המטרו ואילו עוולות קיימות בו, אני חושב שזה היה מוציא עוד 200 אלף מפגינים. בפעם הראשונה מפקיעים נכסים לציבור לא לצורכי דיור אלא לצורכי מסחר. המדינה באה ואומרת 'שלום אדוני אנחנו ניקח לך את הנכס נשלם לך מיסוי רק של 70 אחוז מהשווי המקורי שלו, ולא נשלם גם על התכנון'. זה הרצחת וגם ירשת קלאסי". אלנתן הסכים והבטיח להביא לתיקון.

משחק "מבוכים ודרקונים"

יגאל צו'דנר, מנכ"ל נתיבי הקמה, הציג תרשים כל ההליכים מתב"ע לרישיון בנייה, שנראה כמו לוח במשחק "מבוכים ודרקונים". "הדרך ארוכה ויש פה בעיה באמת מורכבת אם אנחנו מדברים על זה עד היום כבר שלושים שנה אותו דבר. האם יש משהו לעשות כבר היום? מצד אחד, יש פה בעלי עניין ואי אפשר להאשים רק את הרשויות ואת היזמים כי מדובר במצב מורכב, וביחד נוכל לעשות הרבה יותר דברים מאשר בנפרד. מצד שני, יש פה כמה דברים שהרשות יכולה באמת להגיב ולשנות.

"ראשית - לעשות קוסטיומיזציה, אפשר להבין בארבע שורות אילו מגבלות חלות על המגרש. הוויכוחים והפרשנויות על כל תוכנית לוקחים זמן מיותר. בניו יורק הכל ברור, כאן הכל מסובך. זו מדינה קטנה ואין סיבה שזה לא יקרה. שקיפות ופשטות פותרים הכל וכמה שיותר נוריד חזיתות, עם כמה שפחות מחלוקות - כך עדיף".

נתנאלה ולדמן, מנהלת פיתוח עסקי בקבוצת מכלול, בחרה לדבר על החשיבות של המימון בתקופה כזו, ועל משמעות עזרה בקידום התהליך בצורה מהירה כדי למנוע עיכובים בבניה. "בעקבות עליית הריבית אי אפשר להתעלם מכך שהמימון הפך לנושא מרכזי. אז נכון - אנחנו נמצאים היום בתקופה מאד מורכבת. הרבה זמן לא ראינו האטה כזו בתחום הנדל"ן ואין ספק שהריבית היא גורם משמעותי.

אנחנו היום מלווים 334 פרויקטים, חלקם של ההחברות הגדולות במשק ברחבי הארץ, ואנחנו רואים את ההבדלים בין הערים. המורכבות והסיבוך שעובר היזם עד קבלת הרישיון או ההיתר המיוחל היא רבה, והזמן שעובר עד שהוא מגיע לגוף המימוני ארוך כאורך הגלות. חשוב לפשט את הדברים".